LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 411-47 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que le bénéficiaire de la reprise doit justifier qu'il remplit la condition d'habitation du bien repris ou d'un bâtiment proche et que le congé doit l'indiquer à peine de nullité ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 4 avril 2016), que, par acte du 21 décembre 1982, Louis et Jeannine Z... ont consenti un bail rural dont M. X... est devenu cessionnaire ; que, par acte du 20 mars 2013, Louis Z... et Mme Y..., sa fille, nue-propriétaire, ont délivré à M. X... un congé pour reprise au profit de M. Y..., leur petit-fils et fils ; que, par déclaration du 19 avril 2013, M. X... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé ; que, Louis Z... étant décédé le [...]       , l'instance a été poursuivie à l'encontre de Mme Y... et de M. Y... ;

Attendu que, pour valider le congé, l'arrêt retient que, concernant le logement à proximité de l'exploitation, même si, par l'effet d'autres décisions, le repreneur était privé d'une maison d'habitation dépendant directement des biens loués, il pourrait toujours, ainsi qu'il le propose, s'héberger à proximité dès lors que les habitations disponibles sur la commune sont suffisamment nombreuses et que l'on ne peut pas raisonnablement lui demander de justifier par avance d'un hébergement pérenne ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les mentions du congé relatives à l'habitation étaient affectées d'une incertitude ne permettant pas de vérifier que les conditions de la reprise étaient réunies, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 avril 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

Condamne M.et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et de Mme Y... et les condamne à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré par Louis Z... et Mme Paule Y... née Z... à M. Éric X... le [...]        avec prise d'effet au [...]       , dit que M. François Y... remplissait les conditions fixées aux articles L. 411-58 et L. 411-59 du code rural pour bénéficier du droit de reprise, débouté M. Éric X... de sa demande en nullité du congé pour reprise, et d'avoir ordonné à ce dernier de libérer les bâtiments et parcelles objet du bail du 21 décembre 1982 pour le 25 mars 2015,

Aux motifs propres que selon l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime :
"Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.
À peine de nullité, le congé doit:
- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur;
- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris;
- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.
La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur."
que le congé pour reprise du 20 mars 2013 respecte intégralement ce texte ;
qu'il reste à déterminer si M. François Y... satisfait aux conditions de qualités, compétence et capacités professionnelles posées par les articles L. 411-58 et L. 411-59 de ce code :
que M. François Y... est le petit-fils de M. Louis Z..., bailleur ; que la condition posée au premier alinéa de l'article L. 411-58 est donc remplie ;
qu'il justifie de son engagement professionnel dans le domaine agricole au moyen de nombreux documents qui témoignent suffisamment de sa réelle volonté de travailler dans ce secteur d'activité : brevet professionnel du 26 octobre 2010 avec formation préalable ; attestations de suivi de diverses formations aux métiers de l'élevage bovin dans tous ses aspects ; contrat d'accès à des conseils personnalisés avec la chambre d'agriculture du Cantal ; contrat de suivi "post-installation" avec cette même chambre d'agriculture ; attestation d'un futur partenaire commercial ; attestation bancaire "Neuflize OBC" ; simulations d'emprunts du 22 avril 2014 ;

que concernant le logement à proximité de l'exploitation, la cour observe tout d'abord que le litige pendant par ailleurs concernant les parcelles [...] et [...] n'intéresse pas le présent procès puisque ces deux parcelles ne figurent pas dans le bail initial du 2 février 1983 ; que quoi qu'il en soit, même si par l'effet d'autres décisions M. François Y... était privé d'une maison d'habitation dépendant directement des biens loués, il pourrait toujours, ainsi qu'il le propose, s'héberger à proximité ; sur ce point, il démontre que les habitations disponibles à [...]

sont nombreuses ; que l'on ne peut pas raisonnablement lui demander d'emblée, alors que la procédure n'a pas encore abouti, de justifier par avance d'un hébergement pérenne à proximité de l'exploitation ;
que le congé a été délivré le 20 mars 2013, c'est-à-dire du vivant de M. Louis Z..., décédé le [...]       , qui détenait les biens loués depuis largement plus de neuf ans ; que le projet de M. François Y... relève donc de la simple déclaration préalable en application de l'article L. 331-2 II 3° du code rural et de la pêche maritime (arrêt, pp. 3 et 4),

Et aux motifs éventuellement adoptés que, sur la validité du congé pour reprise délivré le 30 mars 2013, l'article L. 411-47 du code rural dispose que :
"Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.
À peine de nullité, le congé doit:
- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur;
- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris;
- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.
La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur."
Il ressort des débats et des pièces produites que Monsieur François Y... remplit les conditions fixées aux articles L 411-58 et L 411-59 du code rural lui permettant de bénéficier du droit de reprise en ce que :
- il est le petit-fils de Monsieur Louis Z...,
- s'il est actuellement salarié, il justifie de sa volonté effective de s'installer en qualité d'agriculteur ce qui est démontré par son investissement dans plusieurs formations qualifiantes dont le brevet professionnel obtenu en 2010, la formation devenir acteur en milieu rural, la formation dressage de bovins, la formation "mes bâtiments d'exploitation de demain", la formation homéopathie vétérinaire, la formation "tout savoir sur le bio", formations suivies au cours des années 2010 à 2012,
- il possède la qualification professionnelle définie par l'article R 331-1 du code rural caractérisé par un brevet professionnel de responsable d'exploitation agricole obtenu en 2010,
- il justifie de ses capacités financières pour acquérir tout cheptel ou matériel nécessaire à la tenue d'une exploitation agricole par la production d'une attestation de la banque Neuflize selon laquelle il dispose d'un capital de 110000€ et par les simulations de prêt du Crédit agricole, de même par une attestation datée du 3 septembre 2014 le Crédit agricole lui signifie son accord de financement pour son installation,
- s'il ne peut certifier qu'il résidera sur l'exploitation en raison notamment de l'action en revendication de propriété initiée par Monsieur Eric X... sur la maison d'habitation, il produit des justificatifs permettant de s'assurer qu'il occupera une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe au sens de l'article 411-59 du code rural (notamment offres de vente ou de location sur le secteur de [...] où manifestement les offres de logement sont supérieures aux demandes),
- il est manifestement en règle avec les dispositions statutaires du contrôle des structures étant soumis au régime de la déclaration et non de l'autorisation conformément à l'article L 331-2 du code rural.
Par conséquent, il résulte de ce qui précède que Monsieur François Y... prépare depuis plusieurs mois de manière sérieuse son installation en qualité d'agriculteur et qu'il a la ferme intention d'exploiter les fonds objet de la reprise.
La validité du droit de reprise de Monsieur François Y... n'est donc pas contestable.
Le congé pour reprise sera ainsi validé (jugement, pp. 4, 5 § 1 et 2),

