Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 mars 2017, 15-28.068, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur la première branche du moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 octobre 2015), que la société [R] et associés est locataire d'un ensemble immobilier appartenant à la société Secoia, en vertu d'un bail commercial renouvelé à compter du 1er février 2008 pour une première période ferme de quatre années ; que la locataire a signifié le 28 juillet 2011, un congé à effet du 31 janvier 2012 ; que le 16 janvier 2012 la société [R] et associés et la société Secoia ont conclu un bail dérogatoire non soumis au statut des baux commerciaux pour une durée de onze mois à compter du 1er février 2012 ; que la société Secoia ayant refusé la restitution des clefs, la société [R] et associés ayant cessé toute activité dans les locaux a fait dresser un procès-verbal d'état des lieux de sortie le 8 janvier 2013, puis a assignée la société Secoia pour obtenir sa condamnation à reprendre les lieux sous astreinte; que la société Secoia a demandé la requalification du bail en bail commercial ;

Attendu que la société Secoia fait grief à l'arrêt de dire que le bail du 16 janvier 2012 est une convention régie par l'article L. 145-5 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société [R] et associés avait mis fin au bail commercial en délivrant, le 28 juillet 2011, un congé pour le 31 janvier 2012 et que le bail avait pris fin à cette date, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'entrée dans les lieux du preneur énoncée à l'article L. 145-5 du code de commerce, vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire, peu important que le preneur les ait occupés antérieurement en vertu d'un autre titre depuis expiré ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il 'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Secoia aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Secoia et la condamne à payer la somme de 3000 euros à la société [R] et associés ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Secoia.

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail conclu le 16 janvier 2012 entre la société Secoia et la société [R] & Associés est une convention régie par les dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, dit que cette convention a pris fin le 31 décembre 2012, enjoint à la société Secoia de reprendre possession et de recevoir de la part de la société [R] & Associés les clés du local situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement, débouté la société Secoia de l'ensemble de ses demandes et condamné celle-ci à payer à la société [R] & Associés la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « 1. Sur la requalification du bail dérogatoire convenu entre les parties et la régularité de la remise des lieux : que pour réclamer le bénéfice d'un bail commercial et voir condamner en conséquence la société [R] à lui verser 1 211 035,07 euros correspondant aux loyers et accessoires entre le 1er janvier 2013 et le 31 janvier 2015, la société Secoia prétend, en premier lieu, voir requalifier le bail dérogatoire conclu le 16 janvier 2012 en bail commercial ; qu'à cette fin, elle se prévaut de différents précédents jurisprudentiels sur la base desquels elle conclut, d'une première part, que la faculté pour les parties de convenir dans la limite de deux ans un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux n'est autorisée par l'article L. 145-5 du code de commerce que lors de l'entrée dans les lieux du preneur, et que l'interprétation stricte attachée à cette dérogation, dont l'application est d'ordre public, interdisait qu'un bail dérogatoire succède à un précédent bail commercial ; que de seconde part, la faculté de renoncer au bail dérogatoire est subordonnée à la condition d'avoir un droit acquis sur le droit au renouvellement, de sorte qu'après l'exécution d'un bail commercial entre les parties, elles n'avaient plus le pouvoir de convenir d'un bail dérogatoire ; que de troisième part, les parties n'ont pu dans le même contrat du 16 janvier 2012, acquérir un nouveau droit au bail commercial et y renoncer sous forme de bail dérogatoire ; que de quatrième part, pour être accueillie, la renonciation doit être suffisamment précise, or le bail dérogatoire du 16 janvier 2012 et le congé ne contiennent aucune clause de renonciation au statut des baux commerciaux ; que de cinquième part, le renouvellement d'un bail dérogatoire n'est admis par exception qu'au seul cas où le locataire a quitté effectivement et définitivement les lieux ; que de sixième part, la société Secoia soutient en réplique qu'il aurait pu être signé un avenant de résiliation amiable, la signature d'un bail commercial avec possibilité de sortie à tout moment moyennant un congé signifié dans les délais et formes légaux, la prorogation du préavis du congé dans un avenant au bail… Qu'enfin et de septième part, la société [R] a détourné l'objet de la dérogation au bail commercial avec l'intention frauduleuse de se réserver la possibilité de rester dans les locaux ; Mais considérant que l'ordre public de protection attaché à la durée et au renouvellement des baux dérogatoires de l'article L. 145-5 du code de commerce ne s'applique que dans l'intérêt du preneur seul de revendiquer le bénéfice d'un bail commercial, et non au pouvoir du bailleur de convenir un bail dérogatoire, ainsi que cela s'évince, implicitement, ou expressément, de l'ensemble des arrêts invoqués par l'appelante et l'intimée rendus à l'occasion de la censure ou de la reconnaissance du droit au bail dérogatoire, à son renouvellement ou à son extinction ; qu'il en résulte que la société [R] disposait de la libre faculté de renoncer aux conditions statutaires du renouvellement du bail commercial, et de souscrire un bail dérogatoire avec l'accord du bailleur ; qu'en donnant congé le 28 juillet 2011, la société a renoncé au bénéfice du statut ; Et ainsi que le conclut la société [R], qu'il résulte des termes du contrat du 16 janvier 2012 signé entre les parties et reproduit ci-dessus, la preuve qu'elles ont convenu par une clause expresse, précise et non équivoque, les conditions régulières d'occupation du local ; que sans qu'il soit nécessaire de discuter la requalification du contrat en bail professionnel à laquelle la société [R] a subsidiairement conclu, et dès lors par ailleurs que la société Secoia n'étaye d'aucun fait, l'intention frauduleuse de la société [R] dans la recherche ou l'exécution du bail dérogatoire, la demande de requalification doit être écartée et le jugement confirmé de ce chef » ;

