Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 mai 2020, 19-10.056, Publié au bulletin

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 28 mai 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 348 FS-P+B+I

Pourvoi n° Y 19-10.056










R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020

La société Ocean, société par actions simplifiée, dont le siège est [...], a formé le pourvoi n° Y 19-10.056 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2018 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité), dans le litige l'opposant à la société LT, société civile immobilière, dont le siège est [...], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Ocean, de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société LT, et l'avis de Mme Valdès Boulouque, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mmes Dagneaux, Provost-Lopin, MM. Barbieri, Jessel, conseillers, Mme Collomp, M. Béghin, Mme Schmitt, conseillers référendaires, Mme Valdès Boulouque, premier avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 27 septembre 2018), que la société Ocean a acquis le fonds de commerce de la société Prestor en vertu d'un jugement du 7 janvier 2014 ayant ordonné à son profit la cession partielle des actifs de cette société, dont la procédure de redressement judiciaire avait été ouverte le 29 janvier 2013, ainsi que le transfert du bail commercial que lui avait consenti la SCI LT le 10 janvier 2008 sans contrat écrit ; que la SCI LT a assigné la société Ocean en paiement d'une somme au titre de la taxe foncière pour les années 2014 à 2017 ;

Attendu que la société Ocean fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'en présence d'un bail verbal, il convenait de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière et relevé qu'il était établi que la société Prestor avait réglé à la SCI LT la taxe foncière jusqu'en 2011, que la taxe 2012 avait fait l'objet d'une déclaration de créance admise par le juge commissaire et que l'administrateur judiciaire avait validé le paiement de la taxe 2013, la cour d'appel, qui a souverainement constaté l'accord des parties au bail initial sur ce point, antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, en a exactement déduit que la société Ocean était tenue de prendre en charge les taxes foncières après la cession du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Ocean aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Ocean et la condamne à payer à la SCI LT la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Ocean.

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Ocean à payer à la SCI LT la somme de 16 838,66 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2014 et 2015 et la somme de 9 974,86 euros au titre la taxe foncière 2016 et 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2018,

AUX MOTIFS QUE «
cette vérification ne peut en réalité s'opérer qu'en prenant en compte la manière dont la SCI LT et la société Prestor ont exécuté sur ce point le bail verbal qui les liait, en particulier l'existence d'un accord des parties sur la prise en charge par cette dernière de la taxe foncière ; qu'en effet, s'agissant d'un bail verbal, aucune clause expresse mettant à la charge du preneur un impôt dont est redevable le bailleur ne peut par définition exister ;
Qu'en l'espèce, comme l'a relevé le premier juge, la SCI LT a adressé à la société Prestor le 30 septembre 2013 la facture pour la taxe foncière 2013 pour un montant de 11 331,56 € TTC, facture réglée par virement le 14 octobre suivant, qui a été validé par Me L..., administrateur ;
Que la facture pour la taxe foncière du 1er octobre 2012 adressée à la société Prestor pour un montant total de 21 580,88 € TTC incluant « la Toque d'or » a été inscrite en débit du compte client au 31 janvier 2013 ; que cette somme a été incluse dans la déclaration de créance effectuée le 6 mars 2013 auprès de Me K..., représentant des créanciers, et a été admise par le juge-commissaire le 27 février 2014 ;
Qu'il est par ailleurs produit aux débats :
- la facture du 1er décembre 2011 émise à la société Prestor pour la taxe foncière 2011 de 21 014,92 € incluant celle due pour la Toque d'or inscrite en débit du grand livre de compte clients de la société au 31 décembre 2011 ;
- la facture du 16 septembre 2010 adressée à la société Prestor pour la taxe foncière 2010 de 23 617,89 € incluant celle due pour « la Toque d'or » a été réglée par cette dernière par virement du 13 octobre 2010, opération inscrite au débit du grand livre comptes clients au 31 décembre 2010,
- l'avis de loyer du 1er octobre 2009 pour un montant total de 34 834,94 € TTC adressé à la société Prestor incluant la taxe foncière pour « la Toque d'or » inscrite au débit du grand livre de compte clients au 31 décembre 2019,
- la facture du 11 janvier 2008 adressée à la société Prestor pour la taxe foncière 2008 pour un montant total de 20 169,48 € incluant celle due pour « la Toque d'or » inscrite au débit du grand livre compte clients de la société au 11 janvier 2008 ;
Attendu que l'ensemble de ces éléments établit que la société Prestor réglait à la SCI LT la taxe foncière des lieux loués, démontrant l'accord des parties sur ce point, si bien que la taxe foncière doit également être à la charge de la société Ocean ;
Qu'en ce qui concerne le montant des sommes dues au titre des taxes foncières 2014 et 2015, la SCI LT produit aux débats les avis d'imposition taxes foncières pour ces deux années, et un calcul explicatif de la répartition de cette taxe en fonction des millièmes occupés par le restaurant « la Toque d'or » au 9 et 11 place du vieux marché à Rouen et en fonction des frais de gestion, les modalités de calcul n'étant pas utilement contredites, desquelles il résulte que la taxe foncière 2014 et 2015 s'élève chacune à la somme de 8 419, 33 € soit la somme totale de 16 838,66 € ; que le montant fixé par le premier juge doit être confirmé, l'erreur commise concerne le montant de la taxe 2015 mentionné à 7 419,33 € au lieu de 8 419,33 € ;
Qu'en cause d'appel, la SCI LT demande le paiement de la taxe foncière 2016 et 2017 en produisant les avis d'imposition correspondant et le justificatif de la répartition pour les lieux occupés par le restaurant « la Toque d'or », soit la somme de 3 509,28 € pour la taxe foncière 2016 et celle de 6 465,58 €, dont le montant n'est pas utilement contredit ; »,