1°/ Alors que le juge ne doit pas méconnaître l'objet du litige, déterminé par les prétentions respectives des parties, ni fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la cour d'appel qui, pour admettre la validité du congé délivré à M. Éric X... et le droit de reprise sur les parcelles louées à ce dernier, a retenu que les parcelles [...] et [...] ne figuraient pas dans le bail initial du 2 février 1983, quand ce fait n'était allégué par aucune des parties, et quand l'inclusion dans le bail initial de la parcelle comprenant le bâtiment d'habitation n'avait fait l'objet d'aucune contestation, a méconnu les termes du litige et les limites du débat, et violé les articles 4 et 7 du code de procédure civile ;

2°/ Alors que le bail du 21 décembre 1982, enregistré le 26 janvier 1983 et publié à la conservation des hypothèques le 2 février 1983 précise qu'il porte sur « une propriété rurale sise sur la commune de [...] (Cantal), lieudit

"[...]", comprenant bâtiments à usage d'habitation et d'exploitation, et diverses parcelles de terre » ; que le protocole du 3 septembre 1998, se référant au « sinistre de novembre 1995 (incendie du bâtiment principal d'exploitation cadastré [...] anciennement n° E 363) », prévoit qu'un « nouveau contrat de bail à ferme sera établi entre les parties », avec la précision que « ce bail ne concerne qu'une surface de 82 hectares à l'exclusion des bâtiments d'habitation et d'exploitation » ; qu'en retenant néanmoins, pour admettre la validité du congé délivré à M. Éric X... et le droit de reprise sur les parcelles louées à ce dernier, que les parcelles [...] et [...] , formant l'assiette du bâtiment à usage d'habitation, ne figuraient pas dans le bail initial du 2 février 1983, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;

3°/ Alors que les conditions de la reprise doivent s'apprécier à la date pour laquelle le congé est donné, et en considération du congé tel qu'il a été donné ; que ce congé doit préciser, à peine de nullité, l'habitation que devra occuper le bénéficiaire, tenu d'occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe ; que la cour d'appel a retenu notamment, pour admettre la validité du congé délivré à M. Éric X... et le droit de reprise sur les parcelles louées à ce dernier, que ledit congé respectait intégralement l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, que même si par l'effet d'autres décisions M. François Y... était privé d'une maison d'habitation dépendant directement des biens loués, il pourrait toujours s'héberger à proximité, et que l'on ne pouvait pas lui demander, alors que la procédure n'avait pas encore abouti, de justifier par avance d'un hébergement pérenne à proximité de l'exploitation, ce dont il s'inférait nécessairement qu'à la date du congé, le bénéficiaire ne justifiait pas être en mesure d'occuper une habitation permettant l'exploitation directe du fonds ; qu'en statuant ainsi, sans qu'il résulte d'aucune de ses constatations que l'inexactitude des mentions du congé n'avait pas été de nature à induire le preneur en erreur, la cour d'appel a violé les articles L. 411-47 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;

4°/ Alors en tout état de cause que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que pour retenir que M. François Y... justifiait pouvoir occuper une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe au sens de l'article 411-59 du code rural, la cour d'appel a retenu, par motifs adoptés, que s'il ne pouvait certifier qu'il résiderait sur l'exploitation en raison notamment de l'action en revendication de propriété initiée par M. Eric X... sur la maison d'habitation, étaient produites des offres de vente ou de location sur le secteur concerné, où les offres de logement seraient supérieures aux demandes ; qu'en statuant ainsi, par des motifs dubitatifs et hypothétiques, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ Alors que l'article L. 331-2, II, 3°, du code rural et de la pêche maritime soumet à simple déclaration préalable l'opération lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus, à condition notamment que les bien soient détenus par un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus, depuis neuf ans au moins ; que la cour d'appel, pour admettre la validité du congé délivré à M. Éric X... et le droit de reprise sur les parcelles louées à ce dernier, s'est limitée à retenir, par motifs propres et adoptés, que le congé avait été délivré le 20 mars 2013, c'est-à-dire du vivant de Louis Z..., décédé le [...]       , qui détenait les biens loués depuis largement plus de neuf ans, et que M. François Y... était en règle avec les dispositions statutaires du contrôle des structures étant soumis au régime de la déclaration et non de l'autorisation conformément à l'article L. 331-2 du code rural ; qu'en statuant ainsi, sans constater que Louis Z... aurait transmis le bien repris à son petit-fils M. François Y... par donation, location, vente ou succession, la cour d'appel a violé l'article L. 331-2, II, 3°, du code rural et de la pêche maritime.ECLI:FR:CCASS:2018:C300343