Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 novembre 2020, 19-22.060, Inédit
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 novembre 2020, 19-22.060, Inédit
Cour de cassation - Chambre civile 3
- N° de pourvoi : 19-22.060
- ECLI:FR:CCASS:2020:C300815
- Non publié au bulletin
- Solution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 12 novembre 2020
Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, du 04 février 2019Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 815 F-D
Pourvoi n° W 19-22.060
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
La société Antohyss, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° W 19-22.060 contre l'arrêt rendu le 4 février 2019 par la cour d'appel de Colmar (3e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires [...] , représenté par son syndic la société Nexity Lamy, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Antohyss, après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 4 février 2019), la société Antohyss, propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en réparation des désordres qu'elle avait subis à l'occasion de travaux de ravalement effectués dans l'immeuble.
2. Le syndicat des copropriétaires a reconventionnellement sollicité la condamnation de la société Antohyss à lui payer un arriéré de charges, ainsi que les frais exposés à l'occasion de l'assemblée générale du 18 avril 2016, et à remettre en état la façade de l'immeuble, à la suite à l'enlèvement des blocs de climatisation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. La société Antohyss fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, alors « que les frais d'assemblée générale, qu'elle soit ordinaire ou extraordinaire, sont des charges communes générales au sens des dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et ne font pas partie des frais que l'article 10-1 impute par dérogation à ce texte aux seuls copropriétaires concernés ; qu'en faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir mettre à la charge de la société Antohyss les frais liés à l'assemblée générale supplémentaire qu'elle a dû organiser le 18 avril 2016 afin de soumettre au vote des copropriétaires une résolution visant à autoriser le syndic à formuler une demande reconventionnelle contre cette société pour obtenir le retrait sous astreinte des blocs de climatisation-chauffage illégalement installés sur la façade de l'immeuble au motif que cette demande est légitime dès lors que le syndicat des copropriétaires a été attrait en justice par la société Antohyss et que, dans le cadre de l'organisation de sa défense, elle a dû soumettre cette résolution au vote, l'urgence étant inhérente à la procédure judiciaire elle-même, la cour d'appel a violé les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
5. Il résulte de ce texte que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à l'administration de l'immeuble.
6. Pour accueillir les prétentions du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que la demande tendant à mettre à la charge de la société Antohyss les frais relatifs à la tenue de l'assemblée générale "supplémentaire" du 18 avril 2016 est légitime, dès lors que le syndicat des copropriétaires a été attrait en justice par cette société et qu'au cours de cette instance le syndic a dû soumettre au vote des copropriétaires une résolution l'autorisant à présenter une demande reconventionnelle.
7. En statuant ainsi, alors que ces frais sont des charges relatives à l'administration des parties communes que le syndic ne peut répartir que proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de tous les copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Antohyss à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 731,57 euros, l'arrêt rendu le 4 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à payer à la société Antohyss la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Antohyss.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné le syndi-cat des copropriétaires à payer à la SCI ANTOHYSS la seule somme de 1.606,02 € au titre des dégradations subies par ses locaux privatifs du fait des travaux réalisés par la copropriété,
AUX MOTIFS QUE :
« En vertu de l'article 9 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution de travaux, en raison notamment de dégradations, a droit à une indemnité.
Si la responsabilité du syndicat est ainsi encourue, encore faut-il que le copropriétaire rapporte la preuve de ce que les dégradations alléguées à ses parties privatives soient dues aux travaux réalisés sur les parties communes.
En l'espèce, la SCI ANTOHYSS a soumis aux débats un constat d'huissier en date du 25 août 2015 et un certain nombre de devis de réfection pour justifier ses demandes, dont il con-vient d'examiner chacun des postes litigieux.
S'agissant de la dégradation de la grille de protection d'un groupe de chauffage-climatisation et des capots de protection de deux groupes de chauffage-climatisation, il est admis par les parties que la mise en place de ces éléments a été effectuée sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, en sorte que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation de ce chef, étant observé que la SCI ANTOHYSS a fait retirer ces blocs de chauffage-climatisation en cours d'instance.
