Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 juin 2018, 17-15.426, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 31 janvier 2017), que Mmes D... et Valérie X... sont propriétaires indivis d'un fonds de commerce d'hôtel-restaurant exploité pour partie dans un immeuble donné à bail par la SCI Excelsior l'Esplanade (la société) ; que, la commission de sécurité ayant rendu un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation et un arrêté municipal ayant prescrit des travaux de mise en conformité des lieux aux normes de sécurité, les locataires ont assigné la bailleresse en exécution de ces travaux et, subsidiairement, en paiement d'une indemnité d'éviction ; que les autres coïndivisaires, Mmes Dominique et Catherine X... et M. Philippe X..., sont intervenus à l'instance ;

Attendu que Mmes D... et Valérie X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux de mise aux normes prescrits par l'autorité administrative résultaient de l'évolution constante de la réglementation, que le coût de ceux-ci était équivalent à la valeur vénale de l'immeuble et que les preneurs ne justifiaient pas avoir, avant le 10 avril 2012, mis en demeure les bailleurs de procéder à leur exécution au fur et à mesure des visites périodiques et des arrêtés défavorables intervenus depuis 2003, la cour d'appel a pu retenir qu'aucune faute dans l'exécution de ses obligations ne pouvait être retenue à la charge de la société et en a exactement déduit que la résiliation du bail pour perte de la chose louée devait être prononcée sans dédommagement des preneurs ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et troisième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes D... et Valérie X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes D... et Valérie X... et les condamne à payer à la société Excelsior l'Esplanade somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mmes D... et Valérie X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que le bail du 2 avril 1997 était résilié de plein droit à compter de l'arrêt et d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande d'indemnité formulée à l'encontre de la SCI Excelsior l'Esplanade ;

AUX MOTIFS QUE En application de l'article 1722 du code civil, « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » ;

qu'il est constant que lorsque le bailleur est contraint de faire des travaux importants dans l'immeuble loué, qui ne sont pas provoqués par un défaut d'entretien ou de réparations de son fait, tels que ceux qui résultent d'une mise aux normes, et que ces travaux sont impossibles à réaliser techniquement ou s'ils excèdent ou représentent une part importante de la valeur des locaux loués, le bail est résilié de plein droit, sur le fondement de l'article 1722 du code civil pour « perte juridique » de l'immeuble » ;

Sur le rapport d'expertise :

Les experts ont indiqué que :

- en page 7 « les travaux de mises en sécurité imposées par l'arrêté n° 2009/10/118 du octobre 2009 :

Volet 1 : circulations intérieures (sécurité des personnes)
1. suppression des culs de sacs des dégagements
2. élargir les dégagements en fonction du nombre de personnes
3. augmenter le nombre des issues de secours Volet 2 : désenfumage des circulations horizontales et verticales :
1. désenfumage réglementaire des cages des escaliers,
Volet 3 : degré de protection au feu des parois et des portes et cantonnement
2. encloisonnement des cages d'escaliers,
3. portes PF1/2H + FPA, des locaux à risque, sas
Volet 4 : système de détection incendie,
1. Système SSI couplé à un système DAI,
2. moyen de secours et d'évacuation,
Volet 5 : contrôle et vérification des installations électriques et du SSI par organisme agréé,
1. Mise en conformité avec les observations ».

- en page 9, le coût des travaux :

« Travaux : 590 000 euros
Honoraires de maîtrise d'oeuvre : 60 000 euros
Autres prestations (SSI- contrôleur) 25 000 euros
Technique SPS

Total travaux 675 000 euros
TVA 19,6% 132 300 euros

Total travaux TTC 807 300 euros »
Tout en précisant que cette estimation concernait l'ensemble de l'hôtel et donc des deux propriétés.

- en page 9 : le chiffrage des travaux concernant exclusivement la propriété SCI Excelsior l'Esplanade

« L'ensemble du rez-de-chaussée bas (112 332,52 euros HT),
L'ensemble du rez-de-chaussée haut (43 090,60 euros HT)
Niveau 1 (65 78,24 euros HT)
Niveau 2 (19/22 chambres) (102 837,71 euros HT)
Niveau 3 (20/23 chambres) (95 061,51 euros HT)
Niveau 4 (15/18 chambres) (90 274,93 euros HT) »
Soit au total 508 985,51 euros HT ou 608 704,20 euros TTC

- en page 10 que c'était globalement l'évolution constante de la réglementation qui était à l'origine des travaux prescrits, que l'historique de l'établissement repris en page 2 du procès-verbal du 25 août 2009 mentionnait que le premier avis défavorable datait de 2003 et que nombre des prescriptions qui le motivait –qui sont reprises entre parenthèses- existaient de tous temps à jamais dans l'hôtel.

