Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2021, 19-19.201, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 8 avril 2021




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 349 F-D

Pourvoi n° P 19-19.201






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021

1°/ la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ Mme A... T..., épouse E...,

3°/ M. M... E...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° P 19-19.201 contre l'arrêt rendu le 14 mai 2019 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme O... R..., épouse W..., domiciliée [...] ,

2°/ à M. G... R..., domicilié [...] ,

3°/ à Mme P... V..., épouse N..., domiciliée [...] ,

4°/ à M. H... S..., domicilié [...] ,

5°/ à M. L... R..., domicilié [...] ,

6°/ à M. K... I..., domicilié [...] ,

7°/ à M. J... R..., domicilié [...] (Royaume-Uni),

8°/ à Mme Y... U..., épouse S..., domiciliée [...] ,

9°/ à la société CSS, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

10°/ à la société des Alpes SBP, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

11°/ au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société CIS Immobilier, dont le siège est [...] ,

12°/ à M. X... W...,

13°/ à Mme D... C..., épouse W...,

domiciliés tous deux [...], et venant aux droits de M. B... F... Q...,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société [...] et de M. et Mme E..., de Me Balat, avocat du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [...], de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme O... R..., M. G... R..., Mme V..., M. S..., M. L... R..., M. I..., M. J... R..., Mme U..., la société CSS, M. W... et de Mme C..., après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 14 mai 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 8 octobre 2015, pourvoi n° 14-13.100), l'immeuble en copropriété [...], dans la station [...], comprend une partie A dite « centre commercial » au rez-de-chaussée et une partie B dite « habitation » du 1er au 6e étages à usage exclusif d'habitation.

2. L'article 10 du règlement de cette copropriété rappelle l'obligation, pour l'association syndicale libre des propriétaires [...], chargée de la gestion de certaines parties communes, laquelle est stipulée dans l'acte d'acquisition du terrain, de construire à ses frais une voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande, ainsi que la création d'une terrasse extérieure permettant la circulation en front de neige et des passages publics d'accès à la route et aux pistes. L'association syndicale s'est dissoute par assemblée générale du 30 septembre 1987.

3. Le 13 avril 1990, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une septième résolution énonçant que « toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste et celles du couloir du niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale. Toutes les charges inhérentes au couloir des caves et de la cage d'escalier doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation. »

4. La SCI [...], la SCI des Alpes SBP, ainsi que M. et Mme E..., propriétaires de lots situés dans la partie A de l'immeuble, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] afin que cette répartition des charges soit déclarée non écrite, qu'une nouvelle répartition entre tous les propriétaires de l'immeuble proportionnellement à leurs millièmes dans les parties communes soit fixée et que leur soient remboursées les sommes versées en application de la décision de l'assemblée générale excédant les sommes dues. Dix copropriétaires (les consorts R... et autres), propriétaires de lots situés dans la partie B de l'immeuble, sont intervenus volontairement à l'instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. La SCI [...], ainsi que M. et Mme E... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en déclaration du caractère non écrit de la répartition des charges prévue par la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990 et fixation d'une nouvelle répartition entre tous les propriétaires de l'immeuble proportionnellement à leurs millièmes dans les parties communes, alors « que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs de plusieurs copropriétaires qui en sont les propriétaires indivis ; qu'en jugeant que l'article 7 du règlement de copropriété de l'immeuble [...] stipulant que « certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés (couloir des niveaux piste et route, quai de déchargement ou escalier des étages) », constituait des parties communes spéciales, la cour d'appel a violé les articles 3, 4 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 :

7. Selon le premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et, selon le second, elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.

8. Pour rejeter les demandes, l'arrêt relève que l'article 7 du règlement de la copropriété stipule que certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés et retient que cette stipulation, fondée sur le critère d'une affectation principale à certains copropriétaires et non pas sur celui d'une affectation exclusive, n'est en rien contraire à une quelconque disposition d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 qui laisse aux parties la liberté de fixer le critère de définition des parties communes spéciales, pour en déduire que la galerie marchande litigieuse relève de cette clause du règlement de copropriété en ce que, constituant l'unique accès aux commerces qui y sont exploités, elle est plus spécialement affectée aux copropriétaires possédant les lots correspondants, peu important ainsi que les copropriétaires de la partie B aient aussi accès à leurs lots privatifs par le moyen de cette galerie.

