Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, 16-20.814, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 mai 2016), que, par acte notarié du 16 septembre 1998, la société civile immobilière Les Chardonnerets (la SCI) a conclu un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans avec la société Bail immo Nord, devenue Nord Europe Lease, pour un ensemble immobilier à usage de bureaux et d'entrepôts ; qu'en 2006, la SCI a envisagé la vente de l'immeuble, par l'intermédiaire de la société Realista, à laquelle une proposition de rachat sous conditions a été transmise, le 12 juillet 2007, par la société AMB property corporation (la société AMB) ; que la SCI a demandé à la société Bail immo Nord quel était le montant de la levée d'option, renseignement qu'elle a obtenu le 17 septembre 2007 ; que la vente n'a pas eu lieu ; que, le 10 mars 2011, la SCI, devenue la société Byron Elysées investissement (la société Byron), a réalisé une levée anticipée d'option, avant de céder l'immeuble, le 3 septembre 2011, pour un prix de 3 350 000 euros ; qu'en septembre 2013, la société Byron a été placée en liquidation judiciaire, la société civile professionnelle X...- Y...- Z...- A... & associés (la SCP) étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire ; que, soutenant avoir été lésée par la société Bail immo Nord, qui n'aurait pas été diligente en 2007 et ne lui aurait pas fourni en temps utile les renseignements nécessaires à l'éventuelle conclusion de la vente à un prix intéressant, la société Byron l'a assignée en réparation de ses préjudices ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société Byron et la SCP font grief à l'arrêt de rejeter les demandes en paiement de 792 000 euros et 991 844, 72 euros au titre de pertes de chances ;

Mais attendu qu'ayant relevé que c'était l'absence de réalisation d'un audit technique, juridique et fiscal, satisfaisant avant le 15 septembre 2007 qui avait entraîné la caducité de l'offre, que cet audit devait être réalisé par la société AMB et non par le vendeur, constaté, sans dénaturation, que la société Byron et la SCP n'avaient pas expliqué en quoi la connaissance de cette donnée financière était nécessaire pour l'établissement de cet audit par l'acquéreur potentiel et retenu qu'il n'y avait aucun lien de causalité entre le caractère tardif du renseignement fourni sur le montant de la levée d'option et l'impossibilité de réaliser cet audit avant le 15 septembre 2007, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société Byron et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter les demandes en paiement 119 257, 57 euros au titre du trop-versé de taxe foncière et de 118 064, 99 euros au titre de la perte de chance d'obtenir un dégrèvement au titre de l'erreur commise ;

Mais attendu qu'ayant relevé, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que le crédit-preneur, qui avait reçu un mandat spécial et précis pour contester le montant ou le principe de toute imposition, ne pouvait reprocher au crédit-bailleur un quelconque manquement contractuel pour ne pas avoir diligenté de recours auprès des services fiscaux et retenu, sans dénaturation, que l'erreur commise dans la surface déclarée au titre de la taxe foncière était expressément démentie par le crédit-bailleur, qu'il n'y avait pas de démonstration, dans les conclusions, de ces prétendues erreurs, par une quelconque analyse comparative des avis d'impositions pour les années litigieuses et pour les années régulières, qu'il n'était pas plus expliqué ni démontré que l'erreur commise pour la taxe sur les bureaux ait été également commise pour les taxes foncières et que, la faute du crédit bailleur n'étant pas démontrée, il était inutile de rechercher s'il avait ou non mis le crédit-preneur en mesure de contester en temps utile les sommes recouvrées au titre des taxes foncières, ce qui n'eût d'intérêt que si la prétendue erreur dans la déclaration avait été prouvée, puisque, selon la société Byron et la SCP, leur préjudice découlerait exclusivement des surfaces erronées déclarées par le crédit-bailleur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Byron et la société civile professionnelle X...- Y...- Z...- A... et associés aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Byron et de la société civile professionnelle X...- Y...- Z...- A... et associés et les condamne à payer à la société Nord Europe Lease la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour les sociétés Byron Elysées investissement et X...- Y...- Sénéchal-A...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Byron Elysées Investissement de ses demandes visant à voir condamner la société Nord Europe Lease à payer à la société Byron Elysées Investissement, représentée par son liquidateur la Scp X...Y... Z...A..., les sommes de 792. 000 € et 991. 844, 72 € au titre de pertes de chances ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le 16 septembre 1998, par acte notarié, les sociétés Bail Immo Nord et Les Chardonnerets ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier, aux clauses et conditions suivantes : afin de se procurer des locaux à usage industriel et commercial pour les besoins de son activité, le crédit preneur a sollicité du créditbailleur le financement nécessaire à cette acquisition et lui a demandé de lui consentir un crédit-bail en application des-dispositions de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 ; qu'en contrepartie de la faculté d'acquérir l'immeuble objet du contrat, le crédit-preneur s'est obligé à faire des versements échelonnés pendant la durée du contrat, qualifiés de " pré-loyers " ou " loyers " et considérés comme le remboursement et la rémunération d'une dette correspondant à l'investissement fait par le crédit bailleur ; que (page 30) le loyer devant être perçu net de toute charge pour le crédit-bailleur, le crédit-preneur acquittera ou remboursera, sous forme de complément de loyer ou de versements à ce dernier, l'intégralité des charges afférentes à l'immeuble, objet du crédit-bail et à son occupation, notamment toutes (...) taxes et impôts ; que le crédit preneur, débiteur final des charges, impôts et taxes divers grevant l'immeuble loué, aura la faculté de contester le montant ou le principe de toute imposition dont il devra supporter directement ou indirectement la charge ; que toutefois, il ne pourra formuler cette contestation qu'auprès des administrations ou collectivités intéressées, à ses frais, risques et périls exclusifs au nom du crédit-bailleur, qui lui délègue par les présentes tous pouvoirs utiles à cet effet ; que par suite, toutes réclamations ou contestations qui seraient formulées par le crédit-preneur auprès du crédit-bailleur seraient considérées comme inopérantes, le crédit-bailleur n'entendant pas prendre lui-même la charge des contestations éventuelles auprès des administrations ou organismes concernés ; que tous remboursements d'impôts ou taxes, comme tout dégrèvement qui pourraient être obtenus bénéficieront au crédit-preneur exclusivement ; (...) que le crédit-preneur pourra, sous réserve d'avoir exécuté la totalité des obligations mises à sa charge, acquérir l'immeuble, à la fin de la période définie aux conditions particulières ; que le crédit-preneur devra, pour lever valablement l'option : adresser au crédit-bailleur, une lettre recommandée avec demande d'avis de réception manifestant son intention d'user des présentes, et ce six mois avant la fin de chacune des années prévues aux conditions particulières, et consigner (...) une somme suffisante pour couvrir tant le prix de la vente que les frais, 15 jours au plus tard avant la date de réalisation de la vente par acte authentique ; que (...) sous réserve que le crédit preneur ait exécuté la totalité des obligations mises à sa charge par le crédit-bail, et notamment payé l'intégralité des loyers, la vente pourra intervenir avec paiement comptant d'un prix fixé aux conditions particulières ci-après, en fonction de la date retenue par le crédit preneur pour sa réalisation ; que les conditions particulières, paraphées et annexées, précisaient qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier à usage d'entrepôt et de bureau, situé à Tremblay-en-France, avec le terrain en dépendant, pour une surface de 1 ha a 87 ca, que le coût total de l'investissement prévu était de 35. 