- en page 23 que la valeur vénale de l'immeuble pouvait être retenue à hauteur de la somme de 586 000 euros, précision étant apportée que ce montant était fixé sur la base d'un immeuble exploité et ayant fait l'objet des travaux de mise aux normes ;

B. Sur la perte de la chose louée

Tout d'abord, il convient de relever que la législation a évolué depuis le dépôt du rapport en janvier 2014 et notamment a imposé la réalisation de travaux d'accession des lieux pour les handicapés et la mise en conformité des ascenseurs.

Le coût de ces travaux, -même non chiffré par la SCI Excelsior Esplanade- vient nécessairement se rajouter au montant initial déterminé par M. C....

Ensuite, il convient de noter que la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'expert a été fixée sur la base d'un immeuble exploité régulièrement et ayant fait l'objet des travaux de mise aux normes.

Il en résulte en conséquence de la valeur vénale réelle actuelle du fonds est inférieure au montant retenu dans la mesure où l'hôtel n'est pas encore aux normes et qu'il n'est plus exploité depuis 2015.

Même si aucune étude spécifique n'a été effectuée sur la valeur de l'hôtel avant travaux et même si l'offre d'achat faite à la propriétaire à la valeur de 400 000 euros en 2012 ne peut pas être retenue compte tenu de son ancienneté et de la marge de négociation accordée dans le cadre de l'achat et de la vente dans le secteur immobilier, il n'en demeure pas moins que cela permet de relativiser le montant retenu par l'expert.

Ainsi, en application des principes sus rappelés, la mise en perspective du coût des travaux de mises aux normes –au minimum 508 985,51 euros HT à revoir après estimation des derniers travaux- et de la valeur vénale actuelle de l'immeuble - inférieure de fait à 586 000 euros- par rapport au montant des loyers perçus annuellement – environ 53 000 euros- conduit à constater qu'il y a une perte de la chose louée dans la mesure où le coût des travaux est quasiment équivalent à celui de la valeur vénale du bien et en représente près de 90% qui ne peut être compensée par les sommes rapportées par la location de l'immeuble.

Par ailleurs, aucune faute ne peut être imputée à la propriétaire du chef d'un défaut d'entretien, de réparation et de mises aux normes.

En effet, le seul contrat de bail versé aux débats est un bail renouvelé en date du 2 avril 1997 qui prévoit dans le chapitre « charges et conditions » en page 7 :

- dans le paragraphe « concernant le preneur » : toutes les réparations grosses ou menues, locatives ou non, même si elles ont pour but d'assurer le clos et le couvert seront à la charge du preneur, dans la proportion de la place occupée par lui, le surplus restant à la charge du bailleur...

- dans le paragraphe « concernant le bailleur » : il est confirmé ici que toutes les réparations, même celles qui sont habituellement à la charge du bailleur en vertu de l'article 1719 du code civil seront supportées par le preneur qui s'y oblige.

Il en résulte donc que tous les travaux d'entretien ou de réparations ont été mis à la charge du preneur qui ne peut aujourd'hui venir en reprocher la non-réalisation à la bailleresse.

De même si les travaux de mise en conformité - à défaut de toute clause expresse dans le bail prévoyant l'inverse - sont à la charge du bailleur, encore faut-il que ce dernier soit avisé de l'exigence de leur réalisation et mis en demeure d'y procéder à défaut de toute exécution spontanée.

Or, les appelants sont dans l'impossibilité absolue de produire le premier avis défavorable pris par la commission de sécurité incendie en 2003.

Ils ne sont pas davantage en mesure de démontrer qu'ils ont avisé la propriétaire au fur et à mesure des visites périodiques effectuées par les commissions, des arrêtés défavorables qui leur étaient notifiés et qu'ils l'ont mise en demeure d'exécuter ses obligations avant le courrier du 10 avril 2012.

Ils ne peuvent donc venir faire supporter au propriétaire les frais de leur inconséquence.

