Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2020, 19-19.433, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 17 septembre 2020




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 594 F-D

Pourvoi n° R 19-19.433




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020

La société Diffusion des produits du bâtiment DI PRO BA, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 19-19.433 contre l'arrêt rendu le 16 mai 2019 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Expo-Luminaires, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Diffusion des produits du bâtiment, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Expo-Luminaires, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 16 mai 2019), par acte du 19 mai 2014, la société Expo-Luminaires a sollicité le renouvellement du bail commercial qui lui a été concédé à compter du 15 novembre 2002 par la société Diffusion des produits du bâtiment. La société bailleresse a accepté le principe du renouvellement, mais a demandé que le loyer soit porté à une somme supérieure à celle offerte par la société locataire.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

3. La société Diffusion des produits du bâtiment fait grief à l'arrêt de fixer le loyer annuel dû par la société Expo-Luminaires à la somme de 83 464,20 euros à compter du 1er juillet 2014 et, en conséquence, de la condamner à reverser la différence avec les sommes perçues depuis cette date, assortie des intérêts produits à compter de chaque échéance et capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil, alors « qu'il incombe au juge, au besoin d'office, de rechercher si le montant du bail renouvelé correspond à la valeur locative, au regard des critères posés par l'article L. 145-33 du code de commerce ; qu'en retenant comme montant du loyer renouvelé la somme de 100 000 euros annuels hors taxes proposée par la société Expo-Luminaires dans sa demande de renouvellement du 19 mai 2014, de laquelle elle a déduit le montant de l'impôt foncier et un abattement de 10 % correspondant au transfert par le bail de la charge des réparations de l'article 606 du code civil, quand il lui incombait de rechercher qu'elle était la valeur locative de l'immeuble à la date du renouvellement, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 145-33 du code de commerce :

4. Selon ce texte, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

5. Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, après déduction de l'impôt foncier et d'un abattement pour transfert de la charge des réparations au locataire, l'arrêt retient qu'à défaut d'élément probant produit par la bailleresse, dès lors que la locataire estimait elle-même la valeur locative à la somme de 100 000 euros HT, la bailleresse doit se voir opposer cette offre comme rendant compte de la valeur locative réelle des locaux, ce qui rend inutile l'organisation d'une expertise.

6. En se déterminant ainsi, alors qu'il lui incombait de rechercher d'office si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société Expo-Luminaires aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Expo-Luminaires et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Diffusion des produits du bâtiment ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Diffusion des produits du bâtiment.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société DlPROBA à payer à la société Expo Luminaires les surloyers qu'elle lui a versés depuis le 1er juillet 2014 avec intérêts de droit, et le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie, D'AVOIR fixé le loyer annuel dû par la SARL Expo luminaires à la société DIPROBA à la somme de 83.464,20 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2014, D'AVOIR fait masse des sommes dues par la société DIPROBA à la SARL Expo luminaires au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date de l'arrêt, des intérêts de droit produits par chacun d'eux à compter de chaque échéance et du solde résultant du réajustement du dépôt de garantie, et D'AVOIR ordonné la capitalisation des intérêts produits par ces sommes conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil,

