La convention d'utilité sociale est établie sur la base du plan stratégique de patrimoine, le cas échéant du cadre stratégique patrimonial et du cadre stratégique d'utilité sociale.

Elle définit :

– la politique patrimoniale et d'investissement de l'organisme, comprenant notamment le plan de mise en vente ;

– la politique sociale de l'organisme, développée dans la partie relative aux engagements pris par l'organisme en matière de gestion sociale, comprenant notamment le plan d'actions pour l'accueil des populations sortant des dispositifs d'accueil, d'hébergement et d'insertion, ainsi que les actions mises en œuvre sur son patrimoine pour se conformer aux obligations issues des vingt-troisième à vingt-sixième et trente-neuvième alinéas de l'article L. 441-1 et pour respecter les objectifs fixés par les orientations mentionnées à l'article L. 441-1-5 et les engagements pris dans les conventions intercommunales d'attribution mentionnées à l'article L. 441-1-6 ;

– la politique de l'organisme pour la qualité du service rendu aux locataires ;

- les engagements pris par l'organisme pour le développement de partenariats avec la personne morale mentionnée à l'article L. 345-2-4 du code de l'action sociale et des familles, des associations et des organismes agréés en vue d'accompagner les personnes bénéficiant d'une décision favorable mentionnée à l'article L. 441-2-3 du présent code et les personnes relevant d'une catégorie de personnes prioritaires en application de l'article L. 441-1 ;

– le cas échéant, l'énoncé de la politique menée en faveur de l'hébergement par l'organisme ;

– le cas échéant, l'énoncé de la politique d'accession de l'organisme ;

– les engagements pris par l'organisme en faveur d'une concertation avec les locataires, notamment le bilan des actions menées dans le cadre du plan de concertation locative ;

– les engagements pris par l'organisme en faveur d'une politique sociale et environnementale.

Pour chaque aspect de la politique de l'organisme, elle comporte :

– un état des lieux de l'activité patrimoniale, sociale et de qualité de service ;

– les orientations stratégiques ;

– le programme d'action.

L'organisme d'habitations à loyer modéré dispose, à la date d'effet de la convention, d'un plan stratégique de patrimoine mentionné à l'article L. 411-9, approuvé ou actualisé par délibération de son directoire ou, le cas échéant, de son conseil d'administration, depuis moins de trois ans ainsi que, le cas échéant d'un cadre stratégique patrimonial mentionné à l'article L. 423-1-1.

Le plan stratégique de patrimoine et la délibération approuvant ou actualisant celui-ci sont transmis au préfet signataire de la convention et au préfet du département dans lequel est situé le siège social de l'organisme..

La délibération mentionnée à l'article R. 445-2-3 est transmise au préfet signataire de la convention, au préfet du département dans lequel est situé le siège social de l'organisme ainsi qu'aux personnes publiques mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 445-1 lorsque la convention est relative à des immeubles situés sur leur territoire.

Lors de cette transmission, l'organisme informe ces personnes publiques de leur qualité de signataire pour les offices publics de l'habitat qui leur sont rattachés et de leur possibilité d'être signataires pour les autres organismes.

A compter de la date de transmission de la délibération, ces personnes publiques disposent d'un délai de deux mois pour informer l'organisme de leur demande d'être signataire de la convention d'utilité sociale.

Les personnes publiques mentionnées au premier alinéa de l'article R. 445-2-4 et qui ne sont pas signataires au titre de cette disposition sont associées à l'élaboration des stipulations de la convention relative à des immeubles situés sur leur territoire.

L'association comprend au moins les modalités suivantes :

1° La transmission à chaque personne publique associée, pour ce qui concerne les immeubles situés sur son territoire, des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d'actions et, le cas échéant, si elles ont été adressées, des précisions complémentaires apportées par le préfet relatives aux enjeux et aux objectifs de l'Etat ;

2° Au moins un mois après la transmission des éléments mentionnés ci-dessus, une réunion de présentation et d'échanges avec les personnes publiques associées.

La délibération prévue à l'article R. 445-2-3 peut préciser les modalités de cette association.