Ainsi, au vu des principes sus rappelés, de l'ensemble des éléments de fait et de l'absence de toute faute commise par la propriétaire dans l'exécution de ses obligations, il convient de prononcer la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du prononcé de l'arrêt pour perte de la chose louée sans dédommagement.

Devenant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, les consorts X... seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation comme il sera dit au dispositif jusqu'à la complète libération des lieux et la remise des clés ;

C. Sur la dispense de paiement des loyers

En application de l'article 566 du code de procédure civile, la demande de dispense de paiement des loyers est recevable dans la mesure où elle n'est que l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions initiales qui tendent à la constatation du non-respect, par le bailleur, de ses obligations.

Au fond, le consorts X... seront déboutés de leur demande présentée de ce chef compte tenu de l'absence de toute faute du propriétaire dans l'entretien, la réparation et la mise aux normes des lieux loués ;

1°) ALORS QUE tenu de délivrer la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, le bailleur doit, à défaut de stipulation contraire du contrat de bail, maintenir la chose louée conforme à la législation en vigueur qu'il n'est pas censée ignorer ; qu'il résulte des constations de l'arrêt que c'était « l'évolution constante de la réglementation qui [est] à l'origine des travaux prescrits » (arrêt p. 10, § 2) par l'administration dans les lieux objets du bail et que « les travaux de mise en conformité - à défaut de toute clause expresse dans le bail prévoyant l'inverse – [étaient] à la charge du bailleur » (arrêt p. 11, antépénultième al.) ce dont il s'évinçait que la perte du bien loué était imputable à un manquement du bailleur à son obligation de maintenir les biens loués en état de servir pour ce à quoi ils ont été loués ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1722 et 1741 du code civil ;

2°) ALORS QUE tenu de délivrer la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, le bailleur doit, à défaut de stipulation contraire du contrat de bail, maintenir la chose louée conforme à la législation en vigueur qu'il n'est pas censée ignorer, sans qu'il soit nécessaire qu'il soit mis en demeure par le preneur à cette fin ; qu'en jugeant, après avoir constaté que « les travaux de mise en conformité - à défaut de toute clause expresse dans le bail prévoyant l'inverse – [étaient] à la charge du bailleur » (arrêt, p. 11, al. 7), que cette obligation ne pesait sur lui que sous réserve qu'il « soit [
] mis en demeure d'y procéder à défaut de toute exécution spontanée » (arrêt p. 11, al. 7) la cour d'appel a violé les articles 1719, 1720 et 1741 du code civil ;

3°) ALORS QUE le bailleur doit délivrer la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et à défaut de stipulation contraire du contrat de bail, maintenir la chose louée conforme à la législation en vigueur, sans qu'il soit nécessaire qu'il ait été spécialement informé par le preneur de la non-conformité des lieux loués aux évolutions législatives qu'il ne pouvait ignorer ; qu'en déboutant pourtant les exposants de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Excelsior l'Esplanade à les indemniser de leurs préjudices consécutifs à la perte de leur bail, au motif qu'elle n'aurait pas été « avisé[e] de l'exigence de [la] réalisation » des travaux de mise en conformité des lieux loués, la cour d'appel a violé les articles 1719, 1720 et 1741 du code civil ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le bailleur doit délivrer la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'y maintenir et, à défaut de stipulation contraire du contrat de bail, maintenir la chose louée conforme à la législation en vigueur qu'il n'est pas censée ignorer ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les travaux imposés par l'administration étaient à la charge du bailleur et que la SCI Excelsior l'Esplanade avait été informée de la nécessité de faire réaliser ces travaux par un courrier qui lui avait été adressée le 10 avril 2012 ; qu'en déboutant pourtant les exposants de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Excelsior l'Esplanade à les indemniser de leurs préjudices consécutifs à la perte de leur bail, au motif qu'elle n'aurait pas été « avisé[e] de l'exigence de [la] réalisation » des travaux de mise en conformité des lieux loués, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1719, 1720 et 1741 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que le bail du 2 avril 1997 était résilié de plein droit à compter de l'arrêt et d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande tendant à être dispensé du paiement des loyers à compter du 1er décembre 2015 ;

