LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 2016), rendu en référé, que, par acte du 21 novembre 2008, la société civile immobilière de La Présentation (la SCI) a consenti à la société Halong, un bail commercial portant sur des locaux à usage notamment de « sandwicherie » ; que, par acte du 8 mars 2013, la SCI a délivré à la société Halong un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à exploiter les lieux, puis, le 8 avril 2015, l'a assignée en résiliation de plein droit du bail ;

Attendu que, pour constater la résiliation du bail commercial à effet du 8 avril 2013, l'arrêt retient que Mme X..., dont la société Halong soutient qu'elle exploite le commerce, n'est ni gérante ni salariée de la société locataire, que les attestations versées aux débats n'établissent pas que la société Halong exploite de façon personnelle et continue le fonds de commerce et qu'il en résulte que la société locataire n'a pas respecté son obligation d'exploiter personnellement le fonds de commerce décrit dans le contrat de bail et ce, postérieurement à la délivrance du commandement du 8 mars 2013 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte du 8 mars 2013 ne visait qu'une obligation d'exploiter les lieux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCI de La Présentation aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de La Présentation à payer à la société Halong la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Halong


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la société La Présentation à la société Halong à compter du 9 avril 2013 et d'avoir fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par les défendeurs à compter du 9 avril 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires ;

Aux motifs qu'aux termes de l'article 3 1) du contrat de bail liant les parties, le preneur s'engage à « exploiter personnellement dans les lieux loués, de façon continue, un fonds de commerce de Usage de bureaux archives, vente de vêtements au détail, sandwicherie » le locataire ne pouvant y exercer aucune autre activité ; que l'article 11 prévoit qu'à défaut de l'observation de l'une quelconque des clauses du bail et un mois après une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire restée sans effet, exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, le bail sera résilié de plein droit ; que par acte du 8 mars 2013, la SCI La Présentation a fait délivrer à la SARL Halong un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, d'avoir à respecter les clauses du bail et notamment l'obligation d'exploiter les lieux loués ; qu'en effet elle a fait établir des constats d'huissier :
- les 15 janvier à 13h04, 21 janvier à 12h45 et 24 janvier 2013 à 11h55 dont il résulte qu'à chaque fois le rideau métallique de la grande vitrine est baissée,
- postérieurement au commandement de mars 2013, les 30 janvier 2015 à 18h50 ou le rideau de fer est fermé sur la grande vitrine mais ou le commerce est allumé, le 4 février 2015 à 13h45 ou la porte d'accès est fermée, le rideau de fer levé et le commerce allumé, le 10 février 2015 à 14h20 ou le commerce est allumé, le rideau de fer levé mais la porte vitrée fermée à clé ; dans ces trois cas une affiche indique comme heures d'ouverture de la boutique « lundi au vendredi de 13h30 à 20h » ;
que pour soutenir qu'elle exploite bien la boutique en la personne de Mme X... (page 4 de ses conclusions, attestations pièces n° 14, 17, 18), la SARL Halong fait valoir que les heures de passage en 2013 correspondent aux heures de fabrication des sandwichs et qu'en 2015, l'exploitante était en arrêt maladie ; que cependant la cour relève :
- que Mme X... n'est ni la gérante de la SARL Halong ni salariée de cette dernière, qu'il est indifférent qu'elle se soit trouvée en arrêt maladie du 27 janvier au 14 février 2015 (pièce 9 de l'appelante) étant observé qu'il est mentionné sur la feuille d'arrêt pour cause de maladie qu'elle exerce une activité « salariée » que Mme X... se dit d'ailleurs domiciliée dans le local commercial,
- que si les attestations versées aux débats dont certaines ne sont d'ailleurs pas conformes à l'article 202 du code civil ou émanent des enfants (attestations n° 15 et 16 de l'appelante) de Mme X... ou même de cette dernière (pièces 36 et 37 de l'appelante) démontrent que Mme X... qui ne parle pas couramment le français (attestation de Ngo pièce 14 de l'appelante) fabrique des sandwiches vietnamiens, elles n'établissent pas que la SARL Halong exploite de façon personnelle et continue le fonds de commerce ; qu'en effet Mme Y... comptable de la société Vietnam Airlines atteste que Mme X... leur livre tous les jours avant 13h des sandwichs au 51-53 avenue des Champs Elysées (pièce 4 de l'appelante), Mme Z... vendeuse à Saïgon sandwich 6 rue de La Présentation précise que la sandwicherie Halong les dépanne en sandwichs de temps en temps depuis 3 ans (pièce n° 5 de l'appelante), Mmes A... et B... (pièces n° 30 et 31) se font livrer de temps en temps des sandwichs,
- qu'en outre les attestations n° 10, 11, 13 sur une ouverture tous les jours de la sandwicherie ne sont pas circonstanciées et en contradiction complète avec les procès-verbaux d'huissiers établis pendant les heures affichées d'ouverture de la boutique de même que celles non circonstanciées d'achat de sandwichs à la boutique de la SARL Halong (pièces 27, 28, 29, 32, 33, 35, 37 à 44) ;
- qu'enfin l'attestation n° 12 sur l'achat par Mme X... de produit d'entretien est indifférent au litige tout comme l'est le fait que Mme X... bénéficie d'une procuration auprès de la banque de la SARL Halong (pièce n° 19 de l'appelante) ;
que par ailleurs aucune pièce versée aux débats ne corrobore l'affirmation de l'appelante selon laquelle le commandement n'aurait pas été délivré de bonne foi, ce qui ne saurait en effet se déduire des seuls constats d'huissier dressés en 2015 alors que ceux-ci démontrent au contraire que la bailleresse a laissé une très large possibilité à la société preneuse, qui n'en a rien fait, de se mettre en conformité avec les clauses du bail postérieurement à la délivrance du commandement du 8 mars 2013 ; qu'il résulte de ce qui précède que la SARL Halong n'a pas respecté son obligation d'exploiter personnellement le fonds de commerce décrit dans le contrat de bail et ce postérieurement à la délivrance du commandement du 8 mars 2013 ; qu'il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance attaquée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 avril 2013 ;