Le préfet signataire peut demander toute information relative à l'élaboration du projet de convention et à la réalité de la démarche d'association.

L'état du service rendu aux locataires et les engagements pris par l'organisme en matière de gestion sociale font l'objet d'une concertation avec les associations de locataires disposant d'une représentation dans le patrimoine du bailleur et affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, au Conseil national de l'habitat ou au Conseil national de la consommation, avec les représentants des associations de locataires ayant obtenu plus de 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections et avec les administrateurs élus représentants des locataires.

Le respect des engagements par l'organisme est évalué par le préfet signataire de la convention trois ans après la signature de la convention et à l'issue de celle-ci.

Cette évaluation porte notamment sur les indicateurs chiffrés territorialisés mentionnés aux articles R. 445-5 et R. 445-5-1 ainsi que sur les éléments qualitatifs mentionnés aux articles R. 445-5 à R. 445-5-5.

L'organisme transmet au préfet signataire de la convention tous les éléments nécessaires à cette évaluation. Il les transmet également, pour information, aux personnes publiques signataires de la convention.

Si le préfet signataire de la convention constate que l'organisme n'a pas respecté, de son fait, les engagements définis par la convention, il engage la procédure contradictoire aux termes de laquelle il peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer, à l'encontre de l'organisme, une pénalité, conformément aux dispositions de l'article L. 445-1.

L'organisme transmet annuellement au préfet signataire de la convention l'avancement des engagements pris pour les indicateurs PP-2, PP-LF-2, PP-3 et PP-LF-3.

A la demande de l'organisme, le représentant de l'Etat peut, conformément au dix-septième alinéa de l'article L. 445-1, octroyer un délai d'un an renouvelable une fois pour satisfaire à l'obligation mentionnée au premier alinéa de cet article.

L'organisme demandeur est tenu de transmettre une délibération de son conseil d'administration ou, le cas échéant, de son conseil de surveillance, présentant la démarche de rapprochement. Le représentant de l'Etat peut demander à l'organisme de lui fournir tout autre document lui permettant d'apprécier le rapprochement.

Un projet de rapprochement peut prendre la forme :

-d'un regroupement au sein d'un groupe d'organismes de logement social mentionné à l'article L. 423-1-1 du présent code ;

-d'une opération de fusion avec un ou des organismes mentionnés aux articles L. 411-2 et L. 481-1 ;

-de tout autre projet de réorganisation que le représentant de l'Etat estime susceptible de présenter un impact significatif sur l'organisme.

Pour l'établissement de la convention d'utilité sociale, l'organisme identifie chaque immeuble ou ensemble immobilier locatif au moins par son adresse, le nombre de logements qu'il comporte, la nature du ou des financements principaux dont il a bénéficié et la mention, s'il y a lieu, de sa situation en quartier prioritaire de la politique de la ville. Un ensemble immobilier est composé d'un ou plusieurs immeubles géographiquement cohérents, ainsi déterminé par l'organisme.

L'appréciation de l'état de l'occupation sociale prend notamment en compte les ressources et la composition des ménages logés dans chaque ensemble immobilier.

L'appréciation de l'état du service rendu prend notamment en compte la qualité de la construction et des prestations techniques, la localisation et l'environnement de l'ensemble immobilier.

Les critères d'appréciation mentionnés aux deux alinéas ci-dessus peuvent prendre en compte le taux de vacance et le taux de rotation de chaque ensemble immobilier.

La convention fixe des engagements relatifs aux aspects de la politique de l'organisme mentionnés à l'article L. 445-1.

La convention fixe des engagements chiffrés pour chacun des indicateurs figurant dans le tableau ci-dessous.

Les indicateurs PP-1, PP-2, PP-3, PP-4, PS-2 et SR-1 sont déclinés à l'échelle des départements ainsi que, à la demande du préfet signataire de la convention, à l'échelle des collectivités territoriales et des groupements de collectivités territoriales qu'il identifie, parmi les collectivités territoriales et les groupements de collectivités territoriales mentionnés au troisième alinéa de l'article L. 445-1 lorsque la convention est relative à des immeubles situés sur leur territoire. L'indicateur PS-1 est décliné à l'échelle des établissements publics de coopération intercommunale et des établissements publics territoriaux mentionnés au vingt-troisième alinéa de l'article L. 441-1. L'indicateur G-1 est mesuré à l'échelle de l'organisme.

