CAA de TOULOUSE, 4ème chambre, 07/05/2026, 25TL00643, Inédit au recueil Lebon
Texte intégral
CAA de TOULOUSE - 4ème chambre
N° 25TL00643
Inédit au recueil Lebon
Lecture du jeudi 07 mai 2026
Président
M. Chabert
Rapporteur
M. Simon Riou
Rapporteur public
M. Diard
Avocat(s)
VERBATEAM
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière La Fontaine de l'Amour a demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 15 décembre 2023 par lequel le préfet de l'Hérault a retiré le permis de construire tacite né le 4 février 2023 et a refusé de délivrer le permis de construire qu'elle a sollicité pour la régularisation de travaux sur un bâtiment existant.
Par un jugement n° 2403252 du 6 février 2025, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 25 mars 2025, la société La Fontaine de l'Amour, représentée par Me Pons, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler l'arrêté du 15 décembre 2023 du préfet de l'Hérault ;
3°) d'enjoindre au préfet de l'Hérault de lui délivrer un certificat de permis de construire tacite dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la fraude n'étant pas caractérisée dès lors que l'administration avait connaissance de la situation existante de la construction à régulariser et de son projet, l'arrêté de retrait du permis de construire qui lui a été délivré tacitement a été pris tardivement en méconnaissance de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 septembre 2025, le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
Par une ordonnance du 1er octobre 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 3 novembre 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience :
- le rapport de M. Riou, rapporteur,
- les conclusions de M. Diard, rapporteur public,
- et les observations de Me Remy, représentant la société Fontaine de l'Amour.
Considérant ce qui suit :
1. La société La Fontaine de l'Amour a acquis, le 7 juillet 2004, un ensemble immobilier sur le territoire de la commune de Soumont (Hérault) et entrepris la création notamment de logements. Par un arrêt du 18 février 2010, devenu définitif à la suite du rejet par la Cour de cassation le 11 janvier 2011 du pourvoi formé à son encontre, la cour d'appel de Montpellier a relevé que les travaux ainsi réalisés avaient eu pour effet de changer la destination d'un bâtiment à usage essentiellement commercial en immeuble d'habitation sans obtention préalable d'un permis de construire. Le 10 février 2012, la société La Fontaine de l'Amour a déposé une déclaration préalable en vue de régulariser les travaux irrégulièrement réalisés. Par un arrêté du 28 février 2014, le préfet de l'Hérault a retiré la décision tacite de non-opposition à cette déclaration préalable de travaux. Par une décision du 7 décembre 2018 n° 407847, le Conseil d'Etat a annulé le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 13 février 2015, qui avait annulé l'arrêté du 28 février 2014 du préfet de l'Hérault, et l'arrêt du 8 décembre 2016 de la cour administrative d'appel de Marseille le confirmant en jugeant que la décision tacite de non-opposition dont la société La Fontaine de l'Amour était devenue titulaire le 10 mars 2012 devait être regardée comme ayant été obtenue par fraude. La société La Fontaine de l'Amour a déposé le 14 octobre 2022 une demande de permis de construire pour la régularisation des travaux réalisés dans ce même immeuble. La société La Fontaine de l'Amour ayant complété le dossier de cette demande le 4 novembre 2023, un permis de construire tacite lui a été délivré tacitement le 4 février 2023 au terme du délai d'instruction de droit commun de trois mois prévu à l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme. Par la présente requête, la société La Fontaine de l'Amour relève appel du jugement n° 2403252 du 6 février 2025 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 15 décembre 2023, notifié le 23 décembre 2023 du préfet de l'Hérault portant retrait du permis de construire tacite né le 4 février 2023 et refus d'accorder le permis de construire sollicité.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ". Aux termes de l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Par dérogation (...), un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré ".
