Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 1 juillet 2020, 19-15.009, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 1

LM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 1er juillet 2020




Cassation


Mme BATUT, président



Arrêt n° 398 F-D

Pourvoi n° H 19-15.009






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUILLET 2020

La société [...] , société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 19-15.009 contre l'arrêt rendu le 12 février 2019 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société FC associés, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, les observations de la SCP Ortscheidt, avocat de la société [...] , et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 12 février 2019), la société FC associés, ayant pour objet social le conseil en gestion de patrimoine et toutes opérations commerciales, financières, industrielles, mobilières et immobilières, et la société [...] (la CIMA), ayant pour activité la promotion immobilière, ont eu pour projet de créer une nouvelle société en commun afin d'externaliser la branche commercialisation de cette dernière. À compter du mois d'octobre 2013, M. A..., gérant de la société FC associés, a intégré la CIMA en qualité de directeur commercial. Entre les mois d'octobre 2013 et août 2014, la société FC associés a facturé à la CIMA des commissions correspondant aux prestations de commercialisation réalisées par M. A.... Aucun mandat écrit n'a été établi entre les parties. La CIMA a finalement renoncé à son projet d'externalisation de sa direction commerciale et les fonctions de M. A... au sein de la CIMA ont pris fin en août 2014. Le 5 mai 2015, la société FC associés a facturé à la CIMA des commissions correspondant à des ventes d'appartements, puis, le 22 juillet 2015, l'a vainement mise en demeure de payer ces factures.

2. Le 20 décembre 2016, la société FC associés a assigné la CIMA en paiement d'une certaine somme. Reconventionnellement, celle-ci a sollicité la restitution des commissions perçues par la société FC associés, faisant valoir que la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 était applicable et que la société FC associés ne justifiait d'aucun mandat relatif aux opérations immobilières pour lesquelles elle sollicitait le paiement d'une commission.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. La CIMA fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en paiement formée par la société FC associés au titre de ses commissions, alors « qu'aucune commission ou rémunération ne peut être versée à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi Hoguet que si, préalablement à toute négociation ou engagement, un mandat écrit a été délivré à cet effet par l'une des parties, précisant les conditions de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; qu'en condamnant la société CIMA à régler à la société FC associés la somme de 43 430,02 euros, après avoir constaté que la société FC associés n'était pas en mesure de produire un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de cette loi, dans leur version applicable. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ces derniers dans leur version issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 :

4. Les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l'article 1er de la loi précitée, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause, de sorte que l'agent immobilier n'est pas dispensé d'obtenir de ces derniers un mandat écrit conforme aux dispositions de ces textes.

5. Pour condamner la CIMA à payer à la société FC associés une certaine somme au titre des commissions réclamées, l'arrêt retient que, si la loi du 2 janvier 1970 s'applique à l'apporteur d'affaires, ses dispositions d'ordre public ont pour finalité de protéger le particulier contre le professionnel de l'immobilier et qu'en présence de deux professionnels de l'immobilier, comme le sont les sociétés FC associés et CIMA, qui étaient en relations d'affaires et de confiance, il ne peut être reproché à la première de ne pas être en mesure de produire un mandat écrit, signé de la seconde.

6. En statuant ainsi, alors que la société FC associés ne pouvait réaliser des opérations telles que celles visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans obtenir de la CIMA un mandat écrit, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. La CIMA fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande reconventionnelle en restitution des sommes versées à la société FC associés, alors « que la cour d'appel ayant débouté la société CIMA de sa demande reconventionnelle en restitution de l'indu en considération du rejet du moyen de celle-ci fondé sur l'absence de mandat écrit, conformément aux dispositions de la loi Hoguet et du décret du 20 juillet 1972, la cassation qui interviendra sur le premier moyen emportera, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile, cassation de l'arrêt en ce que la cour d'appel a débouté la société CIMA de sa demande de restitution des commissions indûment versées. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 624 du code de procédure civile :

8. Il résulte de ce texte que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

9. L'arrêt relève que, l'absence de mandat écrit n'ayant pas été retenue, la demande de restitution des commissions payées, formée par la CIMA, doit être rejetée.

