Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, 17-20.121, Publié au bulletin

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mars 2017), qu'aux termes d'une promesse de vente du 20 décembre 2010, puis d'un acte authentique de vente du 8 mars 2011 rédigés et reçus par M. A..., notaire associé, la société civile immobilière Aman (la SCI Aman) a vendu, par l'entremise de la société Q... immobilier, un chalet à M. X..., auquel s'est substituée la société civile immobilière Mandalla (la SCI Mandalla) ; que M. B..., architecte chargé de la réalisation de travaux ayant fait l'objet d'un permis de construire du 26 août 2007 et d'un permis modificatif du 19 janvier 2010, interrogé par le notaire, a remis à l'acquéreur des plans et documents administratifs et attesté que le chalet, dans sa version existante, était conforme au dernier permis de construire obtenu le 19 janvier 2010 ; que, soutenant qu'il leur avait été dissimulé que l'aménagement du sous-sol du chalet en espace d'habitation avait été réalisé sans autorisation d'urbanisme, M. X... et la SCI Mandala ont assigné leur vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X... et la SCI Mandalla font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes à l'encontre de la société civile professionnelle A... & associés et de M. A... pour faute professionnelle ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d'investigation dont il dispose, et relevé que le notaire avait demandé à l'architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans, que ce dernier, par lettre du 14 février 2011 avait indiqué qu'une visite des locaux par le service d'urbanisme lui avait permis d'obtenir le 12 mars 2010 une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d'en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'était pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s'apercevoir de l'irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'existence d'un cas de force majeure que ses constatations rendaient inopérante, que, s'agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d'une construction régulièrement édifiée, il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l'attestation précise et circonstanciée remise par l'homme de l'art, d'avoir manqué à son devoir d'information au préjudice de l'acquéreur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter les demandes formées contre la SCI Aman, l'arrêt retient que rien n'indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par M. B... ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que M. B... avait la qualité de représentant de la SCI Aman et que les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n'est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette la demande de mise hors de cause de M. B... et de la MAF ;

Met hors de cause la société Q... Immobilier, M. Jérôme A... et la société A... et associés ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X... et de la SCI Mandalla formées contre la SCI Aman, l'arrêt rendu le 31 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCI Aman aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Mandalla.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI Mandalla et M. X... de leur demande aux fins de voir dire que la SCI Aman a commis un dol et d'obtenir le paiement d'une somme de 2 130 572 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le dol de la SCI Aman ainsi qu'au remboursement de la somme de 525 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée en exécution de l'avant-contrat, D'AVOIR condamné in solidum M. X... et la SCI Mandalla à payer à la SCI Aman, à la société Q...Immobilier, à M. A... et la E... une somme de 2 000 € d'indemnité de procédure à chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

