Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 avril 2022, 19-24.068, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 avril 2022




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 334 F-D

Pourvoi n° D 19-24.068




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 AVRIL 2022

1°/ M. [D] [W],

2°/ Mme [S] [X], épouse [W],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° D 19-24.068 contre l'arrêt rendu le 5 septembre 2019 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [G] [K],

2°/ à Mme [Z] [U], épouse [K],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme [W], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. et Mme [K], après débats en l'audience publique du 8 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 5 septembre 2019) M. et Mme [W] (les locataires), bénéficiaires d'un bail commercial portant sur des locaux appartenant à M. et Mme [K] (les bailleurs), ont, après avoir reçu un congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer, saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande de fixation du prix du bail renouvelé.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. Les locataires font grief à l'arrêt de fixer à la somme de 15 355 euros le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 16 mars 2014, alors :

« 1°/ que dans leurs conclusions d'appel les consorts [W] faisaient valoir que la clause d'accession des travaux en fin de jouissance interdisait que soit pris en considération, tant pour apprécier le déplafonnement que pour fixer la valeur locative, les travaux réalisés par le preneur au cours de la durée du bail expiré ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que le bailleur ne peut se prévaloir d'une modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux réalisés par le preneur, que lorsqu'il en est devenu propriétaire par l'effet de l'accession ; qu'en retenant, comme de nature à justifier le déplafonnement du loyer litigieux, la réalisation par les preneurs des travaux d'installation d'une terrasse en bois, couverte d'une tente style barnum, amovible, d'une trentaine de m² et de création un terrain de pétanque, après avoir relevé que le bail prévoyait que tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur deviendraient à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;

3°/ que le bailleur ne peut se prévaloir d'une modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux réalisés par le preneur, que lorsqu'il en devenu propriétaires par l'effet de l'accession ; qu'en tenant compte pour fixer la valeur locative, des travaux réalisés par les preneurs au cours du bail expiré, après avoir relevé que le bail prévoyait que tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur deviendraient à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

3. La cour d'appel, nonobstant le motif erroné tiré de la modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré, a retenu, par motifs propres et adoptés, qu'au cours de cette période, dans les lieux loués destinés à l'activité de vente à emporter, snack-bar, débit de tabac, presse, loto, rapido et jeux, les locataires avaient adjoint une activité de restauration servie à table modifiant la destination des lieux et, que les facteurs locaux de commercialité avaient, du fait de l'augmentation de la population de la commune, connu une modification notablement positive.

4. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [W] et les condamne à payer à M. et Mme [K] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille vingt-deux.






MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [W]