461. 600 francs TTC (soit 29. 480. 000 francs HT) et prévoyaient-notamment-une durée de quinze ans après le premier jour d'exploitation, un loyer trimestriel de 755. 870, 43 francs, un prix de levée d'option d'achat d'un franc à l'expiration du crédit-bail, la faculté pour le crédit-preneur d'acquérir le bien à partir de la cinquième année pour un montant (HT) égal à la valeur résiduelle en fin de contrat augmentée de la somme de tous les loyers à échoir, actualisés au taux de référence (...) ; que sur les demandes en paiement des sommes de 792. 000 euros au titre du gain manqué et de 991. 844, 72 euros « sauf à parfaire » au titre de la perte faite, en application des dispositions des articles 1134 et 1135 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'elles obligent non seulement à ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ; que selon l'article 1315 du même code, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'il y a lieu de relever que les appelants exposent des faits ou circonstances sans intérêt pour le présent litige (tenant par exemple à " l'histoire " de l'immeuble, aux risques encourus par la Sci à l'occasion de son occupation et exploitation), invoquent des jurisprudences qui ne concernent absolument pas les rapports crédit-bailleur et crédit-preneur, ni les obligations pesant en général sur le crédit-bailleur ; qu'ils n'excipent d'aucune clause spécifique du contrat ni d'aucun texte légal ou réglementaire sur la question ; que les conditions du crédit-bail souscrit le 16 septembre 1998 ne prévoyaient pas de diligence ni de délais particuliers à la charge du crédit-bailleur saisi d'une demande de renseignements en vue d'une éventuelle levée d'option, mais définissaient des modalités précises incombant au crédit-preneur souhaitant y procéder ; que dès lors, les griefs exposés par les appelants relèvent de l'éventuelle méconnaissance par l'intimée de son obligation générale de diligence et de loyauté, en application des articles 1134 et 1135 précités ; que les dispositions essentielles de l'offre faite le 12 juillet 2007 par la société AMB Property corporation (AMB) étaient les suivantes : l'offre portait sur « l'immeuble indépendant de 6. 465 m2 à usage mixte (activité/ bureaux) situé 67/ 69 rue des Chardonnerets à Tremblay-en-France », le prix cité était de « 4. 410 M € HT acte en main » auprès de Realista (le « vendeur »), les « surfaces d'origine sont les suivantes : activité, 4. 408 m2 et bureaux : 1. 520 m2 (dont 746 m2 en mezzanine) soit une surface totale de 5. 928 m2 ; à ces surfaces d'origine ont été ajoutés 948 m2 d'extension bureaux et retirés 411 m2 d'activité ; (...) le vendeur déclare que le terrain ainsi que le programme immobilier ne font l'objet d'aucun recours ; (...) la présente offre est réalisée sous les conditions suivantes : réalisation, à la charge de l'acquéreur, d'un audit technique, juridique et fiscal satisfaisant portant sur l'immeuble et le terrain détenus par le vendeur avant le 15 septembre 2007, production par le vendeur d'un audit environnemental satisfaisant portant sur l'immeuble et confirmant notamment l'absence de pollution du sol, d'amiante, légionelle et d'insectes xylophages, et approbation définitive du comité d'investissement de l'acquéreur ; calendrier : en cas de réponse favorable du vendeur, ce dernier consentira au bénéfice de l'Acquéreur une période d'exclusivité de 60 jours, afin de permettre à l'Acquéreur de procéder à l'audit ci-dessus évoqué » ; qu'à cet effet, il sera notamment fourni à l'Acquéreur les éléments suivants : titres de propriété et états hypothécaires à jour, diagnostic technique amiante, plans cotés par un géomètre, permis de construire modificatifs éventuels notamment concernant la mezzanine, dossiers d'urbanisme et de permis de construire ; qu'à l'issue de cette période les parties et leurs conseils entreprendront dans les meilleurs délais la rédaction des actes afin d'obtenir la signature d'une promesse de vente avant le 30 septembre 2007 et la signature de l'acte définitif avant le 31 décembre 2007 ; que sur la « portée de la présente lettre » : « les présentes ne valent ni promesse de vente ni vente, ni engagement quelconque autre que l'exclusivité visée ci-dessus ; elles reflètent simplement l'état actuel des négociations entre les parties et ne créent aucune obligation de part et d'autre » ; que les présentes sont valables à compter de ce jour, et jusqu'au 26 juillet 2007 à 12h00 ; qu'à défaut de réponse reçue par nous-mêmes à ces date et heure au plus tard, nous considérerons les termes de cette lettre comme caducs » ; qu'il s'avère que, pour l'acquéreur potentiel, la société AMB, la société Realista (pourtant l'intermédiaire chargé de la gestion de l'immeuble par la Sci) était qualifiée de vendeur ; qu'ainsi les titres et qualités de chacun n'étaient pas exacts et que l'existence du contrat de crédit-bail, ainsi que le nom du véritable propriétaire, étaient manifestement ignorés de ce candidat à l'acquisition ; qu'il en ressort aussi, d'une part, que « le vendeur » (donc Realista-la Sci) devait produire un audit environnemental satisfaisant, d'autre part, que AMB devait obtenir l'approbation définitive de son comité d'investissement et « réaliser un audit juridique et fiscal satisfaisant » avant le 15 septembre 2007 ; qu'il résulte des pièces produites que : l'offre faite par AMB est datée du 12 juillet 2007 et fut reçue par Realista le même jour (mail en annexe à la pièce n° 69 des appelantes) ; que le lundi 16 juillet 2007, Realista a transmis cette offre à la Sci (annexe à la pièce n° 69, mail de M. D... à Mme C...) ; que par courrier et télécopie du 18 juillet 2007, la représentante de la Sci, Mme C...