LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020




Cassation partielle sans renvoi


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 539 F-D

Pourvoi n° Y 19-10.033




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

M. S... R..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-10.033 contre le jugement rendu le 5 novembre 2018 par le tribunal d'instance d'Epinal (département des Vosges), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme X... B..., domiciliée [...] ,

2°/ à M. E... B..., domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. R..., de Me Le Prado, avocat de M. et Mme B..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Epinal, 5 novembre 2018), rendu en dernier ressort, que M. R... a donné à bail d'habitation à Mme B... une maison lui appartenant ; qu'après la résiliation du bail, il lui a fait signifier une ordonnance portant injonction de lui payer une certaine somme au titre d'un arriéré de loyers ; que Mme B... a formé opposition à cette ordonnance et sollicité la restitution de la somme de 812 euros qu'elle avait versée à titre de dépôt de garantie ; que M. R... a assigné en intervention forcée M. B..., en sa qualité de caution, et sollicité le paiement d'un arriéré de loyers et de réparations locatives ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. R... fait grief au jugement de rejeter sa demande tendant au partage des frais du constat d'huissier, alors, selon le moyen, qu'en application de l'article 5, al. 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, applicable en la cause, le bail ayant été conclu le 19 décembre 2014, les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur ; qu'en déboutant M. R... de sa demande tendant à la condamnation de Mme B... à supporter une partie du coût de l'état des lieux aux motifs inopérants qu'aucune pièce « ne permet de caractériser l'impossibilité d'établir un état des lieux contradictoire et amiable » (jugement p. 6, al. 1er), le tribunal a violé l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. R..., qui avait, seul, mandaté l'huissier de justice, ne rapportait pas la preuve de tentatives d'effectuer l'état des lieux selon le premier alinéa de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'aucune pièce ne permettait de caractériser l'impossibilité d'établir un état des lieux contradictoire et amiable, le tribunal en a exactement déduit que sa demande de partage des frais d'établissement de l'état des lieux devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

Attendu que, pour condamner M. R... à restituer à Mme B... le montant du dépôt de garantie et à lui verser une somme de 1 380,40 euros au titre de la majoration de retard de 10 %, le jugement retient qu'il n'est pas contesté qu'il n'a pas restitué le dépôt de garantie au jour de l'audience alors qu'il devait être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés ;

Qu'en statuant ainsi, sans déduire du dépôt de garantie la somme de 934,63 euros au paiement de laquelle il a condamné Mme B... et M. B... au titre des réparations locatives, le tribunal a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis adressé aux parties en application de l'article 1015 du même code ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. R... à verser à Mme B... la somme de 2 192,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard prévues par la loi en cas de non-restitution au-delà du délai de deux mois, le jugement rendu le 5 novembre 2018, entre les parties, par le tribunal d'instance d'Epinal ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Rejette les demandes de Mme B... et de M. B... tendant à la restitution du dépôt de garantie et au paiement de pénalités de retard ;

Condamne solidairement Mme B... et M. B... à payer à M. R... une somme de 122,63 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

Condamne Mme B... et M. B... aux dépens exposés devant la juridiction du fond et la Cour de cassation ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles
456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller
empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique
du dix septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. R....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné M. S... R... à verser à Mme B... X... la somme de 2 192,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard prévues par la loi en cas de non-restitution au-delà du délai de deux mois ;

AUX MOTIFS QUE Sur la demande de paiement de loyer et charges :

En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables.