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 15 355 € le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 16 mars 2014 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, selon le bail : la désignation des locaux est la suivante : « à [Adresse 7], un immeuble, à usage de commerce et d'habitation, comprenant : au rez-dechaussée : magasin, cuisine, WC, au premier étage : quatre chambres et cabinet de toilette, cuisine, salle à manger grenier au-dessus, cave sous partie, cour dans laquelle se trouvent un bâtiment à usage de garage, autre petit bâtiment à l'entrée gauche de la cour, à usage de local à poubelles, Eau, électricité, gaz de ville, ledit immeuble couvert en ardoises » ; que la destination des locaux était, selon le bail : « les locaux faisant l'objet du présent bail devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de vente à emporter, snack-bar à l'exclusion de toute autre même temporairement. D'ores et déjà, le bailleur autorise le preneur à exercer l'activité de gérance d'un débit de tabac-loto-rapido et jeux, sous réserve de l'obtention des agréments personnels et autorisations nécessaires et sans modification des charges et conditions des présentes, notamment en ce qui concerne le loyer. » ; que, par avenant authentique du 8 février 2010, le preneur a été autorisé à y adjoindre l'activité de presse, avec augmentation du loyer ; qu'u 15 mars 2014, le loyer était de 14 455,44 € par an ; que selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que, comme le premier juge l'a retenu, les parties se trouvent dans la situation d'un bail renouvelé dont le montant du loyer, conformément à l'article L.145-33 du code du commerce, doit correspondre à la valeur locative, déterminée d'après les critères énumérés par cet article ; que le jugement a considéré que le loyer du bail renouvelé au 16 mars 2014 devait être déplafonné au visa de l'article L. 145-34, en raison : de la modification de consistance des lieux loués, de la modification de la destination des lieux loués, de la modification notablement positive des facteurs locaux de commercialité ; qu'il convient, en conséquence, de procéder successivement à l'examen des cinq éléments mentionnés à l'article L. 145-33 du code de commerce, au vu du rapport d'expertise judiciaire et du bail, seules pièces produites par les parties ; que, sur les caractéristiques des lieux loués et leur destination, le commerce est situé dans le centre du bourg de [Localité 8], en rive d'une rue peu passante, en sens unique vers le centre, dans un secteur majoritairement formé de maisons d'habitation ; que le bourg est dans une région agricole à 17 kms d'[Localité 4], 67 kms de [Localité 5] et 23 kms de [Localité 3] ; que la population était de 3 851 habitants en 2013 ; que l'expert indique que le niveau des prestations est satisfaisant dans la partie commerce, courant voire moyen dans la partie habitation, les équipements de confort sont de niveau plutôt moyen ; que les preneurs ont réalisé des travaux dans la cour en installant une terrasse en bois, couverte d'une tente style barnum, amovible, d'une trentaine de m2, ils ont transformé la réserve située au rez-de-chaussée en local de plonge avec arrivée d'eau, vidange, évacuation, évier, un terrain de pétanque a été installé, en planches et gravillons ; que les preneurs ont une activité de restauration sur la terrasse ; que selon les bailleurs, il existe une modification notable de la destination des lieux en ce que les preneurs ont une activité non de vente à emporter de type « snack bar » mais de restauration traditionnelle, organiseraient des tournois de pétanque, ce qui accroîtrait la consommation du bar ; qu'ils produisent des clichés photographiques de panneaux implantés devant le commerce faisant état de « terrasse, terrain de pétanque, presse » et de « brasserie cuisine traditionnelle, buffet à volonté, 3 formules au choix, terrasse côté cour chauffée » et pour la restauration : « formule à 11 € : entrée + plat ou plat + dessert, formule à 13 € : entrée + plat + dessert, plat du jour : 8 € » ; que le type de plat proposé n'est pas précisé ; que les preneurs soutiennent que les travaux réalisés constituent tout au plus de simples travaux d'amélioration au sens de l'article R.145-8, que la terrasse est démontable, qu'elle se situe en outre sur l'emprise des lieux loués, qu'ils ne proposent pas de la restauration traditionnelle mais de la restauration rapide centrée sur quelques plats usuels et un plat du jour, que le terrain de pétanque est un espace mis à la disposition de la clientèle sur la partie arrière de l'édifice, à usage récréatif et gratuit, comme un baby-foot que l'on trouve dans les bars habituellement ; que les preneurs ne produisent aucune pièce comptable qui serait susceptible de démontrer l'absence d'impact sur le chiffre d'affaires des aménagements et travaux réalisés ; qu'il convient de considérer que le rajout de la terrasse, même amovible, a nécessairement eu pour effet l'augmentation de la surface d'accueil de la clientèle ; qu'il s'agissait auparavant d'un emplacement de parking ; que la restauration proposée, qui n'est pas de la restauration traditionnelle avec plats élaborés et possibilité de choix de plats à la