Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 juin 2017, 16-15.805, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu les articles 552 et 2261 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2016), que, par acte du 20 juillet 2000, M. X...a acquis la propriété d'une parcelle bâtie, cadastrée section AC n° 15 et située 125 avenue Gallieni à Bagnolet ; que ce terrain avait fait l'objet d'un bail commercial consenti en 1989 à la société Y..., qui a été autorisée à y édifier des constructions, puis, en 2001, à la société Tolérie Simon ; qu'en 1981, Mme Z..., propriétaire de l'immeuble mitoyen, situé 131 avenue Gallieni, l'a donné à bail commercial, celui-ci ainsi que deux pièces situées au premier étage du 125 rue Gallieni ; que M. X... a assigné la société Ecomeubles Gallieni en revendication de la propriété de l'ensemble des constructions se trouvant sur la parcelle dont il est propriétaire et en expulsion ; que Mme Z..., assignée en intervention forcée, s'est opposée à cette demande et a revendiqué la propriété des deux pièces situées au premier étage de l'immeuble situé 125 avenue Gallieni ;

Attendu que, pour accueillir la demande de Mme Z..., l'arrêt retient, d'une part, que les pièces produites révèlent l'existence d'une cession intervenue entre M. A..., son ayant droit, et M. Y..., de partie de l'immeuble situé 125 avenue Gallini portant sur deux pièces construites au-dessus du rez-de-chaussée de l'immeuble, établie par une attestation écrite par M. B...mandataire de M. C..., locataire, ainsi que par la copie de l'acte écrit par M. Y... le 4 septembre 1980 reconnaissant avoir reçu de M. A... la somme de 15 000 euros soldant l'acquisition par M. A... des deux pièces du premier étage, d'autre part, que Mme Z... démontre qu'elle s'est comportée comme la propriétaire des locaux sis au premier étage du 125 avenue Gallieni en les donnant à bail par acte authentique en sus de ceux sis 131 avenue Gallieni avec lesquels ils communiquent, et ce de manière continue, ininterrompue et paisible depuis plus de trente ans ;

Attendu qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'un titre, alors que la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription et sans relever d'actes matériels de nature à caractériser la possession de Mme Z..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il dit que l'action entreprise par M. X... a été régularisée en appel et qu'elle est recevable, l'arrêt rendu le 3 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme Z... et la société Ecomeubles Gallieni aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X....

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Mme Z... est propriétaire de deux pièces situées au premier étage de l'immeuble construit sur le terrain sis à Bagnolet 125 avenue Gallieni appartenant à M. X... et données à bail à la société Ecomeubles Gallieni, et d'avoir débouté M. X... de ses demandes,