S'agissant de la dégradation de trois tablettes extérieures de fenêtres, décrites aux termes du constat d'huissier comme étant très abimées, cabossées, rayées et tachées, c'est par une juste appréciation des faits de la cause et de la règle de droit applicable, et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a condamné le syndicat des copro-priétaires à payer à la SCI ANTOHYSS la somme de 1.444,02 €.
S'agissant du remplacement des cinq tablettes situées sur le côté gauche du bâtiment demandé par la SCI ANTOHYSS, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'elles relèvent des parties communes et que la SCI ANTOHYSS ne serait donc pas recevable à formuler une demande tendant à leur remplacement. Or le règlement de copropriété auquel il convient de se référer pour connaître leur nature, privative ou commune, indique en page 23 que les fenêtres constituent des parties privatives. Cette stipulation est confortée par une mention classant au rang des parties privatives les rebords de fenêtres sur lesquels il est interdit de poser un objet. La SCI ANTOHYSS rapporte donc la preuve que les tablettes extérieures des fenêtres sont des parties privatives de sorte que sa demande est recevable.
La société ANTOHYSS expose que l'assemblée générale du 18 juin 2014 avait voté la dépose des tablettes existantes et la pose de nouvelles tablettes en aluminium naturel d'une largeur moyenne de 32 cm selon le descriptif de travaux joint à la convocation à cette assem-blée générale. Il ressort du point 6 du constat d'huissier intitulé « retour du bâtiment, le long de la descente de garage » que l'huissier dénombre « cinq fenêtres dont toutes les tablettes sont différentes et de qualité moindre que celles en aluminium anodisé mises en place du côté façade avant de la résidence ». Néanmoins, ce constat ne comporte aucune mesure précise et les photos annexées sont inexploitables quant à la largeur de ces différentes tablettes, alors que le descriptif des travaux prévoit une largeur moyenne de 32 cm. L'huissier de justice n'étaye pas son appréciation subjective quant à la qualité du revêtement en aluminium alors qu'était prévu un aluminium naturel au descriptif des travaux.
Il s'évince de ces éléments que la société ANTOHYSS n'établit pas que ces cinq ta-blettes seraient non-conformes aux travaux votés par l'assemblée générale sur la base du des-criptif des travaux, de sorte qu'il ne peut être fait droit à sa demande de remplacement de cinq tablettes de fenêtres.
Le jugement déféré en ce qu'il a reconnu un droit à indemnisation évalué forfaitaire-ment à la somme de 600 € sera donc infirmé de ce chef.
S'agissant des rayures des vitrages extérieurs, des résidus de colle, des impacts décrits dans le constat d'huissier, il est observé qu'aucun élément ne permet de démontrer que ces dégradations sont exclusivement liées aux travaux de ravalement de la façade, étant précisé que les locaux, équipés sur l'avant de grandes baies vitrées de type vitrine, se situent en rez-de-chaussée et donnent sur un trottoir. Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la SCI ANTOHYSS à ce titre.
S'agissant des frais de nettoyage liés aux travaux de ravalement de la façade, l'analyse du premier juge, qui a retenu l'imputation des dégradations aux travaux de ravalement entre-pris par le syndicat des copropriétaires et a fixé le montant des réparations à la somme de 162 € sur la facture présentée par la SCI ANTOHYSS mérite confirmation.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la réparation du préjudice subi par la SCI ANTOHYSS en raison des désordres causés à ses parties privatives par les dégradations causées par les travaux de ravalement de la façade, partie commune, s'élève à la somme totale de 1.606,02 €. »
1/ ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; Que, pour démontrer que les dégâts occa-sionnés constatés sur les vitrages extérieurs de son lot avaient été occasionnés par les travaux de ravalement de la façade de l'immeuble, la SCI ANTOHYSS avait régulière-ment versé aux débats et visé en page 3 de ses conclusions d'appel l'attestation rédi-gée par un avocat effectuant son stage dans ses locaux pendant les travaux ; Qu'en énonçant, sans s'expliquer sur cet élément de preuve régulièrement versé aux débats et soumis à son examen, qu'aucun élément ne permet de démontrer que les dégrada-tions sur les vitrages extérieurs décrites dans le constat d'huissier sont exclusivement liées aux travaux de ravalement de la façade, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que la SCI ANTO-HYSS invoquait expressément en page 3 de ses conclusions d'appel l'aveu, extrajudi-ciaire, puis judiciaire, du syndicat des copropriétaires de sa responsabilité et, partant, de son obligation corrélative de réparation ; Qu'en s'abstenant totalement de recher-cher s'il ne résultait pas des éléments de preuve visés par la SCI ANTOHYSS à l'appui de ce moyen que le syndicat des copropriétaires avait fait l'aveu de sa responsabilité dans la survenance des dégradations subies par les parties privatives de l'appelante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné la SCI ANTOHYSS à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 3.731,57 €,
AUX MOTIFS QUE :