10. La cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par le second.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne la société FC associés aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société [...] (CIMA)

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SAS [...] à régler à la SARL FC Associés la somme de 43.430,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2015 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : L'application de la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » : La loi dite « loi Hoguet » dans son article 1er, établit la liste des activités qu'elle entend réglementer, les dispositions de cette loi s'appliquant aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à l'achat, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis (1°) et à la gestion immobilière (6°). L'article 3 de cette même loi précise que les activités de transactions immobilières ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie. Aucune disposition n'écarte l'application de cette loi au motif que le litige concernerait deux professionnels de l'immobilier comme le soutient la société FC Associés qui visait d'ailleurs la loi du 2 janvier 1970 dans ses conclusions de première instance tout en développant par la suite un argumentaire pour voir écarter son application. La société FC Associés est titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier mentionnant qu'elle exerce l'activité « transactions sur immeubles et fonds de commerce » (pièce n° 31 de l'intimée). Elle se prévaut de sa qualité d'apporteur d'affaires pour revendiquer le paiement des commissions qu'elle estime lui être dues. L'apporteur d'affaires est une personne qui, par son entremise, met en relation le vendeur d'un bien immobilier et un potentiel acquéreur. Au vu des éléments versés aux débats - échanges de mails entre les parties et avec les clients de la société CIMA notamment -, l'activité de la société FC Associés s'inscrivait indiscutablement dans ce cadre. La loi n'établit aucune distinction selon la profession du mandant, de sorte que la qualité de promoteur immobilier que détient incontestablement la société CIMA est indifférente, la loi n'excluant pas de son champ d'application les relations que peuvent avoir deux professionnels de l'immobilier entre eux. La loi du 2 janvier 1970 est par conséquent applicable à l'apporteur d'affaires. Pour que la loi Hoguet puisse s'appliquer au cas d'espèce et que les dispositions des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 relatives à la nécessité de détenir un mandat écrit précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission puissent être opposées à la société FC Associés, il doit être démontré que cette activité est exercée de manière habituelle. Cette société reconnaît dans ses écritures qu'il existait un courant d'affaires avec la société CIMA qui est d'ailleurs attesté par les nombreuses factures correspondant aux commissions déjà payées par la société CIMA à la société FC Associés. Il est par conséquent permis de considérer que l'activité d'apporteur d'affaires s'est exercée à titre habituel en tout cas pendant plusieurs mois entre octobre 2013 et août 2014. La loi Hoguet est une loi d'ordre public de protection qui a normalement pour finalité de protéger le particulier contre le professionnel de l'immobilier et c'est la raison pour laquelle des dispositions spécifiques ont été prévues pour interdire tout versement de commission en l'absence de mandat écrit. Cette notion de protection apparaît moins prégnante en présence de deux professionnels de l'immobilier comme le sont la société FC Associés et la société CIMA, qui étaient autant en relation d'affaires que de confiance dans le contexte très particulier dans lequel s'inscrit ce litige. Il convient en effet de rappeler qu'au printemps 2013, un projet de création par la société CIMA et la société FC Associés, d'une nouvelle société, dénommée ORIGAMI, a été élaboré pour externaliser la branche commercialisation de la société CIMA et l'intégration dans ce cadre de M. A..., également gérant de la société FC Associés, au sein de la société CIMA en qualité de directeur commercial en octobre 2013, fonctions auxquelles il a été mis fin en août 2014, le projet de création de la société ORIGAMI ayant en définitive avorté. Cette confiance entre les parties était telle que R... H... a considéré qu'il n'y avait pas lieu de rédiger a posteriori des mandats spécifiques sur les transactions pour lesquelles la société FC Associés avait été rémunérée après facturation (pièce n° 30 de l'intimée). Il est permis d'en déduire qu'il en était de même pour les commissions concernant les dossiers G... et X... objet de la demande de la société FC Associés et qu'ainsi, c'est la société CIMA, représentée par M. H..., qui a refusé d'établir les mandats. Dans ces conditions, celle-ci ne peut maintenant raisonnablement venir soutenir de bonne foi et en contradiction avec la règle « nemo auditur » qu'aucune commission ne serait due au motif que la société FC Associés ne serait pas en mesure de produire un mandat conformément aux dispositions de la loi Hoguet puisque c'est elle-même qui est, par son refus, à l'origine de l'absence d'établissement de ce document. Il ne peut donc être reproché à la société FC Associés d'avoir violé les dispositions de la loi Hoguet en n'étant pas en mesure de produire un mandat écrit. Les commissions dues à la société FC Associés : L'article 1787 du code civil dispose que lorsqu'on charge quelqu'un de faire un ouvrage, on peut convenir qu'il fournira seulement son travail ou son industrie, ou bien qu'il fournira aussi la matière. Aux termes de l'article 1353 du code civil, issu de l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, reprenant à l'identique l'ancien article 1315, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En matière commerciale, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi. Le litige concerne exclusivement les relations commerciales entretenues entre la société FC Associés et la société CIMA et les commissions qui sont réclamées par la société FC Associés pour le travail qu'elle estime avoir accompli. * le solde dû pour le dossier G... : Il ressort du mail adressé le 13 février 2015 par