LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 janvier 2017), que, par ordonnance du 31 octobre 2007, le juge de l'expropriation a prononcé, au profit de la SIEMP, le transfert de propriété d'un immeuble appartenant à la société Cofinfo ; que, les arrêtés portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité aux visas desquels l'ordonnance avait été rendue ayant été annulés par la juridiction administrative, la société Cofinfo a saisi le juge de l'expropriation pour faire constater la perte de base légale de l'ordonnance du 31 octobre 2007 et obtenir la restitution de l'immeuble exproprié, ainsi que l'indemnisation de ses préjudices ;

Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense :

Attendu qu'en confirmant le jugement en ce qu'il avait ordonné la restitution de l'immeuble exproprié sans modification de sa situation d'occupation et dit que les frais de retranscription du changement de propriétaire au registre de la conservation des hypothèques seraient à la charge de la SIEMP, la cour d'appel a tranché une partie du principal, de sorte que, conformément aux dispositions de l'article 606 du code de procédure civile, le pourvoi est recevable ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la SIEMP fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité ;

Mais attendu que l'article R. 13-22 ancien du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, d'une part, ne prévoit pas que l'obligation du demandeur de notifier son mémoire au défendeur au plus tard à la date de la saisine du juge est édictée à peine d'irrecevabilité, d'autre part, n'impose que soit précisée la date à laquelle il a été procédé à cette notification que lorsque la demande est formée en vertu de l'article R. 13-21 ancien, auquel il n'est pas renvoyé par l'article R. 12-5-3 ancien applicable à la demande aux fins qu'il soit statué sur les conséquences de la perte de base légale de l'ordonnance portant transfert de propriété ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article R. 223-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Attendu que le juge qui constate l'absence de base légale du transfert de propriété désigne, lorsque le bien est en état d'être restitué, chaque immeuble ou fraction d'immeuble dont la propriété est restituée, détermine les indemnités à restituer à l'expropriant, statue sur la demande de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière et précise que la restitution de son bien à l'exproprié ne peut intervenir qu'après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation ;

Attendu que l'arrêt confirme le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution à la société Cofinfo du bien exproprié et sursoit à statuer sur les demandes en restitution de l'indemnité de dépossession et en remboursement des travaux réalisés sur l'immeuble, formées par l'expropriante, et sur les demandes indemnitaires de l'expropriée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution de son bien à l'exproprié ne peut intervenir qu'après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement du 8 juillet 2015 du juge de l'expropriation de Paris en ce qu'il a ordonné la restitution à la société Cofinfo de l'immeuble sis [...] sans modification de sa situation d'occupation et dit que les frais de retranscription du changement de propriétaire de l'immeuble au registre de la conservation des hypothèques seraient à la charge de la SIEMP, l'arrêt rendu le 5 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Cofinfo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Elogie-SIEMP

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté l'irrecevabilité invoquée par la SIEMP, puis constaté la perte de base légale de l'ordonnance du 31 octobre 2007, ordonné la restitution de l'immeuble entre les mains de la société COFINFO, décidé que les frais de retranscription sont à la charge de la SIEMP, infirmé pour le surplus le jugement entrepris et ordonné une expertise ;

