Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 février 2018, 16-26.889, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique :

Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 septembre 2016), qu'en 2005, la SCI Sovi a acquis un immeuble donné, le 29 septembre 1992, à bail commercial, pour un usage d'hôtel, aux consorts A... C... Y... ; qu'après un congé refusant le renouvellement du bail, les locataires ont reçu, au cours de l'instance en fixation d'une indemnité d'éviction, une lettre de la mairie les invitant à procéder à des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie ; qu'après avoir demandé à la bailleresse l'autorisation d'y procéder et les avoir réalisés, les locataires, qui ont obtenu la mainlevée d'un avis défavorable de la commission communale de sécurité-incendie à la poursuite de l'activité, ont demandé la condamnation de la bailleresse à leur rembourser le montant des travaux ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le bail dispose que les preneurs prendront les locaux dans l'état où ils se trouveront lors de leur entrée en jouissance et les rendront en fin de bail en bon état de réparations locatives et met à leur charge le paiement de toutes les réparations aux compteurs, au tuyautage, et aux fils conducteurs et à l'entretien de toutes canalisations, ainsi que leur renouvellement nécessaire fusse pour cause de gelée ou de vétusté, qu'une ordonnance de référé a rejeté la demande en réalisation par la bailleresse des travaux de mise en conformité électrique à défaut de toute injonction administrative, que les locataires ne justifient pas que les travaux effectués ressortent des obligations de la société Sovi, que le procès-verbal de la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie du 8 décembre 2014 fait suite à l'avis défavorable rendu précédemment à leur encontre sur l'exploitation des locaux au vu des anomalies relevées en matière d'hygiène ;

Qu'en statuant ainsi, sans examiner la lettre de la mairie de Clichy du 25 août 2011, ni les factures de travaux versés aux débats par les preneurs afin de justifier que les travaux réalisés ressortaient d'une mise en conformité aux normes administratives de sécurité et sans constater l'existence d'une stipulation expresse du bail mettant ces travaux à la charge des preneurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Abdallah B... X..., M. Abderrahman X..., M. Lahcen B... F... Y..., Mme Aïcha D... , Mme Fatima A... C... et M. A... C... de leur demande en remboursement des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie, l'arrêt rendu le 27 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Sovi aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sovi et la condamne à payer aux consorts A... C... Y..., M. Abdallah B... Si Ali X..., et à M. Abderrahman X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., A... C... et M. Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X..., Y..., A... C... de leur demande tendant à voir condamner la SCI Sovi à leur payer une somme de 69.537,89 euros au titre des travaux de mise en conformité et d'avoir limité à la somme de 262.684 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI Sovi ;

AUX MOTIFS QUE l'expert n'a pas été missionné sur les travaux de conformité, il a seulement constaté la vétusté de l'immeuble sur cour, des chambres et réserves à l'arrière de l'immeuble dans la cour cimentée et de leur non utilisation tout en indiquant également que la façade sur rue était correcte, que l'état des chambres était de passable à vétuste ; qu'aucun élément n'est produit dans le cadre de l'expertise sur l'état des installations et leur mise en conformité ; que le contrat de bail du 29 septembre 1992 indique que les preneurs prendront les locaux dans l'état où ils se trouveront lors de leur entrée en jouissance et les rendront enfin de bail en bon état de réparations locatives et mentionne dans son article 5 que les preneurs « paieront toutes réparations aux compteurs, au tuyautage, et aux fils conducteurs et à l'entretien de toutes canalisations même celle d'égout, leur renouvellement s'il devenait nécessaire fusse pour cause de gelée ou de vétusté. Ils entretiendront en parfait état de fonctionnement les appareils et tuyauteries de chauffage central » ; qu'alors que l'ordonnance de référé du 31 octobre 2012 a rejeté la demande des preneurs de faire réaliser par la bailleresse des travaux de mise en conformité électrique à défaut de toute injonction administrative, aucune explication complémentaire n'a été apportée devant le tribunal, ces derniers ne justifient pas plus devant la Cour, au vu de l'état de vétusté des locaux loués qui n'ont pas été entretenus, ce qui a été mis en évidence par le rapport d'architecte établi le 26 juin 2012, que les travaux qu'ils ont effectué ressortent principalement des obligations de la société Sovi, que d'ailleurs le procès-verbal de la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie du 8 décembre 2014 fait suite à l'avis défavorable rendu précédemment à leur encontre sur l'exploitation des locaux au vu des anomalies relevées en matière d'hygiène ; que dans ces conditions, il convient de débouter le preneurs de leur demande à ce titre ;