carte, excède néanmoins ce qui est proposé dans le cadre de la vente à emporter de snack bar prévu au bail, puisque les clients sont servis à table à l'exception du buffet de hors d'oeuvre ; que le terrain de pétanque a également eu pour conséquence d'attirer une nouvelle clientèle même si les bailleurs ne démontrent nullement que des tournois seraient organisés ; que si la réserve a été affectée à la plonge, il ne s'agit, comme soutenu par les preneurs, que de modalités d'utilisation d'une pièce déjà existante, sans modification de la surface dédiée à la clientèle ; que sur les obligations respectives des parties, le bail a été conclu aux charges et conditions d'usage, l'entretien et les réparations locatives étant à la charge du preneur, les autres réparations à celle du bailleur ; que le bail prévoit que tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur deviendront à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité ; que les taxes foncières, les taxes municipales afférentes au bien loué, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives sont à la charge du preneur ; que la sous-location et la cession du bail requièrent l'autorisation du bailleur ; que, sur les facteurs locaux de commercialité, selon l'article R.145-6 du code de commerce « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la vie, du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. » ; que la modification de ces facteurs peut constituer un motif de déplafonnement du loyer si elle présente un intérêt notable pour l'activité considérée ; que les bailleurs relèvent que la commune a vu sa population croître de 6,7 % au cours de la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2011, des lotissements ont été construits, la zone artisanale et commerciale comprend un supermarché qui s'est créé à proximité et une clinique vétérinaire s'est installée ; que les preneurs répliquent que le renouvellement de l'habitat est un phénomène national sans incidence aucune sur la commercialité, le nombre de logements a augmenté mais le nombre de logements vacants a bondi au cours de la même période de 24 %, l'expert note une vacance commerciale à proximité immédiate des lieux loués, les époux [W] produisent des clichés de boutiques vides à louer ou à vendre (boutiques de vêtements, chaussures, boucherie, confiserie, pizzeria et d'autres dont l'activité n'est pas identifiée) ; que la population a augmenté en moyenne de 1,7 % l'an entre 2006 et 2013, de même que la population de la communauté de communes de la Porte Normande à laquelle appartient [Localité 6] (3 %) ; qu'autour du centre-ville très compact, s'est développée une extension urbaine récente sous forme de lotissements, le nombre de logements a cru passant de 1 521 en 2006 à 1 774 en 2013, avec une augmentation des logements sociaux (passant de 206 à 247). Toutefois, l'expert précise que le nombre de logements vacants s'est fortement accru, + 24 % entre 2006 et 2013, et, si le nombre de ménages a augmenté de plus de 16 %, il doit être tenu compte du fait que cela correspond notamment à une diminution du nombre de personnes par ménage dû au vieillissement de la population et à la décohabitation avec hausse du nombre de divorces et de familles monoparentales ; que le nombre d'élèves scolarisés a été majoré de 26 % entre 2007 et 2013 pour les primaires et maternelles, de 16 % pour le collège ; que la commune se positionne comme la plus importante commune dans un cercle de 14 km de rayon au milieu d'un vaste territoire rural ; que l'expert a indiqué qu'une centaine de commerces et services étaient présents sur la commune avec un marché important, il a constaté que le commerce se situe au coeur d'une bourgade importante, dans une rue commerçante certes plutôt recherchée, dans un environnement mixte commercial-résidentiel plutôt agréable, avec stationnement possible mais il est en entrée de zone commerçante, aucun commerce ne se trouve en amont, il est dans une rue étroite à sens unique, les aménagements sont modestes tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de la construction, il est dans un environnement économique difficile ; que l'expert constate la disponibilité de quelques boutiques à proximité immédiate, ce que confirment les clichés photographiques des preneurs ; qu'il résulte de tous ces éléments, comme relevé par le tribunal, une modification par le preneur des caractéristiques des lieux loués et de la destination des lieux ainsi qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité permettant le déplafonnement du loyer ; que sur le calcul des surfaces locatives et les coefficients de pondération, l'expert a procédé à des relevés et mesurages succincts sur place, il a retenu une surface de 262,56 m² pour le commerce, 113,87 m² après pondération, une surface de 130 m² pour l'habitation, 49,76 m² après pondération ; que les surfaces et coefficients de pondération sont critiqués par les parties ; que les bailleurs au terme de leurs calculs aboutissent à une surface utile de 193 m² ; que les preneurs concluent au contraire à une minoration des valeurs retenues par l'expert et à une surface utile pondérée de 96,57 m² pour le commerce et de 18,38 m² pour l'habitation soit un total de 114,95 m² ;


