Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 juillet 2019, 18-19.376, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 mai 2018), que la société Fb Investments, après avoir signifié à la société Mc Donald's system of France inc. un congé avec offre de renouvellement, a saisi, en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le juge des loyers commerciaux en fixation à la valeur locative du loyer du bail renouvelé ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que la cour d'appel a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012 et condamné la société locataire au paiement des intérêts légaux sur l'arriéré locatif depuis cette date, avec anatocisme dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à la date du 1er octobre 2012 le point de départ des intérêts légaux sur l'arriéré locatif depuis cette date avec anatocisme, l'arrêt rendu le 31 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Fb Investments aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Mc Donald's System of France Inc.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail commercial renouvelé afférent aux locaux commerciaux situés [...] à la somme annuelle de 282.000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2012 ;

AUX MOTIFS QUE « s'agissant de la détermination de la valeur locative des locaux commerciaux faisant l'objet du bail renouvelé : - caractéristiques des locaux : l'expert judiciaire a justement évalué la surface générale utile des locaux commerciaux en cause à hauteur de 605,90 m² et leur surface pondérée à 322 m² ; - la destination des lieux : selon le bail de 1985, les locaux en cause sont loués à destination exclusive de « restauration sur place et à emporter sous toutes ses formes présentes et à venir » ; - les obligations respectives des parties : il est à relever que le preneur devra maintenir les locaux en parfait état d'entretien et de réparations de quelque nature que e soit à l'exception de celles prévues à l'article 606 du code civil, que tous les embellissements et améliorations faits par le preneur resteront acquis au bailleur sans indemnité et devront être remis en bon état d'entretien en fin de jouissance, que le preneur est autorisé pour les besoins de l'exploitation du restaurant à donner son fonds de commerce en gérance libre et/ou à sous-louer les locaux loués en tout ou en partie à toute personne physique ou morale de son choix ; que l'expert judiciaire à juste titre relève que cette faculté laissée au preneur de sous-louer le local commercial en cause en tout ou en partie justifie une majoration de 5% ; que la faculté de location-gérant quant à elle justifie selon lui, une majoration de 2,5% ; qu'ainsi, l'expert, compte tenu des obligations respectives des parties, estime à bon droit qu'il y a lieu d'appliquer une majoration de 7,5% sur la valeur locative ; - les facteurs locaux de commercialité : ils ont longuement été examinés plus haut (voir supra) ; - prix couramment pratiqués dans le voisinage : que l'expert judiciaire a fourni des loyers de comparaison (11 termes de comparaison), s'agissant du prix au m² qui permettent de fixer une valeur moyenne à hauteur de 813 €/m², avec une majoration de 2% en raison de la présence de la terrasse soit 816 €/m²/an ; qu'ainsi, la valeur locative du local commercial en cause peut ainsi être arbitrée, après réformation du jugement querellé, de la manière suivante : 816 €/m²/an x 322 m² pondérés = 262.752 €/an ; qu'il y a lieu d'intégrer un correctif au regard des obligations respectives des parties de + 7,5 % ; que par suite, la valeur locative du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2012 s'établit ainsi qu'il suit : 262.752 € x 1,075 = 282.458 €/an valeur arrondie à : 282.000 €/an HT HC » ;

ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la société Mc Donald's faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que pour déterminer la surface utile pondérée des locaux loués à la date de renouvellement du 1er octobre 2012, il convenait d'appliquer « les critères de pondération préconisés par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière publiée en octobre 2012 pour les boutiques jusqu'à 300 m² de vente » (cf. conclusions d'appel, p. 10) de sorte que « la surface pondérée totale est donc de 266,85 m² P, arrondis à 267 m² » (cf. conclusions d'appel, p. 12) ; qu'en affirmant péremptoirement, pour statuer comme elle l'a fait, que « l'expert a justement évalué la surface générale utile des locaux commerciaux en cause à hauteur de 605,90 m² et leur surface pondérée à 322 m² » (cf. arrêt, p. 6 in fine), sans analyser, même sommairement, les écritures et pièces produites par la société Mc Donald's en cause d'appel, afin d'évaluer à 266,85 m², la surface pondérée des locaux loués à prendre en compte pour la détermination de la valeur locative, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Mc Donald's System of France Inc. au paiement des intérêts légaux sur l'arriéré locatif depuis le 1er octobre 2012, avec anatocisme dans les conditions de l'article 1154 devenu 1343-2 du code civil ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est à bon droit que le premier juge a condamné la société Mc Donald's System of France au paiement des intérêts légaux sur l'arriéré locatif depuis le 1er octobre 2012 avec anatocisme » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les intérêts légaux dus à compter du 1er octobre 2012 sur les arriérés de loyers seront mis à la charge de la locataire selon les règles de l'anatocisme » ;

ALORS QUE les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, en l'absence de convention contraire, relative aux intérêts, du jour de la demande en fixation du nouveau prix ; qu'en fixant le point de départ des intérêts moratoires au jour du renouvellement du bail, la Cour d'appel a violé l'article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.ECLI:FR:CCASS:2019:C300682
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