M. J..., secrétaire général de la société CIMA, à M. A... (pièce n° 30 produite par la société FC Associés) dont la teneur est totalement occultée par l'appelante, que « le dossier G... est en cours de finalisation vraisemblablement sur le mois de mars et donnera lieu à une rémunération de vos honoraires dans les conditions définies précédemment ». La société CIMA reconnaît ainsi que la société FC Associés a effectué une prestation d'apporteur d'affaires à son profit ouvrant droit à une commission, commission pour laquelle elle lui a d'ailleurs versé une avance sur production d'une facture ainsi qu'il en justifié par l'intimée (pièces n° 45 et 46) et dont elle s'engage à verser le solde. S'il en était besoin, la société FC Associés verse aux débats l'acte authentique du 27 avril 2015 démontrant que dans ce dossier, une vente a été finalisée. L'appelante ne peut ainsi raisonnablement soutenir que le client G... n'aurait pas été mis en relation avec la société CIMA grâce à l'entremise de la société FC Associés et lui dénier tout droit à commission au vu de ces écrits. La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CIMA à payer à la société FC Associés la somme de 864 euros au titre du solde de commission pour le dossier G.... * Le dossier X... : l'existence d'un consentement de la société CIMA à une prestation d'apporteur d'affaires de la société FC Associés : L'attestation de Mme K... du 19 juin 2017 par laquelle celle-ci vient affirmer que les clients X... sont des clients directs n'a aucune valeur probante, celle-ci étant la secrétaire de direction de la société CIMA et partant, sa subordonnée. Elle est au demeurant en contradiction avec le mail que celle-ci a adressé le 24 avril 2014 à M. A... (pièce n° 9 de l'appelante) dans lequel elle écrit qu'elle ne sait pas si S... (X...) fait partie de son nom de famille, ce qui, comme le relève à juste titre la société FC Associés, est plutôt étonnant si, comme elle le soutient, les X... étaient les clients directs de la société CIMA dont elle était supposée détenir l'identité dans ses fichiers clients. Il ressort du mail adressé le 4 juin 2014 par Mme V..., assistance commerciale de la société CIMA à M. A... qu'il y est expressément indiqué que les clients de la résidence [...] sont les clients de ce dernier (ce mail a pour objet l'état civil de M. X...). Sont également versés aux débats les fiches de réservation type sur lesquelles apparaît M. A... en qualité de commercialisateur (pièces n° 20 et 21) ainsi que le mail que M. A... a adressé à M. H... le 21 mai 2014 aux termes duquel il lui précise qu'il lui adressera le suivi des commissions pour les dossiers en cours, mail qui n'a été suivi d'aucune remarque ou protestation de sa part. Enfin, la pièce n° 11 que l'appelante produit vient contredire son argumentation puisque M. H..., en réponse à un mail de M. A... l'informant qu'il a rendez-vous avec M. et Mme X... pour un projet de vente, indique que ces clients ne sont pas des directs. L'ensemble de ces éléments démontre à l'évidence l'existence d'un consentement de la société CIMA à une prestation d'apporteur d'affaires par la société FC Associés dont il y a lieu de rappeler qu'elle s'était exercée auparavant à de multiples reprises sans que la société CIMA ne formule aucune objection au paiement des factures. La preuve des diligences accomplies par la société FC Associés : Par sa pièce n° 22, la société FC Associés atteste avoir réalisé une étude patrimoniale de plusieurs pages sur la situation de M. et Mme X... pour des prestations majoritairement effectuées sur le premier semestre 2014 lorsqu'elle oeuvrait encore pour la société CIMA. Il importe peu que les deux factures qui ont été adressées par le cabinet FC Associés à la société CIMA pour les dossiers G... et B... le 5 mai 2015 portent le même numéro, erreur qui n'a aucune incidence sur le litige. Il est tout aussi indifférent que la mise en demeure qui a été adressée à la société CIMA émane de M. A..., celui-ci justifiant qu'il est le gérant unique de la société FC Associés. Les parties s'accordent à reconnaître que le paiement des commissions, dès lors que son principe a été reconnu, n'était dû que s'il y avait signature de l'acte définitif, matérialisé par un acte notarié. La société CIMA soutient à cet égard que la société FC Associés ne peut prétendre à une commission puisque les deux actes authentiques de vente ont été régularisés entre la SARL Place Royale et les époux X... et qu'il n'est pas concevable de percevoir une commission pour des biens immobiliers qui ont été vendus par une personne morale distincte, de sorte que la société FC Associés doit faire la preuve qu'elle a été apporteur d'affaires pour la SARL Place Royale. Il est exact que les actes notariés portent la mention de la SARL Place Royale en qualité de vendeur. Il apparaît néanmoins, à l'examen de la pièce n° 33 produite par l'intimée que cette société, qui a été immatriculée le 5 août 2014 postérieurement à l'intervention de M. A... dans le dossier X..., a son siège social à la même adresse que la société CIMA et qu'elle en a le même gérant, M. R... H.... Ces éléments établissent que la société CIMA est étroitement liée à la vente et que cette substitution de vendeur ne peut être opposée à la société FC Associés. Il est également démontré que les époux X... ont acquis deux lots (...) qui avaient fait l'objet des fiches de réservation signées lorsque la société FC Associés est intervenue en qualité d'apporteur d'affaires. Le fait que les actes de vente aient été régularisés plus de deux ans après la cessation de fonctions de M. A... au sein de la société CIMA est également sans incidence, le paiement des commissions étant uniquement conditionné à la signature de l'acte notarié quelle qu'en soit sa date - il n'est en tout cas pas démontré le contraire -. Enfin, aucune contestation n'est formée sur le montant même de la commission. La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CIMA à payer à la société FC Associés la somme de 42 566,02 euros à titre de commission pour le dossier X.... La décision sera également confirmée quant au point de départ des intérêts au taux légal et il y sera ajouté la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l'article 1343-2 du code civil ;