1°- Alors que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; qu'en se fondant pour constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail consenti à la SARL Halong sur la circonstance que celle-ci n'aurait pas respecté son obligation d'exploiter personnellement le fonds de commerce décrit dans le contrat de bail quand le commandement du 8 mars 2013 sur lequel elle se fonde ne comportait aucune mise en demeure expresse d'exploiter personnellement les locaux loués, mais exclusivement une mise en demeure de respecter l'obligation d'exploiter les lieux loués qui auraient été prétendument inexploités, la Cour d'appel a violé l'article L 145-41 du code de commerce ;

2°- Alors qu'il appartient au bailleur qui entend se prévaloir d'une clause résolutoire de plein droit de démontrer un manquement du preneur à une clause du bail ; qu'en l'espèce, le bail commercial avait été consenti à la société Halong représentée par Mme X... qui était signataire du bail ; qu'ainsi, l'exploitation des locaux par Mme X... ne pouvait être invoquée par la bailleresse comme constituant une exploitation par un tiers en violation du contrat de bail ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article L 145-41 du code de commerce et l'article 1134 ancien du code civil ;

3°- Alors qu'il appartient au bailleur qui entend se prévaloir d'une clause résolutoire de plein droit de démontrer le manquement invoqué à une clause du bail ; qu'en se bornant à énoncer que Mme X... qui exploite les locaux litigieux n'est ni la gérante de droit ni la salariée de la société Halong, sans s'expliquer sur la qualité de gérante de fait de Mme X... dont la société Halong qui produisait ses statuts aux débats faisait valoir qu'elle était son associée fondatrice avec ses enfants, que c'est elle qui était signataire du bail et bénéficiaire d'une procuration sur son compte bancaire, la Cour d'appel n'a pas caractérisé le manquement par la société Halong à l'obligation d'exploiter personnellement les locaux loués et partant a violé les articles 1134 ancien du code civil et L 145-1 du code de commerce ;

