Vu la requête, enregistrée le 8 septembre 2009, présentée pour M. Augustin B, demeurant au ..., Melle Annie A, demeurant au ..., M. Serge C, demeurant au ..., l'ASSOCIATION SAUVONS LE BUSINESS CLUB, dont le siège est au ..., par la SCP Joël Dombre ; M. B ET AUTRES demandent à la cour :


1°) d'annuler le jugement n° 0800801, 0803676 du 20 mai 2009 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leurs demandes tendant, d'une part, à l'annulation de l'arrêté du 26 novembre 2007 par lequel le maire de Nîmes a délivré à la Société Méditerranéenne de Construction un permis de construire un ensemble immobilier de 46 logements et de bureaux, ensemble la décision du 14 janvier 2008 portant rejet de leur recours gracieux, et d'autre part, à l'annulation de l'arrêté du 1er octobre 2008 de la même autorité délivrant à ladite société un permis modificatif ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, lesdites décisions ;
.......................................................................

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ;

Vu l'arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d'Etat autorisant la cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 31 mars 2011 :

- le rapport de Mme Ségura, rapporteur ;

- et les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;



Sur l'étendue du litige :
Considérant que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a, sur demandes de M. B, Mlle A et M. C, annulé l'arrêté du 26 novembre 2007 par lequel le maire de Nîmes a délivré à la Société Méditerranéenne de Construction un permis de construire un ensemble immobilier de 46 logements et de bureaux et l'arrêté du 1er octobre 2008 de la même autorité délivrant à cette société un permis modificatif en tant seulement qu'ils autorisent la création de balcons en surplomb du domaine public ; que M. B ET AUTRES, qui demandent l'annulation du jugement attaqué, doivent être regardés comme demandant sa réformation en tant qu'il n'annule que partiellement les permis de construire en litige ; que la Société Méditerranéenne de Construction demande, par voie d'appel incident, que le jugement soit réformé en tant qu'il annule partiellement les permis de construire attaqués ;


Sur le non-lieu à statuer :

Considérant que la circonstance que le maire de Nîmes a délivré à la Société Méditerranéenne de Construction un second permis modificatif le 18 novembre 2009 après qu'une autorisation de surplomb du domaine public a été accordée le 30 juillet 2009, n'est pas de nature à faire regarder la requête, qui tend à l'annulation totale des permis de construire litigieux, comme étant devenue sans objet ;
Sur la recevabilité de la requête :

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les requérants ont justifié du respect des formalités prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme par la production d'avis postaux datés du 10 septembre 2009 ; que la requête est, par suite, recevable ;




Sur la régularité du jugement :

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les mémoires enregistrés au greffe du tribunal les 28 avril et 4 mai 2009 contiennent des moyens de défense nouveaux et que le second comporte en outre des conclusions présentées pour la première fois au tribunal ; que, si le jugement attaqué vise et analyse ces deux mémoires, il ressort toutefois des pièces du dossier qu'ils n'ont pas été communiqués aux parties concernées ; que, dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres chefs d'irrégularité soulevés, M. B ET AUTRES sont fondés à soutenir que le jugement est entaché d'irrégularité ; que, dès lors, il y a lieu de l'annuler ;
Considérant qu'il y a lieu pour la cour d'évoquer et de statuer sur les conclusions présentées devant le tribunal administratif et en appel ;

Sur la recevabilité des demandes :

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. B et Mlle A, voisins immédiats du terrain d'assiette du projet autorisé, présentent un intérêt leur donnant qualité pour agir contre les deux permis de construire litigieux ; que, dès lors, la circonstance que M. C serait dépourvu d'un tel intérêt est, en tout état de cause, sans incidence sur la recevabilité des recours qui présentent le caractère de demandes collectives ;


Sur la légalité des permis de construire :

Considérant, à titre liminaire, que lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ;

