CAA de DOUAI, 4ème chambre, 28/08/2025, 24DA01320, Inédit au recueil Lebon
Texte intégral
CAA de DOUAI - 4ème chambre
N° 24DA01320
Inédit au recueil Lebon
Lecture du jeudi 28 août 2025
Président
M. Heinis
Rapporteur
M. François-Xavier Pin
Rapporteur public
M. Arruebo-Mannier
Avocat(s)
SCP BEJIN CAMUS BELOT
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Saint-Benoît a demandé au tribunal administratif d'Amiens de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2012, 2017, 2018 et 2019 ainsi que des pénalités correspondantes.
Par un jugement n° 2200699 du 2 mai 2024, le tribunal administratif d'Amiens, d'une part, à son article 1er, a déchargé la SCI Saint Benoit de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2017, et des pénalités correspondantes, dans la mesure où cette cotisation correspond à la prise en compte de la cession du bien situé aux 41 et 41 bis rue Jules César à Saint-Quentin au titre de son activité de marchand de biens, d'autre part, à son article 2, a déchargé la société des amendes infligées en application de l'article 1759 du code général des impôts au titre des exercices clos en 2017, 2018 et 2019 et enfin, à son article 3, a rejeté le surplus de cette demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 10 juillet 2024 et un mémoire, enregistré le 24 décembre 2024, B..., représentée par SCP Bejin-Camus-Belot, demande à la cour :
1°) d'annuler l'article 3 de ce jugement ;
2°) de prononcer la décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes demeurant en litige ;
3°) de rejeter l'appel incident présenté par le ministre.
Elle soutient que :
- en l'absence d'activité occulte, l'administration ne pouvait pas déroger, sur le fondement de l'article L. 52 du livre des procédures fiscales, au délai maximal de trois mois pour procéder à la vérification de comptabilité ;
- les documents comptables obtenus par l'administration dans l'exercice de son droit de communication n'ont pas fait l'objet d'un débat oral et contradictoire ;
- en l'absence d'intention spéculative, elle n'a pas exercé d'activité de marchand de biens ;
- en toute hypothèse, à supposer qu'elle ait exercé une telle activité, celle-ci était connue de l'administration fiscale et ne pouvait ainsi être qualifiée d'occulte ;
- elle est fondée à se prévaloir d'une erreur commise de bonne foi dès lors que ses revenus tirés de l'activité de marchand de biens ont été déclarés dans une catégorie autre que celle dans laquelle ils devaient l'être ;
- dès lors qu'elle n'a pas intentionnellement méconnu son obligation déclarative, le recours à la procédure de taxation d'office est entaché d'irrégularité, faute pour le service de lui avoir préalablement adressé une mise en demeure ;
- la substitution de la procédure de taxation d'office visée du 2° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales par la procédure de rectification contradictoire prévue aux articles L. 55 et suivants de ce livre, sollicitée par l'administration, ne saurait être retenue dès lors qu'elle a été privée des garanties attachées à cette dernière procédure ;
- elle démontre que les immeubles sis 6 rue Alfred Clin ainsi que 41 et 41 bis rue Jules César à Saint-Quentin ont constitué, au cours de la période vérifiée, les résidences principales de son gérant de sorte que leurs cessions ne relèvent pas d'une activité de marchand de biens ;
- l'activité alléguée de marchand de biens n'a pas présenté un caractère habituel mais relevait de la seule gestion d'un patrimoine personnel ;
- l'application de la majoration de 80 % pour activité occulte, prévue à l'article 1728 du code général des impôts, n'est pas justifiée ;
- elle doit être déchargée des amendes fiscales infligées en application de l'article 1759 du code général des impôts dès lors qu'elle a été placée en redressement judiciaire ; en outre, elle ne pouvait désigner un bénéficiaire des revenus distribués, en l'absence de tels revenus ;
- elle s'est acquittée d'impositions au titre de plus-values immobilières, lesquelles font donc l'objet d'une double imposition.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 novembre 2024, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie conclut au rejet de la requête et, par la voie de l'appel incident, à l'annulation de l'article 1er du jugement attaqué et à ce que les impositions dont la décharge a été prononcée par le tribunal administratif d'Amiens soient remises à la charge de B....
Il soutient que :
- les moyens soulevés par SCI Saint-Benoît ne sont pas fondés ;
- à titre subsidiaire, il sollicite la substitution de la procédure de taxation d'office visée au 2° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales par la procédure de rectification contradictoire prévue aux articles L. 55 et suivants de ce livre, dès lors que la société a bénéficié de l'ensemble des garanties attachées à cette dernière procédure ;
- c'est à tort que le tribunal administratif a estimé que le gérant de B... avait établi sa résidence principale dans la maison vendue par la société le 2 février 2017.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Pin, président-assesseur,
- et les conclusions de M. Arruebo-Mannier, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
Sur l'objet du litige :
1. La société civile immobilière (SCI) Saint-Benoît a pour objet l'objet l'exercice d'une activité de location de terrains et d'autres biens immobiliers. Elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité à l'issue de laquelle l'administration a estimé qu'elle avait exercé, au cours de la période vérifiée, une activité occulte de marchand de biens, non prévue par ses statuts, soumise à l'impôt sur les sociétés. Après avoir reconstitué ses chiffres d'affaires au titre des exercices clos entre 2012 et 2019, l'administration a procédé à la taxation d'office, sur le fondement du 2° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales, des bénéfices que cette société n'avait pas déclarés et l'a, en conséquence, assujettie à des cotisations primitives d'impôt sur les sociétés pour les exercices clos en 2012, 2017, 2018 et 2019.
2. La société a demandé au tribunal administratif d'Amiens de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés assignées au titre des exercices clos en 2012 et entre 2017 et 2019, de la pénalité de 80 % prévue par le c du 1 de l'article 1728 du code général des impôts en cas de découverte d'une activité occulte et des amendes fiscales prononcées sur le fondement de l'article 1759 de ce code.
