LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Donne acte à MM. X... et au GAEC de la Gazée du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre de Mme Y... et de MM. Z..., Y..., A... et B... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 21 septembre 2015), que MM. X..., preneurs, par baux à long terme des 13 août 1990 et 31 juillet 1991, de parcelles et bâtiments appartenant au GFA de Boussac, ont, après contestation des opérations mises en oeuvre par les associés du groupement bailleur et annulation des congés qui leur avaient été délivrés, demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de fixer le prix du fermage après renouvellement ;

Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense :

Attendu que le GFA de Boussac soutient que le moyen est irrecevable en ce que l'arrêt se borne à ordonner une mesure d'instruction ;

Mais attendu que l'arrêt donne mission à l'expert de proposer une valeur locative en se référant à des arrêtés préfectoraux et en tenant compte des améliorations apportées par les preneurs aux biens loués au cours de la période précédant le renouvellement des baux et de la majoration de 15 % du fermage du bail à long terme dans l'évaluation des fermages des baux renouvelés ;

D'où il suit que le pourvoi, qui conteste la pertinence de la mission de l'expert au regard des règles de droit applicables, est recevable ;

Et sur le moyen unique :

Vu l'article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 7 de l'arrêté du préfet du Cantal du 19 août 2002 ;

Attendu qu'il résulte du premier de ces textes que les conditions du bail renouvelé sont celles du bail précédent, sauf, à défaut d'accord, à voir fixer par le tribunal paritaire les conditions contestées du nouveau bail et du second que, pour le bail de dix-huit ans, l'augmentation négociée entre les parties ne pourra pas être supérieure à 15 % ;

Attendu que, pour infirmer le jugement qui avait fixé le prix des baux renouvelés et ordonner une mesure d'instruction, l'arrêt donne à l'expert mission de proposer une valeur locative en tenant compte d'une majoration de 15 %, de plein droit applicable, et des améliorations apportées par les preneurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêté préfectoral précité fixe seulement un plafond à la majoration dont les parties peuvent convenir et que les améliorations au fonds loué ne peuvent être indemnisées qu'à la fin de la relation contractuelle, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de MM. X..., l'arrêt rendu le 21 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

Condamne le GFA de Boussac aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du GFA de Boussac et le condamne à payer au Gaec de la Gazée et à MM. X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour le GAEC de la Gazée et MM. Christian et Vincent X....

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré ayant fixé le prix du bail renouvelé de la propriété de Boussac et celui de la propriété de Lapeyrusse à un certain prix ne tenant compte ni de la majoration de 15 % pour les baux à long terme ni des améliorations et travaux existant aux dates de renouvellement, et ayant condamné le GFA de Boussac à payer à MM. Christian et Vincent X... la somme de 42 392,84 euros à titre de restitution de sommes indument payées au 24 mars 2013 et d'avoir, avant dire droit, ordonné une nouvelle expertise et donné pour mission à l'expert de proposer une valeur locative tenant compte des améliorations apportées par les preneurs aux biens loués au cours de la période précédant le renouvellement des baux et de la majoration de 15% du fermage du bail à long terme dans l'évaluation des fermages des baux renouvelés,