9. En statuant ainsi, alors que les parties communes spéciales sont exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen

Enoncé du moyen

10. La SCI [...], ainsi que M. et Mme E... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de remboursement des sommes versées en application de la décision de l'assemblée générale excédant les sommes dues, alors « que la cassation du chef du dispositif de l'arrêt déboutant les exposants de leur demande tendant à constater que la répartition des charges résultant de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990, et, subsidiairement, de l'article 12-2, du règlement de copropriété, soit réputée non écrite, entraînera l'annulation par voie de conséquence du chef du dispositif les déboutant de leur demande de remboursement des charges de copropriété indûment payées, en application de l'article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 624 du code de procédure civile :

11. Selon ce texte, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

12. La cassation sur le premier moyen entraîne par voie de conséquence la cassation des dispositions critiquées par le second moyen.

Portée et conséquences de la cassation

13. La SCI [...], ainsi que M. et Mme E..., demandent que la cassation soit prononcée sans renvoi pour ce qui concerne l'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990, qu'elle rendra irrévocable, la cour de renvoi n'étant saisie que des conséquences de cette annulation.

14. Cependant l'intérêt d'une bonne administration de la justice ne justifie pas que la Cour de cassation statue au fond.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne MM. G..., L... et J... R... et Mme R..., la SCI CSS, Mme N..., M. I..., M. et Mme S..., M. W... et Mme C... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum MM. G..., L... et J... R... et Mme R..., la SCI CSS, Mme N..., M. I..., M. et Mme S..., M. W... et Mme C... à payer à la SCI [...] et M. et Mme E... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société [...] et M. et Mme E....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société civile immobilière [...], Monsieur M... E... et Madame A... T..., épouse E... de leurs demandes tendant 1) à la confirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Albertville en ce qu'il a dit que la décision de l'assemblée générale du 13 avril 1990 relative à la répartition des charges concernant la galerie marchande est contraire à une disposition d'ordre public et qu'en conséquence elle est réputée non écrite ; 2) à voir dire que la voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande
(reliant) entre tous les bâtiments dépendants « de la Croisette
supportant à titre de servitude perpétuelle un passage public, désigné comme « galerie commerciale au niveau piste » dans la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mai [avril] 1990, ne constitue pas une partie commune spéciale aux commerçants ; que cette partie commune est une partie générale, utilisée par les copropriétaires de la partie habitation, par les copropriétaires commerçants et le public en raison de la servitude perpétuelle de passage public ; en conséquence, que, par application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges relatives à cette voie intérieure doivent être réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble [...] proportionnellement à leurs millièmes dans les parties communes ; à voir réputées non écrites les dispositions du règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui seraient contraires à ces dispositions ; 3) à voir ordonner s'il y a lieu la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ; 4) à la condamnation en ce cas du syndicat des copropriétaires à accomplir toutes les formalités nécessaires à cette modification dans les trois mois suivant la signification de la décision à intervenir, à peine, passé ce délai, d'une astreinte de 500 € par jour de retard ; 5) à voir dire que la répartition des charges résultant de l'assemblée générale du 13 avril 1990, et éventuellement du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, non conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est censée n'avoir jamais existé ; que les modalités de répartition des charges de copropriété telles qu'elles ont été pratiquées par le syndicat des copropriétaires, en ce qu'il a fait supporter aux seuls copropriétaires commerçants les charges relatives à la galerie commerciale au niveau piste, sont contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6) dans le cas où la cour l'estimerait nécessaire, à ce que soit ordonnée une expertise ; 7) à dire que l'arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière aux frais du syndicat des copropriétaires ;