En l'espèce, M. S... R... réclamait 766 euros au titre du loyer résiduel du mois de janvier 2017 ainsi que la somme de 90,95 euros au titre de la régularisation des charges 2016 et 2017. Il convient de déduire la somme de 200 euros versée par Mme X... B... entre les mains de l'huissier et la somme de 656,95 euros au titre d'un chèque émis par M. E... B... et encaissé le 11 juin 2018.
En conséquence, l'ensemble des sommes réclamées au titre des loyers et charges ont été réglés. Il convient de constater le désistement à l'audience de M. S... R... à ce titre.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

En application de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le, locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
S'agissant du mitigeur de douche, il n'est pas contesté que celui-ci a éclaté par le gel pendant la durée du contrat de bail. Il résulte du document « annexe détail des chiffrages » que le remplacement du mitigeur de douche n'a pas été indemnisé par l'assurance, remplacement qui a coûté 212,31 euros selon la facture produite. Si Mme X... B... allègue de très faibles températures et un délai d'intervention du chauffagiste de quelques jours pour expliquer cet éclatement par le gel, elle ne rapporte pas la preuve de ces éléments. Mme X... B... sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Quant aux détecteurs de fumée, il n'est pas contesté que Mme X... B... s'était engagé à restituer trois détecteurs de fumée. Si cette dernière affirme les avoir déposés dans la boîte aux lettres, elle n'en rapporte pas la preuve. M. S... R... produit la facture correspondant à l'achat de trois détecteurs de fumée pour un montant de 44,32 euros. Mme X... B... sera donc condamnée au paiement de cette somme.
Enfin, sur le nettoyage extérieur, il ressort du constat d'état des lieux de sortie que « La terrasse et les dalles extérieures n'ont pas été démoussées ni désherbées. Mme X... B... s'engage à le faire ultérieurement. » et « Quelques traces sous les rebords de fenêtre (cuisine/Pignon gauche /chambre rdc) sont visibles. Mme B... déclare qu'il s'agissait des traces de pattes de ses chats. Elle s'engage à revenir frotter lesdites traces. ». Il n'est pas contesté que Mme X... B... n'est pas revenue retirer la mousse, désherber et nettoyer le crépi de la maison ainsi qu'elle s'y était engagée. M. S... R... produit la facture correspondant au « nettoyage des dalles, de la palissade extérieure/intérieure et murs façade sous les fenêtres » pour un montant de 678 euros. Mme X... B... sera donc condamnée au paiement de cette somme.
En conséquence, Mme X... B... sera condamnée au paiement du montant total de 934,63 euros au titre des réparations locatives. L'acte de cautionnement solidaire prévoyant un engagement au titre des réparations locatives, M. E... B... sera condamné solidairement au paiement de cette somme.

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Sur la restitution du dépôt de garantie et les pénalités de retard

En application des 3, 4, 5, 7 alinéas l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »
En l'espèce, il n'est pas contesté que le dépôt de garantie n'a pas été restitué au jour de l'audience de sorte que M. S... R... sera condamné à restituer la somme de 812 euros à ce titre.
Par ailleurs, il ressort du constat d'huissier que les clés ont été remises le même jour que l'état des lieux de sortie soit le 28 janvier 2017. En outre, la comparaison de l'état des lieux d'entrée et celui de sortie fait apparaître une absence de conformité entre les deux de sorte que le dépôt de garantie devait être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter du 28 janvier 2017, soit au plus tard le 28 mars 2017. En l'absence d'arrêté des comptes provisoire et de toute forme de justification présentés au locataire, il n'a pu conserver une provision de 20% de ce dépôt de garantie. Ainsi, il convient d'appliquer la pénalité de retard prévue à l'alinéa 7 s'élevant à 10% du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard soit pour dix-huit périodes mensuelles commencées en retard, un montant de 1461, 60 euros. Cependant, le tribunal étant limité par le montant sollicité au titre de chaque demande présentée, il convient de retenir la somme de 1.380,40 euros au titre de la pénalité de retard.

En conséquence, M. S... R... sera condamné à verser à Mme X... B... la somme totale de 2 192,40 euros.