AUX MOTIFS QUE « sur la majoration applicable
L'arrêté n°2002-1457 du préfet du Cantal fixant les modalités d'évaluation de la valeur locative, de la maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation, de terres nues et du cheptel, en date du 19 août 2002, dispose en son article 7 ("modulation de la valeur locative") que, suivant la durée du bail, des majorations seront à appliquer ;
S'agissant des baux de 18 ans, il y est mentionné : "l'augmentation sera négociée entre les deux parties. En tout état de cause, elle ne pourra pas être supérieure à 15 %";
Il résulte de la formule "en tout état de cause" qu'en cas de désaccord entre les parties sur la majoration de la valeur locative une majoration maximale de 15 % est de plein droit applicable ;
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il n'a pas retenu de majoration du prix du fermage en fonction de la durée du bail ;
Sur la prise en compte, pour la détermination du loyer du bail renouvelé, des améliorations apportées par les preneurs aux biens loués au cours de la période précédant le renouvellement des baux
La mission fixée à l'expert par le jugement du 13 septembre 2012 était la suivante : "en s'entourant de tous renseignements, à charge d'en indiquer la source, en entendant au besoin tous sachants utiles, en précisant leurs nom, prénom, domicile et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, ou de subordination à leur égard ou de communauté d'intérêts avec elles, de
- visiter les lieux loués en présence des parties ou celles-ci dûment appelées;
- les décrire en précisant notamment le nombre de bâtiments et leur état apparent, la capacité d'hébergement des animaux, l'état cultural des parcelles, les points d'eau, les possibilités d'irrigation, les possibilités de mécanisation, l'accessibilité et l'état des clôtures ;
- proposer, par référence aux arrêtés préfectoraux alors en vigueur, une valeur locative ;
- proposer un compte entre les parties en répertoriant notamment tous les paiements effectués pour la période postérieure au renouvellement ;
- adresser aux parties un pré-rapport et répondre à leurs dires ;"
Dans son rapport, M. C... mentionne que :
- les parties s'étaient accordées, à l'issue de la première réunion d'expertise, notamment sur la fixation au 25 mars 2008 pour le bail de 1990 et au 25 mars 2009 pour le bail de 1991 de la valeur locative de la propriété du GFA de Boussac pour les baux renouvelés ;
- il est apparu, lors de la seconde réunion d'expertise, que les preneurs avaient réalisé antérieurement à 2008 pour le bail de la propriété de Boussac et à 2009 pour celle de Lapeyrusse de nombreux travaux tant sur les bâtiments (crèches, cornadis, sols, mise aux normes, appentis) que sur les parcelles louées ;
- MM. Christian et Vincent X... s'étaient engagés à en transmettre les documents justificatifs ; leur conseil a transmis l'ensemble de ces pièces le 22 mai 2013, reçues par l'expert le 25 mai 2013, soit 2 jours avant l'expiration du délai octroyé aux parties après diffusion du pré-rapport, de sorte que ces pièces, très volumineuses, "n'ont donc bien sûr pas pu être utilisées" ;
M. C... a considéré (rapport page 23), que l'état des parcelles devant être pris en compte était l'état "de base" non affecté des éventuels travaux réalisés par les preneurs et indiqué (page 39) qu'il était apparu que de nombreux travaux avaient été réalisés par les fermiers tant sur les terrains que sur les bâtiments et que la valeur des biens loués par un bail de 18 ans avait été calculée en tenant compte de l'état hors travaux des fermiers ;
Il a estimé que le prix du bail devait être fixé :
- pour la propriété de Boussac, au titre de la période comprise entre le 25 mars 2008 et le 24 mars 2009, à la somme de 6 295,02 euros ;
- pour la propriété de Lapeyrusse, au titre de la période comprise entre le 25 mars 2009 et le 24 mars 2010, à la somme de 4 730,80 euros ;
- soit 11 025,82 euros au total ;
Après établissement des comptes entre les parties à compter du 25 mars 2007, M. C... a évalué à la somme totale de 42 392,84 euros le trop versé par les preneurs, suivant régularisation au 24 mars 2013 ;
A la demande du GFA de Boussac, M. D..., expert agricole et foncier, a procédé à une évaluation de la valeur locative des deux propriétés à la date de renouvellement des baux à ferme, selon l'état des biens au 25 mars 2008 et au 25 mars 2009;
Tenant compte des travaux réalisés par les preneurs et mentionnant ne pas avoir retrouvé les justificatifs de certaines dépenses et de certains travaux que les preneurs affirmaient avoir réalisés, M. D... a pour sa part évalué le montant des loyers à la somme totale de 14 817,72 euros, soit une différence de + 3 791,90 euros par rapport à celle de M. C... ;
La cour ne peut refuser d'examiner le rapport établi par cet expert, régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, au seul motif que le père de M. Z... est "le cousin germain par alliance" de M. D..., ce dernier ayant pu visiter les deux propriétés en vertu d'une clause insérée dans chacun des baux (articles 19 du bail du 13 août 1990 et article 20 du bail du 31 juillet 1991), de sorte que les preneurs ne sont pas fondés à solliciter que ce rapport soit écarté des débats ;
La cour ne peut toutefois fonder exclusivement sa décision sur ce rapport, non corroboré par d'autres éléments de preuve sur les améliorations apportées par les preneurs au cours de la période précédant le renouvellement des baux, lesquelles doivent être prises en considération dès lors que le bail renouvelé constitue un nouveau bail et qu'en application de l'article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime le bailleur peut solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer, le preneur ayant pu, jusqu'au renouvellement, bénéficier de conditions d'exploitation améliorées, n'ayant pu avoir qu'une incidence favorable sur la rentabilité du bien et le profit en résultant ;
Il convient, dans ces conditions, d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction » ;

1) ALORS QUE l'arrêté n°2002-1457 du 19 août 2002 du préfet du Cantal fixant les modalités d'évaluation de la valeur locative, de la maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation, des terres nues et du cheptel dispose, en son article 7 relatif à la modulation de la valeur locative que, pour le bail de 18 ans, « l'augmentation sera négociée entre les deux parties. En tout état de cause, elle ne pourra pas être supérieure à 15 % »; que le texte ne fait ainsi que fixer une limite maximum à la majoration que les parties peuvent convenir et ne fixe aucun taux de majoration applicable en cas de désaccord entre les parties ; qu'en énonçant qu'il résultait de cette formule qu'en cas de désaccord entre les parties sur la majoration de la valeur locative, une majoration maximale de 15 % était de plein droit applicable, la cour d'appel, qui a ainsi infirmé le jugement en ce qu'il n'avait pas retenu de majoration du prix du fermage, a violé l'article 7 de l'arrêté précité, ensemble les articles L 416-1 et L 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

2° ALORS QUE pour fixer le prix du bail rural renouvelé, il n'y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur en cours de bail ; qu'en considérant, pour infirmer le jugement entrepris ayant fixé le prix des baux renouvelés compte non tenu des améliorations apportées par les preneurs au cours de la période précédant le renouvellement, que les améliorations apportées par les preneurs au cours des baux précédant le renouvellement devaient être prises en compte dans la fixation du nouveau loyer, la cour d'appel a violé les articles L 411-11, L 411-50 et L 416-1 du code rural et de la pêche maritime.ECLI:FR:CCASS:2017:C300815