AUX MOTIFS QUE En application de l'article 1722 du code civil, « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » ;

qu'il est constant que lorsque le bailleur est contraint de faire des travaux importants dans l'immeuble loué, qui ne sont pas provoqués par un défaut d'entretien ou de réparations de son fait, tels que ceux qui résultent d'une mise aux normes, et que ces travaux sont impossibles à réaliser techniquement ou s'ils excèdent ou représentent une part importante de la valeur des locaux loués, le bail est résilié de plein droit, sur le fondement de l'article 1722 du code civil pour « perte juridique » de l'immeuble » ;

Sur le rapport d'expertise :

Les experts ont indiqué que :

- en page 7 « les travaux de mises en sécurité imposées par l'arrêté n° 2009/10/118 du octobre 2009 :

Volet 1 : circulations intérieures (sécurité des personnes)
1. suppression des culs de sacs des dégagements
2. élargir les dégagements en fonction du nombre de personnes
3. augmenter le nombre des issues de secours
Volet 2 : désenfumage des circulations horizontales et verticales :
1. désenfumage réglementaire des cages des escaliers,
Volet 3 : degré de protection au feu des parois et des portes et cantonnement
2. encloisonnement des cages d'escaliers,
3. portes PF1/2H + FPA, des locaux à risque, sas
Volet 4 : système de détection incendie,
1. Système SSI couplé à un système DAI,
2. moyen de secours et d'évacuation,
Volet 5 : contrôle et vérification des installations électriques et du SSI par organisme agréé,
1. Mise en conformité avec les observations ».

- en page 9, le coût des travaux :

« Travaux : 590 000 euros
Honoraires de maîtrise d'oeuvre : 60 000 euros
Autres prestations (SSI- contrôleur) 25 000 euros
Technique SPS

Total travaux 675 000 euros
TVA 19,6% 132 300 euros

Total travaux TTC 807 300 euros »
Tout en précisant que cette estimation concernait l'ensemble de l'hôtel et dont des deux propriétés.

- en page 9 : le chiffrage des travaux concernant exclusivement la propriété SCI Excelsior l'Esplanade

« L'ensemble du rez-de-chaussée bas (112 332,52 euros HT),
L'ensemble du rez-de-chaussée haut (43 090,60 euros HT)
Niveau 1 (65 78,24 euros HT)
Niveau 2 (19/22 chambres) (102 837,71 euros HT)
Niveau 3 (20/23 chambres) (95 061,51 euros HT)
Niveau 4 (15/18 chambres) (90 274,93 euros HT) »
Soit au total 508 985,51 euros HT ou 608 704,20 euros TTC

- en page 10 que c'était globalement l'évolution constante de la réglementation qui était à l'origine des travaux prescrits, que l'historique de l'établissement repris en page 2 du procès-verbal du 25 août 2009 mentionnait que le premier avis défavorable datait de 2003 et que nombre des prescriptions qui le motivait –qui sont reprises entre parenthèses- existaient de tous temps à jamais dans l'hôtel.

- en page 23 que la valeur vénale de l'immeuble pouvait être retenue à hauteur de la somme de 586 000 euros, précision étant apportée que ce montant était fixé sur la base d'un immeuble exploité et ayant fait l'objet des travaux de mise aux normes.

B. Sur la perte de la chose louée

Tout d'abord, il convient de relever que la législation a évolué depuis le dépôt du rapport en janvier 2014 et notamment a imposé la réalisation de travaux d'accession des lieux pour les handicapés et la mise en conformité des ascenseurs.

Le coût de ces travaux, -même non chiffré par la SCI Excelsior Esplanade- vient nécessairement se rajouter au montant initial déterminé par M. C....

Ensuite, il convient de noter que la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'expert a été fixée sur la base d'un immeuble exploité régulièrement et ayant fait l'objet des travaux de mise aux normes.

Il en résulte en conséquence de la valeur vénale réelle actuelle du fonds est inférieure au montant retenu dans la mesure où l'hôtel n'est pas encore aux normes et qu'il n'est plus exploité depuis 2015.

Même si aucune étude spécifique n'a été effectuée sur la valeur de l'hôtel avant travaux et même si l'offre d'achat faite à la propriétaire à la valeur de 400 000 euros en 2012 ne peut pas être retenue compte tenu de son ancienneté et de la marge de négociation accordée dans le cadre de l'achat et de la vente dans le secteur immobilier, il n'en demeure pas moins que cela permet de relativiser le montant retenu par l'expert.