1°) ALORS QUE le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; que le bailleur ne peut être sanctionné pour ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à son ancien locataire dans les deux mois suivant la date de l'état de lieux de sortie lorsqu'il est établi que le locataire restait redevable, à son profit, d'une somme supérieure au dépôt de garantie : qu'en l'espèce, il résulte des constatations du jugement que le dépôt de garantie s'élevait à la somme de 812 euros (jugement p.6, pénultième al.) et que « Mme X... B... [devait être] condamnée au paiement du montant total de 934,63 euros au titre des réparations locatives » (jugement p.5, al. 6), qu'il s'ensuivait que M. R... avait, à bon droit, conservé le montant du dépôt de garantie puisque Mme B... lui devait une somme supérieure à son montant, au titre des dégradations du logement ; qu'en condamnant pourtant le bailleur à payer des pénalités à son ancienne locataire, du fait de son retard à lui restituer le montant du dépôt de garantie, le tribunal a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; qu'aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans un certain délai des sommes qu'il entend déduire du montant du dépôt de garantie, le contrôle du caractère justifié de la créance du bailleur relevant de la compétence du juge ; qu'en se fondant sur « l'absence d'arrêté des comptes provisoire et de toute forme de justification présentés au locataire » (jugement, p.6, dernier al.), le tribunal a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'article 22, al. 5 de la loi du 6 juillet 1989, n'est applicable que « lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif » ; qu'en se fondant sur cette disposition, tandis que le bien loué était une « maison individuelle » (jugement, p. 3, al. 2) et ne se situait pas dans un immeuble collectif, pour condamner M. R... à payer Mme B... la somme de 1.380,40 euros au titre de la pénalité de retard, le tribunal a violé l'article 22, al. 5 de la loi du 6 juillet 1989, par fausse application ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le délai dont dispose le bailleur pour restituer le montant du dépôt de garantie ne court pas avant la date d'expiration du bail ; qu'il résulte des constatations du jugement que « Mme X... B... a délivré un congé notifié le 8 novembre 2016 de sorte que le délai de préavis s'achevait le 8 février 2017 » (jugement, p. 5, dernier al.) ; qu'en jugeant néanmoins que M. R... aurait dû restituer le dépôt de garantie « au plus tard le 28 mars 2017 » (jugement p. 6, dernier al.), le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté M. R... de sa demande tendant à la condamnation de Mme B... à supporter la somme de 192,57 euros correspondant à la moitié du coût de l'état des lieux de sortie ;

AUX MOTIFS QUE Sur les frais de constat d'huissier au titre de l'état des lieux de sortie

Aux termes des deux premiers alinéas de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
En l'espèce, M. S... R... justifie le recours à un huissier de justice pour établir l'état des lieux de sortie par « le comportement inadmissible de sa locataire » caractérisé par le non-paiement du loyer du mois de janvier 2017 et l'existence d'un dégât des eaux dû au fait que sa locataire « était partie en coupant le chauffage ».
Cependant, s'il résulte des pièces produites que Mme X... B... a délivré un congé notifié le 8 novembre 2016 de sorte que le délai de préavis s'achevait le 8 février 2017, aucune pièce, notamment sur d'éventuels échanges intervenus à ce sujet entre cette notification et le 28 janvier 2018 date de l'état des lieux de sortie, ne permet de caractériser l'impossibilité d'établir un état des lieux contradictoire et amiable. En outre, il résulte du procès-verbal de constat que l'huissier de justice a été mandaté par M. S... R... seul et non par les deux parties. Enfin, il convient de souligner que le constat d'huissier a été réalisé en présence de Mme X... B... et à une date antérieure à l'issue du délai de préavis. Ainsi, M. S... R... ne rapportant pas la preuve de tentatives d'effectuer l'état des lieux selon le premier alinéa de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il ne démontre pas que l'état des lieux de sortie ne pouvait être établi dans les conditions de ce premier alinéa.
M. S... R... sera donc débouté de sa demande de partage des frais du constat d'huissier ;

ALORS QU'en application de l'article 5, al. 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, applicable en la cause, le bail ayant été conclu le 19 décembre 2014, les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur ; qu'en déboutant M. R... de sa demande tendant à la condamnation de Mme B... à supporter une partie du coût de l'état des lieux aux motifs inopérants qu'aucune pièce « ne permet de caractériser l'impossibilité d'établir un état des lieux contradictoire et amiable » (jugement p. 6, al. 1er), le tribunal a violé l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989.ECLI:FR:CCASS:2020:C300539