Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 mai 2021, 20-11.878, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 20 mai 2021




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 437 F-D

Pourvoi n° Z 20-11.878




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021

M. [D] [X], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 20-11.878 contre l'arrêt rendu le 28 octobre 2019 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Flash auto, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La société Flash auto a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. [X], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Flash auto, après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 28 octobre 2019), les 1er juin et 17 novembre 1992, M. [X] a donné en location à la société Flash Auto deux locaux à usage commercial.

2. Le 2 février 2015, il a assigné la preneuse en paiement d'un rappel de loyer, résiliation judiciaire des baux, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.

3. La société Flash Auto a reconventionnellement sollicité la condamnation du bailleur à réaliser divers travaux et à l'indemniser du préjudice résultant du défaut d'exécution de ceux-ci.

Examen des moyens

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. M. [X] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors : « que les juges du fond ne peuvent interpréter les conventions que si celles-ci sont obscures ou ambiguës ; qu'en déboutant M. [X] de ses demandes de résiliation des baux aux torts de la société Flash Auto et de paiement d'arriérés de loyers en ce que les articles 9 des baux, intitulés « révision du loyer » et stipulant que « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE. Au cas où pour quelque raison que ce soit, l'indice ci-dessus choisi pour le rajustement du loyer cesserait d'être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base l'indice de remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi », ne faisaient pas état du caractère automatique de la révision triennale des loyers, malgré l'emploi du futur et que, partant, faute de se référer expressément à l'automaticité de cette révision, ces clauses présentaient un caractère douteux et obscur et devaient être interprétées en faveur de la société Flash Auto, de sorte qu'elles ne pouvaient consister qu'en des clauses de révision triennale des loyers et non en des clauses d'échelle mobile, quand il ressortait des termes clairs et précis des stipulations contractuelles litigieuses que l'emploi du futur, l'absence de formalités et le choix de l'indice impliquaient le caractère automatique de la révision, de sorte qu'il s'agissait bien de clauses d'échelle mobile, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

6. Pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que, si les clauses litigieuses font référence à un indice précis et fixent une périodicité, elles ne font pas état du caractère automatique de la révision triennale des loyers, malgré l'emploi du futur, de sorte qu'elles présentent un caractère douteux et obscur et doivent être interprétées en faveur du preneur.

7. En statuant ainsi, alors que les clauses énonçaient que « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE », la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. [X] contre la société Flash Auto, l'arrêt rendu le 28 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne la société Flash Auto aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Flash Auto et la condamne à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. [X].

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [X] de ses demandes dirigées contre la société Flash Auto ;