« Le syndicat des copropriétaires entend voir mettre à la charge de la SCI ANTOHYSS un montant de 1.138,11 € relatif aux frais liés à l'assemblée générale supplémentaire qu'elle a dû organiser le 18 avril 2016 afin de soumettre au vote des copropriétaires une résolution vi-sant à autoriser le syndic à formuler une demande reconventionnelle contre cette société pour obtenir le retrait sous astreinte des blocs de climatisation-chauffage illégalement installés sur la façade de l'immeuble, étant précisé que le tribunal a fait droit à ce chef de demande. Cette demande est légitime dès lors que le syndicat des copropriétaires a été attrait en justice par la SCI ANTOHYSS et que, dans le cadre de l'organisation de sa défense, elle a dû soumettre au vote des copropriétaires la résolution relative à une demande reconventionnelle, l'urgence étant inhérente à la procédure judiciaire elle-même. Il y a donc lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI ANTOHYSS à lui payer la somme de 1.138,11 € au titre des frais engendrés par l'assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2016 et dont il est justifié par des factures. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.
C'est par une juste appréciation des faits de la cause et de la règle de droit applicable et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné la SCI ANTO-HYSS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.593,46 € au titre d'un arriéré des charges relatives au compte travaux, due par la SCI ANTOHYSS au 1er avril 2017, cette dernière n'établissant nullement comme elle le prétend être à jour de ses obligations de contribution aux charges de copropriété du compte travaux, mais seulement du compte individuel de charges au 21 juin 2017. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI ANTO-HYSS à payer au syndicat des copropriétaires ce montant.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la SCI ANTOHYSS sera condamnée à lui payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.731,57 €. »
1/ ALORS QUE les frais d'assemblée générale, qu'elle soit ordinaire ou extraordinaire, sont des charges communes générales au sens des dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et ne font pas partie des frais que l'article 10-1 impute par dérogation à ce texte aux seuls copropriétaires concer-nés ; Qu'en faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir mettre à la charge de la SCI ANTOHYSS les frais liés à l'assemblée générale supplé-mentaire qu'elle a dû organiser le 18 avril 2016 afin de soumettre au vote des copro-priétaires une résolution visant à autoriser le syndic à formuler une demande recon-ventionnelle contre cette société pour obtenir le retrait sous astreinte des blocs de cli-matisation-chauffage illégalement installés sur la façade de l'immeuble au motif que cette demande est légitime dès lors que le syndicat des copropriétaires a été attrait en justice par la SCI ANTOHYSS et que, dans le cadre de l'organisation de sa défense, elle a dû soumettre cette résolution au vote, l'urgence étant inhérente à la procédure judi-ciaire elle-même, la cour d'appel a violé les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
2/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE l'irrégularité de fond qui af-fecte la validité des demandes reconventionnelles d'un syndicat de copropriétaires en raison du défaut de pouvoir du syndic est susceptible d'être couverte avant l'expiration du délai de prescription de l'action et avant le jour où les juges d'appel statuent ; Qu'il n'est en conséquence nul besoin de convoquer dans l'urgence une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour autoriser le syndic à formuler de telles de-mandes, même non connexes, à la suite d'une assignation du syndicat des coproprié-taires en justice ; Qu'en énonçant que la demande du syndicat des copropriétaires ten-dant à voir mettre à la charge de la SCI ANTOHYSS un montant de 1.138,11 € relatif aux frais liés à l'assemblée générale supplémentaire qu'il a dû organiser le 18 avril 2016 dès lors qu'il a été attrait en justice par la SCI ANTOHYSS et que, dans le cadre de l'organi-sation de sa défense, il au dû soumettre au vote des copropriétaires la réso-lution relative à une demande reconventionnelle, l'urgence étant inhérente à la procé-dure judiciaire elle-même, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au re-gard de l'article 121 du code de procédure civile, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967.ECLI:FR:CCASS:2020:C300815
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 815 F-D
Pourvoi n° W 19-22.060
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
La société Antohyss, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° W 19-22.060 contre l'arrêt rendu le 4 février 2019 par la cour d'appel de Colmar (3e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires [...] , représenté par son syndic la société Nexity Lamy, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Antohyss, après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 4 février 2019), la société Antohyss, propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en réparation des désordres qu'elle avait subis à l'occasion de travaux de ravalement effectués dans l'immeuble.
