Toute demande de visa doit être précédée d'une autorisation de l'assemblée générale extraordinaire prise sur la base d'un rapport établi par la société de gestion en cas :

1° D'émission de parts nouvelles après une période de plus de cinq ans sans augmentation de capital. Dans ce cas, le rapport de la société de gestion doit être visé par le commissaire aux comptes ;

2° De modification de la politique d'investissement initiale.

La société de gestion de SCPI est rémunérée par les commissions suivantes :

1° Une commission de souscription calculée sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital ;

2° Une commission de cession, de retrait ou prélevée en cas de mutation à titre gratuit, calculée sur le montant de la transaction ou forfaitaire ;

3° Une commission de gestion assise sur les produits locatifs hors taxes encaissés ; l'assiette de cette commission peut être étendue aux autres produits encaissés, notamment aux dividendes provenant de participations dans des sociétés ou entités mentionnées à l'article L. 214-115 du code monétaire et financier à la condition que le public en soit informé.

Les statuts de la société civile de placement immobilier et la note d'information mentionnent de façon précise l'assiette et le taux des commissions versées à la société de gestion dans les conditions prévues à l'article 422-198.

4° Une commission d'acquisition ou de cession d'actifs immobiliers calculée sur le montant de l'acquisition ou de la cession immobilière ;

5° Une commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier calculée sur le montant des travaux effectués.

La création de toute commission mentionnée au présent article ou de toute autre commission est approuvée par l'assemblée générale des associés.

La société de gestion de SCPI ne peut, au nom de la SCPI, contracter des emprunts, assumer des dettes ou procéder à des acquisitions payables à terme, si ce n'est dans la limite d'un montant maximum.

L'assemblée générale des associés fixe ce montant de telle sorte qu'il soit compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d'engagement pour les acquisitions payables à terme.

En cas de vente d'un ou de plusieurs éléments du patrimoine immobilier locatif de la société et lorsque les fonds ne sont pas réinvestis, l'assemblée générale est seule compétente pour décider de l'affectation du produit de la vente à :

1° La mise en distribution totale ou partielle avec, le cas échéant, amortissement du nominal des parts ;

2° La dotation du fonds de remboursement prévu aux articles 422-231 à 422-233.

I. - Préalablement à la souscription, la note d'information visée par l'AMF, le bulletin de souscription et les statuts sont remis au futur associé sur un support durable au sens de l'article 314-5.

Le rapport annuel, les bulletins semestriels et les circulaires sont fournis aux associés et aux futurs associés sur un support durable au sens de l'article 314-5 ou sont mis à disposition des associés et futurs associés sur un site internet.

Un exemplaire papier des documents mentionnés au présent I est fourni gratuitement aux investisseurs qui le demandent.

II. - La société de gestion communique sans délai à l'AMF tous les documents destinés aux associés.

Elle communique à l'AMF, dans les conditions définies par celle-ci :

- dans le mois qui suit chaque semestre, les renseignements statistiques relatifs à cette période ;

- dans les soixante jours suivant la fin de l'exercice, et le cas échéant suivant la fin de chaque premier semestre de l'exercice, les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI arrêtées conformément à l'article L. 214-109 du code monétaire et financier.

Le rapport de gestion soumis à l'assemblée générale rend compte :

1° De la politique de gestion suivie, des problèmes particuliers rencontrés, des perspectives de la société ;

2° De l'évolution du capital et du prix de la part ;

3° De l'évolution et de l'évaluation du patrimoine immobilier :

a) Acquisitions (réalisées, projetées), cessions, le cas échéant, travaux d'entretien ou de remise en état avant relocation ;

b) Présentation des travaux d'évaluation effectués par l'expert immobilier ;

c) Indication que pour les acquisitions d'immeubles réalisées en cours d'exercice, dont le vendeur a directement ou indirectement des intérêts communs avec la société de gestion ou des associés de la société civile de placement immobilier, une expertise immobilière préalable a été réalisée ;

4° De l'évolution du marché des parts au cours de l'exercice ;

5° De l'évolution des recettes locatives, de la part des recettes locatives dans les recettes globales, des charges ;

6° De la situation du patrimoine locatif en fin d'exercice, immeuble par immeuble : la localisation précise des immeubles, leur nature, leur surface, leurs dates d'acquisition et d'achèvement, le cas échéant, leur prix d'achat hors droits ou taxes, le montant de ces droits et taxes ;

7° De l'occupation des immeubles : sont notamment mentionnés le taux d'occupation en loyers facturés par rapport aux loyers facturables - exprimé en moyenne annuelle -, les vacances significatives constatées en cours d'exercice et le manque à gagner entraîné pour la société civile de placement immobilier.