AUX MOTIFS QUE, sur l'inexistence d'une clause d'échelle mobile et ses conséquences juridiques, il est acquis que l'article L. 145-39 du code de commerce a consacré le principe de la validité de la clause d'échelle mobile dans les baux commerciaux, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38 du même code relatives à la révision triennale du loyer ; que celle-ci peut être définie comme une stipulation contractuelle par laquelle les parties s'accordent sur l'indexation du loyer, permettant ainsi une révision automatique de ce dernier en cours de bail, selon une périodicité convenue ; que la clause s'applique de plein droit, sans formalité, à condition que soient prévus un indice et une périodicité convenue, et que les termes employés ne laissent aucun doute sur le caractère automatique de la révision ; qu'en l'espèce, c'est en arguant de l'existence d'une clause d'échelle mobile dans les baux litigieux que M. [X] reproche au jugement déféré de l'avoir débouté de sa demande en résiliation de baux et en expulsion de son locataire, la société Flash Auto, à laquelle il impute un défaut de paiement des loyers révisés ; que pour ce faire, il se fonde sur les articles 9 des baux respectivement signés le 1er juin et le 17 novembre 1992, intitulés « révision du loyer » qui stipulent que « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE. Au cas où pour quelque raison que ce soit, l'indice ci-dessus choisi pour le rajustement du loyer cesserait d'être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base l'indice de remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi » ; que s'il est exact que ces dispositions font référence à un indice précis, en l'espèce l'indice du coût de la construction et fixe une périodicité, en vue de la révision du loyer, en l'espèce triennale, comme exigé dans le cadre d'une clause d'échelle mobile, encore convient-il pour établir l'existence d'une telle échelle que la révision de loyer envisagée présente un caractère automatique ; qu'or, force est de constater en l'espèce que les stipulations contractuelles litigieuses ne font pas état du caractère automatique de cette révision triennale des loyers, malgré l'emploi du futur ; qu'il en résulte que faute de se référer expressément à l'automaticité de cette révision, les clauses précitées présentent un caractère douteux et obscur ; que dans une telle hypothèse, l'ancien article 1162 du code civil, applicable au présent litige, dispose que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; que dès lors, lesdites clauses doivent être interprétées en faveur du locataire ; qu'elles ne peuvent par conséquent que consister en des clauses de révision triennale des loyers et non en des clauses d'échelle mobile qui auraient pour effet d'imposer automatiquement tous les trois ans au locataire une modification de son loyer de base, sans voir appliquer la procédure protectrice de révision des loyers commerciaux, telle que prévue à l'article L. 145-38 du code de commerce ; que preuve en est également les échanges de correspondances entre les parties, au cours des années 2012 et 2013, par lesquelles M. [X] a sollicité auprès de son locataire la révision des loyers, sans se référer à aucun moment à l'existence d'une clause d'échelle mobile, emportant révision automatique, tous les trois ans, du montant des loyers ; que partant, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré les clauses litigieuses, non point comme des clauses d'échelle mobile, mais comme des clauses usuelles permettant la révision triennale des loyers selon la procédure de droit commun ; qu'à ce titre, l'article L. 145-38 du code de commerce dispose que « la demande en révision des loyers ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision » ; que l'article R. 145-20 du même code précise que la demande en révision des loyers doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'il est acquis que le point de départ du loyer révisé est la date d'expédition de la lettre recommandée ; qu'en outre, une assignation en justice ne saurait constituer une demande en révision du loyer ; qu'en l'espèce, par lettre recommandée du 23 octobre 2014, envoyée le 24 octobre suivant, M. [X] a demandé à la société Auto Flash le paiement d'un loyer révisé à hauteur de 2.807,15 ?, à compter du 1er novembre 2014 ; qu'or, force est de constater qu'en l'absence d'acceptation par la société Flash Auto du loyer proposé, le bailleur n'a nullement saisi le juge des loyers, en application des articles L. 145-56 à L. 145-60 du code de commerce en vue de la fixation du loyer révisé ; qu'il en résulte que le loyer initial de 1.741,75 ? n'a jamais été révisé par application de la clause de révision triennale et que la société Flash Auto réglait à cette échéance la somme mensuelle de 1.900 ? au titre des deux locaux donnés à bail, soit plus qu'elle ne devait en réalité au bailleur ; qu'en outre, il n'y a pas lieu de calculer le montant du loyer révisé, à compter du 1er février 2013, comme y ont procédé les premiers juges, et de le fixer à la somme de 1.875,78 ? au titre des deux locaux commerciaux, dès lors qu'aucune révision n'est intervenue à cette date ; que dans ces conditions, en l'absence de dette locative, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande en résiliation des baux aux torts de la société Flash Auto et en condamnation de paiement de l'arriéré locatif, par application d'une éventuelle clause d'échelle mobile, en l'espèce inexistante ; qu'il sera toutefois infirmé, en ce qu'il a fixé à la somme de 1.875,78 ? le montant des deux loyers commerciaux à compter du 1er février 2013 (v. arrêt, p. 5 à 7) ;

