Vu la procédure suivante :

Par une décision du 20 décembre 2024, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux a prononcé l'admission des conclusions du pourvoi de la société civile immobilière Les Troupes dirigées contre le jugement n° 2101038 du 18 décembre 2023 du tribunal administratif d'Amiens en tant qu'il se prononce sur sa demande en réduction et décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Compiègne (Oise) à raison du local commercial d'un immeuble situé 36 rue de Paris.



Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Muriel Deroc, maîtresse des requêtes,

- les conclusions de M. Thomas Pez-Lavergne, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SARL Gury et Maître, avocat de la société Les Troupes ;




Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Les Troupes, propriétaire d'un immeuble constitué, au rez-de-chaussée, d'un local commercial à usage de bureaux et aux 1er et 2ème étages, d'un duplex à usage d'habitation, situé 36 rue de Paris à Compiègne (Oise), a procédé à des travaux de restructuration de l'immeuble en 4 bureaux au rez-de-chaussée et en 4 appartements dans les étages, achevés en 2017, et déposé, le 8 août 2019, une déclaration modèle IL (6704) et quatre déclarations modèle H2 (6652) ainsi que, le 3 février 2020, une déclaration modèle 6660 - REV relative aux locaux à usage professionnel. Elle a demandé la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 ainsi que la décharge des cotisations supplémentaires de cette taxe auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019, à la suite du dépôt de ces déclarations. Par un jugement du 18 décembre 2023, le tribunal administratif d'Amiens a rejeté sa demande. Par une décision du 20 décembre 2024, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux a admis les conclusions de son pourvoi dirigées contre ce jugement en tant seulement qu'il s'est prononcé sur sa demande relative aux impositions auxquelles elle a été assujettie à raison du local commercial de l'immeuble.

2. Pour juger que l'administration était fondée à inclure dans l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties les surfaces correspondant au couloir et aux toilettes du local, le tribunal s'est fondé sur le fait que ceux-ci faisaient partie d'un local unique, imposé sous un seul invariant, et ne constituaient pas, alors même que chacun des bureaux était loué à un locataire différent, les parties communes d'un immeuble collectif. Pour le même motif, il a jugé que l'intéressée n'était pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe n° 70 des commentaires administratifs publiés le 10 décembre 2012 au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) - impôts sous la référence BOI-IF-TFB-20-10-20-20, selon lesquelles " L'évaluation étant effectuée par local distinct, il s'ensuit que, dans les immeubles collectifs, on ne tient pas compte pour la détermination de la surface pondérée totale, des dégagements intérieurs aux bâtiments et communs aux différents locaux (hall d'entrée, couloirs, escaliers, paliers) ", dès lors que ces énonciations ne concernent que les immeubles collectifs.

3. Les énonciations du paragraphe 70 mentionnées ci-dessus figurent au sein de la section 2 du " Titre 2 : Base d'imposition " des commentaires administratifs invoqués par la société Les Troupes. Cette section 2 est précédée d'une " section 1 : Principes généraux ", qui comporte une " sous-section 3 : Règles d'évaluation applicables à l'ensemble des catégories de locaux ", dont les paragraphes n°s 70 à 90, publiés le 6 septembre 2017 au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) - impôts sous la référence BOI-IF-TFB-20-10-10-30, énoncent que " en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels, l'unité [d'évaluation] est constituée par le local ", précisent que " cette unité peut être représentée : / - soit par une ''propriété'', s'il s'agit d'une ''maison individuelle'' (...) / - soit par une ''fraction de propriété'' s'il s'agit d'un ''appartement'' situé dans un ''immeuble collectif'' et normalement destiné à une utilisation distincte ", et ajoutent que " par opposition à la ''maison individuelle'' on désigne comme ''immeuble collectif'' tout immeuble normalement aménagé pour recevoir au moins deux occupants " et que " doit, en principe, être regardé comme constituant une fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte tout local qui, en raison de son aménagement, ne peut être mis à la disposition permanente que d'un seul occupant : appartement, studio, ancienne chambre d'employé de maison transformée en logement indépendant, magasin commercial, etc. "

4. En retenant que le local en litige ne constituait pas un " immeuble collectif ", au regard des commentaires administratifs invoqués, le tribunal administratif a dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis, dès lors qu'il en ressort que ce local était composé notamment de 4 bureaux professionnels indépendants, donnés en location à plusieurs sociétés distinctes, à des fins de bureau ou de stockage, et pouvaient donc être regardés comme destinés à une utilisation distincte et constituant autant de fractions de propriété et unités d'évaluation différentes.

5. Il résulte de ce qui précède que la société Les Troupes est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque en tant qu'il se prononce sur sa demande relative aux impositions auxquelles elle a été assujettie à raison du local commercial en litige.

6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler, dans cette mesure, l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative.

Sur la régularité de la procédure d'imposition :

7. Il résulte de l'instruction que l'administration a informé la société Les Troupes des rehaussements envisagés par un courrier du 27 février 2020, reçu le 9 mars suivant, suffisamment motivé et l'invitant à produire des observations dans les meilleurs délais, avant une mise en recouvrement prévue le 30 avril. Par suite, le moyen tiré de ce que les impositions en litige ont été établies en méconnaissance des droits de la défense ne peut qu'être écarté.

