CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 17/07/2025, 24MA00639, Inédit au recueil Lebon
Texte intégral
CAA de MARSEILLE - 1ère chambre
N° 24MA00639
Inédit au recueil Lebon
Lecture du jeudi 17 juillet 2025
Président
M. PORTAIL
Rapporteur
Mme Audrey COURBON
Rapporteur public
M. QUENETTE
Avocat(s)
OSBORNE CLARKE
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
L'association Ligue de défense des Alpilles a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 12 avril 2019 par lequel le maire de la commune des Baux-de-Provence a délivré à la société civile immobilière (SCI) Baumanière un permis de construire un hôtel de 11 chambres d'une surface de plancher de 1 748,85 m² sur un terrain situé RD 27 de Maillane à Saint-Martin de Crau, lieu-dit A... B..., composé des parcelles cadastrées section AE n° 0060, 0061,0071, 0072, 0073, 0074, 0075, ensemble la décision rejetant son recours gracieux.
Par un jugement n° 1908878 du 28 décembre 2022, le tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur cette demande jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois imparti à la SCI Baumanière et à la commune des Baux-de-Provence pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 9, 12 et 18 de ce même jugement, tirés de la méconnaissance des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme, du décret du 3 décembre 1966 et de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
Par un jugement n° 1908878 du 15 janvier 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de la Ligue des Alpilles.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 mars et 30 octobre 2024, la Ligue de défense des Alpilles, représentée par Me Busson, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Marseille du 15 janvier 2024 ;
2°) d'annuler l'arrêté de permis de permis de construire du 12 avril 2019 délivré à la SCI Baumanière, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;
3°) d'annuler l'arrêté de permis de construire modificatif du 9 août 2023 ;
4°) de mettre à la charge de la commune des Baux de Provence et de la SCI Baumanière la somme globale de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- en tant qu'association agréée pour la protection de l'environnement, elle a intérêt à agir contre le permis de construire délivré à la SCI Baumanière ; elle a été autorisée à ester en justice par le conseil d'administration ;
- le jugement est irrégulier, dès lors que le tribunal n'a pas répondu au moyen tiré de l'absence des pièces relatives à la réglementation applicable aux établissements recevant du public (ERP), au moyen tiré du dépassement de la hauteur maximale autorisée par le décret du 3 décembre 1966 et au moyen tiré du dépassement de la surface maximale constructible en raison de l'ajout de la parcelle n° 64 déjà construite à l'occasion du permis de construire modificatif ;
- tant le dossier de demande de permis de construire initial que celui relatif au permis modificatif sont incomplets, en méconnaissance des article R. 431-30 du code de l'urbanisme et R. 143-22 du code de la construction et de l'habitation, en l'absence des pièces spécifiques exigées pour les ERP ;
- il ressort du plan de coupe B du permis modificatif qu'une partie du bâtiment, dont la hauteur est de 8,71 mètres au faitage, dépasse la hauteur maximale autorisée par l'article 2 B 2. 2° b) du décret du 3 décembre 1966 ;
- la demande de permis de construire portait sur les parcelles n° 60, 61, 71 à 75 ; la demande de permis modificatif a ajouté quatre parcelles non construites (n° 64, 66, 67 et 68) dans la surface du terrain d'assiette du projet, alors même qu'elles ne seront pas impactées par celui-ci, afin d'augmenter artificiellement la surface totale du terrain d'assiette, et ce dans le but d'accroitre la surface maximale constructible par rapport au permis initial ; cette augmentation résultant du permis modificatif, elle ne pouvait être soulevée à l'encontre du permis initial ; cet ajout de parcelles matérialise une fraude ;
- le projet méconnaît l'article 2 B du décret de 1966, dès lors que le projet excède 5 % de la superficie du terrain d'assiette ; la piscine, dont la superficie est d'au moins 300 m² selon la mesure sur Geoportail, doit être incluse dans la surface construite du terrain ; la surface totale construite comprenant l'hôtel, un bâtiment existant non détruit et la piscine, soit 1 475 m², excède 5 % de la superficie du terrain, qui est de 1 467,90 m² ;
- l'ajout artificiel des parcelles n° 64, 66, 67 et 68 ne permet pas de régulariser le vice entachant le permis initial résultant du dépassement de la surface maximale constructible ;
- subsidiairement, la surface totale d'assiette du projet et donc la surface maximale construite ont été frauduleusement déterminées ; la surface du terrain doit inclure la totalité du tènement immobilier de la SCI, y compris les parcelles 62 et 63 utilisées comme chocolaterie, cuisine et restaurant ; la superficie totale du terrain d'assiette est ainsi de 31 300 m², soit une surface constructible de 1 565 m² au termes du décret et une superficie déjà construite de 1 755 m², ce qui interdit toute construction nouvelle ;
- le projet, tel que modifié, demeure entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; le projet s'inscrit dans un site patrimonial remarquable, dont l'harmonie architecturale a été préservée ; en contradiction avec l'ambiance historique et traditionnelle de petites maisons villageoises, la construction projetée présente une façade imposante de 75 m de longueur ; son implantation parallèle au rocher accueillant la vieille ville ne correspond pas à l'orientation perpendiculaire des autres bâtiments, traditionnelle de la ville, ainsi que cela ressort du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine adopté le 7 avril 2022 ; l'impact du projet sera d'autant plus préjudiciable qu'il sera visible depuis la cité médiévale.