Niveau
Utilisation
Surface
Pondération proposée par l'expert
Pondération ddée par les bailleurs
Pondération ddée par les preneurs


Sous-sol
Réserve plonge
38,1
0,1
0,30




Rez-de-chaussée
Restaurant zone 1
69,8
1




Rez-de-chaussée
Restaurant zone 2
9,3
0,75
0,80



Rez-de-chaussée
Locaux secondaire
35,9
0,25




Rez-de-chaussée
Terrasse couverte
39,46
0,35
0,90
Non valorisée


Rez-de-chaussée
Locaux techniques
70
0,15

0,10


total

262,56
113,87




Premier étage
habitation
91,9
0,5
0,50
0,20



combles
grenier
38,1
0,1
0,10
Non valorisé


total

130,00
49,76






392,56
163,63
193,42
114,95


Que l'expert s'est expliqué sur les coefficients retenus notamment par rapport aux « recommandations pour la pondération des surfaces des locaux à usage de commerce » ; qu'il doit être tenu compte de la terrasse dans la surface utile car elle est utilisée pour recevoir la clientèle de restauration, même si elle est démontable, toutefois, il s'agit d'une terrasse couverte genre barnum située dans la cour et non d'un local en dur, le coefficient de 0,35 a été justement retenu, il doit être tenu compte du local affecté à la plonge anciennement réserve comme une annexe sans augmentation de coefficient, de même l'état de la zone de restaurant zone 2 justifie un coefficient de 0,75 comme retenu par l'expert ; que le niveau des prestations est courant voire moyen dans la partie habitation, justifiant un coefficient de 0,50 ; que les bailleurs soutiennent que l'état de l'habitation est le fait des époux [W] alors que le logement avait été refait à neuf, ils ne justifient toutefois pas avoir fait faire des travaux dans la partie habitation ; que l'expert a noté la présence d'un plancher dans le grenier contrairement à ce que soutiennent les preneurs, il n'est pas utilisable en l'état, étant recouvert de laine de roche, le coefficient de 0,10 a été justement retenu, il en résulte que les coefficients proposés par l'expert seront retenus ; que, sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, selon l'article R.145-7 du code de commerce « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6 ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte ; qu'elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ; que les preneurs critiquent les termes de comparaison retenus par l'expert comme n'étant ni significatifs ni exploitables (adresse et activité des commerces non précisées), ils fournissent des termes de comparaison avec des loyers moins élevés, rappellent que les locaux litigieux ne sont pas situés au coeur de la commune, sont excentrés, en entrée de ville, à proximité immédiate de boutiques vides, dans un environnement économique difficile, dans une rue étroite à sens unique ; que les époux [W] ajoutent qu'il faut déduire l'impôt foncier, obligation exorbitante du droit commun du bail selon eux, ce à quoi les époux [K] répliquent qu'il s'agit en fait d'une charge habituellement supportée par le preneur et qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte ; que les bailleurs estiment que l'expert aurait dû retenir un prix du m2 utile pondéré de 102 € par an du fait que l'établissement a une terrasse couverte et une terrasse extérieure non couverte, soit de grands volumes permettant les activités de tabac et de presse, lesquelles sont pourtant rarement cumulatives, de bar, de snack, vente à emporter, de loto, rapido et jeux outre des activités de restauration et de pétanque ; que selon l'étude de l'expert qui précise ne pas avoir pu identifier de renouvellement judiciaire pertinent dans la commune, avoir procédé à la vérification des termes de comparaison donnés par les preneurs mais avoir dû corriger et pondérer les surfaces communiquées, les termes de comparaison situés dans le centre du bourg sont les suivants :
- bail de 2014, boutique de 56,25 m² up. loyer 5 400 €/an HC et HT =
96 € HT/m²up/an
- bail de 2016, boutique de 125,4 m² up., loyer 11 040 € HC et HT = 88 €
HT/m² up/an
- bail de 2008, boutique de 67,50 m² up. loyer de 6 888 € HC et HT =
102 € HT/m² up/an
- bail de 2007, boutique de 57 m² up. loyer de 5 624 € HC et HT = 98,7 €
HT/m² up/an
soit une valeur moyenne de 96 175 € HT/m²up/an
et les termes de comparaison situés dans un secteur de commercialité proche sont :
- bail renouvelé en 2014, boutique de 75,6 m² up. et appartement de 90 m² (pondéré à 0,5) avec terrasse AOT loyer 12 240 € HC et HT = 101,49 € HT/m² up/an
- bail de 2012, boutique de 32 m² up. et appartement de 64 m² (pondéré à 0,5) loyer 6 000 € HC et HT = 93,75 € HT/m²up/an
- bail de 2010 boutique de 80 m² up et appartement de 45 m² (pondéré à 0,5)
loyer 8 223 € HC et HT = 80,22 € € HT/m² up/an
soit une valeur moyenne de 91,82 € HT/m² up/an ;
que les preneurs fournissent eux-mêmes des éléments de comparaison pour des commerces dans saint André de l'Eure :
- bail du 1er janvier 2012 pour un salon de coiffure d'une surface de 162 m² réels au prix de 6 000 € par an soit 37 €/m²/an
- bail du 1er mai 2007 pour une banque d'une surface de 112 m² réels au prix de 5 624 € par an soit 50,20 €/m²/an