L'indicateur PP-1 est accompagné d'un développement qualitatif, appuyé de données chiffrées territorialisées, portant sur le descriptif des territoires d'intervention de l'organisme et des zones où il entend se développer, la typologie des logements produits ainsi que son offre de logements en faveur des personnes ayant des besoins spécifiques.

L'indicateur PP-2 est accompagné de données chiffrées territorialisées, portant sur le changement d'au moins une étiquette énergétique après la rénovation des logements.

L'indicateur PP-4 est accompagné d'un développement qualitatif, appuyé de données chiffrées territorialisées, portant sur la stratégie de l'organisme en matière de vente, au regard notamment de la localisation, de l'état et de la qualité énergétique des logements vendus, ainsi que sur les dispositifs de sécurisation des acquéreurs. Ce développement présente le nombre de logements vendus ainsi que le nombre de ventes à réaliser au terme de trois et de six ans, dont le nombre de ventes prévues au bénéfice des locataires du parc social, le nombre de ventes prévues au bénéfice des personnes morales de droit privé et le nombre de ventes prévues au profit d'une société de vente d'habitations à loyer modéré.

L'indicateur PS-1 est accompagné de données chiffrées portant sur les refus des ménages.

L'indicateur SR-1 est accompagné d'un développement qualitatif, appuyé de données chiffrées territorialisées, portant sur le diagnostic réalisé par l'organisme sur l'adaptation de son patrimoine à la perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap et les procédures mises en œuvre pour y répondre.

L'indicateur G-1 est accompagné d'un développement qualitatif, appuyé d'une note portant sur l'ambition de qualité de service ainsi que sur la stratégie en matière d'optimisation des coûts de gestion et des actions entreprises pour les réduire.

A la demande du préfet signataire de la convention d'utilité sociale, celle-ci fixe des engagements chiffrés pour un ou plusieurs des indicateurs figurant dans le tableau ci-dessous.

Chaque engagement ainsi fixé est décliné, à la demande du préfet signataire de la convention, à l'échelle de chaque département qu'il identifie et à l'échelle des collectivités territoriales et des groupements de collectivités territoriales qu'il identifie, parmi les collectivités territoriales et les groupements de collectivités territoriales mentionnés au troisième alinéa de l'article L. 445-1 lorsque la convention est relative à des immeubles situés sur leur territoire.

L'indicateur PP-5 est accompagné d'un développement qualitatif portant sur la politique menée par l'organisme pour que le loyer, la typologie et les éléments de confort du logement soient adaptés aux évolutions des ménages, ainsi qu'un descriptif des dispositifs de mutation mis en place avec d'autres organismes de logement social. Ce développement comporte le nombre de mutations internes prévues et réalisées, par année. Il comporte également des données chiffrées territorialisées sur les mutations et relogements opérés dans le cadre de la rénovation urbaine ainsi que sur ceux opérés entre les quartiers prioritaires de la politique de la ville et les quartiers non prioritaires, accompagnées du descriptif des moyens mis en œuvre pour favoriser les mutations et relogements répondant à un objectif de mixité sociale.

Les valeurs des indicateurs mentionnés aux articles R. 445-5 et R. 445-5-1 sont fixées, de manière annuelle ou pluriannuelle, pour la durée de la convention.

Le format et les modalités de transmission des engagements et indicateurs contenus dans la convention sont définis par un arrêté du ministre chargé du logement..

L'énoncé de la politique patrimoniale et d'investissement de l'organisme, mentionnée au huitième alinéa de l'article L. 445-1, comprend un développement qualitatif, appuyé de données chiffrées territorialisées, portant sur les arbitrages patrimoniaux de l'organisme. Le cas échéant, ce développement comporte le nombre de démolitions prévues et réalisées, hors et dans le cadre de la rénovation urbaine, à trois et six ans.