3. Par un jugement du 2 mai 2024, le tribunal administratif d'Amiens, d'une part, a déchargé la SCI Saint Benoit de la cotisation d'impôt sur les sociétés assignée au titre de l'année 2017 et des pénalités correspondantes, dans la mesure où celle-ci correspond à la prise en compte de la cession du bien situé aux 41 et 41 bis rue Jules César à Saint Quentin au titre de son activité de marchand de biens, d'autre part, a déchargé la société des amendes infligées en application de l'article 1759 du code général des impôts au titre des exercices clos entre 2017et 2019 et, enfin, a rejeté le surplus de la demande.
4. B... relève appel de ce jugement en ce qu'il n'a pas intégralement fait droit à sa demande.
5. Par la voie de l'appel incident, le ministre demande à la cour d'annuler ce jugement en tant qu'il a prononcé la décharge partielle de la cotisation d'impôt sur les sociétés qui avait été mise à la charge de B... au titre de l'exercice 2017.
Sur le bien-fondé des impositions :
En ce qui concerne l'existence d'une activité de marchand de biens :
6. Aux termes du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (...) ".
7. Aux termes du 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés : " (...) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (...) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) ".
8. L'application des dispositions précitées est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d'habitude s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence.
9. Une telle intention doit être recherchée à la date d'acquisition par la société des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession.
10. En premier lieu, il résulte de l'instruction que, le 2 octobre 2010, B... a acquis un ensemble immobilier situé à Ribemont au prix de 92 000 euros. Après en avoir opéré une division en six lots, elle a cédé, le 14 janvier 2012, trois de ces lots à usage d'habitation au prix de 110 000 euros, puis, le 13 octobre 2012, deux autres lots à usage de commerce au prix de 46 000 euros. La société est restée propriétaire du dernier de ces lots, à usage d'habitation, qu'elle donne en location.
11. En deuxième lieu, le 31 janvier 2012, la société a cédé, au prix de 150 000 euros, une maison à usage d'habitation située 6 rue Alfred Clin à Saint-Quentin qu'elle avait acquise le 19 juin 2009, au prix de 62 000 euros. B..., qui se borne à produire des courriers libellés au nom de la société, à l'exception de l'un d'eux, daté du 28 novembre 2011 et adressé par le régime social des indépendants à son gérant, n'établit pas, par ces seules pièces, que cet immeuble a été acquis pour constituer, entre 2009 et 2011, la résidence principale de son gérant.
12. En troisième lieu, B... a acquis, le 19 août 2011, au prix de 50 000 euros, un ensemble immobilier situé 39-41 rue Jules César à Saint-Quentin, composé d'un atelier et d'une maison d'habitation, dont la valeur d'achat respective s'élève à 35 000 euros et 15 000 euros, ainsi qu'il résulte de l'acte notarié dont les mentions sont reprises dans la proposition de rectification du 12 mai 2021.
13. Après avoir procédé à la division cadastrale de ce bien le 3 novembre 2011, la société a cédé, le 20 décembre suivant, l'atelier situé 39 rue Jules César, au prix de 40 000 euros.
14. Le 2 février 2017, la société a procédé à la division du bien situé 41 rue Jules César, ainsi qu'il résulte de l'état descriptif de division, et a cédé, ce même jour, une partie seulement de ce bien, consistant en un local à usage d'habitation, situé 41 rue Jules César, ainsi qu'une cave et un couloir, situés désormais au 41 bis rue Jules César. Il résulte de ce même acte notarié qu'à la suite de cette cession, B... est restée propriétaire d'un lot, situé au premier étage, après division, du 41 bis de cette rue, consistant en un logement de 54,90 m².
15. Le tribunal administratif d'Amiens a estimé que ce bien situé aux 41 et 41 bis rue Jules César à Saint-Quentin n'avait pas à être pris en compte au titre d'une activité de marchand de biens de la SCI Saint-Benoit dès lors que son gérant y avait établi sa résidence principale à compter du mois de janvier 2012 jusqu'à la vente du bien le 2 février 2017.
16. Toutefois, s'il n'est pas contesté en appel que le gérant de B... a bénéficié de la mise à disposition gratuite d'un logement dans cet ensemble immobilier à titre de résidence principale à partir de 2012, le ministre fait valoir, en se fondant sur l'état descriptif de division qu'il produit pour la première fois en appel, que le logement ainsi occupé par le gérant de la société correspond au bien, indiqué au point 14, dont la SCI est demeurée propriétaire après la vente du 2 février 2017.
17. En se bornant à renvoyer à l'acte notarié du 2 février 2017 qui indique, en reprenant les allégations du cédant, que la cession portait sur une partie du logement occupé par le gérant de B..., sans fournir aucun autre élément, la société requérante, à laquelle il revient de l'établir, ne justifie pas de ce que le bien alors cédé portait, fût-ce partiellement, sur la résidence principale de son gérant.
18. L'achat et la revente de cet ensemble immobilier n'ont donc pas relevé, pour la plus grande part, de la gestion du patrimoine privé du gérant de B....
19. Il résulte de l'ensemble des circonstances énoncées ci-dessus qu'en procédant à l'acquisition, entre 2009 et 2011, de trois ensembles immobiliers, qui ont été cédés, par le biais de cinq opérations, dans un délai variant de quatre mois à un peu plus de cinq ans, B... s'est livrée, sur une brève période, à des opérations d'achat et de revente d'immeubles qui suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel.
20. Il résulte aussi de l'instruction que B... a procédé à la rénovation des biens immobiliers en cause en vue de leur revente et a réalisé, pour deux d'entre eux, des opérations de division foncière. En outre, trois des cinq biens cédés n'ont pas été mis en location par la société. Ces circonstances, conjuguées à la brièveté du délai séparant les acquisitions des biens de leur revente, révèlent que la société avait, dès l'origine, une intention spéculative.
21. Il suit de là que l'ensemble des opérations accomplies par la société relevaient du régime d'imposition prévu au 1° du I de de l'article 35 du code général des impôts applicable aux marchands de biens.
22. Dès lors, le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Amiens a prononcé, en droits et pénalités, la décharge de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle B... a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017 en qu'elle correspondait à la prise en compte de la cession du bien situé aux 41 et 41 bis rue Jules César à Saint Quentin au titre de l'activité de marchand de biens de la société.