2. Le syndicat des copropriétaires a reconventionnellement sollicité la condamnation de la société Antohyss à lui payer un arriéré de charges, ainsi que les frais exposés à l'occasion de l'assemblée générale du 18 avril 2016, et à remettre en état la façade de l'immeuble, à la suite à l'enlèvement des blocs de climatisation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. La société Antohyss fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, alors « que les frais d'assemblée générale, qu'elle soit ordinaire ou extraordinaire, sont des charges communes générales au sens des dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et ne font pas partie des frais que l'article 10-1 impute par dérogation à ce texte aux seuls copropriétaires concernés ; qu'en faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir mettre à la charge de la société Antohyss les frais liés à l'assemblée générale supplémentaire qu'elle a dû organiser le 18 avril 2016 afin de soumettre au vote des copropriétaires une résolution visant à autoriser le syndic à formuler une demande reconventionnelle contre cette société pour obtenir le retrait sous astreinte des blocs de climatisation-chauffage illégalement installés sur la façade de l'immeuble au motif que cette demande est légitime dès lors que le syndicat des copropriétaires a été attrait en justice par la société Antohyss et que, dans le cadre de l'organisation de sa défense, elle a dû soumettre cette résolution au vote, l'urgence étant inhérente à la procédure judiciaire elle-même, la cour d'appel a violé les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
5. Il résulte de ce texte que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à l'administration de l'immeuble.
6. Pour accueillir les prétentions du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que la demande tendant à mettre à la charge de la société Antohyss les frais relatifs à la tenue de l'assemblée générale "supplémentaire" du 18 avril 2016 est légitime, dès lors que le syndicat des copropriétaires a été attrait en justice par cette société et qu'au cours de cette instance le syndic a dû soumettre au vote des copropriétaires une résolution l'autorisant à présenter une demande reconventionnelle.
7. En statuant ainsi, alors que ces frais sont des charges relatives à l'administration des parties communes que le syndic ne peut répartir que proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de tous les copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Antohyss à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 731,57 euros, l'arrêt rendu le 4 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à payer à la société Antohyss la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Antohyss.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné le syndi-cat des copropriétaires à payer à la SCI ANTOHYSS la seule somme de 1.606,02 € au titre des dégradations subies par ses locaux privatifs du fait des travaux réalisés par la copropriété,
AUX MOTIFS QUE :
« En vertu de l'article 9 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution de travaux, en raison notamment de dégradations, a droit à une indemnité.
Si la responsabilité du syndicat est ainsi encourue, encore faut-il que le copropriétaire rapporte la preuve de ce que les dégradations alléguées à ses parties privatives soient dues aux travaux réalisés sur les parties communes.
En l'espèce, la SCI ANTOHYSS a soumis aux débats un constat d'huissier en date du 25 août 2015 et un certain nombre de devis de réfection pour justifier ses demandes, dont il con-vient d'examiner chacun des postes litigieux.
S'agissant de la dégradation de la grille de protection d'un groupe de chauffage-climatisation et des capots de protection de deux groupes de chauffage-climatisation, il est admis par les parties que la mise en place de ces éléments a été effectuée sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, en sorte que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation de ce chef, étant observé que la SCI ANTOHYSS a fait retirer ces blocs de chauffage-climatisation en cours d'instance.
S'agissant de la dégradation de trois tablettes extérieures de fenêtres, décrites aux termes du constat d'huissier comme étant très abimées, cabossées, rayées et tachées, c'est par une juste appréciation des faits de la cause et de la règle de droit applicable, et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a condamné le syndicat des copro-priétaires à payer à la SCI ANTOHYSS la somme de 1.444,02 €.