Dans les soixante jours suivant la fin de chaque semestre est fourni aux associés sur un support durable au sens de l'article 314-5 ou est mis à disposition sur un site internet un bulletin d'information faisant ressortir les principaux événements de la vie sociale survenus au cours du semestre concerné de l'exercice.

La société de gestion procède périodiquement, à intervalles réguliers et à heure fixe, à l'établissement d'un prix d'exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.

Elle fixe la périodicité selon laquelle les prix d'exécution sont établis sans que celle-ci ne puisse toutefois être supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré. Cette périodicité est précisée dans la note d'information.

La société de gestion d'une société mentionnée à l'article 422-218 détermine un prix de retrait.

Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription.

Si le retrait n'est pas compensé, le remboursement ne peut s'effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l'AMF.

La création et la dotation d'un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts sont décidées par l'assemblée générale des associés de la SCPI qui en fixe les limites et critères d'utilisation et qui délègue à la société de gestion la reprise des sommes disponibles.

Les sommes allouées à ce fonds proviennent du produit de cession d'éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés lors de l'approbation des comptes annuels.

Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés.

Le fonds de remboursement ainsi créé est un compte spécifique affecté à un usage exclusif, comptablement matérialisé.

La reprise des sommes disponibles sur le fonds de remboursement fait l'objet d'un rapport motivé de la société de gestion, porté préalablement à la connaissance des associés et de l'AMF.

La valeur de réalisation ainsi que la valeur de reconstitution de la SCPI sont arrêtées par la société de gestion à la clôture de chaque exercice ainsi que pour les SCPI à capital variable ou les SCPI à capital fixe faisant l'objet d'une augmentation de capital, à la situation comptable intermédiaire à chaque premier semestre de l'exercice, sur la base d'une évaluation des immeubles réalisée par un expert externe en évaluation indépendant ou plusieurs agissant solidairement.

Chaque immeuble fait l'objet d'au moins une expertise tous les trois ans. Toutefois, pour les SCPI à capital fixe ne faisant pas l'objet d'une augmentation de capital, l'expertise de chaque immeuble est effectuée tous les cinq ans. Cette expertise est actualisée par l'expert externe en évaluation chaque année pour les SCPI à capital fixe ne faisant pas l'objet d'une augmentation de capital et chaque semestre pour les SCPI à capital variable ou pour les SCPI à capital fixe faisant l'objet d'une augmentation de capital.

La mission de l'expert en évaluation concerne l'ensemble du patrimoine locatif de la SCPI.

Un expert externe en évaluation nouvellement désigné peut actualiser des expertises réalisées depuis moins de trois ans.

L'expertise immobilière doit être conduite dans le respect des méthodes appropriées aux SCPI.

La candidature de l'expert externe en évaluation nommé dans les conditions mentionnées à l'article R. 214-157-1 du code monétaire et financier est présentée par la société de gestion à l'AMF.

L'AMF peut demander un complément d'information.

Sauf demande d'information complémentaire, la candidature sera considérée comme acceptée par l'AMF deux mois après le dépôt d'un dossier complet.

Les candidatures en vue du renouvellement de l'expert externe en évaluation doivent être présentées à l'AMF trois mois au moins avant la clôture d'un exercice.

Si l'AMF estime, pendant le mandat de l'expert externe en évaluation que les conditions requises pour son acceptation ne sont plus remplies, elle en informe la société de gestion qui lui soumet la candidature d'un nouvel expert et en propose la candidature à l'assemblée générale.

Une convention doit être passée entre l'expert externe en évaluation et la SCPI. Cette convention définit la mission de l'expert externe en évaluation et détermine les termes de sa rémunération.

L'expert externe en évaluation s'engage vis-à-vis de l'AMF sur les conditions d'exercice de sa mission et sur la nature de ses prestations par une lettre dont le modèle figure dans une instruction de l'AMF.