AUX MOTIFS QUE « la saisine litigieuse du juge de l'expropriation étant antérieure au 1er janvier 2015, il convient d'appliquer les textes en vigueur avant cette date ; qu'aux termes de l'article L 12-5 alinéa 2 du code de l'expropriation, en cas d'annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation ; que l'alinéa 2 précise qu'après avoir constaté l'absence de base légale de cette ordonnance, le juge statue sur les conséquences de son annulation ; que l'article R 12-5-1, inséré dans une sous-section intitulée "perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation", précise que, dans les cas prévus au deuxième alinéa de l'article L 12-5, l'exproprié transmet dans le délai de deux mois de la notification de la décision d'annulation du juge administratif, au greffe du juge qui a prononcé l'expropriation, un dossier qui comprend les copies : - de la décision d'annulation de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité ; - de l'ordonnance d'expropriation ; - le cas échéant, de la convention ou de la décision fixant les indemnités d'expropriation ; - tous autres documents ou, pièces que le demandeur estime utiles ; que l'article R 12-5-2 indique que le greffier convoque à l'audience le demandeur, l'expropriant et le commissaire du gouvernement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, leur adressant copie des pièces déposées par le demandeur ; que l'article R 12-5-3 précise que la demande de l'exproprié qui entend se prévaloir des dispositions de l'alinéa 2 de l'article L 12-5 est formée, instruite et jugée conformément aux dispositions des articles R 13-22 et suivants ; que l'article R 13-22 articule que le demandeur est tenu de notifier son mémoire au défendeur au plus tard à la date de la saisine du juge ; que la demande prévue à l'article R 13-21 doit, à peine d'irrecevabilité, préciser la date à laquelle il a été procédé à cette notification; qu'elle doit, lorsqu'elle est faite par l'expropriant, reproduire en caractères apparents les dispositions des articles R 13-23, R 13-24 (alinéa 1er) et R 13-25 ; que l'article R 13-21 prévoit qu'à défaut d'accord amiable dans le délai d'un mois à partir de la notification des offres de l'expropriant ou de la mise en demeure prévue à l'article précédent, le juge de l'expropriation peut être saisi par la partie la plus diligente ; que l'alinéa 2 indique que la demande est adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au greffe de la juridiction du ressort dans lequel sont situés les biens à exproprier ; qu'une copie en double exemplaire du mémoire du demandeur est jointe à cette demande, qui est simultanément notifiée à la partie adverse ; que si l'article R 12-5-3 renvoie aux dispositions des articles R13-22 et suivants du code de l'expropriation pour la demande, son instruction et son jugement, ces textes doivent être combinés avec les dispositions spécifiques de l'article R 12-5-1 ; qu'il n'est pas renvoyé par l'article R 12-5-1 aux dispositions de l'article R 13-21, celui-ci apparaissant d'ailleurs concerner les demandes de fixation d'indemnités de dépossession et non les demandes tendant à réparer les préjudices subis en cas d'annulation de déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité ; qu'en conséquence la mention de cet article figurant à la deuxième phrase de l'article R 13-22, prévoyant que la demande figurant à l'article R 13-21 doit, à peine d'irrecevabilité, préciser la date à laquelle il a été procédé à la notification du mémoire du demandeur an défendeur, qui doit intervenir au plus tard à la date de la saisine du juge, ne trouve pas à s'appliquer ; qu'il s'évince de la combinaison de ces textes que le juge de l'expropriation est valablement saisi par l' envoi dans un délai de deux mois de la signification de l'annulation de la décision administrative par un dossier comprenant les pièces énoncées; qu'un mémoire doit être adressé au juge au plus tard à la date de la saisine du juge mais que cette dernière prescription n'est pas sanctionnée par l'irrecevabilité qui est réservée aux demandes d'indemnités pour dépossession ; que l'irrecevabilité évoquée par la SIEMP serait d'ailleurs peu compréhensible, la personne expropriée à tort devant pouvoir visiter le bien qu'elle entend récupérer pour en apprécier l'état et les modifications qui lui ont été, le cas échéant apportées afin d'être en mesure de chiffrer son préjudice en toute connaissance de cause ; qu'en définitive la société Cofinfo a bien adressé le dossier prescrit dans le délai précisé ; que dans la mesure où la SIEMP, qui n'a pu faire valoir ses moyens de défense, ne justifie d'aucun grief tiré de l'absence de notification du mémoire de la demanderesse préalablement à la saisine du juge, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SIEMP » (arrêt p. 5 § 6-7 et p. 6 et 7, § 1, 2 et 3) ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes de l'article R.12-5-1 du code de l'expropriation, applicable en l'espèce, le juge est valablement saisi par un dossier ne comprenant que des pièces obligatoires et facultatives déposées au greffe : "Dans les cas prévus au deuxième alinéa de l'article L. 12-5, l'exproprié qui entend faire constater par le juge le manque de base légale de l'ordonnance portant transfert de sa propriété transmet au greffe de la juridiction qui a prononcé l'expropriation, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision du juge administratif annulant la déclaration d'utilité publique ou l'arrêté de cessibilité, un dossier qui comprend les copies: 1° De la décision d'annulation de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité ; 2° De l'ordonnance d'expropriation; 3° Le cas échéant, de la convention ou de la décision fixant les indemnités d'expropriation; 4° D'un certificat de non-recours contre la décision fixant les indemnités d "expropriation. Le dossier peut comprendre, en outre, tous autres documents ou pièces que le demandeur estime utiles. » L'article R. 12-5-1 du code de l'expropriation ne fait, donc, à aucun moment, référence à un quelconque mémoire formalisant la demande du requérant. La saisine du juge est, donc régulière et complète par le simple dépôt des pièces énumérées par l'article R.12-5-1 du code de l'expropriation précité. L'article R 12-5-3 du code de l'expropriation précise que la demande de l'exproprié est formée, instruite et jugée conformément à la procédure d'indemnisation après expropriation (articles R 13-22 et suivants du code de l'expropriation), sous réserve des particularités de la procédure relative à la perte de base légale. Ainsi, l'obligation de notification préalable du mémoire prescrite par l'article R. 13- 22 du code de l'expropriation, ne s'appliquant qu'au mémoire accompagnant obligatoirement la saisine du juge de l'expropriation dans le cadre de la fixation d'une indemnité de dépossession, ne peut, trouver application dans le cadre de la saisine spécifique concernant la procédure relative à la perte de base légale, effectuée sur le fondement des articles L.12-5 et R.12-5-1 dudit code qui ne prévoit pas la nécessité d'un mémoire pour saisir le juge de l'expropriation régulièrement saisi par un dossier ne contenant que des pièces limitativement énumérées. Dès lors, la S.I.E.M.P, ne peut prétendre que l'article R.12-5-3 du code de l'expropriation imposerait une notification préalable d'un mémoire dont aucune disposition n'impose le dépôt lors de la saisine du juge de l'expropriation aux fins de constatation de perte de base légale de l'ordonnance portant transfert de propriété. Bien au contraire, l'analyse combinée de cet article avec celle des articles R.13-22 et R.12-5-1 n'impose nullement que le dossier déposé au greffe, composé uniquement de pièces, ne soit notifié préalablement à la S.I.E.M.P ».

