LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que le juge ne peut autoriser une cession de bail rural qui aurait été réalisée avant même qu'il ait été saisi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 février 2016), que, par acte du 15 février 2013, les consorts X..., propriétaires d'une parcelle donnée à bail rural à M. Pierre Y..., ont délivré congé à celui-ci pour cause d'âge ; que M. Pierre Y... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et autorisation de céder le bail à son fils Bruno ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. Pierre Y... a cédé à son fils, avant la saisine du tribunal, toutes ses parts dans l'EARL exploitant les biens mis à sa disposition et qu'il importe peu qu'une coexploitation ait pu s'instaurer dans la période intermédiaire entre la délivrance du congé et la date de cessation du bail dans l'attente de la décision à intervenir ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que le fils du preneur en titre était devenu seul associé exploitant de l'EARL, ce dont il s'induisait que M. Pierre Y... avait cessé de se consacrer à l'exploitation de la parcelle louée et que la cession du bail dont elle était l'objet était intervenue avant toute autorisation, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne MM. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. Y... et les condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le congé délivré le 17 février 2013 de nul effet et d'avoir autorisé la cession du bail au profit de M. Bruno Y...

- AU MOTIF QUE Les appelants soutiennent que le départ à la retraite du preneur ne met pas fin au bail et que Monsieur Pierre Y... était recevable à solliciter l'autorisation de céder son bail à son fils jusqu'à sa date d'expiration. Ils ajoutent que Monsieur Bruno Y... justifie de toutes les conditions pour bénéficier de ladite cession de bail, que la SCL Y... n'avait aucun lien direct avec la parcelle à usage de pâture et qu'il importe peu qu'une coexploitation se soit instaurée dans la période intermédiaire entre la délivrance du congé et la date de cessation du bail dans l'attente de la décision du tribunal. Les intimés rétorquent que le congé qu'ils ont fait délivrer respecte les dispositions de l'article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, que la cession du bail rural dans le cadre familial est une faveur réservée au seul preneur de bonne foi, qu'elle ne peut intervenir avant l'agrément du bailleur ou la saisine du tribunal et qu'en l'espèce, Monsieur Pierre Y... qui a systématiquement payé son fermage avec retard et n'a pas payé le fermage échu en 2014, a pris l'initiative de réaliser une cession prohibée avant la saisine du tribunal partiaire des baux ruraux. Il n'est pas contesté que Monsieur Pierre Y..., né le 6 février 1952, était âgé de 62 ans au 29 septembre 2014, date de prise d'effet du congé. Les consorts Y... ne mentionnent aucun motif de nullité du congé délivré dans le délai de dix-huit mois et portant les indications prévues à peine de nullité par l'article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime et fondé sur le fait que Monsieur Y... aura atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles à sa date, conformément aux dispositions de l'article L 411-64 du même code mais invoquent les dispositions du dernier alinéa de l'article L 411-64 selon lesquelles le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à l'un de ses descendants, dans les conditions de l'article L 411-35 et le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail. L'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose que sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial, toute cession de bail est interdite sauf si la cession est consentie avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux ascendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. Il ajoute qu'à défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Ces dispositions sont d'ordre public. La cession du bail rural ne peut intervenir avant l'agrément préalable du bailleur ou la saisine du tribunal et il n'appartient pas au juge d'autoriser une cession qui, en réalité, s'est d'ores et déjà réalisée sans autorisation préalable. Les consorts X... soutiennent que Monsieur Pierre Y... a anticipé son départ à la retraite en cédant à son fils non seulement l'intégralité de ses parts sociales dans la SCL Y... devenue EARL Y... à son fils mais également son bail rural, le 28 février 2013. Il en veut pour preuve le fait que l'EARL Y... avait sollicité dès le 16 novembre 2012 et obtenu le 18 février 2013 l'autorisation d'exploiter la parcelle louée. Le 1er janvier 2007, Monsieur Pierre Y... et son fils Bruno Y... ont constitué