En ce qui concerne le caractère occulte de l'activité de marchand de biens :
23. Aux termes de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " (...) le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due, lorsque le contribuable exerce une activité occulte ou lorsqu'il est bénéficiaire de revenus distribués par une personne morale exerçant une activité occulte. L'activité occulte est réputée exercée lorsque le contribuable ou la personne morale mentionnée à la première phrase du présent alinéa n'a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu'il était tenu de souscrire et soit n'a pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, soit s'est livré à une activité illicite. / Le droit de reprise mentionné au deuxième alinéa ne s'applique qu'aux seules catégories de revenus que le contribuable n'a pas fait figurer dans une quelconque des déclarations qu'il a déposées dans le délai légal. Il ne s'applique pas lorsque des revenus ou plus-values ont été déclarés dans une catégorie autre que celle dans laquelle ils doivent être imposés. (...) ".
24. Dans le cas où un contribuable n'a ni déposé dans le délai légal les déclarations qu'il était tenu de souscrire, ni fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, son activité est réputée occulte s'il n'est pas en mesure d'établir qu'il a commis une erreur justifiant qu'il ne se soit acquitté d'aucune de ses obligations déclaratives.
25. Il résulte de ce qui est énoncé précédemment que B... a exercé une activité professionnelle entrant dans le champ d'application du I de l'article 35 du code général des impôts. Or il est constant que la société n'a ni fait connaître son activité au centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce ni souscrit de déclarations fiscales au titre de son activité de marchand de biens.
26. Les circonstances que les cessions ont fait l'objet d'actes notariés, qui ont été publiés, et que des plus-values réalisées lors des ventes immobilières ont été déclarées, par les associés de B..., en tant que plus-values de particuliers soumises au régime de l'article 150 U du code général des impôts, ne permettent pas de considérer, alors que l'article 206 du même code soumet toute société civile se livrant à une activité de marchand de biens à l'impôt sur les sociétés, que la SCI peut être regardée comme ayant, elle-même, déposé une déclaration dans le délai légal ou commis une erreur en déclarant les bénéfices tirées de son activité de marchand de biens dans une autre catégorie que celle dans laquelle ils devaient être imposés, au sens de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales.
27. Dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe du caractère occulte de l'activité de marchand de biens ainsi exercée.
En ce qui concerne l'existence d'une double imposition :
28. D'une part, aux termes de l'article 39 du code général des impôts : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : 1° Les frais généraux de toute nature ; (...) 4° Sous réserve des dispositions de l'article 153, les impôts à la charge de l'entreprise, mis en recouvrement au cours de l'exercice (...) ".
29. D'autre part, aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " (...) les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Il en est de même (...) : 1° Des membres des sociétés civiles (...) ".
30. Enfin, aux termes de l'article 150 U de ce code : " I. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (...) ". Aux termes de l'article 150 VF : " I. L'impôt sur le revenu correspondant à la plus-value réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est versé par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le bien ou le droit (...) II. En cas de cession d'un bien ou d'un droit mentionné aux articles 150 U et 150 UB par une société ou un groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est dû au prorata des droits sociaux détenus par les associés soumis à cet impôt présents à la date de la cession de l'immeuble. L'impôt acquitté par la société ou le groupement est libératoire de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par ces associés (...) ". Aux termes de l'article 150 VH : " L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée sur les biens mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est versé lors du dépôt de la déclaration prévue à l'article 150 VG (...) ".
31. Il résulte de ces dispositions qu'en cas de cession de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens par une société civile immobilière n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, les associés de cette société qui sont soumis à l'impôt sur le revenu sont les seuls redevables légaux, à proportion de leurs droits dans la société, de l'impôt sur la plus-value de cession prévu par l'article 150 U du code général des impôts, établi et recouvré dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH du même code.
32. Il est constant que B..., qui n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, s'est acquittée de l'impôt sur la plus-value de cession des biens cités précédemment, en lieu et place de ses associés, lesquels, ainsi qu'il vient d'être dit, étaient seuls redevables de cette imposition pour l'application de la loi fiscale.
33. Si la société requérante fait valoir qu'elle subit, de ce fait, une double imposition, il résulte de l'instruction que les sommes dont la société s'est ainsi acquittée au titre des plus-values de cession ont donné lieu à un dégrèvement prononcé le 31 août 2021.
34. B... n'est par suite pas fondée à soutenir, en tout état de cause, que les sommes qui correspondent à l'impôt sur la plus-value de cession dont elle s'est acquittée traduisent une double imposition puisqu'elles n'ont pas été admises en déduction de ses résultats imposables.
Sur la régularité de la procédure d'imposition :
En ce qui concerne la durée de la vérification de comptabilité :
35. Aux termes de l'article L. 52 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable au litige : " I. - Sous peine de nullité de l'imposition, la vérification sur place des livres ou documents comptables ne peut s'étendre sur une durée supérieure à trois mois en ce qui concerne : 1° Les entreprises industrielles et commerciales ou les contribuables se livrant à une activité non commerciale dont le chiffre d'affaires ou le montant annuel des recettes brutes n'excède pas les limites prévues au I de l'article 302 septies A du code général des impôts ; (...) II. - Par dérogation au I, l'expiration du délai de trois mois n'est pas opposable à l'administration : (...) 4° En cas de graves irrégularités privant de valeur probante la comptabilité. Dans ce cas, la vérification sur place ne peut s'étendre sur une durée supérieure à six mois. (...) 7° Si le contribuable s'est livré à une activité occulte, au sens du deuxième alinéa de l'article L. 169. (...) ".
36. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que B... s'est livrée à une activité occulte au sens de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales, de sorte que le délai de trois mois pour procéder aux opérations de vérification de comptabilité prévu au I de l'article L. 52 du livre des procédures fiscales n'était pas opposable à l'administration. Par suite, la circonstance que la durée de la vérification de comptabilité a excédé ce délai de trois mois est sans incidence sur la régularité de la procédure d'imposition.
En ce qui concerne le débat oral et contradictoire :
37. Aux termes de l'article L. 76 B du livre des procédures fiscales : " L'administration est tenue d'informer le contribuable de la teneur et de l'origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s'est fondée pour établir l'imposition faisant l'objet de la proposition prévue au premier alinéa de l'article L. 57 ou de la notification prévue à l'article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande ".