AUX MOTIFS QUE l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que « sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; que les termes de cette disposition légale ouvrent la possibilité de créer des parties communes spéciales à certains copropriétaires seulement, selon la définition qui en est faite dans le règlement de copropriété ; que l'article 7 du règlement de copropriété de l'immeuble « [...] » stipule à cet égard que « certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires (NB souligné par la cour) seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés (couloir des niveaux piste et route, quai de déchargement ou escalier des étages » ; que cette stipulation, qui retient ainsi comme celui d'une affectation principale à certains copropriétaires et non pas celui d'une affectation exclusive, n'est en rien contraire à une quelconque disposition d'ordre public de la loi rappelée ci-dessus, qui laisse aux parties la liberté de fixer le critère de la définition des parties communes spéciales ; qu'il convient d'ailleurs de noter que les appelants ne sollicitent pas expressément la nullité de cet article 7 du règlement ; que l'article 12-2 de ce même règlement ne fait, conformément à l'article 10 de la même loi, que répartir les charges entraînées par cette spécialisation de certaines parties communes en distinguant celles qui sont communes aux propriétaires de la partie habitation et celles qui sont communes aux propriétaires de la partie commerciale, à savoir, pour ces derniers, les « frais d'entretien, d'éclairage, de chauffage et de nettoyage des parties à l'usage des locaux commerciaux et de leurs réserves (
) il en sera ainsi notamment pour les accès et le couloir desservant les réserves au niveau route » ; que lors de l'assemblée générale litigieuse du 13 avril 1990, les copropriétaires n'ont rien ajouté à cette stipulation du règlement en décidant à l'unanimité de « l'appliquer » aux parties de l'immeuble autrefois à la charge de l'association syndicale libre, en précisant ainsi que, conformément au règlement de copropriété, d'une part « toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) et celles du couloir de niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement, doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale », d'autre part, « toutes les charges inhérentes aux couloirs des caves et de la cage d'escaliers, (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation » ; qu'il s'ensuit que la galerie marchande litigieuse relève de la clause du règlement de copropriété relative aux parties communes spéciales en ce que, constituant l'unique accès aux commerces qui y sont exploités, elle est « plus spécialement affectée » aux copropriétaires possédant les lots correspondants, peu important ainsi que les copropriétaires de la partie B aient aussi accès à leurs lots privatifs par le moyen de cette galerie ; par conséquent, en conformité avec le règlement de copropriété, les charges qui y sont afférentes ne doivent être supportées que par les copropriétaires de lots situés dans la partie A de l'immeuble ; que contrairement à ce qui est développé par les appelants, la galerie commerciale ne se confond pas, même en partie, avec les passages publics, qu'en effet, le règlement de copropriété stipule au B (Passages publics – canalisations – Postes publics), paragraphe 3 (Servitudes), de son article 10 (Usage des parties communes) la création, imposée par l'acte de vente du terrain, d'une « voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande », qui « relie entre eux tous les bâtiments dépendant de ces terrains », outre la création « également (NB : souligné par la cour) d'une terrasse extérieure permettant la circulation en front de neige, et des passages publics d'accès à la route comme aux pistes », en ajoutant que « les frais d'entretien de ces parties publiques incomberont à l'association syndicale [...] » ; qu'à cet égard, l'article 12 du règlement fait figurer dans les charges communes à tous les copropriétaires de l'immeuble « la quotepart des charges revenant au présent immeuble au titre du cahier des charges visé à l'article 10, § 3, "SERVITUDES", ou du fonctionnement de l'association syndicale y afférent » ; qu'il n'est à cet égard nullement démontré par les appelants que suite à la dissolution de l'association syndicale, les frais d'entretien des parties publiques, qui ne se confondent en rien avec la galerie marchande, aient été mis à la charge des seuls propriétaires de lots dans la partie A de l'immeuble ; que par conséquent, dès lors qu'en application des stipulations du règlement de copropriété, conformes aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et confirmées lors de l'assemblée générale du 13 avril 1990, les appelants doivent supporter les charges inhérentes à leurs parties communes spéciales et que ces charges ne portent pas sur la voie de circulation en front de neige ni sur les passages publics d'accès à la route et aux pistes, lesquels sont parfaitement distincts de la galerie marchande, le jugement entrepris sera infirmé (sauf en ce qu'il a déclaré les consorts R... et autres recevables en leur intervention volontaire) et les appelants déboutés de toutes leurs demandes ;