Ainsi, en application des principes sus rappelés, la mise en perspective du coût des travaux de mises aux normes –au minimum 508 985,51 euros HT à revoir après estimation des derniers travaux- et de la valeur vénale actuelle de l'immeuble - inférieure de fait à 586 000 euros- par rapport au montant des loyers perçus annuellement – environ 53 000 euros- conduit à constater qu'il y a une perte de la chose louée dans la mesure où le coût des travaux est quasiment équivalent à celui de la valeur vénale du bien et en représente près de 90% qui ne peut être compensée par les sommes rapportées par la location de l'immeuble ;

Par ailleurs, aucune faute ne peut être imputée à la propriétaire du chef d'un défaut d'entretien, de réparation et de mises aux normes.

En effet, le seul contrat de bail versé aux débats est un bail renouvelé en date du 2 avril 1997 qui prévoit dans le chapitre « charges et conditions » en page 7 :

- dans le paragraphe « concernant le preneur » : toutes les réparations grosses ou menues, locatives ou non, même si elles ont pour but d'assurer le clos et le couvert seront à la charge du preneur, dans la proportion de la place occupée par lui, le surplus restant à la charge du bailleur...

- dans le paragraphe « concernant le bailleur » : il est confirmé ici que toutes les réparations, même celles qui sont habituellement à la charge du bailleur en vertu de l'article 1719 du code civil seront supportées par le preneur qui s'y oblige.

Il en résulte donc que tous les travaux d'entretien ou de réparations ont été mis à la charge du preneur qui ne peut aujourd'hui venir en reprocher la non-réalisation à la bailleresse.

De même si les travaux de mise en conformité - à défaut de toute clause expresse dans le bail prévoyant l'inverse - sont à la charge du bailleur, encore faut-il que ce dernier soit avisé de l'exigence de leur réalisation et mis en demeure d'y procéder à défaut de toute exécution spontanée.

Or, les appelants sont dans l'impossibilité absolue de produire le premier avis défavorable pris par la commission de sécurité incendie en 2003.

Ils ne sont pas davantage en mesure de démontrer qu'ils ont avisé la propriétaire au fur et à mesure des visites périodiques effectuées par les commissions, des arrêtés défavorables qui leur étaient notifiés et qu'ils l'ont mise en demeure d'exécuter ses obligations avant le courrier du 10 avril 2012.

Ils ne peuvent donc venir faire supporter au propriétaire les frais de leur inconséquence.

Ainsi, au vu des principes sus rappelés, de l'ensemble des éléments de fait et de l'absence de toute faute commise par la propriétaire dans l'exécution de ses obligations, il convient de prononcer la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du prononcé de l'arrêt pour perte de la chose louée sans dédommagement.

Devenant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, les consorts X... seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation comme il sera dit au dispositif jusqu'à la complète libération des lieux et la remise des clés ;

C. Sur la dispense de paiement des loyers

En application de l'article 566 du code de procédure civile, la demande de dispense de paiement des loyers est recevable dans la mesure où elle n'est que l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions initiales qui tendent à la constatation du non-respect, par le bailleur, de ses obligations.

Au fond, le consorts X... seront déboutés de leur demande présentée de ce chef compte tenu de l'absence de toute faute du propriétaire dans l'entretien, la réparation et la mise aux normes des lieux loués ;

ALORS QUE la perte totale privant le contrat d'objet, la résolution intervient de plein droit au jour de la perte totale du bien loué et le locataire n'a pas à payer de loyers pour la période postérieure à la perte de l'immeuble ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que selon l'expert « c'était [
] l'évolution constante de la réglementation qui était à l'origine des travaux prescrits, [et] que l'historique de l'établissement repris en page 2 du procès-verbal du 25 août 2009 mentionnait que le premier avis défavorable datait de 2003 » (arrêt p. 10, § 2), que des travaux importants de mise en sécurité avaient été imposés par l'arrêté du 8 octobre 2009 (arrêt p. 9), que la législation avait évolué depuis le dépôt du rapport de l'expert en janvier 2014 et avait « notamment imposé la réalisation de travaux d'accession des lieux pour les handicapés et la mise en conformité des ascenseurs » (arrêt p. 10) et que l'hôtel n'était « plus exploité depuis 2015 » (arrêt p. 10, dernier al.) ; qu'en prononçant la résiliation du bail à compter du 31 janvier 2017 seulement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1722 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les consorts X... à verser à la SCI L'Excelsior l'Esplanade une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel - 5 435 euros - augmenté des charges, devant se substituer auxdits loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