AUX MOTIFS PRESUMES ADOPTES QUE : Sur la réalité des prestations de Monsieur W... A... : au cours du 1er semestre 2014, de nombreux mails ont été envoyés à Monsieur W... A... par Madame M... K..., assistante de direction de la SAS CIMA afin de lui demander de prendre ou reprendre contact avec différents clients ; dans cette même période, la SAS CIMA a réglé, sans aucune contestation à la SARL FC Associés les factures correspondantes aux commissions acquises par Monsieur W... A... pour les prestations réalisées auprès de ces clients, dans le cadre de ses fonctions de directeur commercial : sont produits aux débats les justificatifs correspondants ainsi que plusieurs autres documents justifiant de l'activité de Monsieur W... A... à la demande de la SAS CIMA ; ceci démontre l'existence de prestations réalisées par la SARL FC Associés au profit de la SAS CIMA, mais également l'existence d'un courant d'affaires entre les deux sociétés ; la SAS CIMA ne peut alléguer que les prestations de la SARL FC Associes ont été réalisées sans son consentement ; dans le mail en date du 13 février 2015, Monsieur W... J..., secrétaire général, chargé de développement au sein de la SAS CIMA confirme les relations d'affaires entre les deux sociétés en rappelant l'existence « d'une collaboration en tant que partenaire » « ... En ce qui concerne la résidence place Royale : le dossier Q... n'a pas abouti et le dossier X... pour lequel B H... a réalisé le travail de finalisation, est postérieur à votre collaboration en tant que partenaire. Par contre, le dossier G... est en cours de finalisation vraisemblablement sur le mois de mars et donnera lieu à une rémunération de vos honoraires dans les conditions définies précédemment... ») ; l'effectivité des prestations réalisées n'est pas contestable ; Sur la demande principale, par mail en date du 23 juin 2014, Monsieur W... A... avait fait un point sur les dossiers en cours comprenant entre autres les dossiers G... et X... ; pour facturer les commissions de Monsieur W... A... à la SAS CIMA la SARL FC Associés doit attendre la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire ; lors de la cessation des fonctions de Monsieur W... A... fin août 2014, les dossiers G... et X... n'étaient pas encore finalisés ; malgré plusieurs relances, la SARL FC Associés n'est pas parvenue à avoir connaissance de la date de régularisation des actes authentiques de vente des biens en question, devant permettre l'établissement des factures de commissions correspondantes : à défaut de nouvelle à ce sujet de la part de la SAS CIMA la SARL FC Associés a établi en date du 05 mai 2015 les factures de commissions correspondant aux affaires G..., pour 864,00 € TTC, et X..., pour 42.566,02 TTC ; par LRAR en date du 22 juillet 2015, Monsieur W... A... a mis en demeure la SAS CIMA de procéder au règlement de ces deux factures ; concernant le dossier G..., la présente instance a permis de savoir que l'acte authentique pour ce dossier a été établi à la date du 27 avril 2015, comme en atteste l'étude de Maître T..., notaire ; sur le dossier G..., la SAS CIMA a déjà réglé à la SARL FC Associés, un acompte sur commissions d'un montant de 2 000 € HT, facturé le 02 mai 2014, dont justificatifs produits aux débats ; le mail de Monsieur W... J..., secrétaire général de la SAS CIMA en date du 13 février 2015, précise : « ... Par contre le dossier G... est en cours de finalisation vraisemblablement sur le mois de mars et donnera lieu à une rémunération de vos honoraires dans les conditions définies précédemment » ; alors même que ce dossier a été finalisé après le départ de Monsieur W... A... gérant de la SARL FC Associés, la SAS CIMA lui reconnaît le droit à commission mais que celle-ci