8. Si la société requérante fait également valoir qu'aucune information ne lui aurait été apportée s'agissant des impositions mises à sa charge au titre de l'année 2018, il résulte de l'instruction que le service n'a assujetti l'intéressée à aucune cotisation supplémentaire de taxe foncière au titre de l'année 2018 mais a, conformément à l'article 1508 du code général des impôts, procédé en 2020 à l'établissement d'un rôle particulier en déterminant les impositions dues au titre de l'année 2019, année de dépôt des déclarations H2 et 6660, et multiplié celles-ci par le nombre d'années de retard de déclaration, soit par deux.

Sur le bien-fondé des impositions contestées :

9. En premier lieu, aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. ". Aux termes de l'article 1494 du même code, dans sa rédaction applicable : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ".

10. La société Les Troupes soutient que la surface pondérée du local imposé au rez-de-chaussée, correspondant aux locaux professionnels, ne saurait inclure les parties communes à l'immeuble, soit le couloir et les toilettes de 13,07 m² et l'entrée commune de 7,07 m² desservant deux logements à l'étage, et doit donc être limitée à 73,15 m² et non 92 m². Toutefois, il ne résulte d'aucune disposition législative ou règlementaire que les dégagements intérieurs aux bâtiments et communs à différents locaux devraient, en tant que tels, être exclus de la détermination de la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière mentionnés à l'article 1494 du code général des impôts, et par suite, ne pas être pris en compte pour la détermination, en application de l'article 1388 du code général des impôts, de la valeur locative cadastrale de cette propriété.

11. En deuxième lieu, si la société Les Troupes soutient que les conditions de détermination de la valeur locative cadastrale utilisée pour le calcul de la taxe foncière sont d'une complexité, d'une vétusté et d'une imprécision telles qu'elles en seraient inintelligibles et imprévisibles, et par suite méconnaîtraient les dispositions des articles 13 et 14 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, un tel moyen, tiré de ce que les dispositions des articles 1496, 1498 et 1499 du code général des impôts porteraient atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, n'ayant pas été soulevé par un mémoire distinct, ainsi qu'exigé par l'article R. 771-3 du code de justice administrative, est irrecevable.

12. En troisième lieu, la société requérante se prévaut des énonciations du paragraphe n° 70 des commentaires administratifs mentionnés au point 2, pour demander que soit exclue de la surface imposable à la taxe foncière celle du couloir et des toilettes du local. Toutefois, ce paragraphe n° 70 figure au sein de la section 2, intitulée " Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires ", dont le paragraphe 1 précise que relèvent " les locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle ", et non au sein de la section 3, intitulée " Locaux commerciaux et biens divers ordinaires ", dont le paragraphe n° 10 précise qu'elle " examine : / - les biens relevant du groupe des locaux commerciaux et biens divers ". Par suite, dès lors qu'il est constant que le local de 92 m² en litige faisait l'objet d'un usage commercial, et qu'il résulte de l'instruction qu'il avait d'ailleurs été déclaré comme local commercial par la société requérante, ce local n'entrait pas dans le champ des énonciations de la section 2 des commentaires administratifs invoqués, et la société n'est donc pas fondée à se prévaloir des énonciations du paragraphe n° 70 de cette section 2.

13. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par l'administration fiscale, que la société Les Troupes n'est pas fondée à demander, par les moyens qu'elle invoque, la décharge ou la réduction des impositions auxquelles elle a été assujettie à raison du local commercial de son immeuble situé 36 rue de Paris à Compiègne. Sa demande ne peut dès lors qu'être rejetée.

14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, verse à la société Les Troupes la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.




D E C I D E :
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Article 1er : Le jugement du 18 décembre 2023 du tribunal administratif d'Amiens est annulé en tant qu'il se prononce sur la demande de la société Les Troupes en réduction et décharge des impositions auxquelles elle a été assujettie à raison du local commercial d'un immeuble situé 36 rue de Paris à Compiègne.
Article 2 : Les conclusions de la demande présentée par la société Les Troupes devant le tribunal administratif d'Amiens et tendant à la réduction et décharge des impositions auxquelles elle a été assujettie à raison du local commercial d'un immeuble situé 36 rue de Paris à Compiègne, ainsi que ses conclusions présentées, devant le Conseil d'Etat et devant le tribunal administratif au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière (SCI) Les Troupes et au ministre de l'action et des comptes publics.


Délibéré à l'issue de la séance du 19 février 2026 où siégeaient : M. Stéphane Verclytte, président de chambre, présidant ; Mme Sylvie Pellissier, conseillère d'Etat et Mme Muriel Deroc, maîtresse des requêtes-rapporteure.

Rendu le 17 mars 2026.


Le président :
Signé : M. Stéphane Verclytte
La rapporteure :
Signé : Mme Muriel Deroc
La secrétaire :
Signé : Mme Nathalie Martinez-Casanova


ECLI:FR:CECHS:2026:491920.20260317