LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 8 novembre 2016), que, le 22 novembre 2006, par acte dressé par Mme Z..., notaire, la société Banque populaire des Alpes ( BPA) a consenti à la société civile immobilière Les Forêts (la SCI), ayant pour gérants MM. MAX et Thierry X..., un prêt d'un montant de 380 000 euros pour l'acquisition de trois parcelles ; que, le même jour, par deux actes distincts dressés par le même notaire, la SCI a acheté, d'une part, à la société X... MAX et fils et à M. et Mme Thierry X..., deux parcelles cadastrées n° [...] et [...], moyennant le prix de 180 000 euros, acquisition entièrement financée par le prêt, et, d'autre part, à M. et Mme MAX X... (M. et Mme X...), un fonds cadastré n° [...] au prix de 320 000 euros, payé au comptant par le prêt de la BPA à hauteur de 200 000 euros et payable à terme à hauteur de 120 000 euros ; que, le 18 mars 2011, la SCI a revendu ces trois parcelles au prix de 350 000 euros ; que, reprochant au notaire d'avoir versé l'intégralité du prix de vente à la BPA, M. et Mme X... ont assigné la société civile professionnelle Z...  (la SCP) en paiement de la somme de 140 000 euros ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de prêt prévoyait l'inscription du privilège de prêteur de deniers à hauteur de 380 000 euros, en premier rang et sans concours sur l'immeuble cadastré n° [...][...] et [...], et que l'acte de vente de la parcelle cadastrée n° [...] spécifiait que le privilège du vendeur était primé par celui du prêteur de deniers, relevé que celui-ci avait été inscrit à la conservation des hypothèques sur ces trois parcelles pour la somme totale de 456 000 euros et retenu souverainement que ce privilège garantissait, outre la somme de 76 000 euros d'accessoires, la somme de 380 000 euros empruntée par la SCI pour l'achat des trois parcelles, soit « l'immeuble acquis », la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la SCP n'avait pas commis de faute en versant l'intégralité du prix de vente de 350 000 euros à la BPA ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société civile professionnelle Z.. ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. MAX X... et Mme Monique Y..., épouse X... de leurs demandes aux fins de voir juger que la Z...                                    , notaire, n'avait pas tenu compte de leur privilège de vendeur d'un montant de 120.000 euros à titre principal et de 24.000 euros au titre des accessoires en versant à la Banque Populaire des Alpes la totalité du prix de la revente des parcelles de la SCI Les Forêts et, en conséquence, d'obtenir le versement de la somme de 144.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la vente sur le prix de vente du bien immobilier de la SCI Les Forêts et au besoin, la condamnation du notaire à leur verser ladite somme pour le cas où le prix de vente n'existerait plus,

AUX MOTIFS PROPRES QUE

pour pouvoir triompher dans leurs prétentions, Monsieur et Madame X... doivent démontrer l'existence d'une faute de la SCP Z...   en lien de causalité direct avec la démonstration d'un préjudice de leur part.

Par application de l'article 2325 du code civil, la préférence entre créanciers privilégiés se règle par les différentes qualités des privilèges.

En l'espèce, la BPA est titulaire d'un privilège de prêteur de deniers alors que les époux MAX X... sont titulaires d'un privilège de vendeurs.

L'acte de prêt de la BPA à la SCI Les Forêts prévoit, en page 3, l'inscription du privilège de prêteur de deniers « à hauteur de 380.000,00€ en premier rang et sans concours sur l'immeuble cadastré, sur la commune de Bourg de Péage, section [...] [...] et [...] ».

Il est également spécifié en pages 3 et 4 de l'acte de prêt « promesse d'emploi » que l'emprunteur déclare que: « La somme empruntée de 380.000,00€ est destinée à l'acquisition du bien, ci-après plus amplement décrit, suivant acte à recevoir ce jour par Maître Isabelle Z... moyennant le prix de 500.000,00€ s'appliquant :

* 320.000,00€ pour la parcelle [...] ,
* 100.000,00€ pour la parcelle [...]
* 80.000,00€ pour la parcelle [...] ....

Il s'oblige à effectuer cet emploi à compter de ce jour et à déclarer dans l'acte authentique à intervenir que le paiement du prix d'acquisition a été fait au moyen de fonds provenant du présent prêt afin que le prêteur soit investi du privilège de prêteur de deniers.... sur le bien acquis pour le montant du prêt ayant servi au paiement du prix de vente. Inscription du privilège sera prise par le notaire soussigné au profit de la banque dans les formes et délais prévus à l'article 2379 du code civil ».

Dans l'acte de vente concernant la parcelle [...] , il est expressément prévu en pages 3 et 4, « déclaration d'origine des deniers-privilège »:

« L'acquéreur a déclaré avoir effectué ce paiement au moyen de partie du prêt soit 200.000,00€ consenti par ce jour par la BPA, au moyen des deniers du prêt global de 380.000,00€.... Par suite de la promesse d'emploi et de la déclaration d'origine de deniers respectivement contenues dans la convention de prêt et dans la quittance qui figure au présent acte lequel est authentique, le prêteur se trouve investi par la loi du privilège prévu par l'article 2374 paragraphe 2 du code civil, lequel garantit sur l'immeuble acquis le principal du prêt, les intérêts dont il est productif et ses accessoires ».