3. En matière d'autorisation d'urbanisme, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.
4. Ainsi qu'il a été exposé au point 1, par un arrêt définitif du 18 février 2010, la cour d'appel de Montpellier a jugé que les travaux réalisés par la société La Fontaine de l'Amour dans son immeuble avaient eu pour objet de changer la destination de ce bâtiment à usage commercial pour y créer 21 logements sans obtention préalable d'un permis de construire et enjoint de remettre en état des lieux. Il ressort des pièces du dossier que la société La Fontaine de l'Amour, qui ne pouvait dès lors ignorer le changement de destination de son bâtiment sans autorisation, a pourtant indiqué, dans le formulaire de demande de permis de construire déposé le 14 octobre 2022 pour la régularisation de ces travaux, que son projet consistait à créer 1 541 m² de surface de plancher à destination d'habitation au lieu de renseigner le champ " surface créée par changement de destination " et 500 m² de surface de plancher à destination de bureaux. En outre, en réponse à une demande de précision du service instructeur du 24 octobre 2022 sur la destination du bâtiment avant travaux, la société La Fontaine de l'Amour a répondu par un courrier du 26 octobre 2022, reçu le 4 novembre 2022, en complétant un tableau des surfaces en fonction de la destination des constructions que le bâtiment était à destination d'habitation pour une surface existante avant travaux de 2 041 mètres carrés et confirmé une surface de plancher créée de 1 541 mètres carrés à destination d'habitation. Il en résulte que la société pétitionnaire a indiqué sciemment à deux reprises une destination initiale du bâtiment avant travaux qu'elle savait nécessairement erronée. Par ailleurs, il est constant que les travaux en cause ne pouvaient en tout état de cause faire l'objet d'une régularisation dès lors que le bâtiment sur lequel ils portaient est situé au sein d'une zone inondable classée rouge du plan de prévention des risques d'inondation, ce que la société pétitionnaire ne pouvait non plus ignorer en octobre 2022. Il apparaît dès lors que la société La Fontaine de l'Amour a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet afin d'échapper à l'interdiction prescrite par le plan de prévention des risques inondations de la commune qui ne permet pas le changement de destination et la création de logement en zone rouge ce qui est constitutif d'une fraude. La circonstance que l'administration était, selon la société La Fontaine de l'Amour, " en possession de l'ensemble des éléments relatifs à la situation existante ", est à cet égard sans incidence sur la caractérisation de la fraude. Par suite, le permis de construire tacite né le 4 février 2023 ayant été obtenu par fraude, le préfet de l'Hérault était fondé à procéder à tout moment à son retrait, ainsi que le prévoit l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration, sans qu'y fassent obstacle les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme doit donc être écarté.
5. Il résulte de ce qui précède que la société La Fontaine de l'Amour n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 15 décembre 2023 par lequel le préfet de l'Hérault a retiré le permis de construire tacite né le 4 février 2023 et a refusé de délivrer le permis de construire sollicité.
Sur les conclusions aux fins d'injonction et d'astreinte :
6. Le présent arrêt rejette les conclusions en annulation présentées par la société La Fontaine de l'Amour et n'implique, par suite, aucune mesure d'exécution particulière au titre des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative. Par voie de conséquence, les conclusions présentées par la société La Fontaine de l'Amour aux fins d'injonction et d'astreinte doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme quelconque soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, au titre des frais exposés par la société La Fontaine de l'Amour et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société La Fontaine de l'Amour est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière La Fontaine de l'Amour et à la ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation.
Copie en sera adressée à la préfète de l'Hérault.
Délibéré après l'audience du 9 avril 2026, à laquelle siégeaient :
M. Chabert, président,
M. Teulière, président assesseur,
M. Riou, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.
Le rapporteur,
S. RiouLe président,
D. Chabert
La greffière,
R. Brun
La République mande et ordonne à la ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation , en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
La greffière,
2
N° 25TL00643
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière La Fontaine de l'Amour a demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 15 décembre 2023 par lequel le préfet de l'Hérault a retiré le permis de construire tacite né le 4 février 2023 et a refusé de délivrer le permis de construire qu'elle a sollicité pour la régularisation de travaux sur un bâtiment existant.
Par un jugement n° 2403252 du 6 février 2025, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 25 mars 2025, la société La Fontaine de l'Amour, représentée par Me Pons, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler l'arrêté du 15 décembre 2023 du préfet de l'Hérault ;
3°) d'enjoindre au préfet de l'Hérault de lui délivrer un certificat de permis de construire tacite dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la fraude n'étant pas caractérisée dès lors que l'administration avait connaissance de la situation existante de la construction à régulariser et de son projet, l'arrêté de retrait du permis de construire qui lui a été délivré tacitement a été pris tardivement en méconnaissance de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 septembre 2025, le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
Par une ordonnance du 1er octobre 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 3 novembre 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience :
- le rapport de M. Riou, rapporteur,
- les conclusions de M. Diard, rapporteur public,
- et les observations de Me Remy, représentant la société Fontaine de l'Amour.
Considérant ce qui suit :
1. La société La Fontaine de l'Amour a acquis, le 7 juillet 2004, un ensemble immobilier sur le territoire de la commune de Soumont (Hérault) et entrepris la création notamment de logements. Par un arrêt du 18 février 2010, devenu définitif à la suite du rejet par la Cour de cassation le 11 janvier 2011 du pourvoi formé à son encontre, la cour d'appel de Montpellier a relevé que les travaux ainsi réalisés avaient eu pour effet de changer la destination d'un bâtiment à usage essentiellement commercial en immeuble d'habitation sans obtention préalable d'un permis de construire. Le 10 février 2012, la société La Fontaine de l'Amour a déposé une déclaration préalable en vue de régulariser les travaux irrégulièrement réalisés. Par un arrêté du 28 février 2014, le préfet de l'Hérault a retiré la décision tacite de non-opposition à cette déclaration préalable de travaux. Par une décision du 7 décembre 2018 n° 407847, le Conseil d'Etat a annulé le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 13 février 2015, qui avait annulé l'arrêté du 28 février 2014 du préfet de l'Hérault, et l'arrêt du 8 décembre 2016 de la cour administrative d'appel de Marseille le confirmant en jugeant que la décision tacite de non-opposition dont la société La Fontaine de l'Amour était devenue titulaire le 10 mars 2012 devait être regardée comme ayant été obtenue par fraude. La société La Fontaine de l'Amour a déposé le 14 octobre 2022 une demande de permis de construire pour la régularisation des travaux réalisés dans ce même immeuble. La société La Fontaine de l'Amour ayant complété le dossier de cette demande le 4 novembre 2023, un permis de construire tacite lui a été délivré tacitement le 4 février 2023 au terme du délai d'instruction de droit commun de trois mois prévu à l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme. Par la présente requête, la société La Fontaine de l'Amour relève appel du jugement n° 2403252 du 6 février 2025 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 15 décembre 2023, notifié le 23 décembre 2023 du préfet de l'Hérault portant retrait du permis de construire tacite né le 4 février 2023 et refus d'accorder le permis de construire sollicité.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ". Aux termes de l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Par dérogation (...), un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré ".