entre eux une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) dénommée société d'exploitation civile laitière (SCL) Y.... Chaque associé a apporté son cheptel (38 vaches laitières pour le fils et 10 pour le père). Cette société avait pour objet la mise en commun de la seule activité de production laitière des associés, notamment par l'exploitation d'un atelier commun de traite. Monsieur Pierre Y... a été désigné en qualité de gérant. Le 28 février 2013 soit après qu'il a reçu congé, Monsieur Pierre Y... a cédé la totalité de ses parts sociales à son fils, lequel est devenu associé unique de l'EARL et aux termes d'un procès-verbal de l'associé unique du même jour, Monsieur Bruno Y... a pris acte de la démission de la gérance de Monsieur Pierre Y... à compter du 31 décembre 2012, a décidé d'intégrer son exploitation personnelle dans l'actif de la société et a modifié l'objet social de la société à compter du 1er janvier 2013 comme suit : « la société a pour objet l'exploitation et la gestion de biens agricoles, apportés ou mis à disposition par les associés, achetés, créés ou pris à bail par la société, et l'exercice d'activités réputées agricoles au sens de l'article L 311-1 du code rural ». La dénomination de la société a été modifiée pour devenir l'EARL Y.... Sur demande en date du 16 novembre 2012, l'EARL Y... a été autorisée à exploiter des terres d'une superficie de 50, 23 ha sises à Ploemel et précédemment exploitées par Monsieur Pierre Y..., selon arrêté du préfet du Morbihan en date du 18 février 2013. L'EARL Y... avait notifié le 7 novembre 2012 à Monsieur Yann X... sa demande d'autorisation d'exploitation concernant la parcelle H 499 lui appartenant. L'EARL, quelle soit nommée SCL Y... ou seulement Y... ne peut prétendre qu'elle n'avait « aucun lien » avec la parcelle de terre louée d'une surface de 1 ha 59 ca. Toutefois, il ne peut être tiré de l'autorisation donnée le 18 février 2013 et du retrait à la fin du même mois de Monsieur Pierre Y... de l'EARL SCL Y... l'affirmation selon laquelle monsieur Pierre Y... a cédé son bail à son fils dès février 2013 alors que d'une part, l'autorisation d'exploiter n'a pas été donnée à Monsieur Bruno Y... mais à l'EARL Y... et ne porte pas uniquement sur ladite parcelle mais sur les 50 hectares que Monsieur Pierre Y... exploitaient et que d'autre part, ce dernier a saisi, après avoir reçu le congé en raison de son âge, le tribunal paritaire d'une autorisation de cession le 17 mai 2013 et que son fils Bruno a sollicité l'autorisation d'exploiter la parcelle H 499 d'1, 59 ha dès le 25 mai suivant, laquelle lui a été accordée le 26 août 2013. En effet, il doit être rappelé que le départ à la retraite du preneur ne met pas fin au bail et que le preneur était donc recevable à demander l'autorisation de céder son bail à son fils jusqu'à sa date d'expiration. Monsieur Pierre Y... a commencé à préparer son départ dès la fin de l'année 2012 et la demande faite en novembre 2012 par l'EARL Y... n'a été formée que pour l'avenir. Par ailleurs, il convient de relever que Monsieur Bruno Y... qui projetait de faire valoir la parcelle par l'intermédiaire de l'EARL dont il envisageait de modifier l'objet social, se devait d'obtenir l'autorisation d'exploiter ladite parcelle au nom de la société à venir et il est justifié qu'il ait souhaité obtenir cette autorisation pour cette parcelle comme pour les autres parcelles exploitées par son père avant de modifier l'objet social de l'EARL. La preuve d'une cession de bail antérieure à la saisine du tribunal n'est pas rapportée, peu important, comme le soutiennent à juste titre les appelants, qu'une co-exploitation ait pu s'instaurer dans la période intermédiaire entre la délivrance du congé et la date de cessation du bail dans l'attente de la décision du tribunal. Enfin, si la faculté accordée par l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime au preneur de céder son bail à ses descendants majeurs constitue bien une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes ses obligations nées de son bail et qu'à ce titre, des retards réitérés dans le paiement des fermages peuvent justifier un refus d'autorisation de cession, Monsieur Pierre Y..., qui ne nie pas les retards de paiement, somme toute très modeste, fait valoir à bon droit que les bailleurs ne lui adressaient aucun décompte et il sera relevé qu'aucune mise en demeure n'est produite. Dès lors, la mauvaise foi du preneur ne saurait être retenue. La validité de la cession doit être examinée à la date d'effet du congé et les conditions d'aptitude de Monsieur Bruno Y... à la reprise ne sont pas contestées. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé et la cession du bail autorisée.