38. Si, eu égard aux garanties dont le livre des procédures fiscales entoure la mise en œuvre d'une vérification de comptabilité, l'administration est tenue, lorsque, faisant usage de son droit de communication, elle consulte au cours d'une vérification tout ou partie de la comptabilité tenue par l'entreprise vérifiée mais se trouvant chez un tiers, de soumettre l'examen des pièces obtenues à un débat oral et contradictoire avec le contribuable, il n'en est pas de même lorsque lui sont communiqués des documents ne présentant pas le caractère de pièces comptables de l'entreprise vérifiée
39. Les copies d'attestations de loyers et de baux de location obtenues par l'administration dans le cadre de l'exercice de son droit de communication auprès de la caisse d'allocations familiales de l'Aisne ne présentent pas le caractère de pièces de la comptabilité de B.... Par suite, la circonstance que l'examen de ces pièces n'a pas été soumis par le service à un débat oral et contradictoire avec la société n'a pas vicié la procédure d'imposition.
40. En outre, il résulte de l'instruction que les renseignements obtenus par l'administration auprès du même organisme et relatifs aux revenus perçus entre 2017 et 2019 par B... au titre de loyers ont, à supposer même qu'ils présentent le caractère de pièces comptables, été communiqués le 24 mars 2021 à la société, au cours de la vérification de comptabilité.
41. Dans ces conditions, le moyen tiré l'absence de tout débat oral et contradictoire portant sur des documents obtenus de tiers par l'administration dans l'exercice, en cours de vérification de comptabilité, de son droit de communication ne peut qu'être écarté.
En ce qui concerne le recours à la procédure de taxation d'office :
42. Aux termes de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales : " Sont taxés d'office : (...) 2° à l'impôt sur les sociétés, les personnes morales passibles de cet impôt qui n'ont pas déposé dans le délai légal leur déclaration, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 68 (...) ".
43. Aux termes de l'article L. 68 de ce livre : " La procédure de taxation d'office prévue aux 2° (...) de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure. Toutefois, il n'y a pas lieu de procéder à cette mise en demeure : (...) 3° Si le contribuable s'est livré à une activité occulte, au sens du deuxième alinéa de l'article L. 169. (...) ".
44. Ainsi qu'il a été dit, B... s'est livrée à une activité occulte et elle n'a pas établi que l'absence de respect de l'obligation déclarative a résulté d'une erreur de sa part.
45. En conséquence, sans qu'il soit besoin d'examiner la substitution de base légale demandée à titre subsidiaire par le ministre, l'administration était en droit, conformément aux dispositions de l'article L. 68 du livre des procédures fiscales, de mettre en œuvre la procédure de taxation d'office sur le fondement du 2° de l'article L. 66 du même livre s'agissant de l'impôt sur les sociétés, sans lui adresser de mise en demeure préalable.
46. Par suite, B... n'est pas fondée à soutenir que la procédure d'imposition est irrégulière, en l'absence de l'envoi d'une mise en demeure préalable de régularisation.
Sur les pénalités :
En ce qui concerne la majoration pour activité occulte :
47. Aux termes de l'article 1728 du code général des impôts : " 1. Le défaut de production dans les délais prescrits d'une déclaration ou d'un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt entraîne l'application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l'acte déposé tardivement, d'une majoration de : (...) c. 80 % en cas de découverte d'une activité occulte. (...) ".
48. Il résulte de ces dispositions que, dans le cas où un contribuable n'a ni déposé dans le délai légal les déclarations qu'il était tenu de souscrire, ni fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, l'administration doit être réputée apporter la preuve, qui lui incombe, de l'exercice occulte de l'activité professionnelle si le contribuable n'est pas lui-même en mesure d'établir qu'il a commis une erreur justifiant qu'il ne se soit acquitté d'aucune de ses obligations déclaratives.
49. L'administration a apporté la preuve, ainsi qu'il a été indiqué précédemment, que B... a exercé une activité occulte de marchand de biens. La société n'a en effet déposé au titre des exercices en litige aucune des déclarations qu'elle était tenue de souscrire à raison de cette activité imposable et n'a pas davantage fait connaître cette activité au centre de formalités des entreprises dont elle dépend.
50. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que la société, qui disposait d'une expérience professionnelle en matière d'achat-revente de biens immobiliers dans un but spéculatif, ne pouvait pas ignorer que les opérations immobilières qu'elle avait réalisées auraient dû faire l'objet d'une déclaration de bénéfices et être soumises à l'impôt sur les sociétés.
51. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a fait application, au titre des exercices litigieux, de la majoration de 80 % pour découverte d'une activité occulte sur le fondement du c du 1 de l'article 1728 du code général des impôts.
En ce qui concerne les amendes prévues à l'article 1759 du code général des impôts :
52. Par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Amiens a prononcé la décharge de ces amendes. Par suite, les conclusions de la requête sont sans objet sur ce point.
53. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Amiens a prononcé la décharge partielle, en droits et pénalités, de la cotisation d'impôt sur les sociétés mise à la charge de B... au titre de l'exercice 2017. En revanche, B... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par ce même jugement, les premiers juges ont rejeté le surplus de sa demande.
DECIDE :
Article 1er : L'article 1er du jugement n° 2200699 du tribunal administratif d'Amiens du 2 mai 2024 est annulé.
Article 2 : La fraction de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle B... a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017 et dont le tribunal administratif d'Amiens a prononcé la décharge, est remise à la charge de la société contribuable à raison de l'intégralité des droits et pénalités qui lui ont été assignés.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif d'Amiens du 2 mai 2024 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : La requête de B... est rejetée.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Saint-Benoît et à la ministre chargée des comptes publics.
Copie en sera transmise à l'administratrice de l'Etat chargée de la direction spécialisée de contrôle fiscal Nord.
Délibéré après l'audience du 3 juillet 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Marc Heinis, président de chambre,
- M. François-Xavier Pin, président-assesseur,
- Mme Alice Minet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 août 2025.
