Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 janvier 2017, 14-29.446, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Pierre-et-Miquelon, 17 septembre 2014), que, le 13 mai 2009, M. et Mme X... ont acheté une maison d'habitation à Mme Y... et M. Z... ; qu'à la suite de fortes pluies survenues en juillet et septembre 2010 et février et août 2011, son sous-sol a été inondé endommageant divers biens et dégradant les lieux ; que les acquéreurs ont assigné les vendeurs en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés et du dol ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté qu'aucun des documents remis aux acquéreurs lors de la vente ne précisait que la construction s'établissait sur trois niveaux habitables, relevé qu'elle avait été édifiée à proximité d'un marais et en contrebas d'un étang, sur un terrain connu de tous les riverains comme inondable lors d'épisodes de fortes pluies, et qu'au sous-sol de l'immeuble qui était semi-enterré, étaient visibles des traces d'infiltrations sur le mur nord, la présence d'un puisard ainsi que l'absence de tout système de chauffage, malgré la rigueur du climat, et qu'y étaient installés un placard et des appareils ménagers disposés sur des palettes pour les protéger des remontées d'eau et retenu que M. X..., professionnel de la construction immobilière et propriétaire d'une maison sur un terrain contigu, avait visité l'immeuble à deux reprises, le tribunal supérieur d'appel en a souverainement déduit, sans être tenu de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que l'existence d'un vice caché n'était pas établie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes fondées sur le dol ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le sous-sol, bien qu'aménagé pour y installer des appareils ménagers et y ranger divers objets, conservait sa fonction de vide sanitaire et ne pouvait être considéré comme une surface habitable et que l'existence de manoeuvres dolosives et d'un vice caché n'était pas établie, le tribunal supérieur d'appel, qui n'était pas tenu de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que leurs demandes ne pouvaient être accueillies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix-sept.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'annulation de la vente intervenue le 13 mai 2009 pour vices cachés : il est constant et non contesté aux débats en cause d'appel que par acte notarié en date du 13 mai 2009, Madame Catherine Y... et Monsieur Philippe Z... ont vendu à Monsieur Charles X... et Madame Evelyse A...épouse X..., une maison d'habitation située ...à SAINT PIERRE (975), ce moyennant la somme de 295. 000 € ; il n'est pas plus contesté aux débats qu'à plusieurs reprises, en juillet 2010, septembre 2010, février et août 2011 le sous-sol de l'habitation acquise par les époux X... a été l'objet d'inondations qui ont endommagé divers biens mobiliers installés en sous-sol ; se fondant, à titre principal, sur les dispositions des articles 1641 à 1644 du code civil, les époux X... sollicitent l'annulation de la vente intervenue en mai 2009 au titre de la garantie des vices cachés ; l'article 1641 du code civil prévoit en effet que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » ; l'article 1642 du même code énonce cependant que « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même » ; pour relever de la garantie des vices cachés, il est nécessaire que le vice qui affecte la chose vendue soit antérieur à la vente et la rende impropre à sa destination normale ; la jurisprudence précisant, pour l'application de l'article 1642, que, pour considérer que l'acheteur a pu se convaincre lui-même de l'existence de vices, il faut qu'il en ait constaté l'existence dans leurs causes et leur amplitude et qu'il en ait mesuré l'étendue et la gravité ; en l'espèce, les époux X... soutiennent que le vice affectant le sous-sol de la maison dont ils ont fait l'acquisition des consorts Y...-Z...(inondation du sous-sol lors des périodes de fortes précipitations à la suite de remontées d'eau), était préexistant à la vente et connu des vendeurs qui avaient été eux-mêmes confrontés à des inondations, ayant été contraints d'installer un puisard à l'intérieur du sous-sol et de nombreux drains à l'extérieur de la maison, et que lors de la vente, ils n'ont pas été informés de cet état de fait, les inondations récurrentes rendant impropre le sous-sol à son habitabilité ; il apparaît de l'examen des pièces produites aux débats que le permis de construire relatif à la construction litigieuse a été demandée par Monsieur Philippe Z... le 19 avril 2000 et délivré le 14 juin 2000 par le Président du Conseil Général des îles de SAINT PIERRE et MIQUELON ; la demande de permis de construire faisait état d'une résidence principale pour une surface au sol de construction de 150 m ², les plans annexés à la demande étant relatif à un pavillon constitué d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage, le sous-sol étant constitué d'un vide sanitaire d'une hauteur de 0, 90 m ; il est également constant pour les parties à la présente instance que la construction réalisée par Madame Catherine Y... et Monsieur Philippe Z... n'a pas été réalisée conformément au permis de construire délivré puisque le vide sanitaire réalisé par l'entreprise HELENE & FILS, à la demande des maîtres d'ouvrage, a été construit à une hauteur de 1, 80 m comme le révèle la facture n° F200305 du 23 août 2000 établie par la société HELENE & FILS « vide sanitaire, hauteur 1, 80 m, épaisseur 0, 20m », l'expert judiciaire désigné par le tribunal de première instance retenant quant à lui une hauteur sous-plafond moyenne de 1, 771 m, les voiles de structures faisant 1, 80 m ; il convient cependant de relever que les travaux de