Par des mémoires, enregistrés les 10 octobre et 14 novembre 2024, la SCI Baumanière, représentée par Me Le Mière, conclut au rejet de la requête et demande à la Cour de mettre à la charge de la Ligue de défense des Alpilles la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête de sont pas fondés.
La procédure a été communiquée à la commune des Baux-de-Provence, qui n'a pas produit de mémoire en défense.
La SCI de Baumanière a produit le 11 juin 2025, un mémoire en réponse à la demande qui lui a été faite par la Cour, sur le fondement de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, de produire des précisions relatives à l'emprise du projet, qui a été communiqué.
La Ligue de défense des Alpilles a produit un mémoire le 17 juin 2025, qui n'a pas été communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le décret du 3 décembre 1966 établissant une zone de protection autour des ruines du château des Baux (Bouches-du-Rhône) ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Courbon,
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,
- et les observations de Me Macé, représentant la Ligue de défense des Alpilles, et de Me Le Mière, représentant la SCI Baumanière.
Une note en délibéré, présentée pour la SCI Baumanière, a été enregistrée le 20 juin 2025 et n'a pas été communiquée.
Considérant ce qui suit :
1. La Ligue de défense des Alpilles a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 12 avril 2019 par lequel le maire de la commune des Baux-de-Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire un hôtel de 11 chambres sur un terrain situé RD 27 de Maillane à Saint-Martin de Crau, lieu-dit A... B..., ainsi que la décision rejetant son recours gracieux. Par un jugement du 28 décembre 2022, le tribunal administratif de Marseille, après avoir écarté les autres moyens soulevés par la Ligue des Alpilles, a, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur cette demande jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois imparti à la SCI Baumanière et à la commune des Baux-de-Provence pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 9, 12 et 18 de ce même jugement. La Ligue des Alpilles relève appel du jugement du 15 janvier 2024 par lequel le tribunal administratif, après avoir estimé que les vices relevés dans le jugement avant dire droit du 28 décembre 2022 avaient été régularisés, a rejeté sa demande.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Dans son mémoire enregistré au greffe du tribunal administratif de Marseille le 28 septembre 2023, la Ligue de défense des Alpilles a fait valoir que le dossier de demande de permis de construire modificatif ne comportait pas les pièces imposées par l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme lorsque les travaux portent, comme c'est le cas en l'espèce, sur un établissement recevant du public. Il ressort des termes du jugement attaqué que le tribunal administratif n'a pas visé ce moyen, qui n'était pas inopérant, et n'y a pas répondu. Il en résulte, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de régularité qu'elle invoque, que la Ligue de défense des Alpilles est fondée à soutenir que le jugement attaqué est entaché d'irrégularité et à en obtenir, pour ce motif, l'annulation.
3. Il y a lieu pour la Cour de statuer par la voie de l'évocation sur les conclusions présentées par la Ligue de défense des Alpilles devant le tribunal administratif.
4. Par un arrêté du 9 août 2023, le maire de la commune des Baux-de-Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire modificatif portant sur des modifications de l'aspect extérieur du bâtiment de l'hôtel, la réduction de la surface de plancher et la suppression de la zone SPA. Le projet ainsi autorisé développe une surface de plancher de 965 m², sur un terrain d'assiette d'une superficie totale de 29 358 m², composé des parcelles cadastrées section AE nos 60, 61, 64, 66, 67, 68 et 71 à 75.
5. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
6. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.
7. Il résulte de ce qui a été dit au point 6 ci-dessus que le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire initial, en tant qu'il ne comportait pas les pièces exigées par l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme lorsque les travaux portent sur un établissement recevant du public, doit être écarté comme inopérant.
Sur la régularisation des vices entachant le permis de construire initial du 12 avril 2019 :
8. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 de ce code : " (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; (...) ".
9. Le tribunal administratif a retenu, dans le jugement avant dire droit du 28 décembre 2022, que le dossier de permis de construire méconnaissait ces dispositions, dès lors que ni le plan de masse ni aucun autre document n'indiquait les modalités selon lesquelles les bâtiments seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement et que le seul document graphique d'insertion joint au dossier ne permettait pas d'apprécier son insertion par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain.
10. Le plan de masse figurant dans le dossier de permis de construire modificatif fait apparaître les modalités de raccordement du projet d'hôtel aux différents réseaux. Les pièces du dossier relatives à l'insertion du projet, éclairées par les mentions de la notice, permettent d'apprécier, de façon suffisante, l'insertion de ce dernier par rapport aux paysages et aux construction avoisinantes, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain. Par suite, le permis de construire modificatif du 9 août 2023 a permis de régulariser le vice retenu par le tribunal administratif.
11. En deuxième lieu, aux termes du décret du 3 décembre 1966 établissant une zone de protection autour des ruines du Château des Baux-de-Provence : " Article 1er : Une zone de protection divisée en deux secteurs A et B est établie sur la commune des Beaux (Bouches-du-Rhône), autour des ruines du château classé parmi les monuments historiques. Cette mesure intéresse les parcelles cadastrales suivantes : (...) / 2° Secteur B / (...) section AE n° 1 à 47 et n° 49 à 105 inclus. (...) / Article 2 : à l'intérieur de cette zone sont imposées les servitudes suivantes : / B.- Servitudes spéciales / (...) / Secteur B : / (...) / 2° Les autres constructions devront respecter les prescriptions suivantes : / a) (...) / Dans les sections AE (A... B...) et AH (Vallon de la Font) les constructions ne pourront être établies que sur un terrain d'une superficie d'au moins 5 000 mètres carrés sans pouvoir excéder elles-mêmes 5 pour 100 de la superficie constructible. / (...) / b) Elles devront comporter au maximum un étage sur rez-de-chaussée sans que leur hauteur totale puisse dépasser 8 mètres sous faîtage. / c) Elles devront être établies dans le style architectural traditionnel du pays. / d) Les couvertures devront être réalisées en tuiles rondes de pays patinées à défaut de tuiles anciennes. / e) Les enduits seront de la tonalité de la pierre des Baux à défaut de murs en pierre ou moellons naturels. ".