AUX MOTIFS QUE M. X... affirme qu'il est propriétaire non seulement du terrain situé 125 avenue Gallieni à Bagnolet, mais par application de l'article 552 du code civil, de l'ensemble de l'immeuble construit sur ce terrain, la propriété du sol emportant la propriété du dessus et du dessous ; qu'il fait valoir que, contrairement à ce qui est soutenu, la propriété du premier étage du 125 avenue Gallieni n'a pu être cédée par M. Y... à M. A... aux droits duquel se trouve Mme Z... dès lors qu'aux termes du contrat de bail conclu entre M. D..., propriétaire du sol, et M. Y..., locataire, il était disposé dans le bail qu'« en cas de cession, les preneurs auront le droit de céder leurs constructions aux nouveaux locataires mais ne pourront le faire sans avoir permis aux bailleurs d'exercer leur droit de priorité pour l'acquisition à prix égal », que M. Y... n'a pas respecté cette obligation et violé l'article 1134 du code civil, en n'informant pas M. D...de la cession des constructions du premier étage ne permettant pas à son bailleur d'exercer son droit de priorité, que la cession est nulle et ne peut faire naître un droit de propriété au profit de M. A..., sur le premier étage, que de plus fort le contrat de vente conclu entre Mme D...et lui-même prévoit expressément que la cession porte non seulement sur le terrain mais encore sur les constructions édifiées par le preneur d'origine, les consorts D...n'ayant jamais renoncé aux constructions édifiées par M. Y... ; que ce faisant, M. X... dans ses écritures ne conteste pas sérieusement que l'immeuble a été édifié par, selon lui, le précédent locataire du terrain ; que les pièces produites aux débats par Mme Z... révèlent en réalité l'existence d'une cession intervenue entre M. A..., son ayant droit, et M. Y... de partie de l'immeuble situé 125 avenue Gallieni portant sur deux pièces construites au-dessus du rez-de-chaussée de l'immeuble ; qu'elle est établie en effet par une attestation écrite par M. B..., mandataire de M. C..., locataire, déclarant le 8 octobre 1942 avoir reçu de M. A... la somme de 11 000 F, convenue à forfait, et que moyennant des loyers restant dus par M. C...à M. Y..., M. C...renonce à son droit au renouvellement de son bail des locaux 125 avenue Gallieni, et la copie de l'acte écrit par M. Y... le 4 septembre 1980 reconnaissant avoir reçu de M. A... la somme de 15 000 F représentant quatre années de loyers, cette somme « soldant l'acquisition par M. A... des deux pièces du premier étage, construites par M. C...au-dessus de la boutique appartenant à M. Y... » ; que M. X... fait cependant valoir que cette cession n'a pas pu produire effet, M. Y... n'ayant pas avisé le propriétaire du terrain de cette cession alors que le bail lui en faisait l'obligation, afin que ce dernier puisse exercer son droit de priorité ; qu'or cette allégation n'est démontrée par aucun élément, la cession étant au contraire confortée par la publication au cadastre en date du 5 septembre 1980 de la propriété par M. et Mme D...de la section A du 125 avenue Gallieni, mention étant portée de la construction en 1946 par M. A... du premier étage d'une maison sur le sol d'autrui ; que M. X... invoque en outre s'être comporté constamment comme le propriétaire de l'immeuble construit sur le terrain lui appartenant acquis de Mme D...; qu'or l'acte authentique de vente du 20 juillet 2000 du seul terrain d'une contenance de douze ares dix centiares à son profit ne fait que constater que le locataire (la société Y... en vertu d'un bail en date du 10 janvier 1989 venu à expiration le 31 janvier 1994 et qui a cessé par suite de la liquidation de ladite société en 2001) a fait édifier « diverses constructions en vertu des clauses du bail », et que « le vendeur s'engage à renoncer à tout droit qu'il pourrait éventuellement avoir sur les constructions dont s'agit, afin qu'en cas de départ du locataire à quelque moment que ce soit, l'acquéreur puisse revendiquer la propriété des constructions sans avoir à recourir à l'accord du vendeur » ; que cette clause de l'acte de vente ne comporte aucune mention d'une reconnaissance par la venderesse Mme D...de la propriété de tout ou partie de l'immeuble construit sur le terrain, l'acte de propriété ne comportant aucune description des constructions y édifiées ; qu'il ressort par ailleurs d'un bail passé le 23 septembre 1999 entre Mme A... épouse Z... et une société AB Décor aux droits de laquelle se trouve la société Ecomeubles Gallieni en renouvellement d'un précédent bail authentique du 28 mai 1990 que la bail porte non seulement sur l'immeuble situé 131 avenue Gallieni mais également « dans l'immeuble 125 avenue Gallieni au premier étage de deux pièces édifiées sur un rez-de-chaussée appartenant à M. Y... (le sol appartenant aux héritiers Lescaroux) et communiquant avec le 131 avenue Gallieni en passant par le rez-de-chaussée » ; que le bail du 28 mai 1990 fait lui-même suite à un précédent bail authentique du 16 juin 1981 consenti par Mme E...veuve A... et Mme A... épouse Z... à la société Chez t'as tout et portant sur les mêmes locaux, étant précisé que le sous-bail passé entre la société Y... et la société Chez t'as tout le 23 mars 1982 ne portait lui-même que sur la seule boutique du rez-de-chaussée du 125 avenue Gallieni, sans aucune indication d'un premier étage ; que la circonstance que le mandataire liquidateur ait remis à M. X... les clefs des locaux qui étaient en sa possession sans indiquer que le premier étage appartenait à un tiers est sans portée, aucun élément ne permettant de retenir que la société Y... a revendiqué avoir occupé le premier étage de l'immeuble ou contesté de quelque manière la propriété par M. A... de cette partie des locaux ; que Mme Z... démontre pour sa part au contraire des affirmations de M. X... qu'elle s'est constamment comportée comme la propriétaire des locaux sis au premier étage du 125 avenue Gallieni en les donnant à bail par acte authentique en sus de ceux sis 131 avenue Gallieni avec lesquels ils communiquent et ce, de manière continue, ininterrompue et paisible depuis plus de trente ans, la revendication par M. X... de la propriété des locaux du premier étage du 125 avenue Gallieni ne datant que du rétablissement de l'affaire en 2012 ;
en effet sa demande initiale en 2005 ne tendait qu'à voir dire que la société Ecomeubles occupait illégalement le rez-de-chaussée du 125 ; qu'elle est fondée en conséquence de ce qui précède à en revendiquer la propriété ; qu'il s'ensuit que les demandes de la société Ecomeubles Gallieni aux droits de la société Ab Décor en réparation du trouble subi du fait de son éviction partielle des locaux, diminution du loyer et paiement de travaux destinés à séparer les locaux sont sans objet ;