Le président-rapporteur,
Signé : F.-X. Pin
Le président de chambre,
Signé : M. A...La greffière,
Signé : S. Cardot
La République mande et ordonne à la ministre chargée des comptes publics, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Par délégation,
La greffière,
Elisabeth HELENIAK
2
N°24DA01320
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Saint-Benoît a demandé au tribunal administratif d'Amiens de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2012, 2017, 2018 et 2019 ainsi que des pénalités correspondantes.
Par un jugement n° 2200699 du 2 mai 2024, le tribunal administratif d'Amiens, d'une part, à son article 1er, a déchargé la SCI Saint Benoit de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2017, et des pénalités correspondantes, dans la mesure où cette cotisation correspond à la prise en compte de la cession du bien situé aux 41 et 41 bis rue Jules César à Saint-Quentin au titre de son activité de marchand de biens, d'autre part, à son article 2, a déchargé la société des amendes infligées en application de l'article 1759 du code général des impôts au titre des exercices clos en 2017, 2018 et 2019 et enfin, à son article 3, a rejeté le surplus de cette demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 10 juillet 2024 et un mémoire, enregistré le 24 décembre 2024, B..., représentée par SCP Bejin-Camus-Belot, demande à la cour :
1°) d'annuler l'article 3 de ce jugement ;
2°) de prononcer la décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes demeurant en litige ;
3°) de rejeter l'appel incident présenté par le ministre.
Elle soutient que :
- en l'absence d'activité occulte, l'administration ne pouvait pas déroger, sur le fondement de l'article L. 52 du livre des procédures fiscales, au délai maximal de trois mois pour procéder à la vérification de comptabilité ;
- les documents comptables obtenus par l'administration dans l'exercice de son droit de communication n'ont pas fait l'objet d'un débat oral et contradictoire ;
- en l'absence d'intention spéculative, elle n'a pas exercé d'activité de marchand de biens ;
- en toute hypothèse, à supposer qu'elle ait exercé une telle activité, celle-ci était connue de l'administration fiscale et ne pouvait ainsi être qualifiée d'occulte ;
- elle est fondée à se prévaloir d'une erreur commise de bonne foi dès lors que ses revenus tirés de l'activité de marchand de biens ont été déclarés dans une catégorie autre que celle dans laquelle ils devaient l'être ;
- dès lors qu'elle n'a pas intentionnellement méconnu son obligation déclarative, le recours à la procédure de taxation d'office est entaché d'irrégularité, faute pour le service de lui avoir préalablement adressé une mise en demeure ;
- la substitution de la procédure de taxation d'office visée du 2° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales par la procédure de rectification contradictoire prévue aux articles L. 55 et suivants de ce livre, sollicitée par l'administration, ne saurait être retenue dès lors qu'elle a été privée des garanties attachées à cette dernière procédure ;
- elle démontre que les immeubles sis 6 rue Alfred Clin ainsi que 41 et 41 bis rue Jules César à Saint-Quentin ont constitué, au cours de la période vérifiée, les résidences principales de son gérant de sorte que leurs cessions ne relèvent pas d'une activité de marchand de biens ;
- l'activité alléguée de marchand de biens n'a pas présenté un caractère habituel mais relevait de la seule gestion d'un patrimoine personnel ;
- l'application de la majoration de 80 % pour activité occulte, prévue à l'article 1728 du code général des impôts, n'est pas justifiée ;
- elle doit être déchargée des amendes fiscales infligées en application de l'article 1759 du code général des impôts dès lors qu'elle a été placée en redressement judiciaire ; en outre, elle ne pouvait désigner un bénéficiaire des revenus distribués, en l'absence de tels revenus ;
- elle s'est acquittée d'impositions au titre de plus-values immobilières, lesquelles font donc l'objet d'une double imposition.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 novembre 2024, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie conclut au rejet de la requête et, par la voie de l'appel incident, à l'annulation de l'article 1er du jugement attaqué et à ce que les impositions dont la décharge a été prononcée par le tribunal administratif d'Amiens soient remises à la charge de B....
Il soutient que :
- les moyens soulevés par SCI Saint-Benoît ne sont pas fondés ;
- à titre subsidiaire, il sollicite la substitution de la procédure de taxation d'office visée au 2° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales par la procédure de rectification contradictoire prévue aux articles L. 55 et suivants de ce livre, dès lors que la société a bénéficié de l'ensemble des garanties attachées à cette dernière procédure ;
- c'est à tort que le tribunal administratif a estimé que le gérant de B... avait établi sa résidence principale dans la maison vendue par la société le 2 février 2017.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Pin, président-assesseur,
- et les conclusions de M. Arruebo-Mannier, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
Sur l'objet du litige :
1. La société civile immobilière (SCI) Saint-Benoît a pour objet l'objet l'exercice d'une activité de location de terrains et d'autres biens immobiliers. Elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité à l'issue de laquelle l'administration a estimé qu'elle avait exercé, au cours de la période vérifiée, une activité occulte de marchand de biens, non prévue par ses statuts, soumise à l'impôt sur les sociétés. Après avoir reconstitué ses chiffres d'affaires au titre des exercices clos entre 2012 et 2019, l'administration a procédé à la taxation d'office, sur le fondement du 2° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales, des bénéfices que cette société n'avait pas déclarés et l'a, en conséquence, assujettie à des cotisations primitives d'impôt sur les sociétés pour les exercices clos en 2012, 2017, 2018 et 2019.
2. La société a demandé au tribunal administratif d'Amiens de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés assignées au titre des exercices clos en 2012 et entre 2017 et 2019, de la pénalité de 80 % prévue par le c du 1 de l'article 1728 du code général des impôts en cas de découverte d'une activité occulte et des amendes fiscales prononcées sur le fondement de l'article 1759 de ce code.
3. Par un jugement du 2 mai 2024, le tribunal administratif d'Amiens, d'une part, a déchargé la SCI Saint Benoit de la cotisation d'impôt sur les sociétés assignée au titre de l'année 2017 et des pénalités correspondantes, dans la mesure où celle-ci correspond à la prise en compte de la cession du bien situé aux 41 et 41 bis rue Jules César à Saint Quentin au titre de son activité de marchand de biens, d'autre part, a déchargé la société des amendes infligées en application de l'article 1759 du code général des impôts au titre des exercices clos entre 2017et 2019 et, enfin, a rejeté le surplus de la demande.