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les parties s'accordant sur ce point le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a dit que le bail conclu entre la société DIPROBA et la SARL Expo luminaires s'est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2014. Au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter de cette date la société DIPROBA fait d'abord valoir que les locaux loués sont monovalents, ce qui exclurait le plafonnement du loyer par application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce. Le caractère monovalent doit être apprécié au regard de l'objet du bail, en l'espèce un entrepôt commercial livré "brut de décoffrage" à la SARL Expo luminaires au mois de novembre 2002. Il n'est pas discuté qu'afin d'y exploiter son commerce de vente de luminaires la SARL Expo luminaires y a fait réaliser des travaux dont la société DIPROBA soutient qu'ils ont eu pour effet d'en faire un local monovalent c'est à dire aménagé de telle sorte qu'une seule activité peut y être exercée sauf à engager des travaux très importants de transformation. Mais la bailleresse ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d'aménagement réalisés par la locataire que s'ils sont devenus sa propriété. En l'espèce le bail liant les parties a été consenti et accepté sous diverses conditions reprises en pages 4 et 5 dont notamment pour la locataire celle : "6°- De ne pouvoir faire, dans les lieux loués, aucun travaux de construction ou de démolition, ni aucun changement dans ceux-ci sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, les travaux qui pourraient être autorisés devant être effectués sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seraient à la charge du bailleur. De laisser, à son départ de quelque manière et à quelqu'époque qu'il arrive, toutes les constructions, aménagements, agencements et améliorations réalisés, sans indemnité à la charge du bailleur, à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, sauf pour les travaux acceptés". Contrairement à ce que soutient la société DIPROBA au prix d'une dénaturation des termes de cette clause le fait que le bailleur ne dispose pas de la faculté de faire rétablir les lieux dans leur état primitif lorsqu'il a accepté les travaux litigieux, comme en l'espèce, ne remet pas pour autant en cause la date à laquelle les parties ont convenu que la clause d'accession des aménagements, agencements et améliorations réalisés par la locataire jouerait au profit de la bailleresse soit au départ de la SARL Expo luminaires et non en fin de bail, qu'il s'agisse de travaux autorisés ou non. C'est donc à tort que la société DIPROBA soutient "qu'à défaut d'option au profit du bailleur, l'accession est immédiate". La bailleresse n'étant pas propriétaire des "aménagements, agencements et améliorations réalisés" par sa locataire, ne peut s'en prévaloir pour revendiquer le caractère monovalent des locaux. Abstraction faite de ces travaux il ne ressort d'aucun des documents soumis à la cour que l'entrepôt commercial donné à bail "brut de décoffrage" à la SARL Expo luminaires pour y exercer tous commerces, serait monovalent. La société DIPROBA ne peut donc prétendre au déplafonnement du loyer par application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce. C'est également à tort que la société DIPROBA soutient que dès lors qu'elle a indirectement assumé la charge des travaux d'amélioration réalisés par la SARL Expo luminaires en lui consentant une baisse de loyers de l'ordre de 130 000 € "l'accession est intervenue dès la réalisation des travaux". En effet une clause d'accession reportant, comme en l'espèce, les effets de l'accession en fin de jouissance du preneur interdit la prise en compte des "aménagements, agencements et améliorations réalisés" par sa locataire lors de la fixation du loyer du bail renouvelé et tout déplafonnement pour ce motif. La société DIPROBA ne peut donc se prévaloir des dispositions de l'article R145-8,alinéa ler in fine du code de commerce. Par conséquent le local à prendre en compte dans l'évaluation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014 est l'entrepôt dans son état initial c'est à dire brut de décoffrage. Pour soutenir ensuite qu'il y a eu une modification des obligations respectives des parties au cours du bail expiré soit entre le 15 novembre 2002 et le 1er juillet 2014 la bailleresse fait valoir qu'elle assumerait les réparations de l'article 606 du code civil. Mais le bail qui met expressément l'exécution de ces réparations à la charge de la SARL Expo luminaires, n'a pas été modifié sur ce point entre le 15 novembre 2002 et le 1er juillet 2014. Le fait que la société DIPROBA ait pris en charge des travaux ponctuels sur la toiture protégeant l'entrepôt de la SARL Expos luminaires et des locaux commerciaux voisins durant l'année 2013, est insuffisant à établir la modification des obligations respectives des parties alléguée et contestée par la locataire et il en est de même du mail adressé le 10 décembre 2018 par la SARL Expos luminaires à la bailleresse pour lui signaler "une importante fuite d'eau sur toiture, structure". La preuve d'une modification notable des obligations respectives des parties au sens de l'article L 145-34 du code de commerce n'est donc pas rapportée. La société DIPROBA se prévaut aussi d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il ressort des trois rapports d'expertise amiable rédigés par messieurs I..., et P... pour le compte de la société DIPROBA et par monsieur V... pour le compte de la SARL Expo luminaires que durant la période à prendre en compte soit du 15 novembre 2002 au 1er juillet 2014 deux nouvelles enseignes, lxina (cuisiniste) et Aasgard (poêles et cheminées scandinaves) se sont implantées en 2011 à proximité du magasin exploité par la SARL [...] à Mondeville et que le 6 novembre 2013 s'est ouvert le centre Mondevillage qui jouxte ses locaux et regroupe 35 enseignes dont trois restaurants. En ce qu'elles ont créé un afflux de clientèle complémentaire améliorant la chalandise et la commercialité de la zone ces implantations et ouverture nouvelles constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Mais cette modification ne peut être prise en compte dans la fixation de la valeur locative des locaux donnés à bail à la SARL Expo luminaires que si elle a eu un effet positif pour l'activité du commerce concerné. Or il ressort de l'évolution du chiffre d'affaires réalisé par la