(pièce n° 4), a « confirmé à » Bail Immo Nord que la société Realista, société de gestion d'actifs, gérait pour elle l'immeuble (en cause) et lui précisait qu'elle lui « serait reconnaissante de bien vouloir répondre aux demandes de M. D... de la société Realista » ; que le 20 juillet 2007 (pièce n° 6), le directeur général du crédit-bailleur a répondu à Mme C...que « la teneur quelque peu péremptoire du courrier du 18 n'avait pas manqué de les surprendre ; qu'en effet, elle leur demandait de faire le nécessaire pour fournir des éléments à une société tierce censée s'occuper de la gestion de ses biens alors que parallèlement (la Sci) avait présenté plusieurs impayés dont les montants cumulés étaient très élevés et pour lesquels ils avaient été obligés de lancer une procédure ; qu'en conséquence, avant de répondre à ses exigences, il lui était demandé, comme condition préalable, d'honorer au moins pour partie les échéances impayées à ce jour » ; que le 24 juillet 2007 (télécopie qualifiée " officielle " envoyée au conseil de Bail Immo Nord), l'avocat de la Sci « faisait suite au commandement délivré à la Sci », indiquait que « les termes de ce commandement ne se fondaient sur aucune stipulation contractuelle puisque l'échéancier prévu par l'acte de crédit-bail était dépourvu de toute valeur contractuelle », et ajoutait que, « quoi qu'il en soit, dans un souci de parfait apaisement, sa cliente allait faire prochainement virer les sommes réclamées sans pour autant accepter dans son principe l'échéancier que le créditbailleur entendait lui imposer », mais aussi qu'il « se permettait de rappeler que sa cliente (la Sci) avait écrit à Bail Immo Nord pour s'enquérir des montants qui seraient dus en cas de remboursement anticipé (et qu') à sa grande surprise ce décompte lui avait été refusé dans des termes pour le moins étonnants ; qu'il s'agissait certainement d'un malentendu, et qu'il le remerciait de bien vouloir inviter (le crédit-bailleur) à faire le nécessaire en ce sens » ; que dans un courrier officiel du 17 septembre 2007, le conseil de Bail Immo Nord (visant la télécopie du 24 juillet) informait celui de la Sci que, à titre indicatif, le prix d'une levée d'option anticipée s'élevait « actuellement » à la somme de 2. 337. 109 euros, ce prix s'entendant après paiement du loyer du 16 septembre 2007- exigible au 31 octobre-, hors frais et droits liés à la vente et hors impayés résiduels divers (alors de 2. 926, 73 euros TTC, à parfaire) ; qu'il concluait en ces termes : « je vous serais obligé de bien vouloir me préciser si la Sci envisage effectivement une levée d'option anticipée, sur les bases évoquées ci-dessus » ; qu'aux termes de son attestation établie le 11 septembre 2014, M. B...(dirigeant de Realista), explique que « l'avis favorable de son mandant à l'offre de la société AMB fut transmis en temps utile ; qu'après le refus de Bail Immo Nord du 20 juillet ce n'est que le 17 septembre qu'une réponse fut finalement donnée sur le prix de la levée d'option » et soutient que ce « délai de réponse tardif n'a pas permis à la Sci de se déterminer sur l'offre d'AMB dans son délai de validité ; que le montant de la levée d'option était en effet nécessaire pour déterminer si l'opération présentait pour la Sci un intérêt financier (...) ; que lorsque AMB a été interrogée sur sa volonté de poursuivre celle-ci a exprimé que son offre était devenue caduque dans la mesure où un audit technique, juridique et fiscal satisfaisant n'avait pas été réalisé avant la date fixée contractuellement du 15 septembre 2007 » ; que dès lors, il importe de retenir qu'il ressort de cette attestation que c'est l'absence de réalisation d'un audit « technique, juridique et fiscal satisfaisant établi avant le 15 septembre 2007 » qui aurait entraîné la caducité de l'offre, qu'or, cet audit devait être réalisé par AMB-et non par le vendeur, comme semblent parfois le soutenir les appelants (la rédaction des pages 12 et 18 de leurs conclusions étant quelque peu ambiguë), que ces derniers n'ont pas expliqué en quoi la connaissance de cette donnée financière était nécessaire pour l'établissement de cette étude par l'acquéreur potentiel, ni justifié de courriers échangés entre ce candidat et Realista (ou la Sci) en vue d'obtenir les documents que le vendeur devait fournir à l'acquéreur (page 3 de l'offre) ni clairement soutenu-et encore moins démontré-que c'était le silence du crédit-bailleur qui les aurait empêché de fournir à AMB les éléments visés dans l'offre (titres de propriété, plans, permis de construire modificatifs éventuels, etc.) ; que ce fait à lui seul-à savoir, la « caducité de l'offre en raison de l'absence d'audit technique et juridique satisfaisant »- prive de tout fondement l'argumentation développée par les appelants, puisque cela signifie que le non-aboutissement de l'opération serait du fait du candidat à l'acquisition ; qu'enfin, et en tout état de cause, à supposer même que cette attestation puisse ne pas être considérée comme suffisante pour déterminer les causes de cet échec, la cour ne peut que constater que les demandeurs ne produisent aucune (autre) pièce sur ce point ; mais qu'en outre, la cour ne peut que remarquer-ou rappeler – qu'il n'est justifié d'aucun rappel adressé au crédit-bailleur dans les jours et semaines ayant suivi la lettre du 24 juillet, que les appelants reconnaissent que « contractuellement la levée d'option ne pouvait intervenir qu'après versement des loyers échus » (page 16), que les dates auxquelles le crédit preneur aurait en définitive payé les sommes dues-et à compter desquelles, à l'en croire, le crédit-bailleur n'aurait alors eu aucune raison de ne pas lui communiquer le montant de la levée d'option alors exigible-ne sont ni précisées par les appelants, ni déterminables par les pièces du dossier, que les courriers des 18 et 24 juillet ne visaient aucun délai impératif et n'évoquaient pas une quelconque urgence, que la Sci avait mandaté Realista en vue de vendre l'immeuble alors qu'elle n'en était pas (encore) propriétaire, et cela, sans même se préoccuper des procédure, délai et conditions financières de fin de son crédit-bail, ne se renseignant sur le montant de la levée d'option qu'après avoir eu une offre, et que dans les semaines ou mois ayant suivi l'échec de ces pourparlers avec AMB, ni Realista ni la Sci n'ont fait part au crédit-bailleur de l'échec de ce projet et de ses prétendues déloyauté et responsabilité (en atteste la pièce n° 1 de l'intimée, à savoir le courrier du 18 mars 2008 par lequel Mme C..., pour la Sci, informait le crédit-bailleur que la société était « rentrée en négociation exclusive en vue de céder le bien ; que, dans ce cadre et dans la mesure où ces négociations aboutiraient, elle serait amenée à lever l'option d'achat telle que prévue au contrat ; qu'afin de lui permettre de se préparer à cette éventualité, elle lui demandait d'indiquer les conditions de levée à l'heure actuelle et pour les deux prochains trimestres », ajoutant que « bien évidemment elle ne manquerait pas de la tenir informée de l'issue de cette négociation et de la signature, le cas échéant, d'une promesse de vente » ; qu'il n'y était fait aucune allusion aux causes de l'échec des pourparlers avec AMB durant l'été 2007 ; qu'ainsi, en dépit de la présentation péremptoire des questions soumises à la cour en pages 8 et 9 de leurs conclusions, les appelants ne versent aux débats aucun élément de preuve de nature à permettre à la cour de déterminer les raisons pour lesquelles l'opération envisagée avec AMB n'a pas abouti, ne caractérisent aucunement le lien de causalité qui aurait pu exister entre la connaissance tardive du montant de la levée d'option et cet échec, ne démontrent aucunement que, si ce renseignement avait été connu avant – par exemple – la fin du mois de juillet, la vente envisagée avec AMB aurait effectivement pu être menée à son terme, soutiennent (page 4 de leurs conclusions récapitulatives) que « malgré les protestations de la Sci, et le paiement immédiat des sommes réclamées, Bail Immo Nord continuait malgré tout de refuser toute coopération et toute information utile pendant environ deux mois », sans verser la moindre preuve de ces assertions, font état d'un « désistement de l'acquéreur », sans produire aucun élément sur cette circonstance, et lient le caractère tardif du renseignement fourni sur le montant de la levée d'option à l'impossibilité de réaliser l'audit technique, juridique et fiscal avant la date prévue du 15 septembre 2007, (« et pour cause », pages 4 et 10), alors qu'il ne pouvait y avoir aucun lien de causalité possible entre