12. Le tribunal administratif a estimé, dans son jugement avant dire droit, que le projet de la SCI Baumanière méconnaissait les dispositions de ce décret, en ce que la superficie du bâtiment autorisé excédait 5 % de la superficie du terrain d'assiette, en ce que la hauteur du bâtiment dépassait la hauteur maximale autorisée de 8 mètres sous faîtage du fait de la présence d'une cage d'ascenseur en verre, en ce que l'architecture contemporaine ne respectait pas l'obligation de construire dans le style traditionnel du pays et en ce que la toiture terrasse ne respectait pas l'obligation de réaliser les couvertures en tuiles rondes de pays patinées à défaut de tuiles anciennes.
13. D'une part, le projet d'hôtel ressortant du permis de construire modificatif prévoit la construction d'un bâtiment au style architectural traditionnel, en pierres de pays patinées et vieillies, avec une toiture à deux pans composée de tuiles rondes de récupération. La ligue de Défense des Alpilles ne conteste pas que le vice retenu par le tribunal administratif, s'agissant du style de la construction et des matériaux utilisés, a été régularisé par ce permis modificatif.
14. D'autre part, les dispositions de l'article 2 du décret du 3 décembre 1966, selon lesquelles " les constructions ne pourront être établies que sur un terrain d'une superficie d'au moins 5 000 mètres carrés sans pouvoir excéder elles-mêmes 5 pour 100 de la superficie constructible. ", lesquelles sont, contrairement à ce que soutient la SCI Baumanière, suffisamment claires et intelligibles, limitent l'emprise des projets de construction à 5 % de la superficie du terrain d'assiette. Elles n'ont ni pour objet, ni pour effet d'imposer au pétitionnaire de faire porter sa demande de permis de construire sur la totalité d'une même unité foncière, entendue comme un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
15. Il ressort de pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif que le terrain d'assiette du projet se compose désormais des parcelles cadastrées section AE nos 60, 61, 64, 66, 67, 68 et 71 à 75, d'une superficie totale de 29 358 m². L'emprise du projet modifié s'élève, selon les informations transmises par la SCI Baumanière en réponse à une demande de la Cour, et non contestées par la Ligue de défense des Alpilles, à 1 345,07 m², en incluant le bâtiment projeté, le bâtiment maintenu sur la parcelle n° 74 et la piscine existante sur la parcelle n° 64. Cette emprise est inférieure à 5 % de la superficie totale du terrain d'assiette (1 467,9 m²). Si la Ligue de défense des Alpilles fait valoir que la SCI Baumanière a artificiellement augmenté la superficie du terrain d'assiette, les dispositions précitées du décret du 3 décembre 1966, ni aucune règle d'urbanisme ne font obstacle à cet ajout. De la même manière, la SCI Baumanière n'était pas tenue d'inclure dans le terrain d'assiette l'ensemble des parcelles constituant l'unité foncière dont elle est propriétaire, notamment celles cadastrées section AE nos 62 et 63 qui supportent déjà des constructions. Dans ces conditions, la fraude alléguée n'est pas établie et le permis de construire modificatif du 9 août 2023 doit être regardé comme ayant régularisé le vice retenu par le tribunal administratif s'agissant de la surface construite par rapport à superficie du terrain.
16. Enfin, la hauteur maximale des constructions de 8 mètres sous faîtage imposée par le décret du 3 décembre 1966 doit être calculée, à défaut de précision quant au point le plus bas, depuis le niveau du sol naturel jusqu'au faîtage.
17. Il ressort des pièces du dossier que si le bâtiment du futur hôtel présente, sur la majeure partie de son linéaire, une hauteur inférieure à 8 mètres, tel n'est pas le cas pour son côté sud, dès lors qu'il ressort, à cet égard, du plan en coupe B du dossier de demande de permis de construire modificatif que le faîtage se situe à la cote 148, 84 et le niveau du sol naturel à la cote 140,13, soit une hauteur de 8,71 mètres, excédant celle autorisée. Il en résulte que le vice entachant le permis de construire initial, tiré de la hauteur excessive du bâtiment au regard des préconisation du décret du 3 décembre 1966, retenu par le tribunal administratif dans son jugement avant dire droit, n'a pas été régularisé par le permis de construire modificatif du 9 août 2023.
18. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".
19. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
20. Le tribunal administratif a estimé, dans son jugement avant dire droit, que le projet de la SCI Baumanière méconnaissait les dispositions énoncées au point 18, dans la mesure où il prévoyait, dans un site protégé, l'édification d'un immeuble de facture moderne.