3. En matière d'autorisation d'urbanisme, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.
4. Ainsi qu'il a été exposé au point 1, par un arrêt définitif du 18 février 2010, la cour d'appel de Montpellier a jugé que les travaux réalisés par la société La Fontaine de l'Amour dans son immeuble avaient eu pour objet de changer la destination de ce bâtiment à usage commercial pour y créer 21 logements sans obtention préalable d'un permis de construire et enjoint de remettre en état des lieux. Il ressort des pièces du dossier que la société La Fontaine de l'Amour, qui ne pouvait dès lors ignorer le changement de destination de son bâtiment sans autorisation, a pourtant indiqué, dans le formulaire de demande de permis de construire déposé le 14 octobre 2022 pour la régularisation de ces travaux, que son projet consistait à créer 1 541 m² de surface de plancher à destination d'habitation au lieu de renseigner le champ " surface créée par changement de destination " et 500 m² de surface de plancher à destination de bureaux. En outre, en réponse à une demande de précision du service instructeur du 24 octobre 2022 sur la destination du bâtiment avant travaux, la société La Fontaine de l'Amour a répondu par un courrier du 26 octobre 2022, reçu le 4 novembre 2022, en complétant un tableau des surfaces en fonction de la destination des constructions que le bâtiment était à destination d'habitation pour une surface existante avant travaux de 2 041 mètres carrés et confirmé une surface de plancher créée de 1 541 mètres carrés à destination d'habitation. Il en résulte que la société pétitionnaire a indiqué sciemment à deux reprises une destination initiale du bâtiment avant travaux qu'elle savait nécessairement erronée. Par ailleurs, il est constant que les travaux en cause ne pouvaient en tout état de cause faire l'objet d'une régularisation dès lors que le bâtiment sur lequel ils portaient est situé au sein d'une zone inondable classée rouge du plan de prévention des risques d'inondation, ce que la société pétitionnaire ne pouvait non plus ignorer en octobre 2022. Il apparaît dès lors que la société La Fontaine de l'Amour a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet afin d'échapper à l'interdiction prescrite par le plan de prévention des risques inondations de la commune qui ne permet pas le changement de destination et la création de logement en zone rouge ce qui est constitutif d'une fraude. La circonstance que l'administration était, selon la société La Fontaine de l'Amour, " en possession de l'ensemble des éléments relatifs à la situation existante ", est à cet égard sans incidence sur la caractérisation de la fraude. Par suite, le permis de construire tacite né le 4 février 2023 ayant été obtenu par fraude, le préfet de l'Hérault était fondé à procéder à tout moment à son retrait, ainsi que le prévoit l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration, sans qu'y fassent obstacle les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme doit donc être écarté.
5. Il résulte de ce qui précède que la société La Fontaine de l'Amour n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 15 décembre 2023 par lequel le préfet de l'Hérault a retiré le permis de construire tacite né le 4 février 2023 et a refusé de délivrer le permis de construire sollicité.
Sur les conclusions aux fins d'injonction et d'astreinte :
6. Le présent arrêt rejette les conclusions en annulation présentées par la société La Fontaine de l'Amour et n'implique, par suite, aucune mesure d'exécution particulière au titre des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative. Par voie de conséquence, les conclusions présentées par la société La Fontaine de l'Amour aux fins d'injonction et d'astreinte doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme quelconque soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, au titre des frais exposés par la société La Fontaine de l'Amour et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société La Fontaine de l'Amour est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière La Fontaine de l'Amour et à la ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation.
Copie en sera adressée à la préfète de l'Hérault.
Délibéré après l'audience du 9 avril 2026, à laquelle siégeaient :
M. Chabert, président,
M. Teulière, président assesseur,
M. Riou, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.
Le rapporteur,
S. RiouLe président,
D. Chabert
La greffière,
R. Brun
La République mande et ordonne à la ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation , en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
La greffière,
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Analyse
CETAT68-03-03 Urbanisme et aménagement du territoire. - Permis de construire. - Légalité interne du permis de construire.