Considérant, en premier lieu, que la circonstance que la société pétitionnaire n'a présenté sa demande de permis de construire que le 13 juillet 2007 alors que le compromis de vente du 23 avril 2007, dont elle s'est prévalu pour justifier de sa qualité à déposer une telle demande, prévoyait, dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur de l'immeuble, que celle-ci devait être déposée en mairie avant le 1er juillet 2007 est sans influence sur la validité de ce contrat qui, d'ailleurs, aurait été, selon la société, qui n'a pas été contredite sur ce point, prorogé jusqu'au 1er février 2008 ; que, le moyen tiré du défaut d'habilitation à construire de la Société Méditerranéenne de Construction ne peut qu'être écarté ;

Considérant, en deuxième lieu, que les dossiers des demandes de permis de construire en litige comportent un volet paysager incluant une notice descriptive, trois photos avant travaux prises sous des angles différents et montrant le terrain d'assiette du projet dans ses perspectives utiles depuis les rues principales adjacentes ainsi que trois documents graphiques dont une photo-montage permettant d'apprécier utilement, pour ses faces visibles, l'ampleur et l'impact paysager du projet ; que les requérants ne sont pas, par suite, fondés à soutenir que ces documents étaient insuffisants pour permettre d'apprécier l'impact du projet ; que s'ils font valoir que la voie ferrée surplombant le secteur n'a pas été prise en compte, il ressort toutefois des pièces du dossier que l'absence de mention de cet ouvrage dans les documents du volet paysager n'a pas été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur sur l'impact du projet ;

Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article L. 621-31 du code du patrimoine, dans sa rédaction alors applicable : Lorsqu'un immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé au titre des monuments historiques ou inscrit, il ne peut faire l'objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d'aucune construction nouvelle, d'aucune démolition, d'aucun déboisement, d'aucune transformation ou modification de nature à en affecter l'aspect, sans une autorisation préalable. (...) Si cet immeuble est classé au titre des monuments historiques, l'autorisation est celle prévue au premier alinéa de l'article L. 621-9. Si l'immeuble n'est pas classé, le permis de construire, le permis de démolir, le permis d'aménager ou l'absence d'opposition à déclaration préalable tient lieu de l'autorisation si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord (...) ;
Considérant que M. B ET AUTRES excipent, au soutien de leur critique des permis litigieux, de l'irrégularité des avis favorables rendus les 27 juillet 2007 et 28 septembre 2008 par l'architecte des Bâtiments de France, lors de l'instruction des demandes ; qu'ils soutiennent que ce dernier n'a pas tenu compte de deux monuments historiques situés en co-visibilité avec le bâtiment à démolir aux 17, rue Notre-Dame et 36, rue Roussy ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment des photographies produites, que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le bâtiment à construire, sis en retrait de la rue, ne peut être vu en même temps que chacun de ces deux petits immeubles dont, au demeurant, les seuls balcons et portail sont classés ; que, dès lors, en indiquant que le projet étant situé aux abords et hors du champ de visibilité des deux immeubles protégés, il n'avait pas d'avis à émettre au titre des législations en vigueur, l'architecte des Bâtiments de France n'a pas entaché ses avis d'irrégularité ; qu'en outre, si les requérants soutiennent que c'est à tort que l'architecte des Bâtiments de France n'a pas pris en compte l'immeuble Milliarede inscrit le 5 décembre 2007 sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, ce bâtiment ne se trouve pas, toutefois, en situation de co-visibilité avec l'immeuble à démolir ;

Considérant, en outre, que, d'une part, la circonstance que l'architecte des Bâtiments de France, qui a rendu des avis qui ne sont pas entachés d'irrégularité, est membre de l'association COBATY Nîmes Gard, à laquelle appartient également le responsable de la Société Méditerranéenne de Construction pétitionnaire et qui regroupe, au niveau local, de nombreux professionnels de la construction et de l'urbanisme, n'est pas, par elle même, de nature à établir le détournement de pouvoir allégué ; que, d'autre part, la circonstance que l'architecte des Bâtiments de France s'est prononcé différemment dans deux autres dossiers n'est pas davantage susceptible d'établir un détournement de pouvoir ;