SARL Expo luminaires sur la période de 2009 à 2014 que celui-ci a été divisé par deux, passant de 1 236 000 € en 2009, 1 190 000 € en 2010, 1 045 000 en 2011, à 960 456 € en 2012, 784 604 € en 2013 et 648 748 € en 2014, l'appelante justifiant de sa stagnation en 2015 où elle a réalisé un chiffre d'affaires de 643 792 €. L'afflux de clientèle complémentaire créé par les événements précités n'a donc pas profité au commerce exploité par la SARL Expo luminaires puisqu'il n'a ni stoppé ni inversé l'évolution à la baisse de son chiffre d'affaires amorcée en 2010. Par conséquent cette modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être utilement invoquée par la société DIPROBA comme justifiant le déplafonnement du loyer. Du fait des révisions successives le loyer dû par la SARL Expo luminaires s'élève actuellement à la somme annuelle de 11 525 € H.T. Il a été précédemment retenu que les locaux devaient être pris en compte dans leur état initial avant tous travaux c'est à dire bruts de décoffrage. S'agissant d'un entrepôt livré à l'état brut c'est sa surface utile brute qui doit être prise en compte sans pondération dans le calcul de la valeur locative soit une superficie de 1070 m2 au vu des pièces versées aux débats. Aucune des parties ne produit de référence exploitable des prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surfaces, concernant des locaux équivalents. Celles produites par la société DIPROBA qui demande à voir fixer à 165 € par m2 et par an la valeur locative pour une surface pondérée de 892 m2, ne peuvent qu'être écartées en ce qu'elles ne concernent pas des locaux à l'état brut mais aménagés, prennent en compte des surfaces pondérées et intègrent le déplafonnement du loyer précédemment rejeté. Si monsieur P..., expert sollicité par la bailleresse, indique que "les cellules commerciales de Mondevillage , livrées brutes, se négociaient en 2013 sur des bases d'environ 130 €/m2" il s'agit, comme l'indique monsieur I... ,autre expert sollicité par la société DIPROBA, de locaux neufs "en retail park" commercialement mieux situés et ne pouvant constituer des locaux équivalents à ceux donnés à bail à la SARL Expo luminaires qui ont 18 ans d'âge et ne bénéficient pas d'un aussi bon emplacement. Monsieur P... reconnaît en outre que "les loyers commerciaux ont chuté pendant la période du bail". Pour sa part l'appelante fait valoir que la valeur locative réelle des locaux est inférieure au montant du loyer actuel et demande de le fixer à la somme de 36 800 € H.T et H.T à compter du 1' juillet 2014 sur la base d'un prix au m2 de 45 € et après déduction des impôts fonciers et application d'un abattement de 10 °A pour transfert contractuel de la charge des gros travaux. Elle en veut pour preuve le rapport "valeur juillet 2016" établi par monsieur I... dans le cadre d'une instance en fixation du loyer d'un bowling restaurant exploité par la société Caen loisirs [...] , au terme duquel cet expert a fixé à 45 € par m2 et par an la valeur locative des locaux avant travaux (entrepôt). Mais cette valeur ne peut être retenue comme une référence probante et exploitable dès lors qu'il ne s'agit pas d'une référence comparable tant en ce qui concerne la date de l'appréciation de la valeur locative, juillet 2016 pour le bowling et juillet 2014 pour la SARL Expo luminaires, que la localisation des locaux situés pour le bowling dans la ZA Charles de Coulomb, au nord de la commune de Mondeville, entre la [...] , c'est à dire dans une zone d'activité principalement industrielle dont l'accès n'est pas facile et à l'opposé de la zone commerciale où est situé le commerce exploité par la société Expo luminaires, et ne bénéficiant pas de l'attractivité de la zone de Mondevillage. Les autres références citées par monsieur I... dans son rapport "valeur juillet 2016" ne peuvent être retenues pour les mêmes motifs. Dans ces conditions il apparaît pertinent de se reporter aux termes de l'offre de renouvellement du bail faite par la SARL Expo luminaires. Par acte d'huissier du 19 mai 2019 [lire :2014] la locataire a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2014 et "que le loyer soit porté à la somme annuelle de 100 000 € H.T, cette demande étant motivée par une dégradation du chiffre d'affaires dans une conjoncture économique générale difficile, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées". A défaut d'élément contraire probant produit par la bailleresse, dès lors que six semaines avant la date de prise d'effet du bail renouvelé le 1er juillet 2014 la locataire estimait elle-même la valeur locative des locaux donnés à bail par la société DIPROBA à la somme de 100 000 € H.T fixée en tenant compte de ses difficultés et des sujétions nées du bail dont elle sollicitait la reconduction aux mêmes clauses et conditions, la SARL Expo luminaires doit se voir opposer cette offre comme rendant compte de la valeur locative réelle des locaux, ce qui rend inutile l'organisation de l'expertise sollicitée subsidiairement par l'appelante. Après déduction de l'impôt foncier d'un montant de 7 262 € il faut appliquer sur le solde de 92 738 € un abattement de 10 % (9273,80 €) pour tenir compte du transfert par le bail de la charge des réparations de l'article 606 du code civil au locataire. Par conséquent il y a lieu de fixer le loyer dû par la SARL Expo luminaires à la société DIPROBA à la somme de 83 464,20 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2014 soit 78 € le m2, le jugement déféré étant réformé en conséquence. Ses autres dispositions non contraires à celles du présent arrêt doivent être confirmées. Il sera fait masse des sommes dues par la société DIPROBA à la SARL Expo luminaires au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date du présent arrêt, des intérêts de droit produits par chacun d'eux à compter de chaque échéance et du solde résultant du réajustement du dépôt de garantie et la capitalisation des intérêts produits pour un an par ces sommes sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil. Partie perdante la société DIPROBA doit être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée aux dépens de la procédure d'appel que maître N... U..., membre de l'AARPI Pieuchot et associés, sera autorisé à recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais irrépétibles en cause d'appel à la SARL Expo luminaires à laquelle la société DIPROBA doit être condamnée à payer la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile »

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTS, QUE « Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, La SAS DI.PRO.BA demande au titre du renouvellement du bail intervenant à la date du 1er juillet 2014 que le prix du loyer annuel soit revalorisé à la somme de 161.995 € HT, ce prix dérogeant aux règles légales de plafonnement contenues dans les dispositions susvisées. Pour cela la SAS DI.PRO.BA doit être en mesure de prouver qu'une modification notable de la valeur locative est intervenue. A cet effet la bailleresse estime que les obligations respectives des parties ont évolué, en ce que les dépenses de grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil sont à sa charge. Or, à la date du 1er juillet 2014, date de renouvellement accepté du bail, qui s'était poursuivi tacitement, ces dépenses étaient stipulées dans le contrat de bail à la charge du preneur, de telle sorte que la SAS DI.PRO.BA n'est pas fondée à considérer qu'il y a eu une modification notable des obligations des parties. Par ailleurs, la SAS DI.PRO.BA fait état d'une monovalence des locaux loués, ce qui autoriserait un déplafonnement par application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce. Elle s'appuie sur le rapport de décembre 2013 de M. I..., expert qu'elle a mandaté, qui considère que les locaux sont de nature monovalente. Or, le contrat de bail prévoit qu'il «pourra être exercé dans les lieux loués toute activité commerciale ou artisanale (...) », lieux dont il est prévu qu'ils sont remis au preneur « brut de décoffrage », à charge pour lui de réaliser à ses frais les agencements nécessaires à son activité. De plus, d'un point de vue matériel, il n'est pas établi, selon les différentes pièces versées aux débats, en particulier le rapport de M. I... réalisé à partir d'une « simple visite sommaire des parties accessibles », que les locaux présentent un caractère monovalent. La SAS DI.PRO.BA ne justifie pas que la pose de poutres IPN de soutien, ainsi que de treillages au niveau du plafond, dans un local qualifié lors de sa remise, de brut de décoffrage, c'est-à-dire vide et nu, constitueraient des aménagements caractérisant une monovalence, limitant ou empêchant l'exploitation d'autres activités que celle exercée par la SARL EXPO LUMINAIRES (vente de luminaires), et surtout que ces aménagements ne sont pas démontables en vue de retrouver le lieu tel que mis à disposition au début du bail. Enfin, la SAS DI.PRO.BA considère qu'il y aurait eu une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité pour justifier le déplafonnement du loyer. Ce moyen doit être apprécié dans le cadre plus large de la valeur locative, dans la mesure où le facteur local de commercialité qui aurait changé favorablement selon le bailleur, à savoir la création en 2013 d'une nouvelle zone commerciale voisine dénommée Mondevillage, est appréhendé à l'inverse par la SARL EXPO LUMINAIRES comme ayant affecté notablement la commercialité des activités situées en dehors de celle-ci. Ainsi, la SARL EXPO LUMINAIRES fait valoir, à l'appui de sa demande de fixation du montant du loyer à hauteur de 45 euros H.T./m2/an, que l'état initial des locaux loués doit être pris en compte dans l'évaluation, la clause d'accession susceptible d'être appliquée au profit du bailleur ne pouvant trouver application qu'à la sortie des lieux. Elle ajoute que le marché s'est depuis le début de la location effondré. La valeur locative devant être fixée doit reposer sur un prix de marché, lequel doit être apprécié en fonction de sa tendance et selon la situation précise du bien dans son environnement. Dans le vaste secteur commercial où se situent les locaux commerciaux exploités par la SARL EXPO LUMINAIRES, il faut souligner que les clients y accèdent essentiellement par l'automobile. La question de l'emplacement de l'immeuble et sa visibilité par rapport au flux routier est donc déterminante pour en apprécier l'attractivité et la valeur locative (
) En raison de cette nouvelle fixation de loyer, la SAS DIPROBA doit être condamnée à rembourser à la SARL EXPO LUMINAIRES les surloyers qu'elle lui a versés depuis le 1er juillet 2014, avec intérêts de droit, ainsi que le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie » ;

