Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété

Version INITIALE

NOR : ATDL2504489D

ELI : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2025/3/29/ATDL2504489D/jo/texte

Alias : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2025/3/29/2025-299/jo/texte

Texte n°23

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Publics concernés : primo-accédants à la propriété, établissements de crédit et sociétés de financement mentionnés à l'article L. 511-1 du code monétaire et financier distribuant le prêt à taux zéro (PTZ), société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale à la propriété.
Objet : les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l'article L. 511-1 du code monétaire et financier peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt, prévu à l'article 244 quater V du code général des impôts (CGI), pour les prêts ne portant pas intérêt, dits « prêts à taux zéro ou PTZ », qu'ils accordent pour financer la primo-accession à la propriété. L'article 244 quater V du CGI prévoit que les conditions d'attribution et les modalités des PTZ sont fixées chaque année par décret dans les conditions prévues aux articles L. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH). En vertu du second alinéa du I de l'article 244 quater V du CGI, une étude d'impact, jointe au décret, présente les mesures prises pour que le montant des crédits d'impôt afférents aux prêts ne portant pas intérêt émis sur une période de douze mois ne dépasse pas 2,1 milliards d'euros.
L'article 90 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 prévoit l'extension du PTZ à l'ensemble des logements neufs, individuels et collectifs, sur l'ensemble du territoire. Ces conditions élargies s'appliquent pour les PTZ émis entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027.
Le présent décret tire les conséquences de ces évolutions législatives. Dans les limites fixées par loi, le décret révise la quotité du coût total de l'opération finançable par le PTZ pour les logements individuels neufs en zones tendues et détendues.
Le décret ouvre par ailleurs le bénéfice aux acquéreurs d'un droit de propriété temporaire via un bail emphytéotique.
Entrée en vigueur : le présent décret s'applique aux offres de prêts émises à compter du 1er avril 2025.
Application : le décret est pris pour application des articles L. 31-10-1 et suivants du code de la construction, de l'article 244 quater V et de l'article 90 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025.


Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation,
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 111-1, L. 31-10-1 à L. 31-10-14 et D. 31-10-1 à D. 31-10-12 ;
Vu le code général des impôts, notamment ses articles 244 quater V et 278 sexies ;
Vu la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ;
Vu la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, notamment son article 90 ;
Vu l'avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financière en date du 7 mars 2025 ;
Vu l'avis du Conseil national de l'habitat en date du 13 mars 2025,
Décrète :


  • Le treizième alinéa du I de l'article D. 31-10-2 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :


    «-par la souscription d'un bail emphytéotique dès lors qu'il prévoit une clause donnant à l'emprunteur la possibilité d'acquérir la propriété du logement ;
    «-par la souscription d'un bail à construction dès lors qu'il prévoit une clause de transfert à terme de la propriété du terrain à l'emprunteur. »


  • Après le II de l'article D. 31-10-9 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un II bis ainsi rédigé :
    « II bis.-Par dérogation au II, pour les offres de prêts mentionnées à l'article 90 de la loi du 14 février 2025 de finances pour 2025, concernant un logement neuf ne répondant pas à la condition de localisation dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1, la quotité mentionnée au premier alinéa du I est fixée dans le tableau ci-après :
    «


    Tranche
    Quotité

    1
    30 %

    2
    20 %

    3
    20 %

    4
    10 %


    « Ces conditions dérogatoires ne s'appliquent ni pour l'aménagement, avec ou sans acquisition, de locaux non destinés à l'habitation en locaux à usage de logement, ni pour l'acquisition d'un logement neuf faisant l'objet d'un contrat régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, d'un contrat de bail réel solidaire régi par le chapitre V du titre V du livre II du présent code ou d'un contrat d'accession à la propriété respectant les conditions prévues au 2° du III de l'article 278 sexies du code général des impôts. Pour l'ensemble de ces opérations, les quotités prévues au II s'appliquent. »


  • 1° Les dispositions de l'article 1er du présent décret entrent en vigueur le 1er avril 2025 ;
    2° Les dispositions de l'article 2 du présent décret s'appliquent aux offres de prêts émises à compter du 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027 ;
    3° Le II bis de l'article D. 31-10-9 du code de la construction et de l'habitation, créé par le présent décret, est abrogé à compter du 1er janvier 2028.