1-° ALORS QUE le procès-verbal de la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie du 8 décembre 2014 rappelle expressément l'avis défavorable émis à la poursuite de l'activité et se fonde pour lever cet avis défavorable, sur des travaux réalisés sur le système de sécurité incendie, l'éclairage de sécurité, le châssis de désenfumage et sur le résultat satisfaisant des essais sur l'éclairage de sécurité, le détecteur d'incendie, le désenfumage de l'escalier ; qu'il résulte ainsi clairement de ce rapport que l'avis défavorable émis avait pour objet la non-conformité des locaux aux normes de sécurité en matière de sécurité incendie et que cet avis a été levé en conséquence de l'exécution des travaux de mise aux normes du système de sécurité incendie ; qu'en affirmant pour exclure la preuve de la non-conformité de l'hôtel aux normes en matière de sécurité incendie et de la réalisation de travaux de mise aux normes par les preneurs que ce procès verbal ferait suite à l'avis défavorable rendu précédemment à leur encontre sur l'exploitation des locaux au vu des anomalies relevées « en matière d'hygiène », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce procès-verbal et partant a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°- ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, sans examiner le courrier de la mairie de Clichy du 25 août 2011, le procès-verbal de réception et les factures de travaux versés aux débats desquels il résultait que les travaux réalisés avaient eu pour objet, en réponse à la lettre de la mairie de Clichy rappelant les nouvelles normes en matière de sécurité incendie et demandant aux preneurs de justifier de l'état d'avancement de leur établissement au regard de ces nouvelles normes, la réalisation de travaux de câblages, la mise en place d'extincteurs, de portes coupe-feu et d'un système d'alarme incendie et partant de travaux de mise aux normes en matière de système de sécurité incendie, conformément aux exigences de la mairie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3° ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que sauf clause expresse contraire, les travaux de mise en conformité des locaux au regard des normes de sécurité contre les risques d'incendie sont à la charge du bailleur ; qu'en rejetant la demande des preneurs en remboursement du coût des travaux de mise en conformité aux normes en matière de sécurité incendie réalisés par les preneurs, sans constater l'existence d'une stipulation expresse du bail mettant ces travaux à la charge des preneurs, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;

4°- ALORS de surcroît, QU'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ; qu'à supposer que les travaux réalisés n'aient pas relevé d'une mise aux normes en matière de sécurité incendie, et qu'ils aient été rendus nécessaires par la vétusté du système de sécurité, en statuant comme elle l'a fait sur le fondement d'une clause qui ne met à la charge du preneur que la vétusté des compteurs, tuyautages, fils conducteurs et des canalisations et non celle du système de sécurité incendie, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1755 du code civil ;

5°- ALORS en tout état de cause QUE l'indemnité d'éviction doit couvrir l'intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial ; qu'ainsi le preneur qui a reçu congé sans offre de renouvellement est fondé à solliciter une indemnité en réparation du coût des travaux réalisés dans les locaux loués dont il ne peut bénéficier ; qu'en se bornant à énoncer qu'il ne serait pas démontré que les travaux réalisés par les preneurs ressortent principalement des obligations de la société Sovi, sans rechercher si le remboursement du coût de ces travaux ne s'imposait pas à titre de réparation d'un préjudice causé par l'éviction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-14 du code de commerce.ECLI:FR:CCASS:2018:C300147
Retourner en haut de la page