1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent interpréter les conventions que si celles-ci sont obscures ou ambiguës ; qu'en déboutant M. [X] de ses demandes de résiliation des baux aux torts de la société Flash Auto et de paiement d'arriérés de loyers en ce que les articles 9 des baux, intitulés « révision du loyer » et stipulant que « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE. Au cas où pour quelque raison que ce soit, l'indice ci-dessus choisi pour le rajustement du loyer cesserait d'être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base l'indice de remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi », ne faisaient pas état du caractère automatique de la révision triennale des loyers, malgré l'emploi du futur et que, partant, faute de se référer expressément à l'automaticité de cette révision, ces clauses présentaient un caractère douteux et obscur et devaient être interprétées en faveur de la société Flash Auto, de sorte qu'elles ne pouvaient consister qu'en des clauses de révision triennale des loyers et non en des clauses d'échelle mobile, quand il ressortait des termes clairs et précis des stipulations contractuelles litigieuses que l'emploi du futur, l'absence de formalités et le choix de l'indice impliquaient le caractère automatique de la révision, de sorte qu'il s'agissait bien de clauses d'échelle mobile, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

et AUX MOTIFS QUE, sur la demande en fixation d'un nouveau loyer, alors que l'action initialement engagée, le 2 février 2015, par M. [X] visait à faire constater l'inexécution de ses obligations contractuelles par la société Flash Auto et à obtenir en conséquence la résiliation des baux, aux torts du bailleur, celui-ci demande aujourd'hui, dans ses conclusions en appel, la fixation d'un nouveau loyer déplafonné, en application de l'article L. 145-34 du code de commerce ; que si l'article 564 du code de procédure civile prohibe les demandes nouvelles en appel, l'article 566 du même code apporte un tempérament à ce principe, en indiquant que peuvent être ajoutées aux prétentions formées devant les premiers juges, les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence et le complément nécessaire ; qu'en l'espèce, la demande en fixation d'un nouveau loyer par le bailleur est la conséquence de ce qu'il a été débouté de sa demande en règlement par le locataire d'un arriéré locatif, correspondant au montant des loyers révisés par application d'une clause d'échelle mobile déclarée inexistante par la juridiction de céans, confirmant à ce titre la décision de première instance ; que par conséquent, la demande de M. [X] en fixation de loyer, formée à titre subsidiaire, sera déclarée recevable en application de l'article 566 du code de procédure civile ; que M. [X] sollicite tout d'abord la fixation d'un nouveau loyer déplafonné, en application de l'article L. 145-34, alinéa 3, du code civil ; que cette disposition relative au plafonnement des loyers révisés prévoit des dérogations à ce principe en son alinéa 3, lequel dispose que lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, le loyer est déplafonné et doit être fixé à la valeur locative ; que dans ce cas, le bailleur peut faire fixer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement afin d'obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, intervenant de manière rétroactive à compter de la neuvième année ; que l'article L. 145-37 du code de commerce précise que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties, sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ; que, partant, il convient pour les parties de se conformer aux dispositions des articles R. 145-20 et suivants du code de commerce pour obtenir une révision de loyer ; qu'or, en l'espèce, à aucun moment M. [X] n'a adressé à la société Flash Auto, en application de l'article R. 145-20 du code de commerce une demande de révision des loyers en vue de faire fixer ceux-ci à la valeur locative réelle des biens loués, pas plus qu'il n'a saisi d'une quelconque difficulté le juge des loyers ; que dans ces conditions, M. [X] n'ayant pas respecté la procédure requise aux fins de voir fixer à son profit un loyer déplafonné, il ne pourra qu'être débouté de sa demande formée de ce chef et de celle corrélative de désignation d'un expert ; que pour les mêmes motifs, la cour ne pourra faire droit à la demande de M. [X] tendant à voir fixer les loyers révisés à la somme globale de 2.817,74 ? à compter du 22 octobre 2014 ; qu'en effet, s'il est exact que M. [X] a adressé à la société Flash Auto le 24 octobre 2014, une lettre recommandée datée du 23 octobre 2014 à cette fin, il n'a pas été donné suite à cette procédure, en l'absence d'accord du locataire, par une éventuelle saisine du juge des loyers (v. arrêt, p. 7 et 8) ;