- ALORS QUE D'UNE PART l'autorisation de céder le bail rural doit être obtenue avant la cession ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que le 28 février 2013, soit après la délivrance du congé (15 février 2013) mais avant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux (17 mai 2013), M. Pierre Y..., associé de la SCL Hazevis, avait cédé l'intégralité de ses parts à son fils Bruno Y..., lequel était devenu l'associé unique d'une nouvelle société l'EARL Hazevis exploitant la parcelle H 499 (cf arrêt p 5 § 2) laquelle EARL avait reçu l'autorisation d'exploiter ladite parcelle H 499 selon arrêté préfectoral du 18 février 2013 (cf arrêt p 5 § 3) ; que dès lors, en autorisant la cession du bail litigieux, tout en constatant qu'après la cessation d'activité de M. Pierre Y... le bail s'étaient poursuivi au bénéfice de son fils Bruno, ce dont il s'évinçait nécessairement que, de fait, le bail avait d'ores et déjà été cédé à ce dernier sans autorisation, ce qui devait priver le preneur de sa faculté de céder le bail à son fils, la cour d'appel, qui a pourtant considéré que la preuve d'une cession de bail antérieure à la saisine du tribunal n'était pas rapportée, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard articles L. 411-35 et L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime dans leur rédaction alors applicable.

- ALORS QUE D'AUTRE PART pour autoriser la cession de bail, la cour d'appel s'est fondée sur l'autorisation d'exploitation accordée à l'EARL Hazevis et au départ en retraite de M. Pierre Y... ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 411-35, L 411-37 et L 411-64 du code rural et de la pêche maritime ;

- ALORS QUE DE TROISIEME PART en relevant qu'une co-exploitation avait pu s'instaurer dans la période intermédiaire entre la délivrance du congé et la date de cessation du bail dans l'attente de la décision du tribunal tout en constatant que M. Pierre Y... avait cédé toutes ses parts sociales le 28 février 2013 à son fils Bruno, lequel était devenu seul associé exploitant de l'EARL, ce dont il s'induisait que la cession était bien intervenue avant la saisine du tribunal et que M. Pierre Y... avait cessé de se consacrer à la mise en valeur de la parcelle louée en participant aux travaux de façon effective et permanente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles L 411-35, L 411-37 et L 411-64 du code rural et de la pêche maritime ;

- ALORS QUE DE QUATRIEME PART la faculté de céder son bail à son descendant ne peut bénéficier au preneur qui a commis une infraction grave aux dispositions du statut du fermage ; que n'est pas de bonne foi et ne peut obtenir l'autorisation de céder son bail à son fils le preneur d'un fonds rural qui ne se consacre pas à sa mise en valeur en participant aux travaux de façon effective et permanente ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que le 28 février 2013, soit avant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, M. Pierre Y..., associé de la SCL Y... (devenue l'EARL Y...) et prenant sa retraite, avait cédé l'intégralité de ses parts à son fils Bruno devenu associé unique de l'EARL Y..., ce dont il résultait qu'il n'était plus membre en titre de ladite société et qu'il n'exploitait plus la parcelle litigieuse au jour de la saisine du tribunal paritaire, ce qui constituait un manquement du preneur aux obligations nées de son bail le constituant de mauvaise foi ; qu'en n'en déduisant cependant pas qu'un tel manquement du preneur faisait obstacle à l'autorisation de cession du bail, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles L 411-35 et L 411-37 du code rural et de la pêche maritime ;

- ALORS QUE DE CINQUIEME PART la faculté de céder son bail à son descendant ne peut bénéficier au preneur qui a commis une infraction grave aux dispositions du statut du fermage, peu important que ce manquement n'ait pas été suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; que n'est pas de bonne foi et ne peut obtenir l'autorisation de céder son bail, le preneur qui s'est rendu coupables de retards réitérés de paiement de ses fermage ; qu'en retenant en l'espèce, que le preneur n'était pas de mauvaise foi, après avoir pourtant relevé l'existence de retards réitérés dans le paiement du fermage, ce qui constituait un manquement du preneur aux obligations nées de son bail le constituant de mauvaise foi, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles L 411-35 et L 411-37 du code rural et de la pêche maritime ;

- ALORS QUE DE SIXIEME PART la modestie du loyer n'excuse pas des retards réitérés de paiement ; qu'en statuant pas un motif totalement inopérant, la cour d'appel a violé l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

- ALORS QUE DE SEPTIEME PART en reprochant aux consorts X... l'absence de transmission d'un décompte et l'absence de mise en demeure de payer, lesquels n'étaient nullement des préalables à l'obligation de payer les loyers, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 411-35 et L 411-37 du code rural et de la pêche maritime.ECLI:FR:CCASS:2017:C300754