LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable :

Vu l'article 1641 du code civil ;

Attendu que, suivant acte notarié du 12 décembre 2002, les époux X... ont acquis, par l'entremise de la société Agora, agent immobilier, un immeuble appartenant aux époux Y..., l'acte contenant une clause de non-garantie au titre des vices cachés ; que les acquéreurs, alléguant des désordres affectant les combles aménagés, ont, après expertise, sollicité la réparation de leurs préjudices ;

Attendu que, pour condamner les vendeurs et l'agent immobilier in solidum à verser diverses sommes aux acquéreurs et condamner l'agent immobilier à garantir partiellement les vendeurs, l'arrêt retient que les acquéreurs ont acheté un bien immobilier pourvu de combles aménagés qui n'ont pas été construits dans les règles de l'art et ne sont pas utilisables sans des travaux de mise aux normes, ces éléments caractérisant un défaut de conformité et le fondement de l'article 1641 du code civil n'étant pas exclusif de tout autre fondement ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les désordres décrits par l'expert compromettaient la solidité de l'immeuble et rendaient les combles impropres à leur destination, ce dont il résultait qu'ils constituaient des vices cachés et que la garantie de ceux-ci était l'unique fondement possible de l'action, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur le pourvoi principal :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Agora

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Société Agora, agent immobilier, in solidum avec Monsieur et Madame Y..., vendeurs, à payer à Monsieur et Madame X..., acquéreurs, la somme de 7.121,25 € au titre de travaux de reprise, actualisée par référence à l'indice BT01, valeur août 2006 et le dernier indice connu à la date de l'arrêt ; 10.000 € au titre de la réfaction sur le prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2007 et 5.000 € au titre du préjudice de jouissance ; la Sté Agora étant condamnée à garantir les époux Y... à hauteur de la moitié de ces condamnations ;

AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise que -) la maison a été construite en 1980 par le Crédit immobilier des Pays de Loire ; la charpente est constituée de fermettes industrialisées en bois dont la particularité réside dans l'assemblage des éléments en usine et la livraison sur le chantier prêts à poser ; les sections des bois en oeuvre sont inférieures à celles d'une charpente traditionnelle réalisée sur site ; les combles ainsi construits ne sont pas exploitables ni aménageables, sauf à ce que cela ait été prévu dès l'origine ou modifié par une entreprise maitrisant ce type de prestation ; -) pour aménager une pièce dans les combles, l'expert indique qu'il était nécessaire de procéder à un certain nombre d'opérations sur la charpente, pour assurer un report des charges par de nouveaux éléments déportés permettant le respect des caractéristiques techniques, et sur le plancher, pour créer une structure porteuse parallèle aux solivettes de fermettes permettant la pose d'un plancher et qu'il s'agit de travaux d'une certaine technicité ; -) selon lui, aucun renfort sérieux n'a été réalisé au niveau du plancher, les plaques de bois étant directement posées sur les solivettes en bois destinées à l'origine au seul soutien du faux plafond des pièces de l'étage inférieur ; -) les jambes de force et les contreventements ont été sectionnés sur toute la longueur de la maison avec un « ersatz » de renforcement en deux ou trois endroits avec des bois de section plus importante boulonnés sur les fermettes, ce qui nuit à la solidité de la maison ; il estime qu'un tel ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art ; -) il conclut que ces modifications induisent des risques pour tout l'immeuble, en particulier la toiture et la charpente et que la structure du plancher, qui n'est pas conçue pour recevoir un poids autre qu'occasionnel, est susceptible d'entraîner des désordres comme l'affaissement des plafonds des chambres, voire une rupture en cas de charges lourdes (neige) ou de forte tempête ; l'utilisation de cette pièce est donc dangereuse et l'ouvrage inapte à sa destination ; que, Sur l'application de l'article 1792 du Code civil, les travaux litigieux ont été réalisés au plus tard en 1988, soit plus de dix ans avant la vente, conclue au mois de décembre 2002 et la découverte des désordres, survenue quelques mois plus tard ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que l'action fondée sur la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil était prescrite ; que, Sur l'application de l'article 1641 du Code civil, les époux X... ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi des époux Y..., le jugement ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande sur le fondement de l'article 1641 du Code civil ; que, Sur l'application de l'article 1604 du Code civil, devant la cour, monsieur et madame X... invoquent un troisième fondement, le défaut de délivrance du bien vendu en raison d'un défaut de conformité avec les stipulations contractuelles ; que l'acte notarié du 12 décembre 2002 stipule dans la partie de l'acte relative à la désignation du bien « combles aménagés » ; qu'ainsi que l'a souligné l'expert judiciaire, ces termes font référence à l'existence d'une pièce de vie habitable et le fait que les époux X... aient voulu y installer un escalier à la place de l'escatrappe pour y accéder confirme qu'ils considéraient les combles ainsi ; qu'il résulte du rapport de l'expert que les combles n'ont pas été aménagés dans les règles de l'art puisqu'il a constaté l'absence de renfort sérieux au niveau du plancher, la pose de plaques de bois directement sur les solivettes qui n'ont aucune fonction de soutènement, et le sectionnement des jambes de force et des contreventements sur toute la longueur de la maison avec un renforcement en deux ou trois endroits seulement ; qu'ils ne sont pas utilisables sans des travaux de mise aux normes avec, pour conséquence, la réduction très sensible de la surface habitable ; que monsieur et madame X... ayant acheté un bien immobilier pourvu de combles aménagés de 8,02 m2, ces éléments caractérisent un défaut de conformité avec l'acte de vente ; que dès lors, ils sont fondés à se prévaloir d'un défaut de délivrance au sens de l'article 1604 du Code civil ; que, Sur la réparation du préjudice des acquéreurs, l'expert chiffre le coût de la remise en l'état initial à la somme de 7.121,25 € TTC, ce qui entraînera la suppression du comble ; qu'il y a lieu de prévoir, en outre, une réfaction sur le prix de vente puisque la maison a été achetée avec cette pièce présentée comme un comble habitable ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, le préjudice des acquéreurs sera réparé par l'octroi de la somme de 7.121,25 € au titre des travaux de remise en l'état initial et de celle de 10.000 € au titre de la réfaction du prix ; que, Sur les demandes à l'encontre de la société Agora, l'acte de vente du 25 octobre 1980 et le mandat de vente du 24 septembre 2001 ne mentionnent ni débarras ni combles ; que l'affiche publicitaire évoque un « accès comble par escalier escamotable faisant office de grand débarras » et le compromis du 17 septembre 2002, des « combles aménagés », termes repris par l'acte de vente du 12 décembre 2002 ; que l'agence immobilière reconnaît être l'auteur de ces ajouts après avoir visité la maison des vendeurs ; que la cour considère que la Sté Agora aurait dû préalablement s'enquérir des conditions des travaux d'aménagement des combles, puisqu'ils avaient été construits postérieurement à la maison, et solliciter les informations importantes telles que les autorisations administratives et les factures ; que c'est à bon droit que les époux X... soutiennent qu'en ne l'ayant pas fait, la Sté Agora a commis une faute au sens de l'article 1382 du Code civil et que celle-ci a contribué à la réalisation de leur préjudice ; qu'il sera donc fait droit à leur demande de condamnation in solidum avec les époux Y... ; que, vis-àvis des époux Y..., le mandat de vente engage la responsabilité de l'agence immobilière sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, contrairement à ce que la Sté Agora soutient ; qu'en ajoutant les mots « combles aménagés » dans le compromis, sans s'assurer des conditions dans lesquelles les travaux avaient été effectués, et en se fondant uniquement sur l'apparence des lieux, la Sté Agora a commis une faute dans la gestion du mandat qui lui était confié, laquelle a contribué à la réalisation du préjudice des vendeurs ; qu'en effet, si rien n'avait été spécifié dans le compromis de l'acte de vente, il n'aurait pas été possible aux acquéreurs de rechercher la responsabilité des vendeurs ; que de leur côté, les époux Y... auraient pu s'opposer à ces ajouts s'ils considéraient qu'ils ne s'agissait pas de combles aménagés, comme ils le prétendent dans le cadre du présent litige, et ils ne peuvent donc s'exonérer de toute responsabilité ; que la faute de la Sté Agora a contribué à la réalisation du préjudice des époux Y... à hauteur de la moitié ; qu'il sera fait droit à l'appel en garantie dans cette mesure ;