AUX MOTIFS QUE En application de l'article 1722 du code civil, « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » ;

qu'il est constant que lorsque le bailleur est contraint de faire des travaux importants dans l'immeuble loué, qui ne sont pas provoqués par un défaut d'entretien ou de réparations de son fait, tels que ceux qui résultent d'une mise aux normes, et que ces travaux sont impossibles à réaliser techniquement ou s'ils excèdent ou représentent une part importante de la valeur des locaux loués, le bail est résilié de plein droit, sur le fondement de l'article 1722 du code civil pour « perte juridique » de l'immeuble » ;

Sur le rapport d'expertise :

Les experts ont indiqué que :

- en page 7 « les travaux de mises en sécurité imposées par l'arrêté n° 2009/10/118 du octobre 2009 :

Volet 1 : circulations intérieures (sécurité des personnes)
1. suppression des culs de sacs des dégagements
2. élargir les dégagements en fonction du nombre de personnes
3. augmenter le nombre des issues de secours
Volet 2 : désenfumage des circulations horizontales et verticales :
1. désenfumage réglementaire des cages des escaliers,
Volet 3 : degré de protection au feu des parois et des portes et cantonnement
2. encloisonnement des cages d'escaliers,
3. portes PF1/2H + FPA, des locaux à risque, sas
Volet 4 : système de détection incendie,
1. Système SSI couplé à un système DAI,
2. moyen de secours et d'évacuation,
Volet 5 : contrôle et vérification des installations électriques et du SSI par organisme agréé,
1. Mise en conformité avec les observations ».

- en page 9, le coût des travaux :

« Travaux : 590 000 euros
Honoraires de maîtrise d'oeuvre : 60 000 euros
Autres prestations (SSI- contrôleur) 25 000 euros
Technique SPS

Total travaux 675 000 euros
TVA 19,6% 132 300 euros

Total travaux TTC 807 300 euros »
Tout en précisant que cette estimation concernait l'ensemble de l'hôtel et dont des deux propriétés.

- en page 9 : le chiffrage des travaux concernant exclusivement la propriété SCI Excelsior l'Esplanade

« L'ensemble du rez-de-chaussée bas (112 332,52 euros HT),
L'ensemble du rez-de-chaussée haut (43 090,60 euros HT)
Niveau 1 (65 78,24 euros HT)
Niveau 2 (19/22 chambres) (102 837,71 euros HT)
Niveau 3 (20/23 chambres) (95 061,51 euros HT)
Niveau 4 (15/18 chambres) (90 274,93 euros HT) »
Soit au total 508 985,51 euros HT ou 608 704,20 euros TTC

- en page 10 que c'était globalement l'évolution constante de la réglementation qui était à l'origine des travaux prescrits, que l'historique de l'établissement repris en page 2 du procès-verbal du 25 août 2009 mentionnait que le premier avis défavorable datait de 2003 et que nombre des prescriptions qui le motivait –qui sont reprises entre parenthèses- existaient de tous temps à jamais dans l'hôtel.

- en page 23 que la valeur vénale de l'immeuble pouvait être retenue à hauteur de la somme de 586 000 euros, précision étant apportée que ce montant était fixé sur la base d'un immeuble exploité et ayant fait l'objet des travaux de mise aux normes.

B. Sur la perte de la chose louée

Tout d'abord, il convient de relever que la législation a évolué depuis le dépôt du rapport en janvier 2014 et notamment a imposé la réalisation de travaux d'accession des lieux pour les handicapés et la mise en conformité des ascenseurs.

Le coût de ces travaux, -même non chiffré par la SCI Excelsior Esplanade- vient nécessairement se rajouter au montant initial déterminé par M. C....

Ensuite, il convient de noter que la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'expert a été fixée sur la base d'un immeuble exploité régulièrement et ayant fait l'objet des travaux de mise aux normes.

Il en résulte en conséquence de la valeur vénale réelle actuelle du fonds est inférieure au montant retenu dans la mesure où l'hôtel n'est pas encore aux normes et qu'il n'est plus exploité depuis 2015.