AUX MOTIFS QUE « les moyens soutenus par M. X... et la SCI Mandalla au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, dans toute la mesure où ils ne sont pas contraires aux explications complémentaires suivantes ; que la charge de prouver le dol incombe à celui qui l'invoque. Or, en l'espèce, M. X... et la SCI Mandalla échouent à rapporter la preuve que la SCI Aman serait intervenue dans la remise d'un prétendu faux plan qui leur aurait fait croire que les aménagement du sous-sol auraient bénéficié d'une autorisation administrative. Il n'est pas davantage démontré que la SCI Aman serait intervenue dans la remise à M. X... d'une attestation de M. B... laissant croire à la conformité de ces mêmes aménagements ; qu'en ce qui concerne les prétendues déclarations mensongères du vendeur dans les actes notariés, l'avant-contrat, le projet d'acte de vente qui était annexé ainsi que l'acte définitif relatent, d'une part, que le vendeur déclarait avoir obtenu les autorisations administratives relatives à un permis de construire délivré le 17 juillet 1991 et à un permis de construire délivré le 24 août 2007 modifié le 19 janvier 2010, d'autre part, que le vendeur déclarait que, "hormis les travaux afférents aux permis de construire sus-visés", il n'avait "réalisé ou fait réaliser aucun travaux susceptibles de donner lieu à permis de construire ou déclaration préalable de travaux" ; que s'agissant du permis de construire de 1991, la SCI Aman n'était pas encore propriétaire, puisque son acquisition est intervenue en 1999 ; qu'aucun lien ne peut être fait entre les travaux afférents à ce permis de construire de 1991 et des travaux réalisés par la SCI Aman ; que M. B... n'est pas davantage intervenu dans cette première étape de construction ; que la SCI Aman démontre d'ailleurs valablement que le sous-sol litigieux avait été déjà aménagé à usage d'habitation lorsqu'elle a acheté le bien ; qu'outre les attestations produites, il est possible de vérifier que la description du bien acquis par la SCI Aman ne correspond pas à ce qui a fait l'objet du permis de construire initial de 1991 ; en particulier, ce dernier permis de construire ne mentionne que 3 niveaux pour cette construction (0, 1 et "mezzanine") alors que la SCI Aman, selon l'acte d'acquisition a acquis un immeuble comportant quatre niveaux ; qu'il ne peut donc être imputé aucun mensonge à la SCI Aman au regard de cette déclaration relative au permis de construire de 1991 ; que s'agissant de la portée de cette déclaration du vendeur au regard des travaux prévus aux permis de construire de 2007 et 2010, il convient de relever qu'en présence d'une attestation de l'architecte chargé des travaux confortant cette déclaration, seule la collusion frauduleuse du vendeur et de son architecte permettrait d'imputer un dol à la SCI Aman du fait de cette déclaration si elle devait s'avérer mensongère ; que, aucune intervention ni fait positif de la SCI Aman dans la rédaction ou la transmission de cette attestation à M. X... n'est démontrée ; que nulle intention frauduleuse n'apparaît caractérisée à l'égard de ce vendeur ; que le dol de la SCI Aman n'est donc pas démontré ; qu'il reste donc à rechercher si l'architecte a commis un dol au préjudice de l'acquéreur, et si la SCI Aman peut être déclarée responsable de ce dol ; qu'en droit, le dol du représentant du vendeur auprès de l'acquéreur peut entraîner la responsabilité du vendeur représenté dès lors : - qu'il n'est pas établi que ce représentant aurait dépassé les limites de ses pouvoirs, - que le vendeur avait connaissance des informations fallacieuses données par le mandataire, - que le tiers acquéreur de bonne foi a été trompé à l'égard d'une qualité substantielle de la chose vendue ; qu'en l'espèce, il est constant qu'à l'occasion des travaux objets de la demande de permis de construire de 2007, M. B... avait été chargé par la SCI Aman d'une mission complète consistant à modifier le garage existant au rez-de-chaussée, à créer une chambre/salle de bain un local de ski également au niveau du rez-de-chaussée ainsi que de mettre en conformité l'ensemble du bâtiment ; que par courrier du 10 janvier 2011 le notaire a interrogé l'EURL B... à la demande expresse de l'acquéreur et avec l'accord des époux F... afin de "documenter précisément l'ensemble des travaux" réalisés sur le bien ; que le notaire demandait à l'architecte de lui transmettre notamment tous dossiers de permis de construire et de permis de construire modificatifs, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans ; que par courriel du 2 février 2011 à Mme Clare F..., le notaire avisait celle-ci de la demande de l'acquéreur de disposer de l'ensemble