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU' « il convient en conséquence de reconduire les modalités d'exécution du bail verbal au jour de l'ouverture de la procédure et dès lors de vérifier si, à cette date, outre le loyer courant, les parties avaient convenu que restaient à la charge du preneur la taxe foncière ainsi que les provisions sur charges mensuelles.
Il résulte des pièces versées au dossier que la procédure collective relative à la SAS Prestor est intervenue suivant jugement du 29 janvier 2013 ;
Avant que n'intervienne la cession des actifs de la société Prestor à la société Ocean, la société LT a adressé à la société Prestor la facture relative à la taxe foncière 2013.
Me L... es qualité d'administrateur judiciaire a validé le virement opéré au titre de cette taxe foncière par la société Prestor, considérant en conséquence par cette validation que la société Prestor, en redressement judiciaire, était bien redevable de cette taxe foncière pour l'intégralité de l'année 2013.
Antérieurement à l'année 2013 et donc au bail écrit du 11 février 2013 prévoyant la prise en charge de cette taxe et des charges provisionnelles par le preneur, la société LT verse aux débats une facture adressée à la société Prestor au titre de la taxe foncière 2012, pour un montant global de 21 580,88 € dont 9 920,58 € concernant la Toque d'or objet de la reprise partielle par la société Ocean.
Elle verse également la déclaration de créance effectuée et admise au passif du redressement judiciaire de la société Prestor, incluant la taxe foncière 2012.
Pour l'année 2011, la société LT verse aux débats la facture émise à l'égard de la société Prestor au titre de la taxe foncière 2011 pour une somme de 21 014,92 € dont 9 586 € concernant la Toque d'or, ainsi que le grand livre compte client de la société LT au 31 décembre 2011 faisant apparaître la comptabilisation de la facture taxe foncière pour son montant de 21 014,92 € à la date d'émission de la facture le 1er décembre 2011.
Il en résulte qu'au jour de l'ouverture de la procédure collective, la taxe foncière était bien à la charge du preneur, de sorte qu'elle doit continuer de l'être à l'égard de la société Ocean.
A ce titre, la société LT est fondée à obtenir le remboursement de la taxe foncière pour l'année 2014 et 2015 soit la somme de 8 419,33 € pour 2014 et 7 419,33 € pour 2014 soit encore au total la somme de 16 838,66 € »,

1°) ALORS QUE le bailleur ne peut transférer au locataire le paiement de la charge de la taxe foncière que par une clause expresse prévue dans le bail commercial ; qu'en constatant qu'un bail verbal liait les sociétés LT et Prestor et que « s'agissant d'un bail verbal, aucune clause expresse mettant à la charge du preneur un impôt dont est redevable le bailleur ne peut par définition exister », la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige.

2°) ALORS QUE le bailleur ne peut transférer au locataire le paiement de la charge de la taxe foncière que par une clause expresse prévue dans le bail commercial ; qu'en constatant, pour condamner la société Ocean au paiement de la taxe foncière au titre des années 2014 à 2017, que les éléments de preuve produits aux débats établissent «
que la société Prestor réglait à la SCI LT la taxe foncière des lieux loués, démontrant l'accord des parties sur ce point, si bien que la taxe foncière doit également être à la charge de la société Ocean », la cour a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige.

3°) ALORS QU' en tout état de cause, nul ne peut se constituer un titre à soi-même ; qu'en se fondant exclusivement sur le règlement par la société Prestor des factures établies unilatéralement par la société LT au titre de la taxe foncière 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013, pour en déduire l'accord des parties sur le règlement par la locataire de la taxe foncière, la cour a violé l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige. ECLI:FR:CCASS:2020:C300348

Analyse

  • BAIL COMMERCIAL - Bail verbal - Prix - Paiement - Action en paiement - Taxe foncière - Charge - Transfert au preneur - Conditions - Accord des parties - Constatations nécessaires

    Dans un bail commercial verbal, le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière résulte de l'accord des parties dont l'existence est souverainement constatée par les juges du fond

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