LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 mars 2016), que, par délibération du 2 novembre 2009, à la suite d'une vente sous seing privé conclue entre les consorts X... et la société civile immobilière Caret immo (la SCI), le conseil municipal de la commune de Horbourg-Wihr a décidé d'exercer son droit de préemption dans le but d'assainir une friche industrielle située en pleine zone d'habitation et de disposer d'une réserve foncière permettant d'y édifier des logements, notamment, sociaux ; que, par délibération du 10 janvier 2011, le conseil municipal a décidé de revendre le bien en lançant un appel d'offres et en adoptant un cahier des charges ; que, par acte authentique du 29 juin 2012, la commune a revendu l'immeuble à la société Agence immobilière Concorde ; qu'estimant que la commune aurait dû lui proposer l'acquisition du bien en application de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme, la SCI a assigné la commune en dommages-intérêts ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente du 29 juin 2012 imposait expressément à l'acquéreur les obligations prévues par le cahier des charges adopté le 10 janvier 2011 par le conseil municipal et destinées à permettre la réhabilitation de l'ancien site industriel, notamment l'obligation de conserver la maison de maître et de transformer ou reconstruire les autres bâtiments afin de réaliser soit des locaux à l'usage des professions libérales ou médicales, soit des locaux d'habitation, dont 25 % de logements sociaux conventionnés, la cour d'appel, qui a exactement déduit de ces seuls motifs que la revente de l'immeuble avait bien pour objet une opération d'aménagement conforme aux dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme de sorte que la commune n'avait aucune obligation de lui proposer la vente et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;



PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Caret immo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Caret immo et la condamne à payer à la commune de Horbourg-Wihr la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Caret immo

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la Sci Caret Immo visant à voir condamner la commune de Horbourg-Wihr à lui payer la somme de 310.000 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « la Sci Caret Immo fonde son action en responsabilité contre la commune d'Horbourg-Wihr sur les dispositions des articles L. 213-11 et L. 213-12 du code de l'urbanisme ; que ce dernier texte, en son alinéa deux, prévoit que la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien ayant fait l'objet de la préemption dispose d'une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption, en cas de non respect des obligations définies au sixième alinéa de l'article L. 211-11 ; que l'article L. 211-11, alinéa six, dispose que le titulaire du droit de préemption doit proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, dans le cas où les anciens propriétaires, auxquels l'acquisition doit être en priorité proposée, ont renoncé à acquérir ; que l'obligation, pour le titulaire du droit de préemption, de proposer l'acquisition aux anciens propriétaires et, subsidiairement, à l'acquéreur évincé, n'existe que dans le cas prévu à l'article L. 211-11, alinéa deux, c'est-à-dire si le bien a été acquis depuis moins de cinq ans et s'il est aliéné pour d'autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1 ; que l'article L. 210-1, alinéa premier, renvoie à l'article L. 300-1, qui énumère les objectifs auxquels doivent tendre les actions ou opérations d'aménagement susceptibles de justifier l'exercice du droit de préemption, parmi lesquels : mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, lutter contre l'insalubrité de l'habitat indigne ou dangereux, permettre le renouvellement urbain, sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti ; qu'il s'ensuit que l'action de la Sci Caret Immo ne pourrait prospérer que si la commune de Horbourg-Wihr avait revendu l'immeuble dans le cadre d'une opération ne répondant pas à l'un de ces objectifs ; or, que l'acte de vente du 29 juin 2012 impose expressément à l'acquéreur les obligations prévues par le cahier des charges adopté le 10 janvier 2011 par le conseil municipal, destinées à permettre la réhabilitation de l'ancien site industriel, notamment l'obligation de conserver la maison de maître et celle de transformer ou reconstruire les autres bâtiments, afin de réaliser soit des locaux à l'usage de professions libérales ou médicales, soit des locaux d'habitation, dont 25 % de logements sociaux conventionnés ; que dès lors, contrairement à ce que soutient l'intimée, la revente de l'immeuble avait bien pour objet une opération d'aménagement conforme aux dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, de sorte que la commune de Horbourg-Wihr n'avait aucune obligation de lui proposer la vente ; qu'il sera ajouté que cette opération d'aménagement avait motivé l'acquisition, par la commune, d'autres biens immobiliers voisins de ceux des consorts X..., que la préemption de cette dernière propriété s'inscrivait ainsi dans un projet d'ensemble visant à réhabiliter un ancien site industriel situé en zone d'habitation, que ce projet, contrairement à ce qui allégué par la Sci Caret Immo, était suffisamment précis, comme le montre le cahier des charges adopté par le conseil municipal, qu'il était en outre l'occasion, pour la commune, de se conformer à ses obligations en matière de logements sociaux, dans l'exécution desquelles elle n'était pas à jour, que la commune était parfaitement en droit de se substituer un opérateur privé pour réaliser ce projet et qu'elle est allée au-delà de ses obligations en mettant en concurrence plusieurs acquéreurs potentiels, dont la Sci Caret Immo, à qui le cahier des charges a été adressé et qui n'a, au vu de celui-ci, formulé aucune offre ; qu'enfin, contrairement à ce qu'a énoncé le premier juge, la commune n'est pas responsable, sur le fondement de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme, de l'éventuel non-respect, par l'acquéreur, des engagements pris par celui-ci afin de réaliser l'objectif d'intérêt général ayant motivé l'exercice du droit de préemption ; qu'au surplus, il n'est aucunement démontré en l'espèce que, comme le soutient l'intimée, l'immeuble aurait fait l'objet d'un changement d'affectation ; qu'au contraire, en l'état des informations figurant au dossier, il apparaît que huit logements ont été réalisés dans un bâtiment réhabilité, dont deux, soit 25 %, ont fait l'objet d'une demande de subvention auprès du conseil général pour bénéficier d'un « loyer social » ; que le jugement déféré doit donc être infirmé et les prétentions de la Sci Caret Immo être rejetées » ;