des documents en la possession de l'architecte relatifs aux travaux effectués sur le chalet ; que par courriel du 8 février 2011, M. X... accusait réception auprès du notaire des plans et de l'arrêté de permis de construire délivré le 24 août 2007, mais relevait qu'il n'y avait pas dans ces documents de plan visé par la mairie et concernant le sous-sol où étaient aménagés une salle de sport, un salon, une chambre, une salle de bains, une buanderie et une chaufferie ; l'acquéreur demandait si ces travaux avaient fait l'objet "de ce permis de construire ou d'un permis postérieur" ; qu'il doit être relevé que ce courrier manifeste que l'acquéreur savait que le permis de construire de 1991 n'avait pas concerné l'aménagement du sous-sol ; que l'architecte M. B... écrivait le 14 février 2011 à l'agent immobilier aux fins de "confirmer l'historique de la rénovation de la propriété", se bornant à récapituler les demandes de permis de construire par lui déposées à la demande des époux F... : modification des façades afin de réaliser un soubassement en pierres, agrandissement du garage enterré existant et modifications intérieures et extérieures. L'architecte précisait avoir relevé en cours d'élaboration de ce dernier projet que "le chalet n'était pas disposé sur le terrain comme indiqué dans le permis de construire initial et que des aménagements intérieurs n'étaient pas tout à fait conformes à ces mêmes plans" ; que l'architecte précisait alors qu'en accord avec le service instructeur de la mairie, il avait déposé une demande de permis de construire et de mise en conformité du chalet, ce qui avait donné lieu à l'arrêté du 24 août 2007 ; que l'architecte précisait ensuite avoir obtenu le 19 janvier 2010 un permis modificatif afin de régulariser les derniers travaux en modification et transformation de SHOB et SHON ; que cette dernière observation de l'architecte s'avère trop elliptique pour permettre d'en mesurer la portée ; que, toutefois, elle est de nature à suggérer l'idée de la régularisation de la situation administrative de l'ensemble du bâtiment ; qu'elle s'éclaire en réalité par d'autres pièces qui démontrent au contraire que cette régularisation fut obtenue après une attestation de non conformité de la mairie en date du 13 novembre 2009, document étranger à l'aménagement du sous-sol ; qu'en effet, la mairie, s'agissant des créations de SHON, avait seulement reproché le fait qu'une partie du garage avait été transformée en bureau sans autorisation ; que dans le courrier du 14 février 2011, l'architecte indiquait ensuite à l'agent immobilier, mais en réalité à destination de l'acquéreur, qu'une visite des locaux par le service d'urbanisme avait suivi la déclaration d'achèvement des travaux et de conformité, ce qui lui avait permis d'obtenir une attestation de non contestation de conformité des travaux, le 12 mars 2010 ; qu'il omettait de préciser les limites de la non contestation de conformité obtenue ; que c'est dans ces conditions que l'architecte concluait ce courrier en mentionnant en caractères gras : "le chalet est donc dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire obtenu le 19 janvier 2010..." ; que, toutefois, contrairement à cette affirmation écrite de M. B..., les aménagements du sous-sol ne pouvaient pas avoir été autorisés du fait des autorisations administratives obtenues par la SCI Aman assistée de cet architecte ; que la consultation du dossier de demande de permis de construire déposé en 2007 par M. B... et signée par Mme Clare F... confirme que le seul plan du sous-sol produit par l'architecte et visé par la mairie avec la mention "avis favorable, toute modification doit faire l'objet d'une autorisation" ne mentionne que des vides sanitaires, la fosse de la piscine, une chaufferie et des caves, outre la cage d'escalier ; que, contrairement à ce qu'a relevé le tribunal, rien n'indique que le plan du sous- sol aménagé ait été annexé au permis de construire de 1991 ; que la demande d'autorisation rédigée par l'architecte et signée par le maître d'ouvrage détaille les créations de SHON : en l'occurrence 63,95 m2, surface prise sur le rez-de-chaussée et l'étage, à l'exclusion du sous- sol ; que M. B... ne pouvait manifestement pas l'ignorer ; que, dans ces conditions, si la mairie confirme, par courrier du 3 mai 2016 adressé au conseil des appelants, n'avoir pas relevé d'irrégularité au sous-sol, il n'est pas établi que le service de l'urbanisme ait seulement visité ce niveau du bâtiment en vérifiant les travaux objets de l'autorisation de 2007 ; que cette attestation inexacte de l'architecte a bien été établie sciemment en vue de rassurer l'acquéreur sur le point précis à l'égard duquel il avait interrogé le vendeur ; que rien n'indique que M. X... ou la SCI Mandalla, nonobstant l'objet social de cette société civile immobilière, serait un professionnel de l'immobilier ; que l'architecte ne peut donc valablement reprocher à l'acquéreur de ne pas être allé sollicité plus tôt en mairie la communication des dossiers de permis de construire, en particulier le plan du sous-sol annexé à la demande de permis de construire de 2007 ; que le comportement de l'architecte doit donc bien être qualifié de dolosif à l'égard de l'acquéreur ; qu'eu égard à l'interrogation précise et insistante de M. X... entre la signature de l'avant contrat et celle de l'acte définitif, interrogation connue de l'architecte, il doit être retenu que l'acquéreur n'aurait certainement pas conclu la vente au même prix s'il avait su que le rez-de-chaussée avait été aménagé de manière irrégulière ; qu'il reste que pour imputer à la SCI Aman la responsabilité du dol de l'architecte il incombe à M. X... et à la SCI Mandalla de prouver que la SCI Aman avait connaissance des informations fallacieuses données à l'acquéreur ; que, même s'il est démontré que la SCI Aman avait signé la demande d'autorisation de travaux de 2007 omettant les aménagements du sous-sol créés avant à son acquisition, rien n'indique que la SCI Aman ait su que les affirmations contenues dans le courrier de M. B... du 14 février 2011 étaient fallacieuses, à supposer même que la SCI Aman ait eu connaissance de l'attestation litigieuse avant la signature de l'acte de vente, ce qui n'est pas démontré ; que la SCI Aman ne peut donc être déclarée responsable du dol de M. B... alors que son intention dolosive n'est pas avérée ».

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le permis de construire accordé le 17 juillet 1991 et déposé par Monsieur G... architecte fait état d'une SHON au sous-sol de 107,63 m2 ; que le plan du sous-sol annexé à ce permis fait apparaître l'aménagement en chambres, salles de bains, salon et kitchenette, cave, local technique piscine et garage ; que le certificat de conformité a été délivré par la Mairie de Megève le 18 juin 1993 ; que le sous-sol était donc partiellement aménagé en habitation dès la construction du chalet en 1991 ; que Monsieur Pascal H..., conducteur de travaux atteste que lors des travaux de gros oeuvre démolition "le niveau de sous-sol existait et était composé d'une chambre sans fenêtre d'une salle d'eau d'une salle de jeu et d'une chaufferie" ; que Monsieur O... électricien atteste que lors de son intervention avant travaux de démolition, il a constaté que le chalet comportait "4 étages d'habitation dont 1 sous-sol aménagé avec 1 salle de bain 1 chambre 1 salle de jeux 1 chaufferie servant de lingerie" ; qu'il résulte de la notice rédigée par Monsieur B..., architecte, annexée à la demande de permis de construire accordé le 24 août 2007 que "le projet consiste en la modification du garage existant, la création d'une chambre/ salle de bain et d'un local à ski au niveau du rez de chaussée ainsi que la mise en conformité de l'ensemble du bâtiment. Le chalet se trouve dans une zone essentiellement résidentielle, composée d'autres chalets de caractère. Le terrain sur lequel est construit le chalet ne sera pas modifié à l'exception de la réalisation des places de stationnement extérieur" ; qu'il est créé une surface de SHON supplémentaire de 150,49m2, compte- tenu de l'extension de l'existant (143,71m2 créé au rez de chaussée et 6,78m2 à l'étage) ; que le plan du sous-sol existant annexé à cette demande de permis de construire fait apparaître un aménagement en cave et chaufferie ; que les services d'urbanisme de la mairie de Megève ont effectué une visite de récolement le 12 novembre 2009 ; qu'à la suite de cette