S'agissant du remplacement des cinq tablettes situées sur le côté gauche du bâtiment demandé par la SCI ANTOHYSS, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'elles relèvent des parties communes et que la SCI ANTOHYSS ne serait donc pas recevable à formuler une demande tendant à leur remplacement. Or le règlement de copropriété auquel il convient de se référer pour connaître leur nature, privative ou commune, indique en page 23 que les fenêtres constituent des parties privatives. Cette stipulation est confortée par une mention classant au rang des parties privatives les rebords de fenêtres sur lesquels il est interdit de poser un objet. La SCI ANTOHYSS rapporte donc la preuve que les tablettes extérieures des fenêtres sont des parties privatives de sorte que sa demande est recevable.
La société ANTOHYSS expose que l'assemblée générale du 18 juin 2014 avait voté la dépose des tablettes existantes et la pose de nouvelles tablettes en aluminium naturel d'une largeur moyenne de 32 cm selon le descriptif de travaux joint à la convocation à cette assem-blée générale. Il ressort du point 6 du constat d'huissier intitulé « retour du bâtiment, le long de la descente de garage » que l'huissier dénombre « cinq fenêtres dont toutes les tablettes sont différentes et de qualité moindre que celles en aluminium anodisé mises en place du côté façade avant de la résidence ». Néanmoins, ce constat ne comporte aucune mesure précise et les photos annexées sont inexploitables quant à la largeur de ces différentes tablettes, alors que le descriptif des travaux prévoit une largeur moyenne de 32 cm. L'huissier de justice n'étaye pas son appréciation subjective quant à la qualité du revêtement en aluminium alors qu'était prévu un aluminium naturel au descriptif des travaux.
Il s'évince de ces éléments que la société ANTOHYSS n'établit pas que ces cinq ta-blettes seraient non-conformes aux travaux votés par l'assemblée générale sur la base du des-criptif des travaux, de sorte qu'il ne peut être fait droit à sa demande de remplacement de cinq tablettes de fenêtres.
Le jugement déféré en ce qu'il a reconnu un droit à indemnisation évalué forfaitaire-ment à la somme de 600 € sera donc infirmé de ce chef.
S'agissant des rayures des vitrages extérieurs, des résidus de colle, des impacts décrits dans le constat d'huissier, il est observé qu'aucun élément ne permet de démontrer que ces dégradations sont exclusivement liées aux travaux de ravalement de la façade, étant précisé que les locaux, équipés sur l'avant de grandes baies vitrées de type vitrine, se situent en rez-de-chaussée et donnent sur un trottoir. Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la SCI ANTOHYSS à ce titre.
S'agissant des frais de nettoyage liés aux travaux de ravalement de la façade, l'analyse du premier juge, qui a retenu l'imputation des dégradations aux travaux de ravalement entre-pris par le syndicat des copropriétaires et a fixé le montant des réparations à la somme de 162 € sur la facture présentée par la SCI ANTOHYSS mérite confirmation.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la réparation du préjudice subi par la SCI ANTOHYSS en raison des désordres causés à ses parties privatives par les dégradations causées par les travaux de ravalement de la façade, partie commune, s'élève à la somme totale de 1.606,02 €. »
1/ ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; Que, pour démontrer que les dégâts occa-sionnés constatés sur les vitrages extérieurs de son lot avaient été occasionnés par les travaux de ravalement de la façade de l'immeuble, la SCI ANTOHYSS avait régulière-ment versé aux débats et visé en page 3 de ses conclusions d'appel l'attestation rédi-gée par un avocat effectuant son stage dans ses locaux pendant les travaux ; Qu'en énonçant, sans s'expliquer sur cet élément de preuve régulièrement versé aux débats et soumis à son examen, qu'aucun élément ne permet de démontrer que les dégrada-tions sur les vitrages extérieurs décrites dans le constat d'huissier sont exclusivement liées aux travaux de ravalement de la façade, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que la SCI ANTO-HYSS invoquait expressément en page 3 de ses conclusions d'appel l'aveu, extrajudi-ciaire, puis judiciaire, du syndicat des copropriétaires de sa responsabilité et, partant, de son obligation corrélative de réparation ; Qu'en s'abstenant totalement de recher-cher s'il ne résultait pas des éléments de preuve visés par la SCI ANTOHYSS à l'appui de ce moyen que le syndicat des copropriétaires avait fait l'aveu de sa responsabilité dans la survenance des dégradations subies par les parties privatives de l'appelante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné la SCI ANTOHYSS à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 3.731,57 €,