ces deux événements puisque le renseignement devant être fourni par le crédit-bailleur n'avait d'intérêt que pour le crédit-preneur et que cet audit était celui que l'acquéreur (AMB) devait faire dans son propre intérêt (peu important en effet pour cette société le montant susvisé restant dû par la Sci à Bail Immo Nord) ; qu'ils soutiennent aussi que « du fait du refus de crédit-bailleur de communiquer le renseignement requis la Sci, n'a pas été en mesure dans les délais requis de confirmer sa position ni de fournir les informations sollicitées par AMB » (page 4) ; qu'or, ces allégations sont là encore dénuées de tout intérêt dès lors, d'abord, qu'aucun justificatif émanant de AMB ne permet de déterminer quels furent les échanges avec cette société et les raisons de l'échec de ces pourparlers, ensuite, que les renseignements que « le vendeur » devait fournir à " l'Acquéreur " étaient les suivants : titres de propriété et états hypothécaires à jour, diagnostic technique amiante, plans cotés par un géomètre, permis de construire modificatifs éventuels notamment concernant la mezzanine, dossiers d'urbanisme et de permis de construire, et n'incluaient bien évidemment pas le montant de la levée d'option, indifférente pour l'acquéreur, ce d'autant que, au vu de la présentation de ce document, AMB croyait faire son offre au propriétaire, qu'elle croyait être son interlocuteur, Realista (!) ; qu'en page 19, ils écrivent « qu'il n'est pas niable que c'est du fait de la non-communication des informations utiles en temps et en heure que l'opération n'a pu être réalisée, cette cause ayant été avancée par l'acquéreur lui-même », là encore, en se contentant d'une affirmation péremptoire non assortie d'aucun élément de preuve émanant de cet acquéreur ; qu'enfin, les appelants échouant à rapporter les preuves susvisées, leurs autres moyens, tels que celui tenant au caractère proportionné-ou non-de la réponse du créancier à l'existence de loyers restés impayés sont totalement inopérants ; qu'en conséquence, ces demandes en paiement seront rejetées et le jugement confirmé de ce chef » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la Sci Les Chardonnerets, devenue par la suite la société Byron Elysées Investissement, a signé, le 16 septembre 1998, un acte notarié par lequel elle s'engageait à acquérir à terme un ensemble immobilier au moyen d'un crédit-bail conclu avec la société Bail Immo Nord, devenue la société Nord Europe Lease ; qu'avant l'expiration des 15 années prévues pour le financement par le paiement des loyers, le crédit preneur avait faculté de lever l'option ; qu'en date du 12 juillet 2007, par l'intermédiaire de la société Realista, la Sci Les Chardonnerets prenait connaissance d'une offre d'acquisition portant sur l'immeuble, objet du crédit-bail, situé 67-69 rue des Chardonnerets 93210 Tremblay ; que cette offre était assortie de trois conditions, à savoir à charge de l'acquéreur un audit technique juridique et fiscal à réaliser avant le 15 septembre 2007, un audit environnemental à produire par le vendeur, et l'approbation définitive du comité d'investissement par le vendeur ; qu'en cas de réponse favorable du vendeur, celui-ci devait consentir à l'acquéreur une période d'exclusivité de 60 jours en vue de réaliser l'audit ci-avant évoqué ; que l'acquéreur devait fournir un certain nombre d'éléments d'urbanisme et propriété ; que la portée de la présente lettre d'intention ne valait que pour l'exclusivité visée ci-avant et qu'à défaut de réponse, pour le 26 juillet 2007 à 12h00, les termes de cette lettre seraient considérés comme caducs ; que par lettre du 18 juillet 2007, la Sci Les Chardonnerets demandait à la société Bail Immo Nord de bien vouloir répondre aux demandes de la société Realista, lettre à laquelle la société Bail Immo Nord répondait le 20 juillet en donnant comme condition préalable d'honorer au moins les échéances impayées, ce que, le 24 juillet 2007, la Sci Les Chardonnerets s'engageait à faire ; que s'agissant d'une demande tendant à connaître le montant de la levée d'option, le renseignement est finalement transmis le 17 septembre 2007 à la Sci Les Chardonnerets et qu'à cette date, l'acquéreur potentiel, la société AMB Property Corporation, ne donne plus suite à sa lettre d'intention ; que ce faisant, la Sci Les Chardonnerets en conclut, à charge de la société Bail Immo Nord, à la perte d'une chance d'avoir cédé l'immeuble à un prix avantageux ; mais que la société AMB Property Corporation n'a pas posé dans ses conditions de connaître le montant de la levée d'option, cet élément ne concernant que le crédit preneur en vue d'apprécier l'opportunité de se rendre propriétaire avant le terme initialement fixé ; que la Sci Les Chardonnerets disposait en réalité de deux semaines, soit jusqu'au 26 juillet 2007, pour donner réponse sur les principes énoncés dans l'offre de la société AMB Property Corporation et non jusqu'au 15 septembre, comme Byron Elysées Investissement tente de le faire admettre au tribunal, date correspondant au terme ultime de réalisation de l'audit technique par l'acquéreur ; qu'à la date du 18 juillet 2007, la Sci Les Chardonnerets, par un intermédiaire et sans autre précision, semble s'enquérir du montant de la levée d'option alors que ses loyers présentaient des arriérés ce que lui signifie immédiatement le crédit bailleur ; que par suite, sans que la précision de la date de règlement ait été fournie au tribunal, la Sci Les Chardonnerets s'engage, par lettre de son conseil le 24 juillet, à un « virement prochain des sommes réclamées » ; que, des pièces versées, la Sci Les Chardonnerets ne précise pas à la société Bail Immo Nord l'urgence que peut présenter cet élément pour sa prise de décision, ni même son intention de vendre, alors qu'il doit d'abord en devenir propriétaire ; qu'en conséquence, la société Bail Immo Nord, sans connaissance du délai donné au crédit preneur, n'était pas en mesure de répondre pour le 26 juillet 2007 alors que la Sci Les Chardonnerets ne démontre pas avoir obtenu de la société AMB Property Corporation un report du délai ; que la Sci Les Chardonnerets n'a donc pas fait état de sa décision à l'acquéreur potentiel dans le délai de quinzaine fixé par ce dernier ; que la Sci Les Chardonnerets n'a manifestement pas montré de diligence pour la vente du bâtiment qu'elle devait préalablement acquérir définitivement en ne précisant pas à la banque le motif et l'urgence du renseignement demandé ; que ce renseignement lui a été fourni dans un délai raisonnable compte tenu de sa situation précontentieuse avec le crédit preneur qui ne permettait pas de réaliser une levée d'option et qu'il ne peut en conséquence être reproché à la banque de ne pas avoir respecté son obligation d'information, ce qu'elle a par ailleurs démontré avoir rempli encore par la suite lors des sollicitations successives de la Sci Les Chardonnerets ; que le tribunal, donnant acte à la Scp X...Y... Z...A... (BTSG) & Associés prise en la personne de Maître A... es qualités de liquidateur de la société Byron Elysées Investissement, déboutera la société Byron Elysées Investissement de sa demande visant à réparer le préjudice subi au titre du gain manqué et de la perte consécutive, en l'absence de responsabilité de la société Nord Europe Lease » ;

