LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 20 décembre 2017), que, M. et Mme I... , propriétaires d'un lot dans un lotissement, ayant fait édifier un abri piscine, un abri voiture et un double garage, M. et Mme J..., colotis, estimant que ces constructions contrevenaient aux dispositions du règlement du lotissement, les ont assignés en démolition ;

Attendu que M. et Mme I... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 1er du règlement de lotissement disposait qu'il devait être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, qu'un exemplaire devait être annexé à tout contrat de vente et que les acquéreurs ou occupants du lotissement seraient tenus de respecter intégralement les conditions qu'il prévoyait, que l'article 9 du cahier des charges stipulait que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires seraient tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux prescriptions du règlement, que le titre de propriété de M. et Mme J... établi le 21 août 1978 indiquait que l'acquéreur s'obligeait à exécuter toutes les clauses et conditions du règlement et du cahier des charges, dont copie lui était remise, que celui de M. et Mme I... mentionnait que le règlement et le cahier des charges avaient été déposés au rang des minutes du notaire, et qu'une copie de ces documents avait été remise dès avant le jour de la signature de l'acte de vente à l'acquéreur, qui reconnaissait en avoir pris connaissance et être tenu d'en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu'elles s'appliquaient au bien vendu, et constaté, par motifs adoptés, non argués de dénaturation, que ce dernier acte faisait en outre expressément état du caractère contractuel du règlement de lotissement, la cour d'appel, recherchant la commune intention des parties, en a souverainement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement de lotissement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme I... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme I... et les condamne à payer à M. et Mme J... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme I...

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a constaté la violation des règles du lotissement et du cahier des charges du [...], a condamné les époux I... à procéder à la démolition des ouvrages consistant en un abri piscine, un abri voiture d'environ 35 m² et un double garage d'environ 40 m² situés sur leur propriété dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt et a condamné les époux I... , à défaut d'exécution dans ce délai, à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'«aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, en sa rédaction issue de l'ordonnance 2015-1174 du 23 septembre 2015, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme, de même, lorsqu'une majorité des colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme dès l'entrée en vigueur de la loi 2014-366 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges de lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ; que cependant, il est admis qu'on puisse contractualiser les règles d'urbanisme afin d'échapper à la caducité encourue sur le fondement de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, considérant que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues lesquelles revêtent un caractère contractuel dont la violation est sanctionnée, même en l'absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti ; que cette « contractualisation » suppose la preuve d'une volonté non équivoque des parties en ce sens, étant rappelé qu'aux termes de l'article L. 115-1 du code de l'urbanisme, en sa rédaction issue de l'ordonnance 2015-1174 du 23 septembre 2015, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ; qu'en l'espèce, il est établi que le lotissement [...] est inclus dans la zone UB du plan local d'urbanisme de la [...] approuvé le 30 juillet 2004 ; que le titre de propriété des époux I... qui, s'il n'a d'effet qu'à l'égard des parties, constitue cependant un fait juridique duquel peuvent être déduites des conséquences en droit l'égard des tiers, stipule en page 11, paragraphe lotissement : que le bien vendu constitue l'un des lots du lotissement [...], que ce lotissement a été autorisé par arrêté du 9 juillet 1973, que le règlement du lotissement, le cahier des charges fixant les règles de caractère contractuel du lotissement et les conditions générales des ventes ou des locations dans le lotissement, les statuts de l'association syndicale existant entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement ont été déposés au rang des minutes de Me V..., selon un acte du 30 janvier 1974, une copie du cahier des charges et règlement du lotissement a été remise à l'acquéreur dès avant le jour de la signature de l'acte de vente, que l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de tous les documents susvisés et sera tenu d'en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu'elles s'appliquent au bien vendu, qu'est demeurée annexée à l'acte copie du règlement de lotissement (annexe 13) et du cahier des charges (annexe 14) ; que par ailleurs, l'article 9 du cahier des charges du lotissement, intitulé « servitudes d'urbanisme » stipule que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires des lots seront tenus de se conformer aux règlement en vigueur, notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions et d'obligation du permis de construire ou de la déclaration de construction ; qu'en outre, l'article 1er du règlement du lotissement dispose qu'il a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées par le lotissement, qu'il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie du lotissement, qu'il doit être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis et qu'un exemplaire doit être annexé à tout contrat de vente