L'énoncé de la politique menée en faveur de l'hébergement par l'organisme, mentionnée au dixième alinéa de l'article L. 445-1, comprend un développement qualitatif, appuyé de données chiffrées, sur sa politique en faveur du développement d'une offre de logements avec intermédiation locative, avec de l'accompagnement ou destinée à de l'hébergement au titre de l'article L. 442-8-1-1, ainsi qu'une description du partenariat noué avec les acteurs de l'accompagnement vers et dans le logement ou de l'hébergement.

Les engagements sur la qualité du service rendu au locataire mentionnés au neuvième alinéa de l'article L. 445-1 détaillent les actions à mener par l'organisme d'habitations à loyer modéré en vue d'améliorer l'entretien et la gestion. Ces engagements comportent un développement qualitatif, appuyé de données chiffrées, portant sur le processus de traitement des réclamations des locataires, l'existence et la fréquence d'une enquête de satisfaction auprès des locataires ainsi que les dispositifs de certification ou de labellisation en matière de qualité de service obtenus par l'organisme.

Ils détaillent les dispositifs existants en matière de lutte contre les impayés ainsi que de gestion locative adaptée pour les locataires entrants ou déjà logés.

Ils comportent également un développement qualitatif, appuyé de données chiffrées, portant sur la politique de l'organisme en matière de maîtrise des loyers quittancés ou non et des charges locatives ainsi qu'en matière de régularisation des charges.

La convention prévue à l'article L. 445-1-1 fixe des engagements relatifs à la politique de l'organisme pour chacun des indicateurs figurant dans le tableau ci-dessous.

L'indicateur PP-SV-1 est accompagné d'un développement qualitatif portant sur la stratégie de la société de vente en matière d'acquisition et notamment les segments de marché visés.

L'indicateur PP-SV-2 est accompagné d'un développement qualitatif portant sur la stratégie de la société de vente en matière de prix d'acquisition et de décote, notamment en fonction de la typologie des logements et des conditions éventuelles assorties à ladite décote.

L'indicateur PP-SV-3 est accompagné d'un développement qualitatif portant sur les dispositifs de sécurisation des acquéreurs mis en place.

Les valeurs des indicateurs quantitatifs mentionnés à l'article D. 445-5-6 sont fixées, de manière annuelle ou pluriannuelle, pour la durée de la convention.

Le format et les modalités de transmission des engagements et indicateurs contenus dans la convention sont définis par arrêté du ministre chargé du logement.

Le chapitre relatif aux engagements pris par l'organisme en matière de gestion sociale récapitule les engagements quantifiés d'attribution de logements à des personnes connaissant des difficultés économiques et sociales pris par l'organisme d'habitations à loyer modéré et, en particulier, ceux pris en application des articles L. 441-1-1 et L. 441-1-2, ainsi que les moyens d'accompagnement prévus par l'organisme pour la mise en oeuvre de ces engagements. En l'absence de tels engagements, le chapitre relatif aux engagements pris par l'organisme en matière de gestion sociale peut fixer des engagements de même nature pour la durée de la convention.

Les engagements chiffrés relatifs à la politique sociale de l'organisme reprennent les obligations issues des vingt-troisième à vingt-sixième et trente-neuvième alinéas de l'article L. 441-1 et les objectifs fixés par les orientations mentionnées à l'article L. 441-1-5 et les engagements pris dans les conventions intercommunales d'attribution mentionnées à l'article L. 441-1-6.

Il dresse la liste des conventions ou arrêtés relatifs aux droits à réservation du préfet prévus à l'article R. 441-5 et R. 441-5-2.

Lorsque l'organisme met en œuvre la nouvelle politique des loyers prévue à l'article L. 445-2, les articles R. 445-9 et R. 445-10 lui sont applicables.

A la demande du préfet signataire de la convention, l'organisme transmet tous les éléments nécessaires à l'appréciation de la nouvelle politique des loyers que le bailleur souhaite mettre en œuvre, afin d'atteindre les objectifs de mixité sociale définis aux vingt-troisième à vingt-sixième alinéas de l'article L. 441-1.