Considérant, en quatrième lieu, que si les requérants soutiennent que le bassin de rétention autorisé par le permis en litige est nettement inférieur aux 93 m3 nécessaires au projet, il ressort des pièces du dossier que deux bassins de rétention seront créés, dont un en toiture, de 93 m3, et un autre, au sol, de 14,5 m3, pour un volume total de 107,5 m3, supérieur au volume nécessaire au traitement des eaux des surfaces imperméabilisées résultant du projet ;



Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes de l'article 6 du règlement de la zone III UB du plan local d'urbanisme, relatif à l'alignement par rapport aux voies et emprises publiques : L'alignement existant étant représenté par la limite du domaine public au droit de la parcelle concernée, les constructions nouvelles devront être implantées, parallèlement à la voie, en limite de : a) L'alignement existant ou de la réservation portée au plan. Les élévations seront sans aucun retrait entre les niveaux sauf éventuellement le rez-de-chaussée et le dernier niveau. b) Eventuellement en retrait des limites ci-dessus. Dans ce cas, les espaces non bâtis formant cour sur rue devront être clos par un mur tel que défini à l'article III UB 11 et implanté sur la limite correspondante. A l'intersection des voies de moins de 8 m d'emprise, et si l'angle formé par les deux façades est inférieur à 120 grades, l'implantation des constructions doit respecter un pan coupé tel que défini sur le croquis ci-contre. ; que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces dispositions ne sont applicables qu'aux projets situés à l'intersection de deux voies publiques dont la largeur de chacune d'elle est inférieure à huit mètres ; que, dès lors, M. B ET AUTRES ne peuvent utilement se prévaloir de ce que le projet autorisé par l'arrêté en litige ne prévoirait pas un plan coupé à l'intersection des voies Fénelon et Talabot dont une seule d'entre elles a une largeur inférieure à huit mètres ;

Considérant, en sixième lieu, que si M. B ET AUTRES soutiennent que la trémie de la rampe d'accès aux parkings en sous-sol, qui, dans le projet initial, n'est pas implantée à au moins trois mètres des limites séparatives, ne serait pas conforme aux exigences de l'article 7 du règlement de la zone III UB du plan local d'urbanisme qui impose une marge de reculement minimum de trois mètres, il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet a été modifié sur ce point par le permis de construire modificatif délivré le 1er octobre 2008 ; que, dès lors, le moyen manque en fait et ne peut qu'être écarté ; qu'il ne ressort pas non plus des plans de la demande de permis modificatif que la cage d'escalier située à l'Ouest du bâtiment en façade de la rue Fénelon serait située à moins de trois mètres des limites séparatives ;

Considérant, en septième lieu, qu'en application de l'article 9 du règlement de la zone III UB du plan local d'urbanisme, l'emprise au sol des bâtiments et annexes ne peut dépasser 85% de la superficie de l'îlot de propriété lorsque celui-ci excède 400 m² ; qu'il ressort du dossier de la demande de permis que l'emprise du bâtiment du projet est inférieure à 1392,30 m², représentant 85 % de la superficie de 1638 m² du terrain d'assiette ; que le moyen tiré de la violation de ces dispositions doit, dès lors, être écarté ;