1°) ALORS D'UNE PART QUE les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs de plusieurs copropriétaires qui en sont les propriétaires indivis ; qu'en jugeant que l'article 7 du règlement de copropriété de l'immeuble [...] stipulant que « certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés (couloir des niveaux piste et route, quai de déchargement ou escalier des étages) », constituait des parties communes spéciales, la cour d'appel a violé les articles 3, 4 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS D'AUTRE PART QUE n'ayant pas précisé si les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste et celles du couloir du niveau route visées par la décision de l'assemblée générale portaient sur la voie de circulation en front de neige et les passages publics d'accès à la route et aux pistes, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS AU DEMEURANT QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que, peu important qu'elle applique ou non le règlement de copropriété, la résolution attaquée, validant la répartition des charges relatives aux voies de circulation ouvertes à tous les copropriétaires et même au public, entre les seules copropriétaires de lots commerciaux, en ordonnant la poursuite de son application, la cour d'appel a violé l'article 10, alinéa 2, et, sur renvoi, l'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société civile immobilière [...], Monsieur M... E... et Madame A... T..., épouse E... de leurs demandes tendant à voir dire : 1) que le syndicat des copropriétaires a été fautifs à l'égard des concluants en modifiant de manière illégale la répartition des charges et en leur faisant supporter seuls les frais d'entretien et de réparation d'un passage public dont la charge incombait, soit à la mairie, soit à l'ensemble des copropriétaires, mais non à quelques-uns d'entre eux ; 2) qu'en outre, le comportement du syndicat des copropriétaires a été fautif en ce que, malgré les nombreuses démarches entreprises, il n'a rien fait pour parvenir à une répartition des charges conformes aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et que par sa carence il a causé un préjudice aux concluants ; 3) que le syndicat des copropriétaires devra rembourser aux concluants les charges de copropriété relatives à la galerie marchande indûment perçues de l'année 1990 à l'année 2012, ces charges n'ayant pas été réparties conformément au règlement de copropriété, et en tout état de cause conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; de les avoir déboutés de leurs demandes tendant : à la condamnation en conséquence du syndicat des de l'immeuble [...] à payer : – à la SCI [...] la somme de : 168 948,22 €, – à Monsieur et Madame QN... E... la somme de : 11 221,80 € ; 6) en tant que de besoin, au prononcé de ces condamnations à titre provisionnel ; et pour le cas où il serait jugé que les charges réglées antérieurement à la date du 19 novembre 2014 sont prescrites, de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à payer : – à la SCI [...] la somme de : 97 055,97 €, – à Monsieur et Madame QN... E... la somme de : 5 658,63 € ; en tant que de besoin, prononcer ces condamnations à titre provisionnel ; de dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation jusqu'à la date du paiement ; de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à rembourser aux concluants les sommes qu'ils ont été ou seront amenés à régler postérieurement aux périodes ci-dessus indiquées, au-delà des sommes dues en raison de leurs millièmes de copropriété, et ce en tant que de besoin, à titre de dommages et intérêts : mémoire ; à titre subsidiaire, de condamner le syndicat des copropriétaires, dans le cas où il contesterait ces décomptes, à établir et adresser aux concluants, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, le compte détaillé des sommes indûment appelées auprès des concluants, et ce, à peine passé ce délai, d'une astreinte de 1 000 € par jour de retard, sous le contrôle d'un expert désigné par la cour ; de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes ainsi déterminées, au besoin à titre provisionnel ; de dire que dans le cas où une contestation surviendrait, que la cour sera saisie par la partie la plus diligente pour statuer sur cette contestation ; à titre plus subsidiaire, et dans le cas où la cour l'estimerait nécessaire, d'ordonner une expertise afin que soit déterminé le montant des charges indûment payées par les concluants aux frais du syndicat des copropriétaires ; au cas ou par extraordinaire, la cour ne condamnerait pas le syndicat des copropriétaires au remboursement des charges indûment réglées, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux concluants des sommes équivalentes aux charges indûment réglées à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui leur a été causé par le comportement fautif du syndicat des copropriétaires ; de dire que les concluants seront exonérés de leur quote-part dans les condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