Il est également spécifié en page 4 dudit acte « convention sur le rang des suretés » :

« Le vendeur et les prêteurs conviennent que leurs privilèges respectifs s'exerceront dans l'ordre suivant :

- en premier lieu, viendra concurremment le privilège que l'article 2103-2 du code civil confère au prêteur,

- en second lieu, viendra le privilège que l'article 2103-1 confère au vendeur ». Il s'ensuit de ces divers éléments que :

* le privilège de deniers garantit la somme de 380.000,00€ empruntée par la SCI Les Forêts pour l'achat des trois parcelles, soit « l'immeuble acquis », outre la somme de 76.000,00€ à titre d'accessoires,

* la répartition de cette somme de 380.000,00€ s'établit pour la parcelle [...] pour la somme de 100.000,00€, pour la parcelle [...] pour la somme de 80.000,00€ et pour la parcelle [...] pour la somme de 200.000,00€

* l'inscription du privilège de prêteur de deniers pour la somme totale de 456.000,00€ à la conservation des hypothèques de Valence a rendu celui-ci opposable aux tiers, y compris à l'égard des époux X...,

* l'acte de vente du 18 mars 2011 entre la SCI Les Forêts au profit de la SCI 2 F portant sur les trois parcelles moyennant le prix de 350.000,00€ indique qu'un privilège de prêteur de deniers a été pris au profit de la BPA pour sûreté de la somme de 380.000,00€ en principal et 76.000,00€ d'accessoires.

Les époux X..., dont il convient de relever la double qualité de Monsieur MAX X... de co-vendeur de la parcelle [...] et de co-gérant de la SCI acquéreur, dissociant artificiellement les divers actes de vente et de prêt, tous en date du 22 novembre 2006, ne démontrent pas que la convention au titre du rang des suretés ne s'appliquerait au bénéfice de la BPA que sur la somme de 200.000,00€, ce qui est contraire à l'économie des divers contrats dont les termes sont parfaitement clairs et cohérents.

Ainsi c'est à bon droit que le tribunal a retenu l'absence de démonstration d'une faute de la SCP Z... dans l'inscription au bénéfice de la BPA du privilège de prêteur de deniers et dans la délivrance à celle-ci du prix intégral de vente de 350.000,00€, inférieur au montant du privilège inscrit,

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'

il appartient à celui qui engage une action en responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil de faire preuve des fautes reprochées qui seraient la cause certaine et directe du préjudice invoqué.

En l'espèce, les époux X... font grief à Maître Isabelle Z... d'avoir procédé à une mauvaise répartition du prix de vente des parcelles appartenant à la SCI Les Forêts en versant l'intégralité à la Banque Populaire des Alpes, soit la somme de 350.000 euros, alors qu'une partie revenait aux demandeurs en vertu de leur privilège du vendeur prise pour la somme totale de 144.000 euros à l'occasion de l'acte de vente du 22 novembre 2006.

Mais d'abord il ressort de l'acte de prêt reçu le 22 novembre 2006 par Maître Isabelle Z..., notaire associé au sein de la SCP "Louis Claude A... et Isabelle Z..., notaires associés" à Hauterives, que:

- la Banque Populaire des Alpes a consenti à la SCI Les Forêts un prêt d'équipement professionnel d'un montant de 380.000 euros remboursable en 180 mensualités d'un montant de 3 108.41 euros chacune pour l'acquisition de diverses parcelles situées à Bourg-de-Péage (26) cadastrées section [...] , [...] et [...];

- le privilège prévu à l'article 2374 alinéa 2 du code civil en premier rang et sans concours a été pris au profit du prêteur "sur le bien acquis pour le montant du prêt ayant servi au paiement du prix de vente".

Par actes du même jour reçus par Maître Isabelle Z..., la SCI Les Forêts a acquis de la B...                    et des époux X... les parcelles [...], [...] et [...];

s'agissant de la vente intervenue entre les époux X... et la SCI Les Forêts, portant sur la parcelle n° [...],l'acte stipule un prix de 320.000 euros réglé comptant à hauteur de 200 000 euros au moyen du prêt susvisé, le solde faisant l'objet d'un paiement à terme garanti par un privilège du vendeur au profit des époux X...; les parties ont convenu que le privilège de prêteur de deniers était d'un rang supérieur à celui attribué au vendeur.

Il a été stipulé à l'acte reçu le 18 mars 2011 par lequel la SCI Les Forêts a vendu à la SCI 2F moyennant le prix de 350 000 euros les parcelles n° [...], [...] et [...] qu'un privilège de prêteur de deniers a été pris au profit de la Banque Populaire des Alpes pour sûreté de la somme de 380 000 euros en principal et 76 000 euros d'accessoires.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le privilège de la banque garantit la somme de 380 000 euros due par la SCI Les Forêts et bénéficie d'un rang du privilège supérieur à celui du privilège de vendeur des époux X... pris pour garantir le paiement de la somme de 120 000 euros.

