LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 juillet 2022




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 552 F-D

Pourvoi n° A 21-18.162








R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2022

La société Athéna, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de M. [N] [S], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société HCP, a formé le pourvoi n° A 21-18.162 contre l'arrêt rendu le 8 avril 2021 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à la société Finimmobi, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La société Finimmobi a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de Me Isabelle Galy, avocat de la société Athéna, de la SCP Boullez, avocat de la société Finimmobi, après débats en l'audience publique du 31 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 avril 2021), la société Finimmobi (la bailleresse) est propriétaire d'un immeuble de bureaux au premier sous-sol duquel, le 14 décembre 2010, un incendie a pris naissance dans le véhicule de l'un de ses locataires.

2. La société HCP, représentée par son liquidateur judiciaire, la société Athéna, locataire de locaux situés au sixième étage, se prévalant de la propagation de l'incendie et des fumées ayant endommagé les locaux par elle occupés jusqu'au 30 décembre 2013, a assigné la bailleresse en indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi incident, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

4. La société Athéna, ès qualités, fait grief à l'arrêt de dire que la bailleresse n'a pas manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible par le locataire des lieux loués, et de rejeter ses demandes d'indemnisation des préjudices subis, alors « que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres colocataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel et des écritures de la société Finimmobi que celle-ci est propriétaire d'un immeuble de bureaux à Asnières, que le 14 décembre 2010, l'incendie d'un véhicule de l'un des locataires au 1er sous-sol s'est propagé dans l'immeuble et a endommagé les locaux loués par la société HCP au 6ème étage ; qu'en retenant qu'il appartenait à la société HCP de rapporter la preuve que la société Finimmobi avait manqué à ses obligations, quand le preneur n'est pas tenu de rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail et que cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1722 du code civil. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

5. La bailleresse conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient qu'en prétendant que la responsabilité du bailleur est engagée de plein droit même en l'absence de faute, il est contraire à la thèse, de la responsabilité de la société Finimmobi pour faute prouvée, développée par la locataire devant la cour d'appel.

6. Cependant, dans ses conclusions d'appel, la locataire soutenait qu'aux termes de l'article 1719, alinéa 3, du code civil, le bailleur a l'obligation de faire jouir paisiblement le preneur des locaux pendant la durée du bail.

7. D'où il suit que le moyen, inclus dans le débat et de pur droit, est recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 1719, 3°, du code civil :

8. Il résulte de ce texte que le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de garantir au preneur la jouissance paisible des locaux, ce qui le rend responsable des troubles qui y sont apportés et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en cas de force majeure.

9. Pour rejeter les demandes d'indemnisation de la locataire, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi, avec la certitude requise, que la société Finimmobi ait manqué à ses obligations de bailleresse et soit ainsi à l'origine des préjudices allégués par la société HCP.

10.En statuant ainsi, alors que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;

Condamne la société Finimmobi aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Finimmobi et la condamne à payer à la société Athéna, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société HCP, la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-deux et signé par lui et Mme Letourneur, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par Me Isabelle Galy, avocat aux Conseils, pour la société Athéna

PREMIER MOYEN DE CASSATION

La Selarl Athéna ès qualités de liquidateur judiciaire de la société HCP, fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la preuve que la société Finimmobi avait manqué à ses obligations de bailleresse n'était pas rapportée, d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que la société Finimmobi avait manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du locataire des lieux loués, et d'AVOIR débouté la Selarl Athéna ès qualités tendant à voir condamner la société Finimmobi à l'indemniser des préjudices subis,

ALORS QUE le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causé par les autres colocataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel et des écritures de la société Finimmobi que celle-ci est propriétaire d'un immeuble de bureaux à Asnières, que le 14 décembre 2010 l'incendie d'un véhicule de l'un des locataires au 1er sous-sol s'est propagé dans l'immeuble et a endommagé les locaux loués par la société HCP au 6ème étage ; qu'en retenant qu'il appartenait à la société HCP de rapporter la preuve que la société Finimmobi avait manqué à ses obligations, quand le preneur n'est pas tenu de rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail et que cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1722 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

La Selarl Athéna ès qualités de liquidateur judiciaire de la société HCP, fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la preuve que la société Finimmobi avait manqué à ses obligations de bailleresse n'était pas rapportée, d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que la société Finimmobi avait manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du locataire des lieux loués, et d'AVOIR débouté la Selarl Athéna ès qualités tendant à voir condamner la société Finimmobi à l'indemniser des préjudices subis,

1°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté elle-même que le compte-rendu de la visite de récolement de l'immeuble du 8 novembre 1993 mentionnait l'inobservation de certaines prescriptions de sécurité du parc de stationnement, parmi lesquelles : « 9.- Le parc est en communication par l'intermédiaire de prise de ventilation basse située en partie haute de la rampe avec : (?) b) l'atrium existant dans cet ensemble immobilier » ; qu'en retenant, pour considérer que ce compte-rendu ne corroborait pas les conclusions du rapport d'expertise amiable de M. [X], que s'agissant de l'atrium la seule critique formulée par ce compte-rendu était que le vitrage pare-flamme fixe dans l'atrium n'était pas réalisé comme conseillé au permis de construire et que ce constat n'avait rien à voir avec les reproches formulées par M. [X], la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce compte-rendu de visite, qui confirmait expressément les conclusions de M. [X] quant à l'existence d'une prise de ventilation basse depuis la rampe d'accès au parc de stationnement vers l'atrium, et a violé l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce,

2°) ALORS QUE l'expert judiciaire, M. [K], mentionnait dans son rapport que « la structure du bâtiment n'était pas étanche à la propagation des fumées depuis le sous-sol jusqu'à l'atrium et les étages (?). La cause de ces dommages provient de la rapide propagation des fumées, non pas par les gaines d'extraction, mais due à l'absence d'étanchéité des parois » (rapport p. 78) ; qu'en retenant que ce rapport n'était pas susceptible d'établir une faute à la charge de la société Finimmobi, le constat de défaut d'étanchéité des parois étant trop imprécis, ni de corroborer les rapports d'expertise amiable de M. [X] constatant que la ventilation basse de l'atrium à partir de la rampe d'accès au part de stationnement avait permis la propagation des fumées vers l'atrium par cette prise de ventilation basse, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise judiciaire de M. [K], qui établissait clairement le défaut du système d'évacuation des fumées, et a violé l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Finimmobi

La société FINIMMOBI fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir juger irrecevables les demandes de la société HCP comme se heurtant à l'autorité de chose jugée ;

ALORS QU'il appartient à une partie de présenter dès l'instance initiale l'ensemble des moyens qu'elle estime de nature à justifier le rejet total ou partiel de la demande formée contre elle, que ce soit directement ou indirectement, par le biais de défenses au fond ou de demandes reconventionnelles ; qu'il s'ensuit qu'il incombait à la société HCP de rechercher la responsabilité de son bailleur en même temps qu'elle tirait argument de l'exception d'inexécution pour des fautes identiques consistant dans un défaut de conformité de l'atrium, afin de s'opposer à la demande en paiement des loyers formée par la société FINIMOBI, de sorte que son action en responsabilité exercée ultérieurement se heurtait à l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 12 décembre 2013 ayant constaté l'absence de faute du bailleur ; qu'en affirmant cependant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée, que l'action en responsabilité différait par son objet des moyens de défense soulevés par le preneur qui se prévalait de l'exception d'inexécution, quand l'un comme l'autre tendait à contester sa dette, la cour d'appel a violé l'ancien article 1351 devenu l'article 1355 du code civil.ECLI:FR:CCASS:2022:C300552