- bail du 1er juillet 2012 pour un commerce de restaurant brasserie d'une surface de 214 m² réels au prix de 12 240 € par an soit 57,20 € /m²/an
- bail du 1er octobre 2010 pour un café, bar, restaurant, jeux, d'une surface de 185 m² réels au prix de 7 487,64 € par an soit 40,47 € /m²/an
- bail du 16 septembre 2014 pour un commerce de restauration rapide d'une surface de 75 m² réels au prix de 5 400 € par an soit 72 €/m²/an
soit une valeur moyenne de 51 374 € HT/m² up/an ;
que les loyers de ces références sont moins élevés, toutefois, il doit être noté que la valeur locative au m² de locaux de grande surface est, de manière générale, moins élevée que celle de petites surfaces, de sorte que ces éléments de comparaison, dont l'expert dit avoir tenu compte en pondérant les surfaces, certains des baux produits par les preneurs se retrouvant dans les éléments que lui-même a produits (sans que soient précisés lesquels) ne peuvent être transposés en l'espèce ; que l'expert a retenu une valeur locative de 92 €/m² up ; que s'agissant de l'impôt foncier remboursé par le preneur, l'expert indique que, dans la très grande majorité des baux commerciaux, la charge de l'impôt foncier est transférée au preneur, il n'y a donc pas lieu de le déduire d'autant que les loyers de référence cités sont nets d'impôt, l'expert relève par ailleurs que le bail est peu permissif, en ce qui concerne la terrasse l'expert considère, à juste titre, qu'elle impacte de manière significative l'activité du commerce concerné non seulement en termes de surface d'exploitation mais aussi en termes de visibilité des chalands, elle fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public, aussi l'expert a indiqué préférer, plutôt que d'appliquer une pondération à la surface, majorer de 2 % la valeur locative pour cette terrasse, ce qui correspond à ce qui est en moyenne pratiqué dans ce cas par une jurisprudence constante (entre 2 et 10 % selon les cas) ; qu'ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative annuelle à la somme de 92 € x 163,63 m² x 1,02 = 15 355 € par an ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le plafonnement, aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en l'absence de modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l'article L 145-33, l'article L 145-34 édicte un principe de plafonnement du loyer du bail renouvelé ; que toutefois la valeur locative des lieux loués peut être inférieure au plafond ; qu'en l'espèce le bailleur sollicite le déplafonnement du loyer et le preneur soutient que le jugement du 9 juin 2015 a déjà statué sur cette question de sorte que la demande serait irrecevable ; qu'il convient de relever cependant que le jugement du 9 juin 2015 a ordonné une expertise avantdire droit sur la valeur locative de l'immeuble sans statuer sur la question du déplafonnement qui a simplement été évoquée dans cette décision au titre du rappel des moyens et prétentions des parties ; que la demande de déplafonnement est donc recevable ; qu'en l'espèce, il y a lieu de relever que les preneurs ont réalisé une terrasse couverte de 39,46 m² dans la cour avec une emprise dans la structure même du bâtiment ainsi que cela est établi par les photographies produites alors qu'il s'agissait initialement d'un parking, que la réserve située au rez-de-chaussée a été transformée en local destiné à la plonge, qu'un terrain de pétanque a été installé, qu'en cours de bail, l'activité de presse a été ajoutée, qu'il était initialement prévu une activité de snack-bar vente à emporter alors que l'activité désormais exercée est la restauration brasserie avec des formules de restauration proposées à la clientèle ; que l'expert a également constaté la localisation des lieux au coeur d'une bourgade importante dans une rue commerçante plutôt recherchée, la présence d'une terrasse couverte de tentes « Barnum » à l'arrière, la présence d'une terrasse sur le domaine public, un environnement mixte commercial résidentiel plutôt agréable, du stationnement possible et un confort satisfaisant ; qu'au titre des éléments défavorables, l'expert a retenu la localisation d'entrée des commerçants dans une rue étroite des aménagements modestes, des travaux d'actualisation nécessaires, une distribution discutable, un environnement économique difficile et la disponibilité de quelques boutiques à proximité immédiate ; que l'expert qui a étudié l'environnement local du commerce a relevé que le nombre de ménages était en 2006 de 2371 qu'il était passé à 2592 en 2013 soit une augmentation de 16,1 % et que le parc de logements se renouvelle, les logements anciens démolis étant compensés par des nouvelles constructions ; que l'ensemble de ces éléments permet de retenir une modification par le preneur des caractéristiques du local et de la destination des lieux ainsi qu'une modification notablement positive des facteurs locaux de commercialité permettant le déplafonnement du loyer ; que, sur la valeur locative, sur la calcul des surfaces locatives, il convient de relever que l'expert a déposé un rapport précis et bien documenté, qu'il