Lors de la fixation de la nouvelle politique des loyers ou lors son renouvellement, le montant maximal de loyer d'un ensemble immobilier exprimé en surface corrigée peut être exprimé en surface utile, telle que définie à l'article D. 331-10, sans que ce mode de calcul ne modifie à lui seul ce montant maximal de loyer.

Lorsque la réglementation en vigueur à la date d'établissement de la convention d'utilité sociale ne prévoit pas de plafond de loyer pour un ensemble immobilier, le calcul prévu au II de l'article L. 445-3 du montant maximal de la masse des loyers de l'organisme d'habitations à loyer modéré s'effectue en prenant en compte la somme des loyers pratiqués dans l'ensemble immobilier, dans la limite d'un montant mensuel fixé par arrêté du ministre chargé du logement, et exprimé en euros par mètre carré de surface utile, ou de surface corrigée lorsque le loyer pratiqué est exprimé en euros par mètre carré de surface corrigée.

Pour un organisme d'habitations à loyer modéré qui ne dispose pas de patrimoine locatif et qui exerce une activité d'accession à la propriété au sens du huitième alinéa de l'article L. 411-2, la convention d'utilité sociale est constituée des éléments définis aux articles suivants de la présente sous-section.

Pour un organisme d'habitations à loyer modéré qui dispose de patrimoine locatif et qui exerce une activité d'accession à la propriété au sens du huitième alinéa de l'article L. 411-2, à l'exception des organismes ayant vendu moins de 20 logements neufs dans des opérations d'accession à la propriété dans les trois années ayant précédé l'entrée en vigueur de la convention d'utilité sociale, celle-ci comporte également le plan de développement mentionné à l'article D. 445-16 ainsi que le tableau de l'article R. 445-22 renseigné.

La délibération mentionnée à l'article D. 445-17 est transmise au préfet signataire de la convention, au préfet du département dans lequel est situé le siège social de l'organisme ainsi qu'aux personnes publiques mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 445-1 et associées à l'élaboration de la convention en vertu de l'article R. 445-18.

L'organisme peut associer à l'élaboration de sa convention d'utilité sociale " accession " les personnes publiques mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 445-1 sur les territoires desquels son plan de développement prévoit son intervention.

L'association consiste au moins en la transmission à chaque personne publique associée, pour ce qui concerne le développement prévu sur son territoire, des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d'actions et, le cas échéant, si elles ont été adressées, des précisions complémentaires apportées par le préfet, relatives aux enjeux et aux objectifs de l'Etat. Cette transmission doit être effective au moins un mois avant l'adoption du projet de convention par l'organisme.

Les personnes publiques associées disposent d'un mois pour faire connaître leurs observations.

La délibération prévue à l'article D. 445-17 peut préciser les modalités de cette association.

Le préfet signataire peut demander toute information relative à l'élaboration du projet de convention et à la réalité de la démarche d'association.

Le respect des engagements par l'organisme est évalué par le préfet signataire de la convention trois ans après la signature de la convention et à l'issue de celle-ci.

Cette évaluation porte notamment sur les indicateurs chiffrés territorialisés mentionnés à l'article R. 445-22.

L'organisme transmet au préfet signataire de la convention tous les éléments nécessaires à cette évaluation.

Si le préfet signataire de la convention constate que l'organisme n'a pas respecté, de son fait, les engagements définis par la convention, il engage la procédure contradictoire aux termes de laquelle il peut proposer au ministre chargé du logement de prononcer, à l'encontre de l'organisme, une pénalité, conformément aux dispositions de l'article L. 445-1.

La convention fixe des engagements relatifs aux aspects de la politique de l'organisme mentionnés à l'article D. 445-16.

Elle fixe des engagements chiffrés pour chacun des indicateurs figurant dans le tableau ci-dessous.

Ils sont déclinés à l'échelle des régions ainsi que, à la demande du préfet signataire de la convention, à l'échelle de chaque département qu'il identifie.

Les valeurs des indicateurs mentionnés à l'article R. 445-22 sont fixées, de manière annuelle ou pluriannuelle, pour la durée de la convention.

Le format et les modalités de transmission des engagements et indicateurs contenus dans la convention sont définis par un arrêté du ministre chargé du logement.