2°) ALORS QUE lorsque la demande en révision du loyer ou en fixation du prix du bail renouvelé est formée accessoirement devant la juridiction saisie à titre principal d'une question relevant de sa compétence, cette demande est instruite suivant les règles applicables devant cette juridiction ; qu'en rejetant également la demande de M. [X] tendant à voir fixer les loyers révisés à la somme globale de 2.817,74 ? à compter du 22 octobre 2014 en tant qu'à aucun moment il n'avait adressé à la société Flash Auto, en application de l'article R. 145-20 du code de commerce, une demande de révision des loyers en vue de faire fixer ceux-ci à la valeur locative réelle des biens loués, pas plus qu'il n'avait saisi d'une quelconque difficulté le juge des loyers, de sorte qu'il n'avait pas respecté la procédure requise aux fins de voir fixer à son profit un loyer déplafonné, quand la demande en fixation du prix du bail renouvelé, formée accessoirement par M. [X], devait être instruite suivant les règles applicables devant la juridiction auprès de laquelle la demande principale avait été formée, si bien qu'elle était parfaitement régulière et fondée, la cour d'appel a violé les articles R. 145-20 et R. 145-23 du code de commerce.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Flash auto.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL FLASH AUTO de sa demande reconventionnelle aux fins d'exécution de travaux et de dommages et intérêts pour inexécution de la part du bailleur de son obligation de délivrance conforme ;

Aux motifs que la SARL Flash Auto fait grief à la décision déférée de l'avoir déboutée de sa demande reconventionnelle aux fins d'exécution de travaux et de dommages et intérêts pour inexécution de la part du bailleur de son obligation de délivrance conforme ; qu'elle reproche tout d'abord à M. [X] de ne pas avoir exécuté les gros travaux nécessaires à la réfection des locaux loués, au vu d'un rapport d'expertise amiable établi le 12 décembre 2014 par M. [T] et d'un constat d'huissier subséquent des 10 décembre 2015 et 15 janvier 2016 ; que s'il est exact que ces deux documents établissent le mauvais état général des lieux loués et la nécessité de réaliser des travaux de réfection, il convient toutefois de rappeler que les baux litigieux, en leur article 2 relatifs à la désignation des lieux loués, prévoient que le preneur s'engage à faire effectuer dans les lieux, à ses frais, les autres aménagements qu'il désirera, à les entretenir et à les rendre en bon état sans pouvoir prétendre à une quelconque indemnité ; qu'en outre, les baux litigieux précisent, en leur article 4, que le preneur s'engage à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation pendant la durée du bail, à entretenir les lieux en bon état, tant du point de vue des réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail et à les rendre à l'expiration, étant entendu que le preneur prendra à sa charge toutes les réparations quelles qu'elles soient, à l'exception de celles énoncées à l'article 606 du code civil ; or, que force est de constater que les travaux de reprises, tels que listés par l'expert et l'huissier instrumentaire susvisé, ne relèvent pas de l'article du code civil et n'affectent pas l'immeuble dans sa structure et sa solidité ; qu'ils incombent par conséquent exclusivement au locataire, qui a pris à bail des locaux nus en vue d'y établir les installations nécessaires à son exploitation de carrosserie peinture et qui ne peut à ce jour légitimement faire grief à son cocontractant de ne pas prendre à son actif de simples réparations d'entretien ; que dans ces conditions, la SARL Auto Flash ne pourra qu'être déboutée de sa demande tendant à voir condamner M. [D] [X], sous astreinte, à exécuter des travaux de réfection des locaux donnés à bail ; que de la même manière, il n'est pas démontré, au vu des éléments précités que M. [D] [X] ait manqué de quelque manière que ce soit à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination, s'agissant de la mise à disposition de locaux nus en vue de leur aménagement par le preneur pour y exploiter son activité commerciale ; que partant, en l'absence de faute contractuelle du bailleur, l'action en responsabilité civile contractuelle du preneur ne pourra qu'être rejetée ; que la SARL Flash Auto sollicite en outre pour la première fois la condamnation de M. [D] [X] à lui communiquer un état prévisionnel des travaux qu'il envisage, ainsi qu'un état récapitulatif des travaux réalisés, conformément à l'article L145-40-2 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014 ; que nonobstant les critiques émises par M. [X] quant à la recevabilité en appel de cette prétention, celle-ci sera déclarée recevable en la forme, en application de l'article 566 du code de procédure civile, cette demande étant l'accessoire de celle tendant à la condamnation du bailleur à la réalisation de travaux sous astreinte ; qu'il appert en outre que les dispositions précitées s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi ; or que tel n'est pas le cas des baux litigieux qui ont été signés en 1992 et qui par la suite ont été prolongés par tacite reconduction et non renouvelés ; que par conséquent, la société Flash Auto sera déboutée de sa demande formée de ce chef ;