ALORS QUE, PREMIEREMENT, en application de l'article R.13-22 du Code de l'expropriation, auquel renvoie expressément l'article R.12-5-3, le demandeur a l'obligation de notifier son mémoire au défendeur au plus tard à la date de la saisine du juge ; que cette formalité, qui vise à fixer le cadre de la saisine du juge, doit être sanctionnée, peu importe que l'irrecevabilité n'ait pas été formellement prévue, par l'irrecevabilité de la demande ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles R.12-5-3 et R.13-22 du Code de l'expropriation ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, dès lors que l'article R.12-5-3 du Code de l'expropriation rend applicable l'article R.13-22 sans exclusion, l'obligation pour le demandeur de préciser la date de la notification de son mémoire au défendeur et ce, à peine d'irrecevabilité, est bien applicable ; qu'il s'en déduit que l'omission de la notification du mémoire est nécessairement sanctionnée par l'irrecevabilité ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles R.12-5-3 et R.13-22 du Code de l'expropriation ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, les objectifs assignés à la notification du mémoire, au plus tard à la date de la saisine du juge, excluent que la formalité puisse être régularisée ultérieurement ou encore qu'on puisse neutraliser l'irrecevabilité à raison de l'absence de griefs ; qu'en effet, c'est sur la base du mémoire préalable que se noue l'instance, c'est encore sur la base de ce mémoire que le cadre de l'instance est défini, sachant que la notification préalable du mémoire affecte le fonctionnement du service public de justice, le juge pouvant très rapidement statuer, et permet un rapprochement entre les parties de nature à alléger la charge du service public de la justice ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles R.12-5-3 et R.13-22 du Code de l'expropriation.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a constaté la perte de base légale de l'ordonnance du 31 octobre 2007, ordonné la restitution du bien à la société COFINFO sans modification de sa situation d'occupation, dit que les frais de retranscription sont à la charge de la SIEMP, infirmé pour le surplus le jugement entrepris et ordonné une expertise ;