4. B... relève appel de ce jugement en ce qu'il n'a pas intégralement fait droit à sa demande.
5. Par la voie de l'appel incident, le ministre demande à la cour d'annuler ce jugement en tant qu'il a prononcé la décharge partielle de la cotisation d'impôt sur les sociétés qui avait été mise à la charge de B... au titre de l'exercice 2017.
Sur le bien-fondé des impositions :
En ce qui concerne l'existence d'une activité de marchand de biens :
6. Aux termes du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (...) ".
7. Aux termes du 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés : " (...) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (...) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) ".
8. L'application des dispositions précitées est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d'habitude s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence.
9. Une telle intention doit être recherchée à la date d'acquisition par la société des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession.
10. En premier lieu, il résulte de l'instruction que, le 2 octobre 2010, B... a acquis un ensemble immobilier situé à Ribemont au prix de 92 000 euros. Après en avoir opéré une division en six lots, elle a cédé, le 14 janvier 2012, trois de ces lots à usage d'habitation au prix de 110 000 euros, puis, le 13 octobre 2012, deux autres lots à usage de commerce au prix de 46 000 euros. La société est restée propriétaire du dernier de ces lots, à usage d'habitation, qu'elle donne en location.
11. En deuxième lieu, le 31 janvier 2012, la société a cédé, au prix de 150 000 euros, une maison à usage d'habitation située 6 rue Alfred Clin à Saint-Quentin qu'elle avait acquise le 19 juin 2009, au prix de 62 000 euros. B..., qui se borne à produire des courriers libellés au nom de la société, à l'exception de l'un d'eux, daté du 28 novembre 2011 et adressé par le régime social des indépendants à son gérant, n'établit pas, par ces seules pièces, que cet immeuble a été acquis pour constituer, entre 2009 et 2011, la résidence principale de son gérant.
12. En troisième lieu, B... a acquis, le 19 août 2011, au prix de 50 000 euros, un ensemble immobilier situé 39-41 rue Jules César à Saint-Quentin, composé d'un atelier et d'une maison d'habitation, dont la valeur d'achat respective s'élève à 35 000 euros et 15 000 euros, ainsi qu'il résulte de l'acte notarié dont les mentions sont reprises dans la proposition de rectification du 12 mai 2021.
13. Après avoir procédé à la division cadastrale de ce bien le 3 novembre 2011, la société a cédé, le 20 décembre suivant, l'atelier situé 39 rue Jules César, au prix de 40 000 euros.
14. Le 2 février 2017, la société a procédé à la division du bien situé 41 rue Jules César, ainsi qu'il résulte de l'état descriptif de division, et a cédé, ce même jour, une partie seulement de ce bien, consistant en un local à usage d'habitation, situé 41 rue Jules César, ainsi qu'une cave et un couloir, situés désormais au 41 bis rue Jules César. Il résulte de ce même acte notarié qu'à la suite de cette cession, B... est restée propriétaire d'un lot, situé au premier étage, après division, du 41 bis de cette rue, consistant en un logement de 54,90 m².
15. Le tribunal administratif d'Amiens a estimé que ce bien situé aux 41 et 41 bis rue Jules César à Saint-Quentin n'avait pas à être pris en compte au titre d'une activité de marchand de biens de la SCI Saint-Benoit dès lors que son gérant y avait établi sa résidence principale à compter du mois de janvier 2012 jusqu'à la vente du bien le 2 février 2017.
16. Toutefois, s'il n'est pas contesté en appel que le gérant de B... a bénéficié de la mise à disposition gratuite d'un logement dans cet ensemble immobilier à titre de résidence principale à partir de 2012, le ministre fait valoir, en se fondant sur l'état descriptif de division qu'il produit pour la première fois en appel, que le logement ainsi occupé par le gérant de la société correspond au bien, indiqué au point 14, dont la SCI est demeurée propriétaire après la vente du 2 février 2017.
17. En se bornant à renvoyer à l'acte notarié du 2 février 2017 qui indique, en reprenant les allégations du cédant, que la cession portait sur une partie du logement occupé par le gérant de B..., sans fournir aucun autre élément, la société requérante, à laquelle il revient de l'établir, ne justifie pas de ce que le bien alors cédé portait, fût-ce partiellement, sur la résidence principale de son gérant.
18. L'achat et la revente de cet ensemble immobilier n'ont donc pas relevé, pour la plus grande part, de la gestion du patrimoine privé du gérant de B....
19. Il résulte de l'ensemble des circonstances énoncées ci-dessus qu'en procédant à l'acquisition, entre 2009 et 2011, de trois ensembles immobiliers, qui ont été cédés, par le biais de cinq opérations, dans un délai variant de quatre mois à un peu plus de cinq ans, B... s'est livrée, sur une brève période, à des opérations d'achat et de revente d'immeubles qui suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel.
20. Il résulte aussi de l'instruction que B... a procédé à la rénovation des biens immobiliers en cause en vue de leur revente et a réalisé, pour deux d'entre eux, des opérations de division foncière. En outre, trois des cinq biens cédés n'ont pas été mis en location par la société. Ces circonstances, conjuguées à la brièveté du délai séparant les acquisitions des biens de leur revente, révèlent que la société avait, dès l'origine, une intention spéculative.
21. Il suit de là que l'ensemble des opérations accomplies par la société relevaient du régime d'imposition prévu au 1° du I de de l'article 35 du code général des impôts applicable aux marchands de biens.
22. Dès lors, le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Amiens a prononcé, en droits et pénalités, la décharge de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle B... a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017 en qu'elle correspondait à la prise en compte de la cession du bien situé aux 41 et 41 bis rue Jules César à Saint Quentin au titre de l'activité de marchand de biens de la société.