Alors, d'une part, qu'au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale; qu'ayant énoncé, pour débouter la société FLASH AUTO de ses demandes, que « les baux litigieux précisent, en leur article 4, que le preneur s'engage à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation pendant la durée du bail, à entretenir les lieux en bon état, tant du point de vue des réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail et à les rendre à l'expiration étant entendu que le preneur prendra à sa charge toutes les réparations quelles qu'elles soient, à l'exception de celles énoncées à l'article 606 du Code civil », et que « force est de constater que les travaux de reprises, tels que listés par l'expert et l'huissier instrumentaire susvisé ne relèvent pas de l'article 606 du Code civil et n'affectent pas l'immeuble dans sa structure et sa solidité », la Cour d'appel en a déduit que le locataire « ne peut à ce jour légitimement faire grief à son cocontractant de ne pas prendre à son actif de simples réparations d'entretien » ; qu'en se prononçant en ce sens, sans préciser la nature des désordres invoqués par le preneur et l'ampleur des travaux préconisé par l'expert et l'huissier, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur l'étendue des obligations mises à la charge du preneur, privant sa décision de base légale au regard de l'article 606 du Code civil ;

Alors, d'autre part, en tout état de cause, qu'aux termes de l'article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que sauf convention particulière, le locataire, tenu, en vertu du bail, d'entretenir les lieux loués et d'effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté; que pour débouter la société AUTO FLASH de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [D] [X], sous astreinte, à exécuter des travaux de réfection des locaux donnés à bail, la Cour d'appel a retenu que « s'il est exact que [le rapport d'expertise amiable établi le 12 décembre 2014 et le constat d'huissier subséquent des 10 décembre 2015 et 15 janvier 2016] établissent le mauvais état général des lieux loués et la nécessité de réaliser des travaux de réfection, il convient toutefois de rappeler que les baux litigieux, en leur article 2 relatifs à la désignation des lieux loués, prévoient que le preneur s'engage à faire effectuer dans les lieux, à ses frais, les autres aménagements qu'il désirera, à les entretenir et à les rendre en bon état sans pouvoir prétendre à une quelconque indemnité », et que le locataire « qui a pris à bail des locaux nus en vue d'y établir les installations nécessaires à son exploitation de carrosserie peinture [?] ne peut à ce jour légitimement faire grief à son cocontractant de ne pas prendre à son actif de simples réparations d'entretien » ; qu'en se prononçant en ce sens, alors que le locataire, tenu, en vertu du bail, d'entretenir les lieux loués et d'effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté, la Cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 606 et 1720 du Code civil ;

Alors, enfin, qu'aux termes de l'article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que sauf convention particulière, le bailleur répond aussi des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté, peu important que le bail ait porté sur des locaux nus; qu'en énonçant que « de la même manière, il n'est pas démontré, au vu des éléments précités que M. [D] [X] ait manqué de quelque manière que ce soit à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination, s'agissant de la mise à disposition de locaux nus en vue de leur aménagement par le preneur pour y exploiter son activité commerciale », pour en déduire « qu'en l'absence de faute contractuelle du bailleur, l'action en responsabilité civile contractuelle du preneur ne pourra qu'être rejetée », la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, en violation des articles 606 et 1720 du Code civil.ECLI:FR:CCASS:2021:C300437
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