1°) ALORS, de première part, QUE le crédit-bailleur doit exécuter de bonne foi le contrat de crédit-bail ; que cette obligation lui impose de communiquer avec diligence le montant de la levée d'option anticipée, lorsque le crédit-preneur sollicite cette information ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que, par courrier du 18 juillet 2007, la Sci Les Chardonneret avait demandé à la société Bail Immo Nord de répondre aux demandes de la société Realista – laquelle s'était précédemment adressée au crédit-bailleur pour connaître le montant de la levée d'option ; que la cour d'appel a encore constaté que, par courrier du 20 juillet suivant, le crédit-bailleur avait conditionné la délivrance de cette information au règlement préalable par la Sci Les Chardonneret de la dette locative qu'elle avait envers la société Bail Immo Nord ; qu'elle a ensuite constaté que, par télécopie officielle du 24 juillet 2007, le conseil de la Sci Les Chardonnerets s'était étonné auprès du conseil de la société Bail Immo Nord des termes dans lesquels le décompte avait été refusé à sa cliente, avait prié son confrère d'inviter le crédit-bailleur à faire le nécessaire en ce sens, et précisé que dans un souci d'apaisement la Sci Les Chardonnerets allait prochainement virer les sommes réclamées bien que l'échéancier invoqué ne revête pas de valeur contractuelle ; que la cour d'appel a enfin constaté que ce n'était que par un courrier officiel du 17 septembre suivant, visant la télécopie du 24 juillet 2007, que le conseil de la société Bail Immo Nord avait enfin communiqué le prix d'une levée d'option anticipée (arrêt attaqué, p. 8 in fine et p. 9) ; qu'il résultait de ces seules constatations que le crédit-bailleur avait commis une faute en conditionnant la délivrance d'une information aussi importante au paiement d'un arriéré locatif, et en tout état de cause, en se montrant aussi peu diligent pour transmettre l'information requise, malgré la demande de la société Realista, et malgré l'insistance du crédit-preneur ainsi que de son conseil ; que dès lors, à supposer que la cour d'appel ait entendu juger que la société Bail Immo Nord n'avait pas commis une faute à raison de la délivrance tardive de l'information demandée, elle n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;

2°) ALORS, de deuxième part, QU'en relevant que les demandes adressées à la société Bail Immo Nord « ne visaient aucun délai impératif et n'évoquaient pas une quelconque urgence » (arrêt attaqué, p. 10 § 8), sans répondre au moyen du crédit-preneur tiré de ce que ces précisions n'étaient nullement nécessaires pour que le professionnel de l'immobilier qu'était la société Bail Immo Nord comprenne l'importance qu'il pouvait y avoir à délivrer une telle information et réponde de manière diligente (conclusions d'appel, p. 15), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS, de troisième part, QUE la cour d'appel a elle-même rappelé que dans l'offre du 12 juillet 2007, la société AMB Corporation Property indiquait « calendrier : en cas de réponse favorable du vendeur, ce dernier consentira au bénéfice de l'Acquéreur une période d'exclusivité de 60 jours, afin de permettre à l'Acquéreur de procéder à l'audit ci-dessus évoqué [audit technique, juridique et fiscal à réaliser par l'acquéreur avant le 15 septembre 2007] ; à cet effet, il sera notamment fourni à l'Acquéreur les éléments suivants : titres de propriété et états hypothécaires à jour, diagnostic technique amiante, plans cotés par un géomètre, permis de construire modificatifs éventuels notamment concernant la mezzanine, dossiers d'urbanisme et de permis de construire » (arrêt attaqué, p. 7-8 ; production n° 6, p. 2-3) ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la connaissance du montant de la levée d'option anticipée n'était pas nécessaire à la Sci Les Chardonnerets pour qu'elle puisse évaluer l'intérêt économique de la proposition qui lui était faite par la société AMB Property Corporation, si le silence gardé par le crédit-bailleur sur ce point jusqu'au 17 septembre 2007 ne l'avait pas empêchée de donner une réponse favorable à l'acquéreur potentiel, lequel n'avait, pour cette raison, pas fait procéder à l'audit prévu au contrat comme le prévoyait l'offre, et s'il n'en résultait pas que le désistement de la société AMB Property Corporation, motivé par l'absence de réalisation de l'audit précité dans le délai prévu, était dû à la délivrance tardive de l'information relative au montant de la levée d'option, information sans laquelle les négociations et le processus prévu dans l'offre du 12 juillet 2007 n'avaient pu être poursuivis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

4°) ALORS, de quatrième part, QUE dans ses conclusions d'appel, le crédit-preneur exposait qu'il avait besoin de connaître le montant de la levée d'option pour se déterminer dans le délai requis, et que, faute d'avoir pu se déterminer à temps, l'audit technique juridique et fiscal n'avait pas été réalisé par l'acquéreur potentiel (conclusions d'appel, p. 12-13) ; que ces explications étaient corroborées par l'offre du 12 juillet 2007, produite aux débats par le crédit-preneur, dont il résultait que l'acquéreur potentiel ne ferait réaliser l'audit qu'après avoir reçu une réponse favorable du vendeur (arrêt attaqué, p. 7-8 ; production n° 6, p. 2-3) ; que dès lors, en jugeant que les sociétés Byron Elysées Investissement et X...Y... Z...A... « n'[avaient] pas expliqué en quoi la connaissance de cette donnée financière [le montant de la levée d'option] était nécessaire pour l'établissement de [l'audit technique juridique et fiscal] par l'acquéreur potentiel » (arrêt attaqué, p. 9 dernier §), la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel du crédit-preneur et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

5°) ALORS, de cinquième part, QUE dans ses conclusions d'appel, le crédit-preneur faisait valoir que la société AMB Property Corporation s'était finalement désistée de son offre en raison de l'absence de réalisation de l'audit technique juridique et fiscal dans le délai stipulé par l'offre, pour les raisons déjà exposées ; qu'au soutien de son argumentation, elle produisait une attestation par laquelle le représentant de la société Realista indiquait que « le délai de réponse tardif de Bail Immo Nord n'a [vait] pas permis à la Sci Les Chardonnerets de se déterminer sur l'offre d'AMB Property Corporation dans son délai de validité », que le crédit-preneur n'avait obtenu le renseignement nécessaire que le 17 septembre 2007, et qu'« interrogée sur sa volonté de poursuivre, [la société AMB Property Corporation] a [vait] exprimé que son offre était devenue caduque dans la mesure où un audit technique, juridique et fiscal satisfaisant n'avait pas été réalisé avant la date fixée contractuellement le 15 septembre 2007 » (conclusions d'appel, p. 11 à 13 ; production n° 7) ; que dès lors, en jugeant que la société Byron Elysées Investissement ne « vers [ait] aux débats aucun élément de preuve de nature à permettre à la cour de déterminer les raisons pour lesquelles l'opération envisagée avec AMB n'a [vait] pas abouti » (arrêt attaqué, p. 10 in fine), et qu'elle « fai [sait] état d'un « désistement de l'acquéreur », sans produire aucun élément sur cette circonstance » (arrêt attaqué, p. 11 § 1), la cour d'appel a dénaturé par omission l'attestation susvisée de la société Realista et a violé l'article 1134 du code civil ;