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur la qualification du bail conclu le 16 janvier 2012 : qu'il n'est pas contesté que les contrats de bail conclu le 16 novembre 1998 et renouvelé le 6 novembre 2007, auquel est partie la société [R] sont soumis aux statuts des baux commerciaux ; que la société [R] a, dans le cadre du contrat de bail renouvelé du 6 novembre 2007, donné congé au bailleur par acte extra judiciaire du 28 juillet 2011 pour le 31 janvier 2012 ; qu'elle considère alors qu'ayant renoncé au statut des baux commerciaux, elle pouvait valablement conclure le 16 janvier 2012 un bail dérogatoire prévu à l'article L. 145-5 du code de commerce et qu'en tout état de cause, si ce bail ne peut être qualifié de dérogatoire, elle soutient que, compte tenu de ses activités, il ne peut alors s'agir que d'un bail professionnel pour lequel elle a valablement donné congé pour le 15 juillet 2013 ; que la société SECOIA soutient quant à elle que la société [R] a donné congé à l'issue de la première période du bail commercial du 6 novembre 2007 alors qu'elle savait ne pas souhaiter quitter les locaux à la date de congé donnée, ce qui démontre sa volonté frauduleuse de détourner les règles du statut des baux commerciaux et les clauses du bail pour servir ses intérêts ; qu'elle considère en outre que les dispositions du code de commerce ne prévoient la possibilité de conclure un bail dérogatoire qu'à l'occasion de l'entrée dans les lieux et que l'ordre public économique de protection conféré par le statut des baux commerciaux s'oppose à ce qu'un tel bail soit conclu postérieurement à un bail commercial alors que le locataire n'a pas quitté les lieux ; qu'elle soutient que le congé délivré par la société [R] ne saurait valoir renonciation à la propriété commerciale, cette renonciation ne pouvant intervenir qu'autant que le locataire bénéficie de cette propriété et, qu'en pleine connaissance de cause, il y renonce, le congé mettant uniquement fin à la relation contractuelle entre les parties ; qu'elle conteste la qualification de bail professionnel invoquée par la société [R] aux motifs que cette dernière a une activité commerciale ; qu'elle en déduit que le bail conclu le 16 janvier 2012 ne peut être qualifié de bail commercial ; que la société [R] a pour activité l'exercice des professions réglementées d'expert comptable et de commissaire aux comptes, activités civiles ; qu'à ce titre le régime des baux commerciaux ne lui est pas applicable de droit ce quand bien même la société [R] exerce cette activité sous la forme de société commerciale ainsi que l'y autorise tant l'ordonnance du 19 septembre 1945 régissant la profession d'expert comptable que les dispositions du livre VIII du code de commerce relatives à la profession de commissaire aux comptes ; que néanmoins, conformément aux dispositions de l'article L. 145-2-1 7° du code de commerce, la société [R] a pu volontairement et sans équivoque faire choix de se soumettre au statut des baux commerciaux dans le cadre des conventions conclues en 1998 puis en 2007 ; que selon les dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce applicable aux faits de l'espèce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du livre premier, titre IV du Code de commerce, à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; que, si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions de ce chapitre ; que l'entrée dans les lieux du preneur vise la prise de possession des locaux en exécution du bail qu'il a conclu avec le propriétaire, peu important qu'il les ai déjà occupés antérieurement ; que les dispositions précitées n'excluent pas plus la possibilité pour les parties, à l'issue notamment de la période de deux ans, de conclure une nouvelle convention dérogeant au statut ; qu'il apparaît des éléments fournis aux débats