En ce qui concerne le caractère occulte de l'activité de marchand de biens :
23. Aux termes de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " (...) le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due, lorsque le contribuable exerce une activité occulte ou lorsqu'il est bénéficiaire de revenus distribués par une personne morale exerçant une activité occulte. L'activité occulte est réputée exercée lorsque le contribuable ou la personne morale mentionnée à la première phrase du présent alinéa n'a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu'il était tenu de souscrire et soit n'a pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, soit s'est livré à une activité illicite. / Le droit de reprise mentionné au deuxième alinéa ne s'applique qu'aux seules catégories de revenus que le contribuable n'a pas fait figurer dans une quelconque des déclarations qu'il a déposées dans le délai légal. Il ne s'applique pas lorsque des revenus ou plus-values ont été déclarés dans une catégorie autre que celle dans laquelle ils doivent être imposés. (...) ".
24. Dans le cas où un contribuable n'a ni déposé dans le délai légal les déclarations qu'il était tenu de souscrire, ni fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, son activité est réputée occulte s'il n'est pas en mesure d'établir qu'il a commis une erreur justifiant qu'il ne se soit acquitté d'aucune de ses obligations déclaratives.
25. Il résulte de ce qui est énoncé précédemment que B... a exercé une activité professionnelle entrant dans le champ d'application du I de l'article 35 du code général des impôts. Or il est constant que la société n'a ni fait connaître son activité au centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce ni souscrit de déclarations fiscales au titre de son activité de marchand de biens.
26. Les circonstances que les cessions ont fait l'objet d'actes notariés, qui ont été publiés, et que des plus-values réalisées lors des ventes immobilières ont été déclarées, par les associés de B..., en tant que plus-values de particuliers soumises au régime de l'article 150 U du code général des impôts, ne permettent pas de considérer, alors que l'article 206 du même code soumet toute société civile se livrant à une activité de marchand de biens à l'impôt sur les sociétés, que la SCI peut être regardée comme ayant, elle-même, déposé une déclaration dans le délai légal ou commis une erreur en déclarant les bénéfices tirées de son activité de marchand de biens dans une autre catégorie que celle dans laquelle ils devaient être imposés, au sens de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales.
27. Dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe du caractère occulte de l'activité de marchand de biens ainsi exercée.
En ce qui concerne l'existence d'une double imposition :
28. D'une part, aux termes de l'article 39 du code général des impôts : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : 1° Les frais généraux de toute nature ; (...) 4° Sous réserve des dispositions de l'article 153, les impôts à la charge de l'entreprise, mis en recouvrement au cours de l'exercice (...) ".
29. D'autre part, aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " (...) les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Il en est de même (...) : 1° Des membres des sociétés civiles (...) ".
30. Enfin, aux termes de l'article 150 U de ce code : " I. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (...) ". Aux termes de l'article 150 VF : " I. L'impôt sur le revenu correspondant à la plus-value réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est versé par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le bien ou le droit (...) II. En cas de cession d'un bien ou d'un droit mentionné aux articles 150 U et 150 UB par une société ou un groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est dû au prorata des droits sociaux détenus par les associés soumis à cet impôt présents à la date de la cession de l'immeuble. L'impôt acquitté par la société ou le groupement est libératoire de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par ces associés (...) ". Aux termes de l'article 150 VH : " L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée sur les biens mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est versé lors du dépôt de la déclaration prévue à l'article 150 VG (...) ".
31. Il résulte de ces dispositions qu'en cas de cession de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens par une société civile immobilière n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, les associés de cette société qui sont soumis à l'impôt sur le revenu sont les seuls redevables légaux, à proportion de leurs droits dans la société, de l'impôt sur la plus-value de cession prévu par l'article 150 U du code général des impôts, établi et recouvré dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH du même code.
32. Il est constant que B..., qui n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, s'est acquittée de l'impôt sur la plus-value de cession des biens cités précédemment, en lieu et place de ses associés, lesquels, ainsi qu'il vient d'être dit, étaient seuls redevables de cette imposition pour l'application de la loi fiscale.
33. Si la société requérante fait valoir qu'elle subit, de ce fait, une double imposition, il résulte de l'instruction que les sommes dont la société s'est ainsi acquittée au titre des plus-values de cession ont donné lieu à un dégrèvement prononcé le 31 août 2021.
34. B... n'est par suite pas fondée à soutenir, en tout état de cause, que les sommes qui correspondent à l'impôt sur la plus-value de cession dont elle s'est acquittée traduisent une double imposition puisqu'elles n'ont pas été admises en déduction de ses résultats imposables.
Sur la régularité de la procédure d'imposition :
En ce qui concerne la durée de la vérification de comptabilité :
35. Aux termes de l'article L. 52 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable au litige : " I. - Sous peine de nullité de l'imposition, la vérification sur place des livres ou documents comptables ne peut s'étendre sur une durée supérieure à trois mois en ce qui concerne : 1° Les entreprises industrielles et commerciales ou les contribuables se livrant à une activité non commerciale dont le chiffre d'affaires ou le montant annuel des recettes brutes n'excède pas les limites prévues au I de l'article 302 septies A du code général des impôts ; (...) II. - Par dérogation au I, l'expiration du délai de trois mois n'est pas opposable à l'administration : (...) 4° En cas de graves irrégularités privant de valeur probante la comptabilité. Dans ce cas, la vérification sur place ne peut s'étendre sur une durée supérieure à six mois. (...) 7° Si le contribuable s'est livré à une activité occulte, au sens du deuxième alinéa de l'article L. 169. (...) ".
36. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que B... s'est livrée à une activité occulte au sens de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales, de sorte que le délai de trois mois pour procéder aux opérations de vérification de comptabilité prévu au I de l'article L. 52 du livre des procédures fiscales n'était pas opposable à l'administration. Par suite, la circonstance que la durée de la vérification de comptabilité a excédé ce délai de trois mois est sans incidence sur la régularité de la procédure d'imposition.
En ce qui concerne le débat oral et contradictoire :
37. Aux termes de l'article L. 76 B du livre des procédures fiscales : " L'administration est tenue d'informer le contribuable de la teneur et de l'origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s'est fondée pour établir l'imposition faisant l'objet de la proposition prévue au premier alinéa de l'article L. 57 ou de la notification prévue à l'article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande ".