AUX MOTIFS QUE l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que « sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; que les termes de cette disposition légale ouvrent la possibilité de créer des parties communes spéciales à certains copropriétaires seulement, selon la définition qui en est faite dans le règlement de copropriété ; que l'article 7 du règlement de copropriété de l'immeuble « [...] » stipule à cet égard que « certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires (NB souligné par la cour) seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés (couloir des niveaux piste et route, quai de déchargement ou escalier des étages » ; que cette stipulation, qui retient ainsi comme celui d'une affectation principale à certains copropriétaires et non pas celui d'une affectation exclusive, n'est en rien contraire à une quelconque disposition d'ordre public de la loi rappelée ci-dessus, qui laisse aux parties la liberté de fixer le critère de la définition des parties communes spéciales ; qu'il convient d'ailleurs de noter que les appelants ne sollicitent pas expressément la nullité de cet article 7 du règlement ; que l'article 12-2 de ce même règlement ne fait, conformément à l'article 10 de la même loi, que répartir les charges entraînées par cette spécialisation de certaines parties communes en distinguant celles qui sont communes aux propriétaires de la partie habitation et celles qui sont communes aux propriétaires de la partie commerciale, à savoir, pour ces derniers, les « frais d'entretien, d'éclairage, de chauffage et de nettoyage des parties à l'usage des locaux commerciaux et de leurs réserves (
) il en sera ainsi notamment pour les accès et le couloir desservant les réserves au niveau route » ; que lors de l'assemblée générale litigieuse du 13 avril 1990, les copropriétaires n'ont rien ajouté à cette stipulation du règlement en décidant à l'unanimité de « l'appliquer » aux parties de l'immeuble autrefois à la charge de l'association syndicale libre, en précisant ainsi que, conformément au règlement de copropriété, d'une part « toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) et celles du couloir de niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement, doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale », d'autre part, « toutes les charges inhérentes aux couloirs des caves et de la cage d'escaliers, (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation » ; qu'il s'ensuit que la galerie marchande litigieuse relève de la clause du règlement de copropriété relative aux parties communes spéciales en ce que, constituant l'unique accès aux commerces qui y sont exploités, elle est « plus spécialement affectée » aux copropriétaires possédant les lots correspondants, peu important ainsi que les copropriétaires de la partie B aient aussi accès à leurs lots privatifs par le moyen de cette galerie ; par conséquent, en conformité avec le règlement de copropriété, les charges qui y sont afférentes ne doivent être supportées que par les copropriétaires de lots situés dans la partie A de l'immeuble ; que contrairement à ce qui est développé par les appelants, la galerie commerciale ne se confond pas, même en partie, avec les passages publics, qu'en effet, le règlement de copropriété stipule au B (Passages publics – canalisations – Postes publics), paragraphe 3 (Servitudes), de son article 10 (Usage des parties communes) la création, imposée par l'acte de vente du terrain, d'une « voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande », qui « relie entre eux tous les bâtiments dépendant de ces terrains », outre la création « également (NB : souligné par la cour) d'une terrasse extérieure permettant la circulation en front de neige, et des passages publics d'accès à la route comme aux pistes », en ajoutant que « les frais d'entretien de ces parties publiques incomberont à l'association syndicale [...] » ; qu'à cet égard, l'article 12 du règlement fait figurer dans les charges communes à tous les copropriétaires de l'immeuble « la quotepart des charges revenant au présent immeuble au titre du cahier des charges visé à l'article 10, § 3, "SERVITUDES", ou du fonctionnement de l'association syndicale y afférent » ; qu'il n'est à cet égard nullement démontré par les appelants que suite à la dissolution de l'association syndicale, les frais d'entretien des parties publiques, qui ne se confondent en rien avec la galerie marchande, aient été mis à la charge des seuls propriétaires de lots dans la partie A de l'immeuble ; que par conséquent, dès lors qu'en application des stipulations du règlement de copropriété, conformes aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et confirmées lors de l'assemblée générale du 13 avril 1990, les appelants doivent supporter les charges inhérentes à leurs parties communes spéciales et que ces charges ne portent pas sur la voie de circulation en front de neige ni sur les passages publics d'accès à la route et aux pistes, lesquels sont parfaitement distincts de la galerie marchande, le jugement entrepris sera infirmé (sauf en ce qu'il a déclaré les consorts R... et autres recevables en leur intervention volontaire) et les appelants déboutés de toutes leurs demandes ;

ALORS QUE la cassation du chef du dispositif de l'arrêt déboutant les exposants de leur demande tendant à constater que la répartition des charges résultant de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990, et, subsidiairement, de l'article 12-2, du règlement de copropriété, soit réputée non écrite, entraînera l'annulation par voie de conséquence du chef du dispositif les déboutant de leur demande de remboursement des charges de copropriété indûment payées, en application de l'article 624 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2021:C300349
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