En conséquence, aucune faute ne peut être imputée à Maître Isabelle Z... à l'occasion de la répartition du prix de vente des parcelles de la SCI Les Forêts,

ALORS QUE les dispositions légales relatives aux privilèges doivent être interprétées restrictivement ; que sont privilégiés sur l'immeuble, même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition de l'immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ; qu'il en résulte que le privilège de prêteur de deniers ne garantit que le remboursement de fonds directement affectés au paiement du prix de vente d'un bien immobilier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé par motifs propres et adoptés que l'acte de vente de la parcelle section n° [...] conclu entre M. et Mme X..., vendeurs, et la SCI Les Forêts, acquéreur, stipule que cette dernière déclarait avoir effectué le paiement comptant de la somme de 200 000 euros au moyen d'une partie du prêt de 380 000 euros consenti par la Banque Populaire des Alpes, le solde faisant l'objet d'un paiement à terme garanti par le privilège du vendeur au profit des époux X... ; qu'en décidant que le privilège de prêteur de deniers de la banque sur la parcelle n° [...] garantissait la somme empruntée de 380.000 euros et que la SCP Z...          , notaire, avait pu, sans faute, inscrire sur cette parcelle le privilège de prêteur de deniers pour la totalité du prêt, nonobstant l'utilisation du solde du prêt pour l'acquisition d'autres immeubles, et délivrer à la banque le prix intégral de vente de 350.000 euros des biens immobiliers, dont la parcelle n° [...], de la SCI Les Forêts à la SCI 2F, la cour d'appel qui a étendu le privilège de prêteur de deniers à des sommes n'ayant pas servi au financement de l'immeuble grevé, a violé les articles 2324, 2285 et 2374 du code civil,

ALORS QUE les privilèges ne peuvent être établis que par la loi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que l'acte de vente de la parcelle section n° [...] conclu entre M. et Mme X..., vendeurs, et la SCI Les Forêts, acquéreur, stipule que cette dernière déclarait avoir effectué le paiement comptant de la somme de 200 000 euros au moyen d'une partie du prêt de 380 000 euros consenti par la Banque Populaire des Alpes, le solde faisant l'objet d'un paiement à terme garanti par le privilège du vendeur au profit des époux X... ; qu'en retenant, pour décider que la SCP Z.., notaire, avait pu, sans faute, inscrire sur cette parcelle le privilège de prêteur de deniers pour la totalité du prêt, nonobstant l'utilisation du solde du prêt pour l'acquisition d'autres immeubles, et délivrer à la banque le prix intégral de vente de 350.000 euros des biens immobiliers, dont la parcelle n° [...], de la SCI Les Forêts à la SCI 2F, que les époux X..., bénéficiaires du privilège de vendeur, ne démontraient pas que la cession d'antériorité consentie au profit de la banque "ne s'appliquerait au bénéfice de la BPA que sur la somme de 200 000 €, ce qui est contraire à l'économie des divers contrats dont les termes sont parfaitement clairs et cohérents", quand les conventions ne peuvent étendre le privilège de prêteur de deniers à des sommes n'ayant pas servi au financement de l'immeuble grevé, la cour d'appel a violé les articles 2323 et 2374 du code civil,

ALORS QUE l'inscription d'un privilège immobilier spécial au fichier immobilier n'est pas constitutive de droit ; qu'en retenant, pour décider que la SCP Z..., notaire, avait pu, sans faute, inscrire sur la parcelle n° [...] le privilège de prêteur de deniers au bénéfice de la banque pour la totalité du prêt, nonobstant l'utilisation du solde du prêt pour l'acquisition d'autres immeubles, et délivrer à la banque le prix intégral de vente de 350.000 euros des biens immobiliers, dont la parcelle n° [...], de la SCI Les Forêts à la SCI 2F, que l'inscription du privilège de prêteur de deniers pour la somme totale de 456.000, 00 euros à la conservation des hypothèques avait rendu celui-ci opposable aux tiers, y compris à l'égard des époux X..., la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a violé les articles 2374, 2379 et 2426 du code civil,

ALORS QUE la personnalité juridique d'une société civile immobilière est distincte de la personnalité juridique de son gérant ; qu'en retenant, pour décider que la SCP Z..., notaire, avait pu, sans faute, inscrire sur la parcelle n° [...] le privilège de prêteur de deniers au bénéfice de la banque pour la totalité du prêt, nonobstant l'utilisation du solde du prêt pour l'acquisition d'autres immeubles, et délivrer à la banque le prix intégral de vente de 350.000 euros des biens immobiliers, dont la parcelle n° [...], de la SCI Les Forêts à la SCI 2F, que M. X... avait la double qualité de "co-vendeur de la parcelle [...] et de co-gérant de la SCI acquéreur, dissociant artificiellement les divers actes de vente et de prêt, tous en date du 22 novembre 2006", la cour d'appel qui a méconnu le principe de l'autonomie de la personne morale, a violé l'article 1842 du code civil.ECLI:FR:CCASS:2018:C300310