que la société [R] a mis fin au bail commercial renouvelé le 6 novembre 2007, en délivrant un(…) congé le 28 juillet 2011 pour le 31 janvier 2012, congé dont la validité n'est pas contestée ; que le 4 janvier 2012, M. [I], dirigeant de la société SECOIA, répondait à un message du 23 décembre 2011 de la société [R] par lequel cette dernière confirmait deux points d'accord entre les parties à savoir un contrat d'occupation précaire pour la période allant du 1er février 2012 au 31 décembre 2012 et la restitution des locaux au 31 décembre 2012 dans leur état actuel, en ces termes : « voulez-vous pour faire plus simple et formaliser votre demande, que je vous adresse un projet d'une seule page qui doit être compris selon nos accords oraux comme la prorogation naturelle et logique du bail dénoncé, sachant que ce projet doit tout simplement se référer en tout et sans novation aucune à l'intégralité des clauses et conventions du bail dénoncé… sinon bien sûr sa durée qui prendra fin au 31 décembre 2012 » ; que le 16 janvier 2012, soit antérieurement à la date effective du congé, les parties ont convenu de conclure un nouveau bail dit dérogatoire au sens de l'article L. 145-5 du code de commerce, le locataire n'ayant pas quitté les lieux ; qu'il ressort du préambule de cette convention que les parties sont convenues des points suivants : - le bail commercial prendra définitivement fin le 31 janvier 2012, les parties se donnant par avance et sans réserve mutuellement quitus concernant l'ensemble des obligations leur incombant au terme du bail ; - les parties établiront un solde de tout compte au 31 janvier 2012 relatif au loyer du bail commercial dénoncé et les paiements y afférents prévus audit document seront effectués de sorte que les comptes entre les parties sont définitivement et irrévocablement soldés au titre du loyer du dit bail ; s'agissant des charges, une facture de régularisation sera établie à l'issue de l'arrêté des comptes devant intervenir dans le courant de l'année 2012 ; - les parties concluront en janvier 2012 un bail dérogatoire de courte durée – non soumis au statut des baux commerciaux – pour la période allant du 1er février 2012 au 31 décembre 2012 ; au terme de cette période [R] libèrera les locaux des seuls meubles de bureau et armoire (sauf décision contraire du bailleur notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et reçue par [R] avant le 30 novembre 2012) et les machines liées à son activité (photocopieurs…) ; qu'il est également spécifié en amont du chapitre I du contrat en cause : « l'occupant déclare avoir pris parfaite connaissance des dispositions ci-après littéralement rapportées audit article L. 145-5 qui s'applique aux présentes et qui n'ouvre pas droit au bénéfice de la location commerciale à son profit » ; qu'il apparaît de ce qui précède que les parties ont entendu(…), d'une part, définitivement renoncer à la date du 31 janvier 2012, à l'application du contrat de bail commercial renouvelé le 6 novembre 2007 et, d'autre part, que la société SECOIA a accepté que la société [R] reste dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2012, date à laquelle cette dernière devait libérer les lieux des meubles, et n'entendait donc pas laisser le bail se poursuivre au-delà, la société preneuse ayant expressément renoncé de manière non équivoque au bénéfice du statut des baux commerciaux dont elle bénéficiait en vertu des contrats précédemment conclus ; que la preuve d'une fraude n'étant pas rapportée, la bailleresse se contentant d'affirmer sans le démontrer que la preneuse a proposé de conclure un bail dérogatoire pour se préserver la possibilité d'obtenir la requalification en bail commercial, la société [R] a pu valablement conclure un contrat optant pour le régime dérogatoire conformément à l'article L. 145-5 du code de commerce » ;