AUX MOTIFS QUE « que l'article R 12-5-4 du code de l'expropriation indique que le juge constate l'absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit ; que si le bien n'est pas en état d'être restitué, l'action de l'exproprié se résout en dommages et intérêts ; que s'il peut l'être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble dont la propriété est restituée, détermine les indemnités à restituer à l'expropriant et statue sur la demande de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière ; qu'il précise que la restitution à l'exproprié de sn bien ne peut intervenir qu'après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation ; que ce texte dispose encore que le juge peut aussi prévoir, au choix de l'exproprié, lorsque des ouvrages ou plantations out été réalisées, et sous réserve des exigences de l'intérêt général ou de l'impossibilité tenant à la nature de l'ouvrage : - soit leur suppression aux tais de expropriant, - soit leur maintien et leur remboursement par l'exproprié à l'expropriant, le remboursement étant effectué, au choix de 1' exproprié, soit par le versement d'une somme égale au montant de la plus-value dégagée par ce bien, soit sur la base du coût des matériaux et du prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdits ouvrages et plantations ; qu'il résulte de ce qui précède que, comme le soutient la société Cofinfo, les considérations d'intérêt général n'interviennent que dans un second temps, après que le juge ait décidé que l'immeuble est restituable, pour s'opposer à la demande de suppression des ouvrages réalisés dans l'immeuble dont l'expropriation a été déclarée irrégulière ; qu'en l'espèce, la société Cofinfo ne formule aucune demande de démolition d'ouvrage créé (aucun ouvrage n'a en réalité été construit par l'expropriant) ou de travaux d'aménagement, réalisés par la S1EMP dans l'immeuble en cause ; qu'il convient de prendre acte de l'engagement de la société Cofinfo de maintenir aux mêmes conditions les baux consentis aux locataires de l'immeuble, afin qu'ils ne soient pas lésés par l'expropriation déclarée irrégulière ; que la restitution étant le principe et l'absence de restitution l'exception, la SIEMP ne saurait exciper de son statut de personne privée chargée d'une mission de service public pour s'opposer à la restitution sollicitée, laquelle n'aura pas de conséquence sur les locataires auxquels elle a consenti des baux sociaux sans attendre l'issue du litige en cours ; qu'en juger différemment aboutirait à exonérer toutes les personnes chargées d'une telle mission, des conséquences résultant des irrégularités commises dans la procédure d'expropriation et contreviendrait au droit de propriété des expropriés ; qu'il convient de relever que la SIEMP a renouvelé au moins un bail d'habitation postérieurement à la décision d'annulation de la procédure d'expropriation ; que par ailleurs que les conventions que la SIEMP aurait signées avec l'Etat ne s'opposent pas à la restitution sollicitée, sauf aux parties à ces conventions à tirer les conséquences de l'irrégularité de l'opération d'expropriation, qu'enfin les dispositions des articles L443-7, 443-11, 365-2 et R331-4 du code de la construction et de l'habitation, relatives à la vente d'un immeuble conventionné ou à l'agrément nécessaire pour gérer des logements sociaux ne trouvent pas à s'appliquer, la société Cofinfo ne cherchant pas à vendre l'immeuble qu'elle souhaite au contraire récupérer ni à être pour gérer des logements sociaux, l'immeuble revenant dans son patrimoine perdant son caractère de logement social, qu'il est observé que les locaux d'activité du rez-de-chaussée sont loués dans les conditions de droit commun et que la SIEMP dispose d'un parc locatif suffisamment important pour proposer un relogement aux titulaires de baux d'habitation, la société Cofinfo s'engageant à maintenir les baux des personnes en place qui resteraient ; qu'en conséquence le jugement doit être confirmé en ce qu'il a constaté l'absence de base légale de l'ordonnance d'expropriation et, eu égard au principe d'effectivité des décisions de justice, en ce qu'il a ordonné la restitution de l'immeuble en cause à la société Cofinfo » (arrêt p. 7, dernier §, et p. 8, § 1, 2, 3, 4, 5, 6).