  • Le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics, et la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


    • ANNEXE
      ÉTUDE D'IMPACT
      Barèmes 2025 du « prêt à taux zéro »


      L'article 244 quater V du code général des impôts prévoit un contrôle annuel de la dépense engendrée par le « prêt à taux zéro » (PTZ). Aux termes du second alinéa du I de cet article : « Les conditions d'attribution et les modalités des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au premier alinéa sont fixées chaque année par décret dans les conditions prévues aux articles L. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Une étude d'impact jointe au décret fait apparaître les mesures prises pour que le montant des crédits d'impôt afférents aux prêts ne portant pas intérêt émis sur une même période de douze mois ne dépasse pas 2,1 milliards d'euros. Ce montant s'entend du montant brut des crédits d'impôt accordés, diminué de l'impôt sur les bénéfices correspondant. »
      L'objet de la présente étude est ainsi d'évaluer le montant total des crédits d'impôts afférents aux PTZ qui seront émis en 2025 (dit coût générationnel).
      Une estimation permet d'évaluer le montant des crédits d'impôt afférents aux PTZ émis en 2025, net de l'imposition sur les bénéfices correspondants, à environ 1,35 Md€.


      Méthodologie


      Un modèle de simulation a été développé pour connaître, en fonction des caractéristiques d'une opération (ressources des accédants, composition du ménage, localisation du logement, etc.), le montant du prêt PTZ auquel celle-ci donnerait droit et, en fonction de la conjoncture des taux, le coût qui en résulte pour les finances publiques (somme des cinq crédits d'impôt annuels accordés à l'établissement de crédit).
      Les données relatives aux PTZ distribués en 2024, collectées pour le compte de l'Etat par la Société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS), ont été mobilisées pour connaître la structure des opérations immobilières effectuées par les bénéficiaires du PTZ.
      L'estimation du coût du crédit d'impôt en 2025 repose sur la courbe des taux interbancaires observée en décembre 2024 et sur une analyse d'impact des mesures issues de la loi de finances pour 2025. L'extension du prêt à taux zéro à l'ensemble des opérations neuves, dans un contexte conjoncturel incertain, a pour effet d'introduire une incertitude supplémentaire dans la projection du coût du crédit d'impôt pour 2025.


      Coût net d'impôt des PTZ émis en 2025


      En 2025, le coût générationnel brut est estimé à 1,39 Md€, sous forme de crédit d'impôt, pour un nombre de PTZ émis estimé à près de 67 000. Ce niveau dépasserait donc le volume observé en 2024 (près de 45 000 prêts émis).
      Ce crédit d'impôt entrant dans la base imposable des établissements de crédit, il convient de diminuer le coût brut des recettes correspondantes d'impôt sur les bénéfices. Les recettes générées par le dispositif correspondent à la somme des crédits d'impôt. Les coûts afférents sont les coûts de la ressource (taux i défini à l'article 49 septies ZZH de l'annexe III au code général des impôts) et ceux de gestion et de provisionnement (couverts par la prime p). Le solde, estimé à 10 % du crédit d'impôt total, constitue les bénéfices, imposés au taux conventionnel de 25 %. Le coût net de la mesure correspond au coût brut diminué de 2,5 %.
      Ainsi, le coût, net de l'imposition sur les bénéfices, des PTZ émis en 2025 est estimé à 1,35 Md€ et reste donc inférieur au plafond de 2,1 Md€ fixé à l'article 244 quater V du code général des impôts.


Fait le 29 mars 2025.


François Bayrou
Par le Premier ministre :


Le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation,
François Rebsamen


Le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique,
Éric Lombard


La ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics,
Amélie de Montchalin


La ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement,
Valérie Létard

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