1°) ALORS QUE l'agent immobilier ayant constaté que l'immeuble comportait un accès aux combles normalement éclairés, aérés, chauffés, isolés et alimentés en électricité, n'a pas manqué à son obligation de vérifier la conformité de l'immeuble vendu à sa description portant la mention « combles aménagés » ; qu'en mettant à sa charge une obligation de contrôle de la qualité d'exécution de cet aménagement datant de plus de dix ans, et qui s'était révélé, après la vente, affecté de malfaçons le rendant impropre à sa destination, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1992 du Code civil ;

2°) ALORS EN TOUT ÉTAT DE CAUSE QUE la réfaction à laquelle le vendeur d'immeuble est condamné à la suite de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que la cour d'appel a constaté que la promesse de vente annonçait des « combles aménagés » qui s'étaient révélés impropres à leur destination, ce dont il était résulté une réduction de la surface habitable ; qu'en mettant à la charge de la Sté Agora, agent immobilier, la moitié du montant de la remise en état et de la restitution de la valeur de mètres carrés perdus, la cour d'appel a violé les articles 1992 et 1382 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame Y... in solidum avec la société AGORA à indemniser les époux X... en application des articles 1604 du Code civil, après avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait rejeté l'action intentée par les acquéreurs sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

AUX MOTIFS QUE le fondement de l'article 1641 du Code civil n'est pas exclusif de tout autre fondement dès lors que l'ouvrage est affecté d'un vice, mais seulement de celui de l'erreur sur la substance de la chose prévue par l'article 1110 du même code ; qu'il résulte du rapport de Monsieur Z... que les combles n'ont pas été aménagés dans les règles de l'art puisqu'il a constaté l'absence de renfort sérieux au niveau de plancher, la pose de plaques de bois directement sur les solivettes qui n'ont aucune fonction de soutènement et le sectionnement des jambes de force et des contreventements sur toute la longueur de la maison avec un renforcement en deux ou trois endroits seulement ; qu'ils ne sont pas utilisables sans des travaux de mise aux normes avec, pour conséquence, la réduction très sensible de la surface habitable ; que Monsieur et Madame X... ayant acheté un bien immobilier pourvu de combles aménagés de 8,02 m², ces éléments caractérisent un défaut de conformité avec l'acte de vente ; que dès lors ils sont fondés à se prévaloir d'un défaut de délivrance au sens de l'article 1604 du Code civil ;

ALORS QUE le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée, tel un défaut de conception, caractérise un vice caché défini à l'article 1641 du Code civil qui constitue, en présence d'un tel vice, l'unique fondement possible de l'action ; qu'en affirmant néanmoins qu'en présence d'un vice dont elle relevait l'existence, il était possible de retenir un défaut de délivrance conforme, quand ces deux actions n'étaient pas cumulables, la Cour d'appel a violé les articles 1604 et 1641 du Code civil.