21. Le terrain d'assiette du projet se situe en contrebas du village des Baux-de Provence, dont les ruines du château sont classées dans la liste des monuments historiques, au sein d'un secteur dont le caractère a justifié qu'il fasse l'objet d'une protection spéciale au titre du décret du 3 décembre 1966. Le projet, tel que modifié par le permis de construire modificatif, prévoit la construction d'un bâtiment dans le style architectural traditionnel des Alpilles, en pierre massives de pays patinées et vieillies, avec une toiture en tuiles de récupération avec deux rangs de génoises. Si la Ligue de défense des Alpilles fait valoir que le bâtiment, avec une façade imposante de 75 mètres, est en contradiction avec l'ambiance historique et traditionnelle de petites maisons villageoises caractéristique du village des Baux-de-Provence et ne respecte pas l'orientation perpendiculaire des bâtiments le composant, le projet ne se situe pas dans le village, mais en contrebas, dans un secteur comportant déjà, au nord et au sud-ouest, des constructions de type traditionnel relativement imposantes. Par ailleurs, la perception du projet depuis le village sera fortement atténuée par la présence, en interface, d'une importante haie arborée tout le long du linéaire du futur hôtel. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif du 9 août 2023 a régularisé le vice tiré de l'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
Sur les vices propres invoqués à l'encontre du permis de construire modificatif du 9 août 2023 :
22. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 123-22 du même code. ".
23. Contrairement à ce que soutient la Ligue de défense des Alpilles, le dossier de demande de permis de construire modificatif comportait des pièces relatives à la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées et les règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public, produites dans l'instance par la SCI Baumanière à la demande de la Cour. L'association requérante ne contestant ni le caractère complet, ni le caractère suffisant de ces pièces, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.
24. En second lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
25. Si, ainsi que le fait valoir la ligue de Défense des Alpilles, le plan de masse du dossier de permis de construire modificatif ne fait pas apparaitre les nouvelles limites du terrain d'assiette du projet, la liste des parcelles composant ce terrain d'assiette figure, avec leurs références cadastrales et leurs superficies respectives, dans le formulaire Cerfa de demande, de telle sorte que le maire de la commune des Baux-de-Provence a été mis à même d'identifier précisément ce terrain d'assiette et de se prononcer en toute connaissance de cause sur le projet. Par ailleurs, si la piscine existante sur la parcelle cadastrée section AE n° 64 n'est pas mentionnée dans la notice et n'apparaît pas dans les pièces relatives à l'insertion du projet dans son environnement, l'emprise de cette piscine est mentionnée sur le plan de masse. Enfin, le volet insertion du dossier de permis de construire modificatif, éclairé par la notice, permet, ainsi qu'il a dit au point 10 ci-dessus, d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de permis de construire modificatif doit être écarté.
Sur les conséquences de l'absence de régularisation du vice tiré de la hauteur excessive du bâtiment :
26. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
27. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Il en va de même lorsque le juge constate que la légalité de l'autorisation d'urbanisme prise pour assurer la régularisation de ce premier vice est elle-même affectée d'un autre vice, qui lui est propre. Il lui appartient alors de surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi, en invitant au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de cette nouvelle autorisation, sauf si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, ou si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Lorsqu'une mesure de régularisation a été notifiée au juge après un premier sursis à statuer, et qu'il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n'est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l'autorisation d'urbanisme initiale, il appartient au juge d'en prononcer l'annulation, sans qu'il y ait lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour la régularisation du vice considéré.
28. Ainsi qu'il a été dit au point 17, le vice entachant le permis de construire initial, tiré de la hauteur excessive du bâtiment au regard des préconisations du décret du 3 décembre 1966, n'a pas été régularisé par le permis de construire modificatif du 9 août 2023. Ce vice ne peut, en vertu des principes énoncés au point 27 ci-dessus, faire l'objet d'une nouvelle régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Il ne saurait davantage, dès lors qu'il ne porte pas sur une partie identifiable du projet, donner lieu à une annulation partielle du permis de construire en application de l'article L. 600-5 du même code. Il appartient donc à la Cour de prononcer l'annulation du permis de construire du 12 avril 2019, et par conséquent, du permis de construire modificatif du 9 août 2023.
29. Il résulte de tout ce qui précède que la Ligue de défense des Alpilles est fondée à obtenir l'annulation de l'arrêté du 12 avril 2019 par lequel le maire de la commune des Baux-de-Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire un hôtel de 11 chambres sur un terrain situé RD 27 de Maillane à Saint-Martin de Crau, lieu-dit A... B..., de la décision rejetant son recours gracieux et de l'arrêté du 9 août 2023 délivrant à la même SCI un permis de construire modificatif.
Sur les frais liés au litige :
30. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Baumanière une somme de 1 000 euros et à la charge de la commune des Baux-de-Provence une somme de 1 000 euros à verser à la Ligue de défense des Alpilles, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, les dispositions de cet article font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ligue de défense des Alpilles, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la SCI Baumanière.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 1908878 du tribunal administratif de Marseille du 15 janvier 2024 est annulé.
Article 2 : L'arrêté du 12 avril 2019 par lequel le maire de la commune des Baux de Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire un hôtel sur un terrain situé RD 27 de Maillane à Saint Martin de Crau, lieudit A... B..., la décision du 25 juillet 2019 rejetant le recours gracieux de la Ligue de défense des Alpilles et l'arrêté du 9 août 2023 par lequel le maire de la commune des Baux de Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire modificatif, sont annulés.
Article 3 : La SCI Baumanière versera une somme de 1 000 euros à la Ligue de défense des Alpilles au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La commune des Baux-de-Provence versera une somme de 1 000 euros à la Ligue de défense des Alpilles au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Les conclusions présentées par la SCI Baumanière sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à l'association Ligue de défense des Alpilles, à la société civile immobilière Baumanière et à la commune des Baux-de-Provence.
Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Tarascon.