visite, l'architecte a déposé une demande de permis modificatif accordé le 19 janvier 2010, la description des modifications apportées au projet étant ainsi définie : "Transformation de SHOB en SHON, modification d'une façade (suppression de deux baies), modification des aménagements extérieurs : agrandissement du parking extérieur, agrandissement de la terrasse bois, aménagement en jardin paysager de la partie basse du terrain" ; qu'il est créé une surface de SHON supplémentaire de 18,86m2compte- tenu de la transformation de SHOB en SHON (création d'un bureau pris sur la superficie du garage en rez de chaussée) ; que la déclaration d'achèvement des travaux est déposée en mairie le 12 mars 2010 ; que le même jour, le Maire rédige une attestation de non contestation de conformité des travaux ; que cependant, la SCI AMAN, venderesse, verse aux débats un dossier de permis de construire de 2007 dont les plans annexés, non revêtus du cachet de la mairie, montrent le sous-sol aménagé conformément au plan de 1991 ; que Monsieur B..., architecte, produit des plans de Kelly P..., décoratrice londonienne, datés de juin 2008 montrant l'aménagement des pièces situées au sous-sol ; que la notice publicitaire du cabinet ALLARD & ASSOCIES montre l'aménagement du sous-sol (salle de sports, salon) ; que le rapport établi par Monsieur I..., géomètre-expert, le 25 juin 2013 indique que le sous-sol est composé d'un salon, salle de sports, douche, chambre, réduit, chaufferie et buanderie ; qu'il indique qu'au vu du permis de 2007 et du permis modificatif de 2010, la SHON du sous-sol est de 6,50m2 alors qu'il relève une SHON existante au sous-sol de 125,05m2 et que la surface de plancher est de 130,77m2 ; qu'il en résulte selon Monsieur I... une différence en plus de 118,50m2 constatée entre la SHON résultant du permis de construire et celle constatée sur les lieux, résultant de l'aménagement du sous-sol ; que Messieurs J... et K... géomètres expert ont calculé le 12 novembre 2012 une surface de plancher existante au sous- sol de 119,9m2 ; que par mail du 8 février 2011, Monsieur X... interroge le Notaire indiquant avoir reçu (du notaire) les plans et l'arrêté de permis de construire délivré le 24 août 2007 ; qu'il indique "je n'ai pas dans ces documents de plan visé par la mairie concernant le sous-sol où sont aménagés une salle de sports, un salon, une chambre, une salle de bains, une buanderie et une chaufferie" ; que par mail du 18 février 2011, le notaire adresse à Monsieur X... l'ensemble des documents adressés par l'architecte comportant notamment le plan du sous-sol et une lettre de Monsieur B... du 14 février 2011 indiquant que "le chalet est donc dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire obtenu" ; qu'il n'est pas contesté que Monsieur X... a eu communication avant la vente du plan du sous-sol aménagé tel que visé par l'architecte mais non annexé au permis de construire de 2007 (pièce 10 FIDAL) ; qu'il est vraisemblable que la production de ce plan, en réponse aux interrogations précises de Monsieur X..., via le notaire, et la lettre de Monsieur B... précisant que le chalet est conforme au dernier permis de construire obtenu, avaient pour objet de rassurer les acquéreurs ; que cependant, il n'est pas établi que la SCI AMAN, venderesse, ait eu connaissance de cette transmission, et surtout du fait que les plans du sous-sol annexés au permis de construire de 2007 n'étaient pas conformes à l'existant ; que Monsieur X... ne peut soutenir que Monsieur et Madame F... ont falsifié le plan du sous-sol et dissimulé volontairement l'absence d'autorisation d'urbanisme alors que ces plans ont été communiqués par l'architecte et que la preuve n'est pas rapportée de la connaissance par les vendeurs de la non conformité des plans annexés au permis de 2007 ; que le dol suppose que soient établies les manoeuvres pratiquées par l'une des parties, telles que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que par ailleurs, Monsieur X... ne peut prétendre que les travaux d'aménagement du sous-sol ont été effectués après la visite de récolement du 12 novembre 2009 ; qu'en effet, le permis de construire ne concernant pas le sous-sol, il est probable que celui-ci n'a pas été visité, étant rappelé que la visite de récolement n'a pas un caractère obligatoire ; (