Considérant, en huitième lieu, que les dispositions de l'article 10 du règlement de la zone III UB du plan local d'urbanisme limitent la hauteur des bâtiments à l'égout de toit à 15 mètres avec possibilité, lorsque, comme en l'espèce les emplacements de stationnement sont implantés en sous sol, d'y déroger à concurrence de la hauteur correspondant à la partie du parking située au dessus du terrain naturel, sans pouvoir excéder 16,50 mètres de hauteur ; que contrairement à ce qui est soutenu, il ressort des plans de coupe D-D et B-B sur terrain naturel des deux dossiers de demande, que la hauteur du bâtiment autorisé sera, à l'égout de toit, de 14,97 mètres à compter du sol naturel au droit de la rue Fénelon et de 15,50 mètres au droit du mur de clôture ; que la hauteur maximale de la construction sera de 16 mètres en sommet d'acrotère au droit du boulevard Talabot alors que la partie du parking enterré situé au dessus du sol naturel est d'une hauteur de 1 mètre ; que les requérants ne sont, dès lors, pas fondés à soutenir que le projet en cause, méconnaîtrait les dispositions de l'article III UB 10 ;
Considérant, en neuvième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ;
Considérant que le permis en litige prescrit, par référence au relevé des plus hautes eaux du 3 octobre 1988, une sous-face des planchers habitables située au minimum à 1,20 m au-dessus du trottoir ainsi que l'aménagement de seuils de 0,20 m au droit des accès véhicules ; que lorsque l'autorité compétente impose des prescriptions fixant la hauteur minimale en sous-face de plancher afin de soustraire les parties habitables d'une construction à la montée des plus hautes eaux connues, cette prescription doit s'apprécier par rapport à l'altitude de la construction ; que la seule circonstance que, pour le calcul de la hauteur en sous-face de plancher, le maire a pris comme point de référence l'altitude d'un trottoir riverain, situé d'ailleurs au dessus du sol naturel, n'est pas, par elle même, de nature à entacher sa décision d'une erreur de droit ni à établir qu'une telle prescription serait insuffisante pour assurer la sécurité des personnes ou des bâtiments ; qu'en se bornant à soutenir que le maire s'est fondé à tort sur l'altitude du trottoir riverain au lieu du sol de référence du terrain d'assiette du projet, les requérants n'établissent pas que la décision qu'ils contestent serait entachée d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des exigences de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public. ; qu'il résulte de ces dispositions que lorsqu'un permis de construire est demandé pour l'édification d'un ouvrage sur le domaine public ou le surplombant, il ne peut être légalement accordé que si le pétitionnaire justifie d'un accord exprès du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public pour l'ouvrage qu'il se propose d'édifier ; que les requérants soutiennent que la société ne pouvait pas présenter la demande d'autorisation attaquée dès lors que diverses parties du bâtiment sont en saillie sur la voie publique et qu'aucune autorisation d'occupation du domaine public ne lui a été délivrée ;



Considérant, toutefois, que s'il ressort des pièces du dossier qu'au droit du boulevard Talabot, le projet comporte des balcons en saillie sur le domaine public communal et qu'il est constant que le dossier de demande initial ne contient aucune pièce exprimant l'accord de la commune pour engager, eu égard à ces balcons, la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public, le maire de Nîmes a délivré à la Société Méditerranéenne de Construction un nouveau permis modificatif le 18 novembre 2009 visant une autorisation de surplomb du domaine public accordée le 30 juillet 2009 ; que, dans ces conditions, le permis litigieux doit être regardé comme étant régularisé sur ce point ;



Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. B ET AUTRES ne sont pas fondés à soutenir que les actes attaqués sont illégaux et doivent être annulés ; que, dès lors, leurs demandes doivent être rejetées ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de rejeter l'ensemble des conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;





D E C I D E :





Article 1er : Le jugement n° 0800801, 0803676 du tribunal administratif de Nîmes du 20 mai 2009 est annulé.



Article 2 : Les demandes présentées par M. B ET AUTRES devant le tribunal administratif de Nîmes sont rejetées.



Article 3 : L'ensemble des conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.



Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. Augustin B, à Mlle Annie A, à M. Serge C, à l'ASSOCIATION SAUVONS LE BUSINESS CLUB, à la commune de Nîmes et à la société Méditerranéenne de construction.


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N° 09MA03433
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