AUX MOTIFS QUE :
« Le syndicat des copropriétaires entend voir mettre à la charge de la SCI ANTOHYSS un montant de 1.138,11 € relatif aux frais liés à l'assemblée générale supplémentaire qu'elle a dû organiser le 18 avril 2016 afin de soumettre au vote des copropriétaires une résolution vi-sant à autoriser le syndic à formuler une demande reconventionnelle contre cette société pour obtenir le retrait sous astreinte des blocs de climatisation-chauffage illégalement installés sur la façade de l'immeuble, étant précisé que le tribunal a fait droit à ce chef de demande. Cette demande est légitime dès lors que le syndicat des copropriétaires a été attrait en justice par la SCI ANTOHYSS et que, dans le cadre de l'organisation de sa défense, elle a dû soumettre au vote des copropriétaires la résolution relative à une demande reconventionnelle, l'urgence étant inhérente à la procédure judiciaire elle-même. Il y a donc lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI ANTOHYSS à lui payer la somme de 1.138,11 € au titre des frais engendrés par l'assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2016 et dont il est justifié par des factures. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.
C'est par une juste appréciation des faits de la cause et de la règle de droit applicable et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné la SCI ANTO-HYSS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.593,46 € au titre d'un arriéré des charges relatives au compte travaux, due par la SCI ANTOHYSS au 1er avril 2017, cette dernière n'établissant nullement comme elle le prétend être à jour de ses obligations de contribution aux charges de copropriété du compte travaux, mais seulement du compte individuel de charges au 21 juin 2017. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI ANTO-HYSS à payer au syndicat des copropriétaires ce montant.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la SCI ANTOHYSS sera condamnée à lui payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.731,57 €. »
1/ ALORS QUE les frais d'assemblée générale, qu'elle soit ordinaire ou extraordinaire, sont des charges communes générales au sens des dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et ne font pas partie des frais que l'article 10-1 impute par dérogation à ce texte aux seuls copropriétaires concer-nés ; Qu'en faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir mettre à la charge de la SCI ANTOHYSS les frais liés à l'assemblée générale supplé-mentaire qu'elle a dû organiser le 18 avril 2016 afin de soumettre au vote des copro-priétaires une résolution visant à autoriser le syndic à formuler une demande recon-ventionnelle contre cette société pour obtenir le retrait sous astreinte des blocs de cli-matisation-chauffage illégalement installés sur la façade de l'immeuble au motif que cette demande est légitime dès lors que le syndicat des copropriétaires a été attrait en justice par la SCI ANTOHYSS et que, dans le cadre de l'organisation de sa défense, elle a dû soumettre cette résolution au vote, l'urgence étant inhérente à la procédure judi-ciaire elle-même, la cour d'appel a violé les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
2/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE l'irrégularité de fond qui af-fecte la validité des demandes reconventionnelles d'un syndicat de copropriétaires en raison du défaut de pouvoir du syndic est susceptible d'être couverte avant l'expiration du délai de prescription de l'action et avant le jour où les juges d'appel statuent ; Qu'il n'est en conséquence nul besoin de convoquer dans l'urgence une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour autoriser le syndic à formuler de telles de-mandes, même non connexes, à la suite d'une assignation du syndicat des coproprié-taires en justice ; Qu'en énonçant que la demande du syndicat des copropriétaires ten-dant à voir mettre à la charge de la SCI ANTOHYSS un montant de 1.138,11 € relatif aux frais liés à l'assemblée générale supplémentaire qu'il a dû organiser le 18 avril 2016 dès lors qu'il a été attrait en justice par la SCI ANTOHYSS et que, dans le cadre de l'organi-sation de sa défense, il au dû soumettre au vote des copropriétaires la réso-lution relative à une demande reconventionnelle, l'urgence étant inhérente à la procé-dure judiciaire elle-même, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au re-gard de l'article 121 du code de procédure civile, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967.