) que les époux F..., en possession de l'attestation de non contestation de conformité des travaux délivrée par la Mairie le 12 mars 2010, pouvaient légitimement croire que ceux-ci étaient conformes aux permis de construire déposés par leur architecte, investi d'une mission complète ; que par ailleurs, l'acte de vente du 8 mars 2011 fait état d'un chalet à usage d'habitation comprenant quatre niveaux d'habitation, piscine intérieure, et ses équipements, tout comme l'acte de vente consenti en 1999 au profit de la SCI AMAN ; que la preuve de l'intention dolosive de la SCI AMAN n'est pas rapportée ; que la SCI MANDALLA et Monsieur X... doivent en conséquence être déboutés de leur demande tendant à voir dire qu'ils ont été victimes de propos mensongers de la part de la SCI AMAN ».

1°/ ALORS QUE lorsque le dol émane du représentant, l'intention dolosive s'apprécie à l'égard de ce dernier et non du représenté ; qu'en l'espèce, antérieurement à la vente et sur autorisation du vendeur en devenir, l'architecte mandaté par ce dernier avait transmis une attestation du 14 février 2011 par laquelle il assurait, de manière mensongère, que les travaux d'aménagement du sous-sol qu'il avait dirigés étaient conformes aux prescriptions d'urbanisme ; qu'en excluant toute sanction du comportement de l'architecte dont elle relevait qu'il avait été déterminant et « dolosif à l'égard de l'acquéreur », aux motifs inopérants qu'il n'était pas établi que le vendeur avait eu connaissance de l'attestation litigieuse ni de son caractère fallacieux, de telle sorte que l'intention dolosive du représenté n'était pas établie (arrêt attaqué, p. 10, §4 ; jgt, p. 7§7), la cour d'appel a violé par refus d'application les articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

2°/ ALORS QUE la déclaration inexacte d'une partie qui détermine l'autre à contracter constitue une faute qui, fût-elle non intentionnelle, justifie l'allocation de dommages et intérêts au profit du contractant dont cette déclaration a déterminé le consentement ; qu'en l'espèce, il résultait du projet d'acte de vente annexé à la promesse de vente et de l'acte de vente notarié du 8 mars 2011 que le vendeur « n'a réalisé ou fait réaliser aucun travaux susceptibles de donner lieu à permis de construire ou à déclaration préalable de travaux » ; qu'en ne recherchant pas si, même en l'absence d'intention dolosive, les vendeurs n'avaient pas commis une faute en déclarant de manière inexacte que tous les travaux réalisés avaient fait l'objet d'une autorisation des services d'urbanisme, circonstance déterminante du consentement de l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

3°/ ALORS QUE la responsabilité du vendeur représenté est engagée lorsque l'acquéreur a été trompé à l'égard d'une qualité substantielle de la chose vendue ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'acquéreur avait été trompé sur la surface habitable de la maison acquise et sur sa conformité aux règles d'urbanisme, dès lors qu'aucun permis de construire n'avait été obtenu pour l'aménagement en surface habitable d'un niveau de la maison vendue, représentant plus de 110 m2 ; qu'en excluant toute responsabilité du vendeur en s'abstenant de rechercher si l'erreur ainsi provoquée par son représentant à l'égard de l'acquéreur portait sur les qualités substantielles de la chose vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI Mandalla et M. X... de leur demande au paiement d'une somme de 2 130 572 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à l'encontre de la SCP L... et associés ainsi qu'au remboursement de la somme de 525 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée en exécution de l'avant-contrat, D'AVOIR condamné in solidum M. X... et la SCI Mandalla à payer à la SCI Aman, à la société Q... Immobilier, à M. A... et la E... une somme de 2 000 € d'indemnité de procédure à chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