Délibéré après l'audience du 19 juin 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Portail, président,
- Mme Courbon, présidente assesseure,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025.
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N° 24MA00639
Procédure contentieuse antérieure :
L'association Ligue de défense des Alpilles a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 12 avril 2019 par lequel le maire de la commune des Baux-de-Provence a délivré à la société civile immobilière (SCI) Baumanière un permis de construire un hôtel de 11 chambres d'une surface de plancher de 1 748,85 m² sur un terrain situé RD 27 de Maillane à Saint-Martin de Crau, lieu-dit A... B..., composé des parcelles cadastrées section AE n° 0060, 0061,0071, 0072, 0073, 0074, 0075, ensemble la décision rejetant son recours gracieux.
Par un jugement n° 1908878 du 28 décembre 2022, le tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur cette demande jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois imparti à la SCI Baumanière et à la commune des Baux-de-Provence pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 9, 12 et 18 de ce même jugement, tirés de la méconnaissance des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme, du décret du 3 décembre 1966 et de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
Par un jugement n° 1908878 du 15 janvier 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de la Ligue des Alpilles.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 mars et 30 octobre 2024, la Ligue de défense des Alpilles, représentée par Me Busson, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Marseille du 15 janvier 2024 ;
2°) d'annuler l'arrêté de permis de permis de construire du 12 avril 2019 délivré à la SCI Baumanière, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;
3°) d'annuler l'arrêté de permis de construire modificatif du 9 août 2023 ;
4°) de mettre à la charge de la commune des Baux de Provence et de la SCI Baumanière la somme globale de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- en tant qu'association agréée pour la protection de l'environnement, elle a intérêt à agir contre le permis de construire délivré à la SCI Baumanière ; elle a été autorisée à ester en justice par le conseil d'administration ;
- le jugement est irrégulier, dès lors que le tribunal n'a pas répondu au moyen tiré de l'absence des pièces relatives à la réglementation applicable aux établissements recevant du public (ERP), au moyen tiré du dépassement de la hauteur maximale autorisée par le décret du 3 décembre 1966 et au moyen tiré du dépassement de la surface maximale constructible en raison de l'ajout de la parcelle n° 64 déjà construite à l'occasion du permis de construire modificatif ;
- tant le dossier de demande de permis de construire initial que celui relatif au permis modificatif sont incomplets, en méconnaissance des article R. 431-30 du code de l'urbanisme et R. 143-22 du code de la construction et de l'habitation, en l'absence des pièces spécifiques exigées pour les ERP ;
- il ressort du plan de coupe B du permis modificatif qu'une partie du bâtiment, dont la hauteur est de 8,71 mètres au faitage, dépasse la hauteur maximale autorisée par l'article 2 B 2. 2° b) du décret du 3 décembre 1966 ;
- la demande de permis de construire portait sur les parcelles n° 60, 61, 71 à 75 ; la demande de permis modificatif a ajouté quatre parcelles non construites (n° 64, 66, 67 et 68) dans la surface du terrain d'assiette du projet, alors même qu'elles ne seront pas impactées par celui-ci, afin d'augmenter artificiellement la surface totale du terrain d'assiette, et ce dans le but d'accroitre la surface maximale constructible par rapport au permis initial ; cette augmentation résultant du permis modificatif, elle ne pouvait être soulevée à l'encontre du permis initial ; cet ajout de parcelles matérialise une fraude ;
- le projet méconnaît l'article 2 B du décret de 1966, dès lors que le projet excède 5 % de la superficie du terrain d'assiette ; la piscine, dont la superficie est d'au moins 300 m² selon la mesure sur Geoportail, doit être incluse dans la surface construite du terrain ; la surface totale construite comprenant l'hôtel, un bâtiment existant non détruit et la piscine, soit 1 475 m², excède 5 % de la superficie du terrain, qui est de 1 467,90 m² ;
- l'ajout artificiel des parcelles n° 64, 66, 67 et 68 ne permet pas de régulariser le vice entachant le permis initial résultant du dépassement de la surface maximale constructible ;
- subsidiairement, la surface totale d'assiette du projet et donc la surface maximale construite ont été frauduleusement déterminées ; la surface du terrain doit inclure la totalité du tènement immobilier de la SCI, y compris les parcelles 62 et 63 utilisées comme chocolaterie, cuisine et restaurant ; la superficie totale du terrain d'assiette est ainsi de 31 300 m², soit une surface constructible de 1 565 m² au termes du décret et une superficie déjà construite de 1 755 m², ce qui interdit toute construction nouvelle ;
- le projet, tel que modifié, demeure entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; le projet s'inscrit dans un site patrimonial remarquable, dont l'harmonie architecturale a été préservée ; en contradiction avec l'ambiance historique et traditionnelle de petites maisons villageoises, la construction projetée présente une façade imposante de 75 m de longueur ; son implantation parallèle au rocher accueillant la vieille ville ne correspond pas à l'orientation perpendiculaire des autres bâtiments, traditionnelle de la ville, ainsi que cela ressort du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine adopté le 7 avril 2022 ; l'impact du projet sera d'autant plus préjudiciable qu'il sera visible depuis la cité médiévale.
Par des mémoires, enregistrés les 10 octobre et 14 novembre 2024, la SCI Baumanière, représentée par Me Le Mière, conclut au rejet de la requête et demande à la Cour de mettre à la charge de la Ligue de défense des Alpilles la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête de sont pas fondés.
La procédure a été communiquée à la commune des Baux-de-Provence, qui n'a pas produit de mémoire en défense.