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « La perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation a pour conséquence logique la restitution des biens expropriés irrégulièrement, sauf à vouloir redonner ses effets à la décision administrative annulée. Le principe étant la restitution, seules des circonstances de fait ou de droit, propres à l'espèce, sont susceptibles d'empêcher la restitution du bien exproprié à tort. En l'espèce, la S.I.E.M.P. soutient que la restitution de l'immeuble est impossible au motif qu'il existe des circonstances d'intérêt général s'opposant à la restitution de l'immeuble. Elle expose que son activité relative au logement social relève de l'intérêt général et que l'immeuble est principalement occupé aux moyens de baux sociaux permettant de considérer que l'intérêt général s'oppose à la restitution de l'immeuble. La S.I.E.M.P a entrepris, selon acte d'engagement en date du 19 mars 2010, une rénovation et restructuration de l'immeuble pour un montant de 3.612.121 € TTC poux les seuls travaux qui ont consisté en la destruction de la construction R+2 du n°3 de la rue et une reconstruction R+5 permettant l'extension des appartements. Le n° 5 de la rue a été l'objet d'une réhabilitation profonde puisque vingt appartements ont été créés à la place des trente sept logements antérieurs. Trois locaux d'activité ont été aménagés en rez de chaussée. A ce jour, l'immeuble comprend 1.060 m2 de surface habitable pour la partie habitation et 149,3 m2 de surface utile pour les locaux commerciaux, non compris les parties en sous-sol. Une fois les travaux achevés, la S.I.E.M.P.  a donné en location à compter de la réception de l'ouvrage selon baux conventionnés les vingt logements et consenti des baux soumis au code de commerce pour les trois boutiques en rez de chaussée. Il convient de rappeler que le motif d'intérêt général invoqué doit se rapporter non pas à la mission de l'organisme qui a illégalement exproprié l'immeuble, mais aux conséquences de la restitution. Si l'immeuble, dégradé lors de l'ordonnance d'expropriation, a fait l'objet d'importants travaux de rénovation depuis cette ordonnance, il n'a été procédé à aucune construction d'un ouvrage public. Son occupation actuelle par des locataires aux moyens de baux sociaux consentis par la S.I.E.M.P ne saurait s'opposer à la restitution sollicitée, les trois locaux d'activité aménagés en rez de chaussée, ne bénéficiant pas, par ailleurs, de baux sociaux. En outre, accorder des baux sociaux, ne saurait permette à la S.I.E.M.P de se soustraire à la restitution d'un immeuble indûment exproprié. L'état matériel de l'immeuble ne s'oppose pas à sa restitution. Il n'est caractérisé aucune impossibilité juridique, à la restitution ».

ALORS QUE, premièrement, il résulte de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation que la restitution du bien ne revêt pas un caractère automatique ; que le juge doit rechercher si le bien est susceptible d'être restitué, notamment au regard de l'utilité publique de l'affectation du bien exproprié ; que la SIEMP soutenait que le bien n'était pas susceptible d'être restitué dès lors que l'immeuble était affecté à des logements sociaux et relevait de ce fait de l'utilité publique ; qu'en se bornant à considérer que les considérations d'intérêt général n'avaient pas vocation à s'opposer à la restitution du bien, les juges du fond ont violé l'article R. 12-5-4 ancien du code de l'expropriation, devenu R. 223-6 ;

ALORS QUE, deuxièmement, avant de statuer, les juges du fond devaient rechercher, comme il leur était demandé, si au regard des exigences posées par les articles R. 331-14 et L. 365-2 du Code de la construction et de l'habitation, il n'était pas exclu que la COFINFO puisse se voir transférer les conventions conclues par la SIEMP et requises pour qu'il y ait logements sociaux ; qu'en s'abstenant de ce faire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article R. 12-5-4, ancien du code de l'expropriatio, ensemble les articles R. 331-14 et L. 365-2 du Code de la construction et de l'habitation ;

ALORS QUE, troisièmement, avant d'opposer la faculté pour la SIEMP de proposer un relogement aux bénéficiaires des baux sociaux, les juges du fond auraient du rechercher si l'intérêt général ne s'opposait pas à ce qu'une collectivité de locataires, bénéficiant de logement sociaux, dans un immeuble donné, soit transférée et déplacée dans d'autres immeubles qui appartiendraient à la SIEMP ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur se point, les juges du font ont privé leur décision de base légale au regard de l'article R. 12-5-4 ancien du code de l'expropriation, devenu R. 223-6 ;

ALORS QUE, quatrièmement, il résultait des conclusions concordantes des parties, que la SIEMP avait procédé à une opération de réhabilitation et d'extension du bâtiment (Conclusions de la SIEMP p. 19-20 et conclusions de SOFINFO, p. 39) ; qu'en énonçant néanmoins qu'« aucun ouvrage n'a en réalité été construit par l'expropriant », la cour d'appel qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, cinquièmement, en se bornant à relever qu'aucune demande de démolition n'avait été formulée, et qu'aucun ouvrage n'avait en réalité été réalisé, pour exclure la prise en compte de l'intérêt général, quand la SIEMP soutenait qu'en plus d'avoir profondément remanié et réhabilité l'immeuble, elle avait construit un partie neuve au n° 3 de la rue, prolongeant les appartements du n° 5, ce qui expliquait que l'adresse de l'ensemble comporte désormais les deux numéros (conclusions, p. 19), les juges du fond ont à nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article R. 12-5-4 du Code de l'expropriation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a constaté la perte de base légale de l'ordonnance du 31 octobre 2007, ordonné la restitution du bien à la société COFINFO sans modification de sa situation d'occupation, dit que les frais de retranscription sont à la charge de la SIEMP, infirmé pour le surplus le jugement entrepris et ordonné une expertise ;

AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QUE « que l'article R12-5-4 du code de l'expropriation indique que le juge constate l'absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit ; que si le bien n'est pas en état d'être restitué, l'action de l'exproprié se résout en dommages et intérêts ; que s'il peut l'être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble dont la propriété est restituée, détermine les indemnités à restituer à l'expropriant et statue sur la demande de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière ; qu'il précise que la restitution à l'exproprié de sn bien ne peut intervenir qu'après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation ; que ce texte dispose encore que le juge peut aussi prévoir, au choix de l'exproprié, lorsque des ouvrages ou plantations out été réalisées, et sous réserve des exigences de l'intérêt général ou de l'impossibilité tenant à la nature de l'ouvrage : - soit leur suppression aux tais de expropriant, -- soit leur maintien et leur remboursement par l'exproprié à l'expropriant, le remboursement étant effectué, au choix de 1' exproprié, soit par le versement d'une somme égale au montant de la plus-value dégagée par ce bien, soit sur la base du coût des matériaux et du prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdits ouvrages et plantations ; qu'il résulte de ce qui précède que, comme le soutient la société Cofinfo, les considérations d'intérêt général n'interviennent que dans un second temps, après que le juge ait décidé que l'immeuble est restituable, pour s'opposer à la demande de suppression des ouvrages réalisés dans l'immeuble dont l'expropriation a été déclarée irrégulière ; qu'en l'espèce, la société Cofinfo ne formule aucune demande de démolition d'ouvrage créé (aucun ouvrage n'a en réalité été construit par l'expropriant) ou de travaux d'aménagement, réalisés par la S1EMP dans l'immeuble en cause ; qu'il convient de prendre acte de l' engagement de la société Cofinfo de maintenir aux mêmes conditions les baux consentis aux locataires de l'immeuble, afin qu'ils ne soient pas lésés par l'expropriation déclarée irrégulière ; que la restitution étant le principe et l'absence de restitution l'exception, la SIEMP ne saurait exciper de son statut de personne privée chargée d'une mission de service public pour s'opposer à la restitution sollicitée, laquelle n'aura pas de conséquence sur les locataires auxquels elle a consenti des baux sociaux sans attendre l'issue du litige en cours ; qu'en juger différemment aboutirait à exonérer toutes les personnes chargées d'une telle mission, des conséquences résultant des irrégularités commises dans la procédure d'expropriation et contreviendrait au droit de propriété des expropriés ; qu'il convient de relever que la SIEMP a renouvelé au moins un bail d'habitation postérieurement à la décision d'annulation de la procédure d'expropriation ; que par ailleurs que les conventions que la SIEMP aurait signées avec l'Etat ne s'opposent pas à la restitution sollicitée, sauf aux parties à ces conventions à tirer les conséquences de l'irrégularité de l'opération d'expropriation, qu'enfin les dispositions des articles L443-7, 443-11, 365-2 et R331-4 du code de la construction et de l'habitation, relatives à la vente d'un immeuble conventionné ou à l'agrément nécessaire pour gérer des logements sociaux ne trouvent pas à s'appliquer, la société Cofinfo ne cherchant pas à vendre l'immeuble qu'elle souhaite au contraire récupérer ni à être pour gérer des logements sociaux, l'immeuble revenant dans son patrimoine perdant son caractère de logement social, qu'il est observé que les locaux d'activité du rez-de-chaussée sont loués dans les conditions de droit commun et que la SIEMP dispose d'un parc locatif suffisamment important pour proposer un relogement aux titulaires de baux d'habitation, la société Cofinfo s'engageant à maintenir les baux des personnes en place qui resteraient ; qu'en conséquence le jugement doit être confirmé en ce qu'il a constaté l'absence de base légale de l'ordonnance d'expropriation et, eu égard au principe d'effectivité des décisions de justice, en ce qu'il a ordonné la restitution de l'immeuble en cause à la société Cofinfo » (arrêt p. 7, dernier §, et p. 8, § 1, 2, 3, 4, 5, 6).