6°) ALORS, de sixième part, QUE la perte de chance consiste dans la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, saisie d'un moyen tiré de la perte de chance de réaliser l'opération projetée, était seulement tenue de rechercher si l'opération aurait eu une chance de se réaliser si la société Bail Immo Nord avait donné à temps l'information qui lui était demandée, en permettant ainsi à la Sci Les Chardonnerets d'évaluer l'intérêt de l'offre (qui s'avérerait réel), de répondre favorablement dans le délai imparti, ce qui aurait permis à l'acquéreur de lancer l'audit prévu par l'offre du 12 juillet 2007 ; que dès lors, en rejetant la demande du crédit-preneur aux motifs que ce dernier « ne démontr [ait] aucunement que, si ce renseignement avait été connu avant – par exemple – la fin du mois de juillet, la vente envisagée avec AMB aurait effectivement pu être menée à son terme » (arrêt attaqué, p. 10 avant-dernier §), la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Byron Elysées Investissement de ses demandes visant à voir condamner la société Nord Europe Lease à payer à la société Byron Elysées Investissement, représentée par son liquidateur la Scp X...Y... Z...A..., la somme de 119. 257, 57 € sauf à parfaire au titre du trop-versé de taxe foncière, et subsidiairement la somme de 118. 064, 99 € au titre de la perte d'une chance d'obtenir un dégrèvement au titre de l'erreur commise ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la cour entend souligner que, dans leurs conclusions, les parties mélangent les moyens, arguments ou pièces afférents, d'une part, à la TSB (qui a donné lieu à des dégrèvements et remboursements et pour laquelle le crédit-preneur ne formule aujourd'hui aucune demande), d'autre part, à la taxe foncière ; qu'ainsi, le crédit-bailleur, la société intimée, se focalise souvent sur la première, sans réellement s'expliquer sur la seconde ; qu'en outre, lorsqu'il excipe (page 15 des conclusions) de l'envoi des avis d'impositions avec les factures-ce qui justifierait selon lui de la connaissance en temps utile par la Sci des données fiscales-c'est en citant la TSB, alors que rien n'est réclamé à ce titre ; qu'il convient, au préalable, de relever qu'il est constant que le crédit-bailleur s'acquittait des taxes foncières puis s'en faisait rembourser par le crédit-preneur, en lui adressant une facture, après s'être fait verser une provision (les pièces n° 21 et 22 de l'appelante en attestent pour 2011) ; qu'il n'est aucunement contesté par le crédit-bailleur, alors propriétaire de l'immeuble, que c'est lui qui procédait aux déclarations auprès des administrations, notamment fiscales ; qu'il ressort du tableau réalisé par les appelantes (pièce n° 23), que la réclamation formée au titre des taxes foncières porte sur les seules années 2008, 2009 et 2010, l'année 2011 ayant donné lieu à restitution et aucune erreur (de déclaration des surfaces ou autre) n'étant mentionnée pour les années 2004 à 2007 (le montant HT ayant évolué de 69. 701 à 78. 251 euros de 2004 à 2007, pour passer à 114. 150, et 124. 889 euros de 2008 à 2010, puis 131. 586 en 2011, avant de redescendre à euros en 2012) ; qu'il y a lieu, ensuite, de souligner qu'après avoir excipé de l'erreur commise par le crédit-bailleur dans la déclaration de la surface à prendre en compte pour le calcul des taxes foncières, les appelants fondent leur demande sur « le terrain de l'exercice du recours ou alternativement sur celui de l'obligation d'information » pour reprocher une faute au crédit bailleur, comme ayant « laissé les choses perdurer sans engager de recours et malgré le préjudice subi par le crédit-preneur, et ce jusqu'à l'acquisition de la prescription fiscale sans mettre à même la Sci d'exercer les recours utiles en temps et en heure » ; que l'argumentation soutenue par les appelantes consiste donc, essentiellement, à dire que le crédit-bailleur a, d'abord, commis une faute en déclarant aux services fiscaux une surface erronée pour le calcul des taxes foncières, ensuite, commis une faute en ne diligentant pas les recours utiles pour obtenir les dégrèvements dus, ou, à défaut, en ne lui ayant pas permis d'exercer elle-même en temps utile les procédures adéquates à cette fin ; que cependant, en premier lieu, le manquement contractuel consistant à ne pas avoir contesté auprès des services fiscaux les sommes recouvrées au titre des taxes foncières n'est pas établi, car selon la clause figurant au 4° de l'article PE. 9 du contrat de crédit-bail, « le crédit-preneur, débiteur final des charges, contributions, impôts et taxes divers grevant l'immeuble loué et/ ou le crédit-bail, aura la faculté (souligné par la cour) de contester le montant ou le principe de toute imposition dont il devra supporter directement ou indirectement la charge ; que toutefois, il ne pourra formuler cette contestation qu'auprès des administrations ou collectivités intéressées à ses frais, risques et périls exclusifs au nom du Crédit Bailleur, qui lui délègue, par les présentes, tous pouvoirs utiles à cet effet. Par suite, toutes réclamations ou contestations qui seraient formulées par le Crédit Preneur auprès du Crédit Bailleur seraient considérées comme inopérantes, le Crédit Bailleur n'entendant pas prendre en charge lui-même la charge des contestations éventuelles auprès des administrations ou organismes concernés » ; que l'emploi de ce mot « faculté » ne peut être considéré comme signifiant que chacun des cocontractants était en mesure de saisir ces administrations ou organismes d'une contestation, dès lors que, dans le même paragraphe, il était expressément stipulé que le crédit-bailleur n'entendait pas se charger lui-même de ces éventuels recours ; qu'il s'agissait là d'un mandat, spécial, précis, pour un certain type d'affaires, au sens de l'article 1987 du code civil, ce qui rendait inutile pour celles-ci tout mandat particulier, toute délégation expresse par un acte séparé ; que sont dès lors inopérantes les argumentations des parties relatives au prétendu « mandat de 2006 » que Bail Immo Nord aurait établi sur la demande de la Sci (ce d'autant que les appelantes contestent avoir jamais reçu ce document) ; que le crédit-preneur ayant dûment paraphé les pages de cet acte notarié, il ne saurait prétendre ignorer ce dispositif, ainsi accepté par ses soins à la signature du contrat ; que par ailleurs, les appelants indiquent dans leurs écritures que les services fiscaux leur ont déclaré que seul le propriétaire pouvait exercer un recours au titre des taxes foncières, pour ces années là, mais ces affirmations ne sont étayées par aucune pièce ; qu'il en résulte que le crédit-preneur ne peut reprocher au crédit-bailleur un quelconque manquement contractuel pour ne pas avoir diligenté de recours auprès des services fiscaux au titre de ces diverses charges et taxes ; que les autres fautes reprochées par les appelants au crédit bailleur (page 26 des conclusions) sont les suivantes : avoir déclaré des surfaces erronées, avoir laissé expirer les délais de recours, n'avoir pas informé le crédit-preneur du risque d'expiration de tels délais et de la nécessité de les exercer ; que l'argumentation relative à la première de ces fautes est contenue aux pages 23 à 26 puis 26 et 27, et consiste essentiellement en un assemblage d'assertions, qui ne sont étayées par aucune pièce probante ; qu'ainsi, page 24, il est écrit que « s'agissant des exercices précédents (celui de 2011), le centre des impôts fonciers indiquait à la société Byron que c'est Bail Immo Nord elle-même qui, en sa qualité de propriétaire, avait seule qualité aux fins d'exercer les recours utiles pour obtenir une régularisation de la taxe foncière pour les années antérieures » ; qu'il n'est aucunement justifié au dossier de ces prétendus échanges avec les services fiscaux, les paragraphes suivants de cette page 24 visent le dégrèvement 2011 pour la taxe foncière-lequel est établi-et