n'a pas été réglée ; il n'est pas contestable que le solde de commission sur le dossier G..., pour la somme de 720,00 € HT soit 864,00 € TTC est bien dû à la SARL FC Associés puisque rien ne s'oppose à son règlement ; alors même que les deux dossiers ont été finalisés après le départ de Monsieur W... A... gérant de la SARL FC Associés, la SAS CIMA reconnaît le droit à commission pour le dossier G..., mais le refuse pour le dossier X... ; concernant le dossier X..., la présente instance a permis de savoir que les actes authentiques pour ce dossier ont été établis à la date du 20 octobre 2016, comme en atteste l'étude de Maître U..., notaire à l'étude P... ; par mail de M. et Mme X... adressé à Monsieur W... A... en date du 23 mai 2014, Monsieur X... formule une option sur un appartement et un garage, place Royale ; par mail en date du 4 juin 2014, Madame Y... V... assistante commerciale de la SAS CIMA indique à Monsieur W... A... : « W..., tu trouveras en PJ la fiche de réservation type à faire remplir pour tes clients de la résidence [...]. Merci de me la retourner aujourd'hui ». L'objet de ce mail étant « état civil M. L... et M. X... » ; sur cette fiche de réservation apparaît en qualité de commercialisateur Monsieur W... A... ; selon pièces produites aux débats, la SARL FC Associés a réalisé pour ce client, en juin 2014, une étude de financement, avec simulateur d'investissement tant pour le projet résidentiel que pour le projet investissement ; la SARL FC Associés, produit aux débats une récapitulation de toutes les prestations et interventions effectuées dans le dossier X... entre le 28 avril et le 11 décembre 2014, sur 31 dates avec le détail date par date du travail effectué ; à la lecture de ce document il ressort que le traitement de ce dossier a été très majoritairement effectué sur le premier semestre de l'année 2014 ; la SARL Place Royale qui a été immatriculée le 5 août 2014, soit concomitamment au départ de Monsieur W... A... a son siège social à la même adresse que la SAS CIMA et a pour gérant Monsieur R... H..., comme la SAS CIMA ; le fait que la SARL Place Royale ait été substituée à la SAS CIMA et que les lots concernés soient en partie modifiés ne remet pas en cause les études et la négociation effectuées par la SARL FC Associés pour les clients B..., qui ont permis l'aboutissement favorable du dossier ; alors même que les deux dossiers G... et X... ont été finalisés après le départ de Monsieur W... A..., gérant de la SARL FC Associés rien ne justifie que la SAS CIMA reconnaisse le droit à commission pour le dossier G..., mais le refuse pour le dossier X... ; le montant de la commission représentative de l'ensemble du travail effectué dans le cadre de sa mission de directeur commercial, par Monsieur W... A... est un pourcentage forfaitaire du montant de la transaction ; principe même de la rémunération au pourcentage, quel que soit son montant, il n'y a pas lieu de faire de rapport entre le volume du travail effectué et le montant de la commission, la rémunération modeste des petits dossiers trouvant sa compensation dans la rémunération des dossiers plus importants ; il n'est pas contestable que la commission sur le dossier X... pour la somme de 35 471,68 € HT, soit 42 566,02 € TTC est bien due à la SARL FC Associés ; le 22 juillet 2015, par courrier recommandé avec AR, Monsieur W... A..., a mis en demeure la SAS CIMA d'avoir à procéder au règlement de ces deux factures, soit un total de 43 430.02 € (864,00 € + 41 566,02 €) ; il échet de condamner la SAS CIMA à régler à la SARL FC Associés la somme de 43 430,02 €, au titre des commissions restant à devoir outre intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2015, date de la mise en demeure ;