1) ALORS QUE les parties ne pouvant déroger au statut des baux commerciaux que lors de l'entrée dans les lieux du preneur, elles ne peuvent conclure un bail dérogatoire prenant directement le relais d'un bail commercial, nonobstant la signification d'un congé ; qu'en retenant, pour débouter la société Secoia de sa demande de requalification en bail commercial de la convention conclue avec la société [R] & Associés le 16 janvier 2012, que le preneur disposait de la libre faculté de souscrire un bail dérogatoire avec l'accord du bailleur et que l'entrée dans les lieux du preneur vise la prise de possession des locaux en exécution du bail qu'il a conclu avec le propriétaire, peu important qu'il les ait déjà occupés antérieurement, la cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du code de commerce ;

2) ALORS QUE l'article L. 145-5 du code de commerce n'opère aucune distinction entre le bailleur et le preneur, le premier pouvant tout autant que le second solliciter la requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial ; qu'en retenant, pour débouter la société Secoia de sa demande de requalification en bail commercial de la convention conclue avec la société [R] & Associés le 16 janvier 2012, que « l'ordre public de protection attaché à la durée et au renouvellement des baux dérogatoires (…) ne s'applique que dans l'intérêt du preneur seul de revendiquer le bénéfice d'un bail commercial, et non au pouvoir du bailleur de convenir un bail dérogatoire », la cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du code de commerce ;

3) ALORS QUE le rejet de l'action du bailleur en requalification en bail commercial d'un bail dérogatoire ayant pris le relais d'un bail soumis au régime statutaire, suppose de caractériser sa volonté non équivoque de renoncer audit régime ; qu'alors qu'il n'est possible de renoncer qu'à un droit acquis, le bailleur ne peut valablement renoncer au statut des baux commerciaux que postérieurement à la signature d'un nouveau bail commercial après la date d'effet du congé donné par le preneur qui s'est finalement maintenu dans les lieux ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que les parties se sont accordées le 16 janvier 2012, par une clause expresse, précise et non équivoque, sur les conditions régulières d'occupation du local à compter du 1er février 2012, qu'elles ont entendu définitivement renoncer à la date du 31 janvier 2012 à l'application du contrat de bail commercial qu'elles avaient antérieurement conclu et qu'en outre le bailleur n'a pas contesté la validité du congé délivré le 28 juillet 2011 par la société [R] & Associés, quand ce congé ne prenait effet que le 31 janvier 2012, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation de la société Secoia au statut des baux commerciaux, en violation de l'article L. 145-5 du code de commerce, ensemble de l'article L.145-9 du même code ;

4) ALORS QUE la renonciation au statut des baux commerciaux doit être faite en toute connaissance de cause et sans équivoque ; que le simple congé anticipé donné par le preneur démontre uniquement qu'il a l'intention de quitter les lieux à l'échéance convenue et ne caractérise nullement sa volonté non équivoque et en connaissance de cause de renoncer au statut des baux commerciaux s'il décidait finalement de s'y maintenir ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, qu'en donnant congé le 28 juillet 2011, la société [R] & Associés a renoncé au bénéfice du statut, la cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du code de commerce.ECLI:FR:CCASS:2017:C300258
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