La SCI de Baumanière a produit le 11 juin 2025, un mémoire en réponse à la demande qui lui a été faite par la Cour, sur le fondement de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, de produire des précisions relatives à l'emprise du projet, qui a été communiqué.
La Ligue de défense des Alpilles a produit un mémoire le 17 juin 2025, qui n'a pas été communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le décret du 3 décembre 1966 établissant une zone de protection autour des ruines du château des Baux (Bouches-du-Rhône) ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Courbon,
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,
- et les observations de Me Macé, représentant la Ligue de défense des Alpilles, et de Me Le Mière, représentant la SCI Baumanière.
Une note en délibéré, présentée pour la SCI Baumanière, a été enregistrée le 20 juin 2025 et n'a pas été communiquée.
Considérant ce qui suit :
1. La Ligue de défense des Alpilles a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 12 avril 2019 par lequel le maire de la commune des Baux-de-Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire un hôtel de 11 chambres sur un terrain situé RD 27 de Maillane à Saint-Martin de Crau, lieu-dit A... B..., ainsi que la décision rejetant son recours gracieux. Par un jugement du 28 décembre 2022, le tribunal administratif de Marseille, après avoir écarté les autres moyens soulevés par la Ligue des Alpilles, a, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur cette demande jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois imparti à la SCI Baumanière et à la commune des Baux-de-Provence pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 9, 12 et 18 de ce même jugement. La Ligue des Alpilles relève appel du jugement du 15 janvier 2024 par lequel le tribunal administratif, après avoir estimé que les vices relevés dans le jugement avant dire droit du 28 décembre 2022 avaient été régularisés, a rejeté sa demande.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Dans son mémoire enregistré au greffe du tribunal administratif de Marseille le 28 septembre 2023, la Ligue de défense des Alpilles a fait valoir que le dossier de demande de permis de construire modificatif ne comportait pas les pièces imposées par l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme lorsque les travaux portent, comme c'est le cas en l'espèce, sur un établissement recevant du public. Il ressort des termes du jugement attaqué que le tribunal administratif n'a pas visé ce moyen, qui n'était pas inopérant, et n'y a pas répondu. Il en résulte, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de régularité qu'elle invoque, que la Ligue de défense des Alpilles est fondée à soutenir que le jugement attaqué est entaché d'irrégularité et à en obtenir, pour ce motif, l'annulation.
3. Il y a lieu pour la Cour de statuer par la voie de l'évocation sur les conclusions présentées par la Ligue de défense des Alpilles devant le tribunal administratif.
4. Par un arrêté du 9 août 2023, le maire de la commune des Baux-de-Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire modificatif portant sur des modifications de l'aspect extérieur du bâtiment de l'hôtel, la réduction de la surface de plancher et la suppression de la zone SPA. Le projet ainsi autorisé développe une surface de plancher de 965 m², sur un terrain d'assiette d'une superficie totale de 29 358 m², composé des parcelles cadastrées section AE nos 60, 61, 64, 66, 67, 68 et 71 à 75.
5. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
6. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.
7. Il résulte de ce qui a été dit au point 6 ci-dessus que le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire initial, en tant qu'il ne comportait pas les pièces exigées par l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme lorsque les travaux portent sur un établissement recevant du public, doit être écarté comme inopérant.
Sur la régularisation des vices entachant le permis de construire initial du 12 avril 2019 :
8. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 de ce code : " (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; (...) ".
9. Le tribunal administratif a retenu, dans le jugement avant dire droit du 28 décembre 2022, que le dossier de permis de construire méconnaissait ces dispositions, dès lors que ni le plan de masse ni aucun autre document n'indiquait les modalités selon lesquelles les bâtiments seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement et que le seul document graphique d'insertion joint au dossier ne permettait pas d'apprécier son insertion par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain.
10. Le plan de masse figurant dans le dossier de permis de construire modificatif fait apparaître les modalités de raccordement du projet d'hôtel aux différents réseaux. Les pièces du dossier relatives à l'insertion du projet, éclairées par les mentions de la notice, permettent d'apprécier, de façon suffisante, l'insertion de ce dernier par rapport aux paysages et aux construction avoisinantes, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain. Par suite, le permis de construire modificatif du 9 août 2023 a permis de régulariser le vice retenu par le tribunal administratif.
11. En deuxième lieu, aux termes du décret du 3 décembre 1966 établissant une zone de protection autour des ruines du Château des Baux-de-Provence : " Article 1er : Une zone de protection divisée en deux secteurs A et B est établie sur la commune des Beaux (Bouches-du-Rhône), autour des ruines du château classé parmi les monuments historiques. Cette mesure intéresse les parcelles cadastrales suivantes : (...) / 2° Secteur B / (...) section AE n° 1 à 47 et n° 49 à 105 inclus. (...) / Article 2 : à l'intérieur de cette zone sont imposées les servitudes suivantes : / B.- Servitudes spéciales / (...) / Secteur B : / (...) / 2° Les autres constructions devront respecter les prescriptions suivantes : / a) (...) / Dans les sections AE (A... B...) et AH (Vallon de la Font) les constructions ne pourront être établies que sur un terrain d'une superficie d'au moins 5 000 mètres carrés sans pouvoir excéder elles-mêmes 5 pour 100 de la superficie constructible. / (...) / b) Elles devront comporter au maximum un étage sur rez-de-chaussée sans que leur hauteur totale puisse dépasser 8 mètres sous faîtage. / c) Elles devront être établies dans le style architectural traditionnel du pays. / d) Les couvertures devront être réalisées en tuiles rondes de pays patinées à défaut de tuiles anciennes. / e) Les enduits seront de la tonalité de la pierre des Baux à défaut de murs en pierre ou moellons naturels. ".