1°) ALORS QU'aucune commission ou rémunération ne peut être versée à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi Hoguet que si, préalablement à toute négociation ou engagement, un mandat écrit a été délivré à cet effet par l'une des parties, précisant les conditions de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; qu'en condamnant la société Cima à régler à la société FC Associés la somme de 43.430,02 euros, après avoir constaté que la société FC Associés n'était pas en mesure de produire un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de cette loi, dans leur version applicable ;

2°) ALORS QU'en retenant, pour condamner la société Cima à régler à la société FC Associés la somme de 43.430,02 euros, après avoir constaté que la société FC Associés n'était pas en mesure de produire un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet, que cette loi a eu pour finalité de protéger le particulier contre le professionnel de l'immobilier, que cette notion de protection apparaît moins prégnante en présence de deux professionnels de l'immobilier comme le sont les sociétés FC Associés et Cima qui étaient en relation d'affaires et de confiance puisqu'elles avaient élaboré un projet de création d'une nouvelle société pour externaliser la branche commercialisation de la société Cima, que M. A... avait été intégré en qualité de directeur commercial au sein de la société Cima, que la confiance entre les parties était telle que M. H... a considéré qu'il n'y avait pas lieu de rédiger a posteriori des mandats spécifiques sur les transactions pour lesquelles la société FC Associés avait été rémunérée et qu'il est permis d'en déduire qu'il en était de même pour les dossiers G... et X..., motifs impropres aussi bien à caractériser l'existence d'un mandat écrit qu'à justifier son absence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de cette loi, dans leur version applicable ;

3°) ALORS QUE l'adage « Nemo auditur
» selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ne s'oppose qu'à l'exercice des actions en restitution consécutives à la nullité d'un contrat pour immoralité ; qu'en considérant que la société Cima ne pourrait ne prévaloir de l'absence de mandat conforme aux dispositions de la loi Hoguet, en contradiction avec la règle « nemo auditur », quand il n'était question ni d'annulation d'un contrat, ne de restitutions qui en seraient résultées, la cour d'appel a violé ce principe, par fausse application ;

4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la rémunération d'un apporteur d'affaires est subordonnée à l'apport, par ce dernier, d'une affaire à la partie à laquelle il réclame une rémunération ; qu'en condamnant la société Cima à payer à la société FC Associés la somme de 42.566,02 euros à titre de commission pour le dossier X..., après avoir constaté que les époux X... avaient conclu un contrat de vente, non avec la société Cima, mais avec la société Place Royale, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

5°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les sociétés jouissent de la personnalité morale et sont autonomes ; qu'en retenant, pour condamner la société Cima à payer à la société FC Associés la somme de 42.566,02 euros à titre de commission pour le dossier X..., après avoir constaté que les époux X... avaient conclu un contrat de vente, non avec la société Cima, mais avec la société Place Royale, que cette société avait été immatriculée le 5 août 2014, postérieurement à l'intervention de M. A... et que son siège social et son dirigeant étaient les mêmes que ceux de la société Cima, motifs impropres à établir l'absence d'autonomie des sociétés Cima et Place Royale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1842 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SAS [...] et Associés de sa demande tendant à la condamnation de la société FC Associés à lui verser la somme de 32.753,76 euros outre intérêts au taux légal, en remboursement des commissions perçues indûment, faute de justification d'un mandat écrit préalable ;

AUX MOTIFS QUE : La demande reconventionnelle : Cette demande est formée par la société CIMA au titre de la restitution de l'indu du fait de la violation invoquée de la loi Hoguet pour absence de mandat écrit. Ce moyen n'a pas été retenu. C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont débouté la société CIMA de sa demande reconventionnelle et la décision sera également confirmée sur ce point ;

ALORS QUE la cour d'appel ayant débouté la société Cima de sa demande reconventionnelle en restitution de l'indu en considération du rejet du moyen de celle-ci fondé sur l'absence de mandat écrit, conformément aux dispositions de la loi Hoguet et du décret du 20 juillet 1972, la cassation qui interviendra sur le premier moyen emportera, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile, cassation de l'arrêt en ce que la cour d'appel a débouté la société Cima de sa demande de restitution des commissions indûment versées.ECLI:FR:CCASS:2020:C100398
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