pourtant, alors même que cette preuve était facile à rapporter, la cause ou les raisons n'en sont aucunement certaines : qu'il ait été la conséquence d'une rectification d'une erreur dans la surface prise en compte est considéré comme une évidence par les appelantes, sans qu'aucune pièce émanant des services fiscaux ne vienne en attester ; que page 25 : il est indiqué que « face à une telle prestation de la part du crédit-bailleur, renseignement était directement pris par la Sci auprès des services fiscaux, et, le 12 juin 2012, il était rappelé à la société Bail Immo Nord que ceux-ci avaient confirmé les points suivants : il lui appartenait d'exercer les recours pertinents ; un recours exercé à cette date aurait été rejeté comme hors délai » ; que les échanges du crédit-preneur avec l'administration semblent n'avoir été qu'oraux, et non vérifiables, puisque, là encore, aucun justificatif n'est fourni à l'appui de ces dires ; que page 25, commentant le courrier du crédit-bailleur du 21 novembre 2006 (contenant une délégation expresse aux fins de contester les taxes auprès des services fiscaux qui leur aurait été alors envoyée), communiqué par l'intimée et dont les appelantes contestent-trois paragraphes avant-la valeur probante, elles considèrent « qu'il résultait de ce même courrier que le crédit-bailleur était dès l'an 2006 parfaitement au courant des difficultés rencontrées et n'en a jamais informé son crédit-preneur, lequel ne pouvait connaître l'erreur commise dans le calcul de la taxe foncière » ; que ce faisant, elles procèdent à une déduction particulièrement hasardeuse, que la cour peine à comprendre, alors même que, d'une part, selon ce courrier, il était alors répondu à une demande faite par le crédit-preneur lui-même, d'autre part, il n'y a eu de contestation ou de réclamation pour les années 2004 à 2007, ni alors ni à l'occasion de la présente instance ; que page 26, lorsque les appelantes s'expliquent plus précisément sur « l'erreur commise dans les déclarations de surfaces », elles citent expressément « la surface déclarée par Bail Immo Nord au titre de la taxe sur les bureaux » qui « était en réalité erronée » avant d'en conclure que « ce seul élément suffit à engager sa responsabilité car il appartenait au crédit bailleur de déclarer une surface réelle et vérifiée » ; qu'au regard des explications données par les appelantes, la cour n'est pas en mesure de déterminer s'il s'agit ici et là de simples erreurs matérielles, la TSB étant visée au lieu de la TF, ou si les appelantes se fondent sur les preuves qu'elles détiennent au titre de la TSB pour croire qu'elles pourront avoir valeur probante-sans autre démonstration ni explication-au titre des taxes foncières (étant rappelé que le juge ne peut se décider en fonction de connaissances personnelles mais seulement au vu des éléments et explications fournis par les parties) ; qu'en tout état de cause, force est de constater que les appelantes considèrent acquise et démontrée l'erreur que le crédit- [bailleur] aurait commise dans la surface déclarée au titre de la taxe foncière-erreur qui n'est pas reconnue par celui-ci (et même expressément démentie par lui, qui écrit, en page 15 de ses conclusions, que « il n'est aucunement établi que Nord Europe Lease aurait commis une faute en déclarant une surface qui en définitive se serait avérée erronée ») ; qu'il n'y a pas de démonstration, dans leurs écritures, de ces prétendues erreurs, par une quelconque analyse comparative des avis d'impositions pour les années litigieuses et pour les années « régulières » ; qu'il n'est pas plus expliqué ni démontré que l'erreur commise pour la TSB a été nécessairement commise également pour les taxes foncières ; que rien n'était plus simple, pour les appelantes, que de produire une attestation des services fiscaux afférente aux sommes versées au titre de cet impôt, pour les exercices litigieux comme pour celui de 2011, et expliquant à la fois que le dégrèvement opéré en 2011 était dû à une telle erreur, et que cette erreur avait été commise les années précédentes ; que la cour n'a pas, dans le dossier, suffisamment d'éléments qui lui permettraient, à défaut de tel document fiscal, de se forger une conviction et de considérer établie l'erreur imputée par les appelantes ; que certes, il ressort du tableau réalisé par les appelantes (pièce n° 23), que le montant HT des taxes foncières a évolué de manière progressive, de 2004 à 2007, passant de 69. 701 à euros, pour ensuite augmenter de façon quasi-spectaculaire, à savoir 114. 150 euros en 2008, 121. 280 euros en 2009, 124. 889 euros en 2010 et 131. 586 euros en 2011, avant que le dégrèvement (de 43. 548 euros) ne donne pour cette année-là un montant de 88. 038 euros, et qu'en 2012 le montant exigible au titre de ces taxes foncières ne soit de 89. 559 euros-donc, dans une certaine continuité des exercices 2004 à 2007 puis 2011 ; que cependant, sauf à se livrer à une déduction plus qu'hasardeuse, la cour ne saurait en déduire ipso facto que cela démontrerait l'existence de la faute alléguée ; qu'or, cette faute était le préalable nécessaire pour établir la responsabilité du crédit-bailleur ; qu'il n'est, dès lors, pas utile de rechercher si le crédit-bailleur a manqué à une quelconque autre obligation contractuelle : en effet, déterminer si le crédit-bailleur avait-ou non-mis le crédit-preneur en mesure de contester en temps utile les sommes recouvrées au titre des taxes foncières n'aurait d'intérêt que si la prétendue erreur dans la déclaration avait été prouvée – puisque, selon les appelantes, leur préjudice découlerait exclusivement des surfaces erronées déclarées par Nord Immo Bail ; que la présente demande sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef » ;

ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QUE « la Sci Les Chardonnerets a choisi l'ensemble immobilier qu'elle souhaitait acquérir au moyen d'un crédit-bail ; que la société Bail Immo Nord, crédit-bailleur n'a qu'un rôle financier ; que selon les termes du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur déclare parfaitement connaître la nature et la consistance dudit immeuble (article AC1) ; que le tribunal s'étonne de voir la Sci Les Chardonnerets reprocher à son financier, la société Bail Immo Nord, une erreur de surface entre bureaux et entrepôts alors que quand la société Byron Elysées Investissement (ex Sci Les Chardonnerets) vend l'ensemble immobilier le 9 septembre 2012, elle mentionne une surface section 2A 337 pour 23 a 87 ca alors que l'acte initial avec le crédit bailleur mentionne 1 ha 23 a 87 ca pour cette même section ; qu'il convient, pour le moins, de rappeler aux parties la nécessaire vigilance quant à la vérification d'éléments substantiels d'un contrat dont un tiers est en charge de la rédaction ; que, selon le contrat de crédit-bail, « le crédit preneur a la faculté de contester le montant ou le principe de toute imposition et qu'il ne pourra formuler cette contestation qu'auprès des administrations ou collectivités à ses frais, risques et périls exclusifs au nom du crédit bailleur que lui délègue tout pouvoir utiles à cet effet » (article PE94°) ; que « toutes réclamations ou contestations qui seraient formulées par le crédit-preneur auprès du crédit-bailleur seraient inopérantes et que le crédit-bailleur n'entend pas lui-même prendre la charge des contestations éventuelles » (article PE4°) ; que le mandat délivré le 21 novembre 2006 par la société Bail Immo Nord répondre à la demande de la Sci Les Chardonnerets en vue d'engager aux fins d'obtenir un dégrèvement des taxes foncières, même non signé par la Sci Les Chardonnerets, ne fait que confirmer les termes de l'article PE9 du contrat de crédit-bail signé par la Sci Les Chardonnerets ; que le tribunal dira que faute de diligence de la société Byron Elysées Investissement (ex Sci Les Chardonnerets) d'avoir exercé en temps utile les recours contentieux qu'il lui revenait d'opérer, la société Nord Europe Lease n'a pas engagé sa responsabilité et déboutera la société Byron Elysées Investissement de sa demande relative au trop versé et dégrèvement éventuel de la taxe foncière, ainsi que de toutes ses autres demandes, fins et conclusions » ;