Même si aucune étude spécifique n'a été effectuée sur la valeur de l'hôtel avant travaux et même si l'offre d'achat faite à la propriétaire à la valeur de 400 000 euros en 2012 ne peut pas être retenue compte tenu de son ancienneté et de la marge de négociation accordée dans le cadre de l'achat et de la vente dans le secteur immobilier, il n'en demeure pas moins que cela permet de relativiser le montant retenu par l'expert.

Ainsi, en application des principes sus rappelés, la mise en perspective du coût des travaux de mises aux normes –au minimum 508 985,51 euros HT à revoir après estimation des derniers travaux- et de la valeur vénale actuelle de l'immeuble - inférieure de fait à 586 000 euros- par rapport au montant des loyers perçus annuellement – environ 53 000 euros- conduit à constater qu'il y a une perte de la chose louée dans la mesure où le coût des travaux est quasiment équivalent à celui de la valeur vénale du bien et en représente près de 90% qui ne peut être compensée par les sommes rapportées par la location de l'immeuble ;

Par ailleurs, aucune faute ne peut être imputée à la propriétaire du chef d'un défaut d'entretien, de réparation et de mises aux normes.

En effet, le seul contrat de bail versé aux débats est un bail renouvelé en date du 2 avril 1997 qui prévoit dans le chapitre « charges et conditions » en page 7 :

- dans le paragraphe « concernant le preneur » : toutes les réparations grosses ou menues, locatives ou non, même si elles ont pour but d'assurer le clos et le couvert seront à la charge du preneur, dans la proportion de la place occupée par lui, le surplus restant à la charge du bailleur...

- dans le paragraphe « concernant le bailleur » : il est confirmé ici que toutes les réparations, même celles qui sont habituellement à la charge du bailleur en vertu de l'article 1719 du code civil seront supportées par le preneur qui s'y oblige.

Il en résulte donc que tous les travaux d'entretien ou de réparations ont été mis à la charge du preneur qui ne peut aujourd'hui venir en reprocher la non-réalisation à la bailleresse.

De même si les travaux de mise en conformité - à défaut de toute clause expresse dans le bail prévoyant l'inverse - sont à la charge du bailleur, encore faut-il que ce dernier soit avisé de l'exigence de leur réalisation et mis en demeure d'y procéder à défaut de toute exécution spontanée.

Or, les appelants sont dans l'impossibilité absolue de produire le premier avis défavorable pris par la commission de sécurité incendie en 2003.

Ils ne sont pas davantage en mesure de démontrer qu'ils ont avisé la propriétaire au fur et à mesure des visites périodiques effectuées par les commissions, des arrêtés défavorables qui leur étaient notifiés et qu'ils l'ont mise en demeure d'exécuter ses obligations avant le courrier du 10 avril 2012.

Ils ne peuvent donc venir faire supporter au propriétaire les frais de leur inconséquence.

Ainsi, au vu des principes sus rappelés, de l'ensemble des éléments de fait et de l'absence de toute faute commise par la propriétaire dans l'exécution de ses obligations, il convient de prononcer la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du prononcé de l'arrêt pour perte de la chose louée sans dédommagement.

Devenant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, les consorts X... seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation comme il sera dit au dispositif jusqu'à la complète libération des lieux et la remise des clés ;

C. Sur la dispense de paiement des loyers

En application de l'article 566 du code de procédure civile, la demande de dispense de paiement des loyers est recevable dans la mesure où elle n'est que l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions initiales qui tendent à la constatation du non-respect, par le bailleur, de ses obligations.

Au fond, le consorts X... seront déboutés de leur demande présentée de ce chef compte tenu de l'absence de toute faute du propriétaire dans l'entretien, la réparation et la mise aux normes des lieux loués ;

ALORS QUE en cas de résiliation du bail pour perte économique de l'immeuble, le coût des travaux de mise aux normes incombant au bailleur étant disproportionné par rapport à sa valeur vénale, le preneur évincé et privé de toute indemnité d'éviction ne peut être condamné à payer au bailleur une quelconque indemnité d'occupation ; qu'en condamnant le preneur à payer au propriétaire une indemnité d'occupation, d'un montant correspondant au loyer actuel augmenté des charges, qui se substitue au loyer et charges « jusqu'à libération des lieux et remise des clés », après avoir constaté la perte totale de la chose dès lors que le coût des travaux de mise aux normes incombant au bailleur était disproportionné par rapport à la valeur de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1722 du code civil.ECLI:FR:CCASS:2018:C300599
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