1) ALORS QUE dans ses conclusions, (pages 5 et s 1°), M. X... a fait valoir qu'il ressortait du bail initial formé entre M. D..., propriétaire du terrain situé 125 avenue Gallieni, et M. Y..., locataire du sol et propriétaire des constructions qu'il avait édifiées sur le terrain, qu'« en cas de cession, les preneurs auront le droit de céder leurs constructions aux nouveaux locataires mais ne pourront le faire sans avoir permis aux bailleurs d'exercer leur droit de priorité, pour l'acquisition à prix égal », soit à une double condition, relative au droit de priorité du bailleur et à la qualité de preneur du cessionnaire, mais que, par acte formé entre 1942 et 1943, M. Y... avait cédé à M. A..., auteur de Mme Z..., le premier étage du bâtiment édifié par lui, sans avoir au préalable permis au bailleur d'exercer son droit de priorité, ce qui rendait inopposable au bailleur la cession de cet étage, et faisait obstacle à ce que Mme Z... se prévale d'un droit de propriété ; que la cour d'appel, pour décider que Mme Z... était propriétaire des deux pièces du premier étage de l'immeuble construit sur le terrain appartenant à M. X..., s'est abstenue d'examiner le respect, lors de la cession de partie des constructions, des exigences contractuelles stipulées par le bail, celles-ci ayant pour finalité d'éviter la dissociation de la propriété du terrain et de celle des constructions ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant en ce qu'il se référait à la force obligatoire du contrat et en ce que l'inexécution de cette obligation était à l'origine même du litige dont elle était saisie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE subsidiairement, en énonçant que la cession, par M. Y..., des constructions édifiées par lui sur le terrain nu loué par les époux D..., était établie par une attestation du 8 octobre 1942 relative à une remise d'argent provenant de M. A... et un acte du 4 septembre 1980 écrit par M. Y..., reconnaissant un règlement soldant l'acquisition par M. A... des deux pièces du premier étage du bâtiment construit par M. Y..., cette cession étant confortée par la publication au cadastre le 5 septembre 1980, de la propriété des époux D...et de la construction, par M. A..., du premier étage d'une maison sur le sol d'autrui, la cour d'appel s'est déterminée, pour retenir le plein effet de la cession à l'égard de M. X..., par des motifs inopérants, les éléments relevés ne permettant pas de trancher la question d'un transfert de propriété dument publié après exécution, à l'égard du bailleur/ propriétaire du terrain nu, des exigences contractuelles prévues par le bail ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir la propriété d'un bien par l'effet de la possession, celle-ci devant s'accomplir par des actes matériels, et être continue, paisible, publique et non équivoque ; qu'en se bornant à retenir que Mme Z... avait acquis, par prescription trentenaire, la propriété des deux pièces litigieuses, pour les avoir données à bail avec ceux du 131 avenue Gallieni, sans relever d'actes matériels de possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2255, 2261 et 2258 du code civil ;

4) ALORS QUE de même, en relevant le caractère non équivoque de la possession, par un tiers au contrat de bail, d'une partie d'immeuble édifiée par le preneur du terrain nu, construction devant pourtant être supprimée à l'expiration du bail, ou cédée exclusivement au successeur dans les lieux loués du preneur, la cour d'appel a violé les articles 2255, 2261 et 2258 du code civil.ECLI:FR:CCASS:2017:C300684
Retourner en haut de la page