1°) ALORS, de première part, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Nord Europe Lease ne contestait avoir « commis une faute », s'agissant des déclarations de taxe foncière, que parce qu'elle soutenait qu'il appartenait à la Sci Les Chardonnerets de l'avertir de l'erreur quant aux surfaces mentionnées (conclusions d'appel adverses, p. 15) ; qu'à l'inverse, elle n'a jamais contesté que les surfaces qu'elle avait déclarées au titre de la taxe foncière aient été erronées, comme le soutenait le crédit-preneur ; que dès lors, en jugeant que l'erreur dans la surface déclarée n'était pas reconnue et même expressément contestée par le crédit-bailleur (arrêt attaqué, p. 15 § 7), la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel adverses et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, en tout état de cause, QUE dans ses conclusions d'appel, le crédit-preneur faisait valoir que la société Bail Immo Nord avait commis une erreur dans la surface des locaux déclarée pour la taxe foncière, dès lors que, dans les déclarations fiscales qu'elle avait déposées, elle avait repris les indications du contrat de crédit-bail mentionnant à tort des entrepôts d'une superficie de 6. 465 m2 outre des bureaux d'une superficie de 2. 468 m2 (soit un total de 8. 933 m2), au lieu de déclarer la véritable surface pourtant précisée par son propre acte d'acquisition de l'immeuble du 16 septembre 1998, produit aux débats par le crédit-preneur, qui désignait « un immeuble d'entrepôts et bureau d'une superficie de 6. 465 m2 comprenant 3. 997 m2 d'entrepôts, 2. 468 m2 de bureaux » (conclusions d'appel, p. 26, point 2. 2. 2. 1 ; production n° 5, p. 2) ; que dans ses conclusions d'appel, le crédit-bailleur reconnaissait lui-même avoir « repris dans les déclarations fiscales les surfaces mentionnées au contrat de crédit-bail immobilier », à savoir « des entrepôts d'une superficie de 6. 465 m2 » et « des bureaux d'une superficie de 2. 468 m2 » (conclusions d'appel adverses, p. 15 § § 1 s.) ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas des éléments et pièces précités, et notamment du rapprochement des écritures du crédit-bailleur avec la surface précisée à l'acte d'acquisition du 16 septembre 1998, que le crédit-bailleur avait déclaré une surface erronée dans les déclarations relatives à la taxe foncière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

3°) ALORS, de troisième part, QU'il appartient au juge de recourir aux présomptions du fait de l'homme tirées des documents et circonstances de la cause ; qu'en l'espèce, la société Byron Elysées Investissement faisait valoir que le crédit-bailleur avait déclaré une surface erronée au titre de la taxe foncière, ce qui avait donné lieu à des dégrèvements en sa faveur au titre notamment de l'année 2011 à la suite de réclamations qu'elle avait adressées à l'administration fiscale (conclusions d'appel, p. 23 à 29) ; qu'au soutien de son argumentation, elle produisait le contrat d'acquisition du 16 septembre 1998 faisant apparaître une surface inférieure à celle que le crédit-bailleur reconnaissait lui-même avoir déclaré au titre de la taxe foncière (production n° 5, p. 2 ; conclusions d'appel adverses, p. 15), un courrier adressé le 29 février 2012 par son conseil au conseil de la société Bail Immo Nord lui faisant part de l'erreur de déclaration de surface et des dégrèvements opérés en conséquence par l'administration notamment au titre de l'année 2011 (production n° 8), ainsi que l'ensemble de la correspondance qui s'en était suivie dont il résultait que la société Bail Immo Nord n'avait jamais remis en cause ni l'erreur de déclaration, ni la raison pour laquelle les dégrèvements avaient été opérés par l'administration fiscale (production n° 9) ; que la cour d'appel a en outre elle-même constaté que le tableau réalisé par le crédit-preneur révélait une forte diminution de la taxe foncière à compter du dégrèvement opérée au titre de l'année 2011 (arrêt attaqué, p. 16 § 3) ; que dès lors, en jugeant que la cause ou les raison du dégrèvement au titre de l'exercice 2011 n'étaient pas certaines (arrêt attaqué, p. 14 dernier §), qu'il n'y avait pas de démonstration dans les écritures du crédit-preneur de l'erreur qu'aurait commise le crédit-bailleur dans la surface déclarée au titre de la taxe foncière (arrêt attaqué, p. 15 in fine), et que, faute pour le crédit-preneur d'avoir produit une attestation des services fiscaux afférentes aux sommes versées au titre de la taxe foncière pour les exercices litigieux comme pour celui de 2011, expliquant à la fois que le dégrèvement opérée en 2011 était dû à une telle erreur et que cette erreur avait été commise les années précédentes, il n'y avait pas dans le dossier suffisamment d'éléments qui lui permettraient de considérer comme établie l'erreur imputée au crédit bailleur (arrêt attaqué, p. 16 § 2), sans rechercher si l'ensemble des éléments invoqués et produits par le crédit-preneur, ainsi que ceux qu'elle avait elle-même constatés, ci-avant rappelés, ne laissaient pas présumer que le crédit-bailleur avait effectivement commis une erreur dans la déclaration de surface au titre de la taxe foncière, qui avait motivé le dégrèvement accordé au titre de l'exercice 2011, et qui se retrouvait dans les exercices précédents, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 du code civil ;

4°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en jugeant que le crédit-preneur aurait dû produire, pour rapporter la preuve des faits qu'il alléguait, des documents émanant de l'administration fiscale et notamment une attestation des services fiscaux afférentes aux sommes versées au titre de la taxe foncière pour les exercices litigieux comme pour celui de 2011, expliquant à la fois que le dégrèvement opérée en 2011 était dû à une erreur de déclaration de surface et que cette erreur avait été commise les années précédentes (arrêt attaqué, p. 15 in fine et p. 16 § § 1-2), sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

5°) ALORS, de cinquième part, QU'à supposer adoptés les motifs des premiers juges, en jugeant que « faute de diligence de la société Byron Elysées Investissement (…) d'avoir exercé en temps utile les recours contentieux qu'il lui revenait d'opérer, la société Nord Europe Lease n'a pas engagé sa responsabilité », sans répondre au moyen du crédit-preneur qui faisait valoir que le crédit-bailleur avait commis une faute en s'abstenant de rectifier les surfaces erronées qu'il avait déclarées – alors qu'il lui appartenait de former les recours en sa qualité de propriétaire, contrairement à ce qu'avaient décidé à tort les premiers juges –, et en ne mettant pas même le crédit-preneur en mesure d'exercer les recours utiles faute de lui avoir communiqué les informations nécessaires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2017:C300898
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