AUX MOTIFS QUE « il est essentiellement reproché au notaire une absence de vérification des autorisations administratives pour les aménagements du sous-sol ; qu'en droit le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que la faute intentionnelle d'un mandataire du vendeur ne prive pas l'acquéreur de toute action en responsabilité contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ; que le notaire ne doit jamais prêter son concours à une fraude et il doit, à cette fin, s'efforcer de vérifier les affirmations des parties, avec les moyens juridiques et techniques d'investigation dont il dispose ; que s'agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d'une construction régulièrement édifiée, il ne peut-être reproché au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information au préjudice de l'acquéreur, en présence de l'attestation précise et circonstanciée remise par l'homme de l'art, M. B.... Il n'est pas établi que le notaire aurait, au vu des documents qui lui étaient transmis dans des conditions non précisées, pu s'apercevoir de l'irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet objet de la vente ; que les responsabilités de M. A... et de la E... & Associés ne peuvent donc être retenues ».

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Monsieur X... est mal fondé à reprocher au notaire un manquement à son devoir de conseil en omettant de s'assurer que le sous-sol n'avait pas été créé sans autorisation d'urbanisme ; qu'il résulte en effet des pièces versées aux débats qu'entre la signature de la promesse et la vente le collaborateur de Maître A... a envoyé à Monsieur X... les éléments qu'il avait reçus de l'architecte ; qu'il ne peut en effet être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié la consistance matérielle des biens vendus en procédant à une visite sur place ; qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire, de sorte que la SCI MANDALLA et Monsieur X... doivent être déboutés de leur demande ».

1°/ ALORS QUE, le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'il est ainsi tenu de vérifier l'existence des autorisations administratives dont se prévaut le vendeur qui a procédé à l'aménagement en surface habitable du sous-sol de l'immeuble vendu et, le cas échéant, d'informer l'acquéreur des conséquences qui résulteraient de leur absence ; qu'en l'espèce, l'acquéreur avait précisément interrogé le notaire sur le point de savoir si les travaux d'aménagement du sous-sol avaient fait l'objet d'une autorisation administrative ; qu'en refusant de retenir la faute du notaire, aux motifs qu'il n'était pas établi que le notaire aurait pu s'apercevoir de l'irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol compte tenu de l'attestation établie par l'architecte, alors pourtant qu'elle relevait elle-même que cette attestation « s'avère trop elliptique pour permettre d'en mesurer la portée » (arrêt attaqué, p. 9, §4) et que l'irrégularité de l'aménagement du sous-sol ne supposait pas une visite sur les lieux mais résultait de l'absence de toute autorisation à pratiquer les travaux litigieux dans les différents permis de construire et autorisations administratives, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2106-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

2°/ ALORS QUE seule la faute du tiers présentant les caractères de la force majeure peut exonérer le notaire de la responsabilité qu'il encourt à raison de la violation de son devoir de conseil et de mise en garde ; qu'en l'espèce, il était reproché au notaire, plusieurs fois sollicité en ce sens par l'acquéreur, de n'avoir pas attiré son attention sur le risque juridique de non conformité aux règles d'urbanisme de l'aménagement de l'un des étages de l'immeuble acquis, lequel avait été transformé en surface habitable sans qu'aucun permis de construire n'ait été délivré en ce sens ; qu'en refusant de retenir la faute du notaire, aux motifs « qu'il ne peut être reproché au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information au préjudice de l'acquéreur, en présence de l'attestation précise et circonstanciée remise par l'homme de l'art, M. B... » (arrêt attaqué, p. 10, §7), sans s'assurer que le fait du tiers présentait les caractères de la force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2106-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. ECLI:FR:CCASS:2018:C300668
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