AUX MOTIFS ENSUITE QUE « que l'immeuble, occupé partiellement par des squatteurs avant les opérations d'expropriation a été l'objet d'un incendie survenu dans une chambre de bonne, ce qui a donné lieu à une interdiction d'occupation par arrêté préfectoral du 19 octobre 2007 ; que la reprise de l'immeuble vide a été effectuée, te 24 octobre 2007, au vu d'un constat d'huissier intitulé "procès-verbal de tentative d' expulsion transformé en reprise des lieux ; que cette date a d'ailleurs été retenue par le juge administratif comme marquant la fin de la période de la responsabilité de l'Etat du fait de son refus de donner l'assistance de la Force publique pour l'expulsion des occupants irréguliers ; que le transfert de propriété de l'immeuble au profit de la SIEMP est intervenue avec l'ordonnance d'expropriation du 31 octobre 2007, ce qui a nécessairement contrarié les projets de rénovation de ce bâtiment de la société Cofinfo ; qu'il ne peut être fait grief à la société Cofinfo de n'avoir pu mener à bien son projet de rénovation avant la mise en oeuvre de la procédure d'expropriation, dès lors que les locaux étaient au moins partiellement squattés par des personnes qui, selon l'attestation d'un chef d'entreprise intervenu entre 2000 et 2006, a témoigné de l'attitude hostile des occupants qui avaient refusé de quitté les lieux, tandis que le préfet de police refusait le concours de la force publique ; qu'il ne saurait être fait grief à la société Cofinfo d'avoir utilisé les possibilités offertes par la loi pour renoncer à la vente de l'immeuble qui avait fait l'objet de deux procédures de préemption; qu'en effet, elle était parfaitement libre de considérer que le prix obtenu était insuffisant et qu'elle aurait la possibilité de mener à bien une opération de rénovation ; que les choix de gestion de la société Cofinfo ne diminuent en rien le préjudice résultant pour elle de la procédure d'expropriation irrégulière ; que les différents préjudices invoqués par la société Cofinfo, comme découlant de l'irrégularité de cette procédure d'expropriation, s'appuient sur des rapports non contradictoires dont les conclusions sont contestées ; qu'eu égard à l'importance des sommes en cause, la cour ne dispose pas des éléments suffisants pour trancher les chefs d'indemnisation en litige sans recourir à une mesure d'expertise aux frais avancés par la société Cofinfo, sur les conséquences de l'expropriation irrégulière: - montant d'une moins-value de l'immeuble en raison des baux sociaux consentis par la SEMP - montant de la perte de loyers pour la société Cofinfo depuis l'ordonnance d'expropriation jusqu'à la restitution de l'immeuble par la SIEMP, compte tenu de la durée des travaux nécessaires pour qu'elle rénove l'immeuble et de leur coût ; - montant de la perte financière subie par la société Cofinfo compte tenu de la privation de la possibilité de réaliser une rénovation plus intéressante de l'immeuble en augmentant sa surface au lieu de la diminuer ; - montant de la plus-value apportée par les travaux à l'immeuble par les travaux effectués par la SIEMP et coût de ces travaux ; qu'il sera sursis sur le surplus des demandes des parties jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire » (arrêt p. 9, antépénultième et dernier §, p. 10 § 1, 2, 3, 4 et 5);

ALORS QUE, premièrement, aux termes de l'article R. 12-5-4 du Code de l'expropriation, devenu R. 223-6, le juge doit se prononcer en un seul trait de temps et dans le cadre d'une seule et même décision, sur la restitution du bien exproprié par l'expropriant et la restitution de l'indemnité d'expropriation, par l'exproprié ; qu'il serait contraire à l'intérêt général et à l'équité que l'exproprié puisse disposer tout à la fois du bien exproprié et de l'indemnité d'expropriation ; qu'en décidant au cas d'espèce qu'ils pouvaient ordonner la restitution du bien exproprié et sursoir à statuer sur la restitution de l'indemnité d'expropriation et donc en dissociant la restitution du bien et la restitution de l'indemnité d'expropriation, les juges du fond ont commis un excès de pouvoir ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en dissociant, comme ils l'ont fait, la restitution du bien exproprié et la restitution de l'indemnité, les juges du fond ont à tout le moins violé l'article R-12-5-4, devenu R.223-6 du Code de l'expropriation.ECLI:FR:CCASS:2018:C300324