4°- Alors que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; qu'en se fondant pour constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail consenti à la SARL Halong sur la circonstance que celle-ci n'aurait pas respecté son obligation d'exploiter de façon continue le fonds de commerce, quand le commandement du 8 mars 2013 sur lequel elle se fonde ne comportait aucune mise en demeure expresse d'exploiter de façon continue les locaux loués mais exclusivement une mise en demeure de respecter l'obligation d'exploiter les lieux loués qui auraient été prétendument inexploités, la Cour d'appel a violé l'article L 145-41 du code de commerce ;

5°- Alors qu'il appartient au bailleur qui entend se prévaloir d'une clause résolutoire de plein droit de démontrer le manquement invoqué à une clause du bail et sa persistance après l'expiration du délai de mise en demeure ; que le caractère continu de l'exploitation doit être apprécié au regard de l'usage stipulé dans le contrat de bail et de la nature de l'activité exercée dans les locaux loués ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans préciser en quoi le mode d'exploitation des locaux litigieux par la société Halong qui faisait valoir que les locaux étaient loués à usage de bureaux, archives vente de vêtement au détail et sandwicherie, et qu'elle fabriquait et livrait les sandwichs à une clientèle de bureaux jusqu'à 13h30, heure à partir de laquelle elle ouvrait la boutique jusqu'à 18 h, était contraire à l'obligation d'exploitation continue des locaux loués compte tenu de la nature de l'activité exercée et de l'usage des locaux stipulé par le bail, la Cour d'appel a violé les articles 1134 ancien du code civil et L 145-1 du code de commerce ;

6°- Alors qu'il appartient au bailleur qui entend se prévaloir d'une clause résolutoire de plein droit de démontrer le manquement invoqué à une clause du bail et sa persistance après l'expiration du délai de mise en demeure ; qu'en se bornant à énoncer que Mme X... qui exploite les locaux litigieux n'est ni la gérante de droit ni la salariée de la société Halong, et que dès lors il serait indifférent s'agissant de la continuité de l'exploitation qu'elle se soit trouvée en arrêt maladie du 27 janvier au 14 février 2015 date des constats d'huissier, quand le bail commercial avait été consenti à la société Halong représentée par Mme X... qui était signataire du bail, de sorte que le respect de la continuité de l'exploitation par la société Halong devait être appréciée au regard de la l'arrêt maladie de Mme X... au dates de passage de l'huissier, la Cour d'appel a violé les articles 1134 ancien du code civil et L 145-1 du code de commerce ;

7°- Alors qu'il appartient au bailleur qui entend se prévaloir d'une clause résolutoire de plein droit de démontrer le manquement invoqué à une clause du bail et sa persistance après l'expiration du délai de mise en demeure ; qu'en énonçant qu'il serait indifférent au regard de l'appréciation de la continuité de l'exploitation que Mme X... se soit trouvée en arrêt maladie lors du passage de l'huissier, sans s'expliquer sur la qualité de gérante de fait de Mme X... dont la société Halong qui produisait ses statuts faisait valoir qu'elle était son associée, qu'elle était signataire du bail et bénéficiaire d'une procuration sur son compte bancaire, la Cour d'appel n'a pas caractérisé le manquement par la société Halong à l'obligation d'exploiter les locaux loués de façon continue en violation des articles 1134 ancien du code civil et L 145-1 du code de commerce ;

8°- Alors que toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que si le locataire satisfait à la sommation qui lui est faite dans le délai imparti, la résiliation de plein droit sur le fondement de la clause résolutoire pour la même infraction au bail ne peut intervenir qu'après la délivrance d'un nouveau commandement resté infructueux ; qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement d'un constat d'huissier établi plus de deux ans après la délivrance de l'unique commandement d'avoir à respecter l'obligation d'exploiter les lieux, sans qu'il résulte de ses constatations la preuve que ce commandement était demeuré infructueux pendant ces deux années, la Cour d'appel a encore violé les articles 1134 ancien du code civil, et L 145-1 du code de commerce.ECLI:FR:CCASS:2017:C301124