, que les acquéreurs ou occupants du lotissement seront tenus de respecter intégralement les conditions prévues au règlement ; que ces éléments établissent la volonté non équivoque, tant initiale des créateurs du lotissement que postérieure des parties lors de l'acquisition par les époux I... de leurs fonds, de « contractualiser » les règles d'urbanisme du lotissement afin d'échapper à la caducité encourue en suite de l'adoption d'un plan local d'urbanisme (article L. 442-9 du code de l'urbanisme) ; qu'en effet, le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui l'assujettit à un double régime en sorte que son contenu peut être, pour ce motif, à la fois périmé sur le plan administratif et opposable sur le plan contractuel aux colotis, ce qui signifie que ces dispositions réglementaires suivent le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions d'urbanisme en vigueur mais reste applicable dans les rapports entre colotis, nonobstant l'entrée en vigueur d'un plan local d'urbanisme ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré applicable et opposable aux époux I... les dispositions réglementaires d'urbanisme du règlement du lotissement et du cahier des charges ; que par ailleurs, après examen approfondi des pièces versées aux débats (documents du lotissement, procès-verbal de constat d'huissier de justice du 21 février 2013) le premier juge a, par des justes motifs que la cour adopte expressément, constaté le caractère irrégulier des constructions litigieuses au regard : s'agissant de l'abri de piscine, des dispositions des articles 10-04 (interdiction des constructions de caractère provisoire ou en matériaux légers), 11-01 (imposant un permis ou une déclaration préalable) et 7-01 (servitude de recul par rapport à l'alignement des voies du lotissement) du règlement du lotissement, s'agissant du double garage et de l'abri voiture, des dispositions des articles 11-01 précité, 7-02 (servitude de recul par rapport à la limite des propriétés voisines) du règlement du lotissement ; qu'enfin la violation des stipulations des documents du lotissement contractualisés doit être sanctionnée, même en l'absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition des ouvrages litigieux, sauf l'émendant de ce chef, à dire que le point de départ du délai de six mois pour y procéder sera fixé à la date de la signification du présent arrêt » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« en l'espèce, il est constant que les immeubles appartenant aux époux J... et aux époux I... font partie du lotissement « [...] » ; que le lotissement « [...] » est régi par deux documents datés du 25 mai 1973, à savoir un règlement et un cahier des charges ; qu'à la différence du cahier des charges qui est un document contractuel, le règlement de lotissement est un document de nature réglementaire qui n'a valeur contractuelle qu'autant qu'il est démontré que les colotis ont expressément entendu lui conférer une telle valeur ; que les époux J... invoquent une contractualisation du règlement de lotissement et le caractère contractuel tant de ce règlement que du cahier des charges, ce que contestent les époux I... au motif que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement (règlement et cahier des charges) seraient désormais caduques et inopposables depuis l'entrée en vigueur de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ; qu'il est établi en l'espèce que le cahier des charges du lotissement, dont la nature contractuelle est affirmée en terme de principe par la Cour de cassation, mentionne la volonté non équivoque de son auteur d'ériger le règlement de lotissement en obligations contractuelles puisque l'article 1.01 dispose, concernant l'objet du cahier des charges que « la création, l'organisation et le fonctionnement du lotissement, les droits et les obligations du lotisseur, ceux des acquéreurs des lots et de toute personne physique ou morale détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit, un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant le lotissement sont régis par les dispositions du cahier des charges, ainsi que les prescriptions du règlement de lotissement et du programme des travaux d'aménagement qui sont annexés au dossier » ; qu'il est par ailleurs indiqué à l'article 9.01 du cahier des charges que « les lotisseurs, les acquéreurs, éventuellement les locataires des lots seront tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment les règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions et d'obligation du permis de construire ou de la déclaration de construction » ; qu'également, le règlement de lotissement du [...], voit son objet défini en son article 1er, en ces termes : « le présent règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées par le lotissement. Il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie du lotissement. Il doit être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, et un exemplaire doit être annexé à tout contrat de vente ou de location, de revente ou locations successives. Les acquéreurs ou occupants du lotissement seront tenus de respecter intégralement les conditions prévues au présent règlement » ; qu'il résulte de ce qui précède que l'intention des colotis a été de donner un caractère contractuel au règlement de lotissement et d'intégrer les règles qui sont énoncées au cahier des charges en imposant à chaque coloti de les respecter ; que cette volonté de contractualisation est confirmée par : le fait que dans l'acte d'acquisition des époux J... établi le 21 août 1978 par Maître H... V..., notaire à Bayonne, il est indiqué à la page 38 que « l'acquéreur s'oblige à exécuter et à accomplir toutes les clauses et conditions du règlement du lotissement du « [...] » et du cahier des charges ci-dessus littéralement rapporté » et il est par ailleurs indiqué qu'une copie du règlement du lotissement et du cahier des charges a été remis à l'acquéreur qui le reconnaît, le fait que dans l'acte d'acquisition des époux I... établi de 29 juin 2007 par Me M... D..., notaire à Biarritz, il est expressément fait état du caractère contractuel du règlement de lotissement puisqu'il est indiqué à la page de cet acte que « le règlement de lotissement, le cahier des charges fixant les règles de caractère contractuel du lotissement et les conditions générales des ventes ou locations dans le lotissement
» ; qu'il est également indiqué dans cet acte qu'une copie du cahier des charges et du règlement du lotissement a été remise à l'acquéreur qui reconnaît en avoir pris connaissance et sera tenu d'en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu'elles s'appliquent au bien vendu, une copie de ces documents ayant par ailleurs été annexée à l'acte de vente ; qu'il résulte de ces éléments que les dispositions du règlement du lotissement, et celles du cahier des charges ont valeur d'engagement contractuel ; que dès lors, l'argument selon lequel les documents de lotissement (règlement et cahier des charges) seraient caducs en raison des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme issu de la loi n° 14-366 du 24 mars 2014, est inopérant, les règles contenues dans ces documents ayant un caractère contractuel et ne constituant pas des règles d'urbanisme susceptibles de devenir caduques en application de l'article L. 442-9 susvisées du code de l'urbanisme » ;

ALORS QUE, premièrement les règles d'urbanisme contenues dans le règlement du lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, sauf à ce que soit caractérisée la volonté non équivoque des colotis de leur donner un caractère contractuel ; qu'en se bornant à relever, pour dire que les règles contenues dans règlement du lotissement et dont le non-respect justifiait la démolition de l'abri piscine, du garage et de l'abri voiture, avaient acquis une valeur contractuelle que le titre de propriété des époux I... rappelait expressément que leur parcelle faisait partie du lotissement du [...] et qu'ils y avaient déclaré avoir pris connaissance et accepté de se conformer aux prescriptions contenues dans le règlement du lotissement et le cahier des charges, dont une copie avait été annexée à l'acte et que tant le règlement du lotissement que le cahier des charges rappelaient que les colotis s'obligeaient à respecter les prescriptions du règlement du lotissement cependant que de tels motifs sont impropres à caractériser l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner une valeur contractuelle aux dispositions du règlement du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 et L. 442-9 du code de l'urbanisme ;

ALORS QUE, deuxièmement, le juge, tenu de motiver sa décision, doit répondre aux moyens péremptoires des parties et analyser, ne serait-ce que succinctement, l'ensemble des pièces produites par les parties à l'appui de leurs moyens et prétentions ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions des époux I... selon lesquelles les propos tenus par M. J... lors de l'assemblée du 20 avril 2016 et la convocation à une assemblée générale extraordinaire devant se tenir le 8 février 2017, ayant pour objet la modification du cahier des charges en vue d'y insérer les règles de construction contenues dans le règlement du lotissement et ce afin de « palier les conséquences de la loi ALUR sur les règles de constructions », n'étaient pas de nature à rapporter la preuve que les règles contenues dans le règlement du lotissement n'avaient pas été contractualisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civileECLI:FR:CCASS:2019:C300413