1°) ALORS QUE l'obligation pour le preneur, stipulée dans le bail commercial, de prendre à sa charge des travaux incombant légalement au bailleur ne peut justifier une diminution du montant de la valeur locative et corrélativement du loyer qu'à la condition qu'elle ait été effectivement exécutée par le locataire ; qu'en l'espèce, la société DIPROBA faisait valoir qu'en dépit de la clause du bail faisant peser sur la société EXPO LUMINAIRES la charge des grosses réparations, notamment de la toiture de l'immeuble, c'était elle qui avait assuré le coût de ces réparations ; qu'elle produisait notamment aux débats un constat d'huissier permettant de constater que la société EXPO LUMINAIRES n'avait pas correctement entretenu la toiture de l'immeuble qui se trouvait dans un état de délabrement ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que le montant du loyer du bail renouvelé devait se voir appliquer un abattement de 10% correspondant au transfert par le bail de la charge des réparations de l'article 606 du code civil, que la clause du bail n'avait pas été modifiée par les parties et que la société DIPROBA n'établissait pas avoir effectué ses travaux à ses frais, sans s'assurer, ce que contestait la société DIPROBA, que la société locataire avait effectivement pris en charge ses grosses réparations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 145-33 du code de commerce ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' il incombe au juge, au besoin d'office, de rechercher si le montant du bail renouvelé correspond à la valeur locative, au regard des critères posés par l'article L. 145-33 du code de commerce ; qu'en retenant comme montant du loyer renouvelé la somme de 100.000 € annuels hors taxes proposée par la société EXPO LUMINAIRES dans sa demande de renouvellement du 19 mai 2014, de laquelle elle a déduit le montant de l'impôt foncier et un abattement de 10% correspondant au transfert par le bail de la charge des réparations de l'article 606 du code civil, quand il lui incombait de rechercher qu'elle était la valeur locative de l'immeuble à la date du renouvellement, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce ;