38. Si, eu égard aux garanties dont le livre des procédures fiscales entoure la mise en œuvre d'une vérification de comptabilité, l'administration est tenue, lorsque, faisant usage de son droit de communication, elle consulte au cours d'une vérification tout ou partie de la comptabilité tenue par l'entreprise vérifiée mais se trouvant chez un tiers, de soumettre l'examen des pièces obtenues à un débat oral et contradictoire avec le contribuable, il n'en est pas de même lorsque lui sont communiqués des documents ne présentant pas le caractère de pièces comptables de l'entreprise vérifiée
39. Les copies d'attestations de loyers et de baux de location obtenues par l'administration dans le cadre de l'exercice de son droit de communication auprès de la caisse d'allocations familiales de l'Aisne ne présentent pas le caractère de pièces de la comptabilité de B.... Par suite, la circonstance que l'examen de ces pièces n'a pas été soumis par le service à un débat oral et contradictoire avec la société n'a pas vicié la procédure d'imposition.
40. En outre, il résulte de l'instruction que les renseignements obtenus par l'administration auprès du même organisme et relatifs aux revenus perçus entre 2017 et 2019 par B... au titre de loyers ont, à supposer même qu'ils présentent le caractère de pièces comptables, été communiqués le 24 mars 2021 à la société, au cours de la vérification de comptabilité.
41. Dans ces conditions, le moyen tiré l'absence de tout débat oral et contradictoire portant sur des documents obtenus de tiers par l'administration dans l'exercice, en cours de vérification de comptabilité, de son droit de communication ne peut qu'être écarté.
En ce qui concerne le recours à la procédure de taxation d'office :
42. Aux termes de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales : " Sont taxés d'office : (...) 2° à l'impôt sur les sociétés, les personnes morales passibles de cet impôt qui n'ont pas déposé dans le délai légal leur déclaration, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 68 (...) ".
43. Aux termes de l'article L. 68 de ce livre : " La procédure de taxation d'office prévue aux 2° (...) de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure. Toutefois, il n'y a pas lieu de procéder à cette mise en demeure : (...) 3° Si le contribuable s'est livré à une activité occulte, au sens du deuxième alinéa de l'article L. 169. (...) ".
44. Ainsi qu'il a été dit, B... s'est livrée à une activité occulte et elle n'a pas établi que l'absence de respect de l'obligation déclarative a résulté d'une erreur de sa part.
45. En conséquence, sans qu'il soit besoin d'examiner la substitution de base légale demandée à titre subsidiaire par le ministre, l'administration était en droit, conformément aux dispositions de l'article L. 68 du livre des procédures fiscales, de mettre en œuvre la procédure de taxation d'office sur le fondement du 2° de l'article L. 66 du même livre s'agissant de l'impôt sur les sociétés, sans lui adresser de mise en demeure préalable.
46. Par suite, B... n'est pas fondée à soutenir que la procédure d'imposition est irrégulière, en l'absence de l'envoi d'une mise en demeure préalable de régularisation.
Sur les pénalités :
En ce qui concerne la majoration pour activité occulte :
47. Aux termes de l'article 1728 du code général des impôts : " 1. Le défaut de production dans les délais prescrits d'une déclaration ou d'un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt entraîne l'application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l'acte déposé tardivement, d'une majoration de : (...) c. 80 % en cas de découverte d'une activité occulte. (...) ".
48. Il résulte de ces dispositions que, dans le cas où un contribuable n'a ni déposé dans le délai légal les déclarations qu'il était tenu de souscrire, ni fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, l'administration doit être réputée apporter la preuve, qui lui incombe, de l'exercice occulte de l'activité professionnelle si le contribuable n'est pas lui-même en mesure d'établir qu'il a commis une erreur justifiant qu'il ne se soit acquitté d'aucune de ses obligations déclaratives.
49. L'administration a apporté la preuve, ainsi qu'il a été indiqué précédemment, que B... a exercé une activité occulte de marchand de biens. La société n'a en effet déposé au titre des exercices en litige aucune des déclarations qu'elle était tenue de souscrire à raison de cette activité imposable et n'a pas davantage fait connaître cette activité au centre de formalités des entreprises dont elle dépend.
50. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que la société, qui disposait d'une expérience professionnelle en matière d'achat-revente de biens immobiliers dans un but spéculatif, ne pouvait pas ignorer que les opérations immobilières qu'elle avait réalisées auraient dû faire l'objet d'une déclaration de bénéfices et être soumises à l'impôt sur les sociétés.
51. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a fait application, au titre des exercices litigieux, de la majoration de 80 % pour découverte d'une activité occulte sur le fondement du c du 1 de l'article 1728 du code général des impôts.
En ce qui concerne les amendes prévues à l'article 1759 du code général des impôts :
52. Par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Amiens a prononcé la décharge de ces amendes. Par suite, les conclusions de la requête sont sans objet sur ce point.
53. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Amiens a prononcé la décharge partielle, en droits et pénalités, de la cotisation d'impôt sur les sociétés mise à la charge de B... au titre de l'exercice 2017. En revanche, B... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par ce même jugement, les premiers juges ont rejeté le surplus de sa demande.
DECIDE :
Article 1er : L'article 1er du jugement n° 2200699 du tribunal administratif d'Amiens du 2 mai 2024 est annulé.
Article 2 : La fraction de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle B... a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017 et dont le tribunal administratif d'Amiens a prononcé la décharge, est remise à la charge de la société contribuable à raison de l'intégralité des droits et pénalités qui lui ont été assignés.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif d'Amiens du 2 mai 2024 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : La requête de B... est rejetée.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Saint-Benoît et à la ministre chargée des comptes publics.
Copie en sera transmise à l'administratrice de l'Etat chargée de la direction spécialisée de contrôle fiscal Nord.
Délibéré après l'audience du 3 juillet 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Marc Heinis, président de chambre,
- M. François-Xavier Pin, président-assesseur,
- Mme Alice Minet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 août 2025.
Le président-rapporteur,
Signé : F.-X. Pin
Le président de chambre,
Signé : M. A...La greffière,
Signé : S. Cardot
La République mande et ordonne à la ministre chargée des comptes publics, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Par délégation,
La greffière,
Elisabeth HELENIAK
2
N°24DA01320