12. Le tribunal administratif a estimé, dans son jugement avant dire droit, que le projet de la SCI Baumanière méconnaissait les dispositions de ce décret, en ce que la superficie du bâtiment autorisé excédait 5 % de la superficie du terrain d'assiette, en ce que la hauteur du bâtiment dépassait la hauteur maximale autorisée de 8 mètres sous faîtage du fait de la présence d'une cage d'ascenseur en verre, en ce que l'architecture contemporaine ne respectait pas l'obligation de construire dans le style traditionnel du pays et en ce que la toiture terrasse ne respectait pas l'obligation de réaliser les couvertures en tuiles rondes de pays patinées à défaut de tuiles anciennes.
13. D'une part, le projet d'hôtel ressortant du permis de construire modificatif prévoit la construction d'un bâtiment au style architectural traditionnel, en pierres de pays patinées et vieillies, avec une toiture à deux pans composée de tuiles rondes de récupération. La ligue de Défense des Alpilles ne conteste pas que le vice retenu par le tribunal administratif, s'agissant du style de la construction et des matériaux utilisés, a été régularisé par ce permis modificatif.
14. D'autre part, les dispositions de l'article 2 du décret du 3 décembre 1966, selon lesquelles " les constructions ne pourront être établies que sur un terrain d'une superficie d'au moins 5 000 mètres carrés sans pouvoir excéder elles-mêmes 5 pour 100 de la superficie constructible. ", lesquelles sont, contrairement à ce que soutient la SCI Baumanière, suffisamment claires et intelligibles, limitent l'emprise des projets de construction à 5 % de la superficie du terrain d'assiette. Elles n'ont ni pour objet, ni pour effet d'imposer au pétitionnaire de faire porter sa demande de permis de construire sur la totalité d'une même unité foncière, entendue comme un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
15. Il ressort de pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif que le terrain d'assiette du projet se compose désormais des parcelles cadastrées section AE nos 60, 61, 64, 66, 67, 68 et 71 à 75, d'une superficie totale de 29 358 m². L'emprise du projet modifié s'élève, selon les informations transmises par la SCI Baumanière en réponse à une demande de la Cour, et non contestées par la Ligue de défense des Alpilles, à 1 345,07 m², en incluant le bâtiment projeté, le bâtiment maintenu sur la parcelle n° 74 et la piscine existante sur la parcelle n° 64. Cette emprise est inférieure à 5 % de la superficie totale du terrain d'assiette (1 467,9 m²). Si la Ligue de défense des Alpilles fait valoir que la SCI Baumanière a artificiellement augmenté la superficie du terrain d'assiette, les dispositions précitées du décret du 3 décembre 1966, ni aucune règle d'urbanisme ne font obstacle à cet ajout. De la même manière, la SCI Baumanière n'était pas tenue d'inclure dans le terrain d'assiette l'ensemble des parcelles constituant l'unité foncière dont elle est propriétaire, notamment celles cadastrées section AE nos 62 et 63 qui supportent déjà des constructions. Dans ces conditions, la fraude alléguée n'est pas établie et le permis de construire modificatif du 9 août 2023 doit être regardé comme ayant régularisé le vice retenu par le tribunal administratif s'agissant de la surface construite par rapport à superficie du terrain.
16. Enfin, la hauteur maximale des constructions de 8 mètres sous faîtage imposée par le décret du 3 décembre 1966 doit être calculée, à défaut de précision quant au point le plus bas, depuis le niveau du sol naturel jusqu'au faîtage.
17. Il ressort des pièces du dossier que si le bâtiment du futur hôtel présente, sur la majeure partie de son linéaire, une hauteur inférieure à 8 mètres, tel n'est pas le cas pour son côté sud, dès lors qu'il ressort, à cet égard, du plan en coupe B du dossier de demande de permis de construire modificatif que le faîtage se situe à la cote 148, 84 et le niveau du sol naturel à la cote 140,13, soit une hauteur de 8,71 mètres, excédant celle autorisée. Il en résulte que le vice entachant le permis de construire initial, tiré de la hauteur excessive du bâtiment au regard des préconisation du décret du 3 décembre 1966, retenu par le tribunal administratif dans son jugement avant dire droit, n'a pas été régularisé par le permis de construire modificatif du 9 août 2023.
18. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".
19. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
20. Le tribunal administratif a estimé, dans son jugement avant dire droit, que le projet de la SCI Baumanière méconnaissait les dispositions énoncées au point 18, dans la mesure où il prévoyait, dans un site protégé, l'édification d'un immeuble de facture moderne.
21. Le terrain d'assiette du projet se situe en contrebas du village des Baux-de Provence, dont les ruines du château sont classées dans la liste des monuments historiques, au sein d'un secteur dont le caractère a justifié qu'il fasse l'objet d'une protection spéciale au titre du décret du 3 décembre 1966. Le projet, tel que modifié par le permis de construire modificatif, prévoit la construction d'un bâtiment dans le style architectural traditionnel des Alpilles, en pierre massives de pays patinées et vieillies, avec une toiture en tuiles de récupération avec deux rangs de génoises. Si la Ligue de défense des Alpilles fait valoir que le bâtiment, avec une façade imposante de 75 mètres, est en contradiction avec l'ambiance historique et traditionnelle de petites maisons villageoises caractéristique du village des Baux-de-Provence et ne respecte pas l'orientation perpendiculaire des bâtiments le composant, le projet ne se situe pas dans le village, mais en contrebas, dans un secteur comportant déjà, au nord et au sud-ouest, des constructions de type traditionnel relativement imposantes. Par ailleurs, la perception du projet depuis le village sera fortement atténuée par la présence, en interface, d'une importante haie arborée tout le long du linéaire du futur hôtel. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif du 9 août 2023 a régularisé le vice tiré de l'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
Sur les vices propres invoqués à l'encontre du permis de construire modificatif du 9 août 2023 :
22. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 123-22 du même code. ".