3°) ALORS QUE l'évolution des facteurs locaux de commercialité permet l'augmentation du loyer du bail commercial lorsqu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que durant la période antérieure à la demande de renouvellement du bail liant les sociétés DIPROBA et EXPO LUMINAIRES, deux nouvelles enseignes s'étaient implantées en 2011 à proximité du magasin exploité par la SARL EXPO LUMINAIRES et que le 6 novembre 2013 s'était ouvert le centre Mondevillage qui jouxte ses locaux et regroupe 35 enseignes dont trois restaurants, ces implantations et ouvertures nouvelles ayant « créé un afflux de clientèle complémentaire améliorant la chalandise et la commercialité de la zone » et constituant « une modification notable des facteurs locaux de commercialité » ; qu'en retenant néanmoins que cet afflux de clientèle complémentaire n'avait pas profité au commerce exploité par la société EXPO LUMINAIRES dans la mesure où cette dernière avait accusé une baisse de son chiffre d'affaires sur la période antérieure au renouvellement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, desquelles il résultait que les facteurs locaux de commercialité avaient connu une évolution favorable pour la société EXPO LUMINAIRES qui avait bénéficié d'un afflux de clientèle potentielle, peu important que son chiffre d'affaires ait diminué, a encore méconnu l'article L. 145-33 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société DlPROBA à payer à la société Expo Luminaires les surloyers qu'elle lui a versés depuis le 1er juillet 2014 avec intérêts de droit, et le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie, D'AVOIR fixé le loyer annuel dû par la SARL Expo luminaires à la société DIPROBA à la somme de 83.464,20 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2014, et D'AVOIR fait masse des sommes dues par la société DIPROBA à la SARL Expo luminaires au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date de l'arrêt, des intérêts de droit produits par chacun d'eux à compter de chaque échéance et du solde résultant du réajustement du dépôt de garantie, et D'AVOIR ordonné la capitalisation des intérêts produits par ces sommes conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil,

AUX MOTIFS QUE « Il sera fait masse des sommes dues par la société DIPROBA à la SARL Expo luminaires au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date du présent arrêt, des intérêts de droit produits par chacun d'eux à compter de chaque échéance et du solde résultant du réajustement du dépôt de garantie et la capitalisation des intérêts produits pour un an par ces sommes sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil » ;

ALORS QUE les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, sauf convention contraire, du jour de la demande en justice en fixation du montant du loyer ; qu'en jugeant que les sommes dues par la société DIPROBA à la société EXPO LUMINAIRES au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date de l'arrêt produiraient intérêts « à compter de chaque échéance » et que ces intérêts seraient capitalisés, quand le point de départ du cours des intérêts devait être fixé de droit à la date de la demande judiciaire de fixation du loyer par la société EXPO LUMINAIRES, et uniquement pour les surloyers postérieurs à compter de leur date d'échéance, la cour d'appel a méconnu l'article 1155 ancien du code civil, ensemble l'article 1231-6 du code civil.ECLI:FR:CCASS:2020:C300594
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