1°) ALORS, de première part, QUE le titulaire du droit de préemption ne peut aliéner les biens acquis par exercice de ce droit, qu'à des fins prévues à l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ; que cela suppose qu'à la date d'exercice du droit de préemption, le titulaire du droit justifie de l'existence d'un projet effectif d'action ou d'opération d'aménagement, suffisamment précis ; qu'en l'espèce, la Sci Caret Immo faisait valoir qu'au jour où la commune de Horbourg-Wihr avait décidé de préempter le bien litigieux, elle n'avait pas conçu de projet satisfaisant aux conditions précitées ; que dès lors, en jugeant que la revente de l'immeuble avait pour objet une opération d'aménagement conforme aux dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme et que la commune n'avait pas l'obligation de proposer la vente à la Sci Caret Immo, sans constater aucun élément de nature à établir qu'au jour de la décision de préempter, la commune avait établi un projet effectif d'action ou d'opération d'aménagement suffisamment précis, le cahier des charges du 10 janvier 2011 mentionné par l'arrêt étant postérieur à la décision de préempter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme, ensemble les articles L. 210-1 et L. 300-1 du même code ;


2°) ALORS, de deuxième part, QUE les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l'un des objets mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ; que le titulaire du droit de préemption doit respecter cette obligation et demeure responsable à l'égard de l'acquéreur évincé sur le fondement des articles L. 213-11 alinéa 6 et L. 213-12 du code de l'urbanisme, même s'il a transféré la charge de l'obligation précitée à une personne privée par voie de cession du bien préempté ; que dès lors, en rejetant la demande de dommages-intérêts de la Sci Caret Immo aux motifs que la commune n'était « pas responsable (…), sur le fondement de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme, de l'éventuel non-respect, par l'acquéreur, des engagements pris par celui-ci afin de réaliser l'objectif d'intérêt général ayant motivé l'exercice du droit de préemption », la cour d'appel a violé les articles L. 213-11 et L. 213-12 du code de l'urbanisme ;

3°) ALORS, en tout état de cause, QU'en ne répondant pas au moyen de la Sci Caret Immo, tiré de ce que le titulaire du droit de préemption avait aliéné à d'autres fins que celles définies à l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans la mesure où il n'avait entrepris aucune démarche après la cession aux fins de contraindre la société Concorde à respecter l'engagement qu'elle avait pris s'agissant du quota de logements sociaux (conclusions d'appel, p. 14), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS, de quatrième part, QU'en rejetant la demande de dommages-intérêts de la Sci Caret Immo aux motifs qu'« en l'état des informations figurant au dossier, il apparaît que huit logements ont été réalisés dans un bâtiment réhabilité, dont deux, soit 25 %, ont fait l'objet d'une demande de subvention auprès du conseil général pour bénéficier d'un « loyer social » », sans préciser sur quels éléments de preuves elle se fondait, et alors que la Sci Caret Immo contestait que le quota de logements sociaux ait été respecté, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°) ALORS, de cinquième part, QUE dans ses conclusions d'appel, la Sci Caret Immo faisait valoir que l'attestation de l'Agence nationale de l'habitat versée aux débats par la commune de Horbourg-Wihr n'était pas susceptible de justifier que la société Concorde exécutait son engagement relatif au quota de 25 % de logements sociaux, dans la mesure où cette attestation mentionnait comme pétitionnaire un certain M. Y..., propriétaire de deux lots dans l'immeuble, et non la société Concorde (conclusions d'appel, p. 16) ; que dès lors, à supposer que la cour d'appel se soit fondée sur cette attestation pour juger que le quota de logements sociaux se trouvait respecté, sans répondre au moyen précité, elle a violé l'article 455 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2017:C300850