23. Contrairement à ce que soutient la Ligue de défense des Alpilles, le dossier de demande de permis de construire modificatif comportait des pièces relatives à la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées et les règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public, produites dans l'instance par la SCI Baumanière à la demande de la Cour. L'association requérante ne contestant ni le caractère complet, ni le caractère suffisant de ces pièces, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.
24. En second lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
25. Si, ainsi que le fait valoir la ligue de Défense des Alpilles, le plan de masse du dossier de permis de construire modificatif ne fait pas apparaitre les nouvelles limites du terrain d'assiette du projet, la liste des parcelles composant ce terrain d'assiette figure, avec leurs références cadastrales et leurs superficies respectives, dans le formulaire Cerfa de demande, de telle sorte que le maire de la commune des Baux-de-Provence a été mis à même d'identifier précisément ce terrain d'assiette et de se prononcer en toute connaissance de cause sur le projet. Par ailleurs, si la piscine existante sur la parcelle cadastrée section AE n° 64 n'est pas mentionnée dans la notice et n'apparaît pas dans les pièces relatives à l'insertion du projet dans son environnement, l'emprise de cette piscine est mentionnée sur le plan de masse. Enfin, le volet insertion du dossier de permis de construire modificatif, éclairé par la notice, permet, ainsi qu'il a dit au point 10 ci-dessus, d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de permis de construire modificatif doit être écarté.
Sur les conséquences de l'absence de régularisation du vice tiré de la hauteur excessive du bâtiment :
26. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
27. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Il en va de même lorsque le juge constate que la légalité de l'autorisation d'urbanisme prise pour assurer la régularisation de ce premier vice est elle-même affectée d'un autre vice, qui lui est propre. Il lui appartient alors de surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi, en invitant au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de cette nouvelle autorisation, sauf si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, ou si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Lorsqu'une mesure de régularisation a été notifiée au juge après un premier sursis à statuer, et qu'il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n'est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l'autorisation d'urbanisme initiale, il appartient au juge d'en prononcer l'annulation, sans qu'il y ait lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour la régularisation du vice considéré.
28. Ainsi qu'il a été dit au point 17, le vice entachant le permis de construire initial, tiré de la hauteur excessive du bâtiment au regard des préconisations du décret du 3 décembre 1966, n'a pas été régularisé par le permis de construire modificatif du 9 août 2023. Ce vice ne peut, en vertu des principes énoncés au point 27 ci-dessus, faire l'objet d'une nouvelle régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Il ne saurait davantage, dès lors qu'il ne porte pas sur une partie identifiable du projet, donner lieu à une annulation partielle du permis de construire en application de l'article L. 600-5 du même code. Il appartient donc à la Cour de prononcer l'annulation du permis de construire du 12 avril 2019, et par conséquent, du permis de construire modificatif du 9 août 2023.
29. Il résulte de tout ce qui précède que la Ligue de défense des Alpilles est fondée à obtenir l'annulation de l'arrêté du 12 avril 2019 par lequel le maire de la commune des Baux-de-Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire un hôtel de 11 chambres sur un terrain situé RD 27 de Maillane à Saint-Martin de Crau, lieu-dit A... B..., de la décision rejetant son recours gracieux et de l'arrêté du 9 août 2023 délivrant à la même SCI un permis de construire modificatif.
Sur les frais liés au litige :
30. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Baumanière une somme de 1 000 euros et à la charge de la commune des Baux-de-Provence une somme de 1 000 euros à verser à la Ligue de défense des Alpilles, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, les dispositions de cet article font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ligue de défense des Alpilles, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la SCI Baumanière.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 1908878 du tribunal administratif de Marseille du 15 janvier 2024 est annulé.
Article 2 : L'arrêté du 12 avril 2019 par lequel le maire de la commune des Baux de Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire un hôtel sur un terrain situé RD 27 de Maillane à Saint Martin de Crau, lieudit A... B..., la décision du 25 juillet 2019 rejetant le recours gracieux de la Ligue de défense des Alpilles et l'arrêté du 9 août 2023 par lequel le maire de la commune des Baux de Provence a délivré à la SCI Baumanière un permis de construire modificatif, sont annulés.
Article 3 : La SCI Baumanière versera une somme de 1 000 euros à la Ligue de défense des Alpilles au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La commune des Baux-de-Provence versera une somme de 1 000 euros à la Ligue de défense des Alpilles au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Les conclusions présentées par la SCI Baumanière sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à l'association Ligue de défense des Alpilles, à la société civile immobilière Baumanière et à la commune des Baux-de-Provence.
Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Tarascon.
Délibéré après l'audience du 19 juin 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Portail, président,
- Mme Courbon, présidente assesseure,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025.
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N° 24MA00639
Analyse
CETAT68-03-025-02 Urbanisme et aménagement du territoire. - Permis de construire. - Nature de la décision. - Octroi du permis.