a répondu aux dires des parties en précisant et motivant ses conclusions ; que l'expert rappelle qu'il a effectué le mesurage des surfaces utiles en l'absence des parties et avec leur accord car les plans ne permettaient pas un calcul précis des surfaces utiles à pondérer ; que l'expert a retenu une superficie de 100,57 m² pour la partie commerciale et les annexes à usage de restaurant et 49,76 m² pour la partie à usage d'habitation, soit une surface totale de 166,63 m² ; que, sur les coefficients de pondération, les preneurs estiment devoir critiquer les coefficients de pondération retenus par l'expert, toutefois ils ont pu faire valoir contradictoirement leurs objections à l'expert qui a répondu en s'expliquant sur la méthode utilisée, à savoir une nouvelle méthode générale de pondération à compter du 1er juillet 2015 ; que l'expert a maintenu sa position en précisant que les coefficients retenus étaient parfaitement adaptés tant en ce qui concerne les annexes diverses du rez-de-chaussée et la terrasse couverte qui doit être effectivement considérée comme une surface de vente non négligeable car elle a permis incontestablement un développement de l'activité de brasserie et de bar ainsi que cela est d'ailleurs mentionné sur l'enseigne extérieure ; qu'en outre, l'expert a expliqué que la terrasse extérieure faisant l'objet d'une autorisation temporaire, il était préférable, plutôt que d'appliquer une pondération à la surface, de majorer de 2 % à la valeur locative ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir les coefficients de pondération proposés par l'expert ; que sur les valeurs locatives de référence, les preneurs formulent également des critiques sur les valeurs locatives de référence retenues par l'expert qu'ils reprennent dans leur mémoire devant le tribunal ; qu'il y a lieu de relever que cette discussion a eu également lieu au cours des opérations d'expertise ; que l'expert a répondu aux dires des preneurs en indiquant que les termes de comparaison communiqués avaient été contrôlés sur place et qu'ils avaient dû être corrigés et pondérés ; qu'il a précisé également que toutes les références ont été vérifiées et visualisées pour citer des valeurs pertinentes ; que l'expert a indiqué sur ce point : « Vous pourrez retrouver quelques-uns des baux que vous m'avez d'ailleurs communiqués ; les références ont pu être rapprochées du bail considéré en fonction des surfaces utiles. Mes recherches n'ont pas permis d'identifier de renouvellement judiciaire pertinent notamment dans la commune de [Localité 8] » ; que les valeurs locatives de références proposées par l'expert seront donc retenues ; que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir une valeur locative annuelle de 15 355 E ; que sur la déduction de l'impôt foncier, les preneurs font valoir qu'ils supportent l'impôt foncier et qu'il s'agit d'un transfert de charge exorbitant du droit commun de sorte que son montant doit être déduit pour le calcul de la valeur locative ; qu'aux termes de l'article R 145- 8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement aux bailleurs dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; que l'expert a cependant précisé que la valeur locative proposée dans son rapport s'entendait nette de l'impôt foncier ; qu'en outre le preneur est contractuellement tenu de rembourser l'impôt foncier au bailleur ; que par conséquent il n'y a pas lieu de déduire l'impôt foncier de la valeur locative retenue ;

1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 10 à 14), les consorts [W] faisaient valoir que la clause d'accession des travaux en fin de jouissance interdisait que soit pris en considération, tant pour apprécier le déplafonnement que pour fixer la valeur locative, les travaux réalisés par le preneur au cours de la durée du bail expiré ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir d'une modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux réalisés par le preneur, que lorsqu'il en est devenu propriétaire par l'effet de l'accession ; qu'en retenant, comme de nature à justifier le déplafonnement du loyer litigieux, la réalisation par les preneurs des travaux d'installation d'une terrasse en bois, couverte d'une tente style barnum, amovible, d'une trentaine de m² et de création un terrain de pétanque, après avoir relevé que le bail prévoyait que tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur deviendraient à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;

3°) ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir d'une modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux réalisés par le preneur, que lorsqu'il en devenu propriétaires par l'effet de l'accession ; qu'en tenant compte pour fixer la valeur locative, des travaux réalisés par les preneurs au cours du bail expiré, après avoir relevé que le bail prévoyait que tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur deviendraient à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce.ECLI:FR:CCASS:2022:C300334
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