construction réalisés par la société HELENE & FILS, bien que non conformes au permis de construire délivré au bénéfice des époux Philippe Z..., ont été exécutés conformément aux plans et prescriptions de Monsieur et Madame Philippe Z... ; pour ce qui concerne l'acte de vente notarié, en date du 13 mai 2009, il est indiqué de façon fort peu détaillée, au paragraphe « Désignation de l'immeuble vendu » : « le vendeur vend à l'acquéreur, qui accepte, la pleine propriété de l'immeuble dont la désignation suit : un immeuble en nature de maison à usage d'habitation principale sis à SAINT PIERRE, ...avec terrain cadastré en ladite commune sous les numéros 36 et 154 de la section AO pour des contenances respectives de 10 ares et de 5 ares. Ainsi que les meubles meublants garnissant ladite maison, décrits et estimés par les parties dans un état demeuré ci-annexé, tel que ledit immeuble existe, sans exception ni réserve » ; les plans de construction de la maison, objet du présent litige, qui ont été remis aux acheteurs postérieurement à la signature de l'acte de vente, selon les déclarations de ces derniers, sont également peu précis pour ce qui concerne le soubassement de la construction et plus particulièrement pour le vide sanitaire qui est partiellement enterré ; l'expert mandaté indique dans son rapport que les désordres constatés sont des infiltrations dans le local situé au « sous-sol » semi-enterré qui est aménagé en locaux « habitables » et que lors de fortes pluies l'eau s'infiltre par l'angle nord-ouest du bâtiment, sur toute la surface de ces deux pièces situées au niveau-1 semi-enterré ; il prend soin cependant de précision aux pages 65 et 66 de son rapport qu'il ne lui appartient pas de se prononcer sur « l'habitabilité » de la surface N-1 (vide sanitaire ou sous-sol), cette définition relevant d'une appréciation juridique qui n'entre pas dans ses compétences ; il relève toutefois qu'il existe deux origines différentes aux infiltrations d'eau constatées, mais qui sont liées : l'une étant l'arrivée d'eau de ruissellement de la montage, en arrière du pavillon façade nord, qui, en saturant la prairie, entraîne des infiltrations d'eau par l'angle nord-ouest, mais également et surtout en sous-face du dallage par les fissures et joints de dallage et parallèlement à cette origine, la montée en charge du marais, donne un niveau artificiel de la nappe phréatique momentanément atteinte par les grandes pluies qui empêche toute possibilité d'utilisation des drains qui sont noyés dans l'eau de la nappe, ce qui empêche l'écoulement de cette eau qui entre dans le pavillon au niveau semi-enterré ; il ajoute (p. 55) que la cause des désordres est la nature de la construction qui n'a pas été faite initialement pour étancher cette partie semi-enterrée, ce en rappelant que le vide sanitaire, qui n'a pas vocation à être étanche, est inondable puisqu'il n'existe pas de configuration technique qui permette d'empêcher l'eau de rentrer à l'intérieur, et relève qu'un puisard avait été installé dans le sol de ce niveau semi-enterré, avec une pompe de relevage qui relevait l'eau directement dans une canalisation qui était reliée à la canalisation centrale sur la route principale qui conduit l'eau vers la mer ; l'expert retient alors deux hypothèses : ou bien on se conforme au permis de construire, même transformé en faisant un vide sanitaire plus important, c'est-à-dire à 1, 80 m de hauteur au lieu des 0, 90 m et dans ces conditions, la construction a été édifiée correctement par la société HELENE & FILS (la hauteur du vide sanitaire n'étant pas l'objet du litige qui repose sur l'habitabilité ou non de la surface en N-1), ou bien on se situe dans un pavillon qui aurait un sous-sol aménagé, comme cela est le cas, ce qui est contraire au permis de construire et dans ce cas, il est indispensable de procéder à des travaux de confortation de l'étanchéité ; comme le rappelle l'expert dans ses conclusions (p. 64), un vide sanitaire, tel que techniquement défini habituellement, est d'une hauteur comprise entre 20 et 60 cm et sert à isoler, en réservant un volume d'air et en traitant les ponts thermiques, la dalle de plancher bas d'une habitation de toutes remontées d'humidité ; il précise cependant que lorsqu'il est accessible, il (le vide sanitaire) est aéré par un système de ventilation (grille ou autre), et a une hauteur de 60 cm minimum avec une trappe d'accès vers l'intérieur, et il ne s'agit pas d'un espace répondant à des paramètres techniques (humidité, isolation) ; l'expert considère que même « transformé » avec une hauteur de vide sanitaire plus importante (1, 80 m réalisée au lieu des 0, 90 m prévue au permis de construire), et avec trois réservations pour fenêtres horizontales, la construction a bien été édifiée par la société HELENE & FILS avec un vide sanitaire, et que dans ce cas, s'agissant d'un vide sanitaire, l'habitabilité ne peut pas être demandée dans cette partie de l'ouvrage et les désordres ne compromettent pas sa destination administrative et contractuelle puisque c'est un vide sanitaire ; le présent litige porte donc sur le vice caché dont serait affecté l'immeuble vendu, dans sa partie semi-enterrée, qualifiée lors de la construction de vide sanitaire, puis de « sous-sol » dans la mesure où les consorts Y...-Z..., en modifiant la hauteur du vide sanitaire réalisé, ont pu ainsi rendre utilisable, à destination de « sous-sol aménagé » en contradiction avec le permis de construire, une partie de l'immeuble qui n'était pas initialement destinée à cet usage ; il y a lieu de relever que, malgré cet aménagement du vide sanitaire, ce dernier n'avait pas perdu sa fonction première d'isolation du plancher du rez-de-chaussée de la construction de l'humidité par l'installation du puisard qui a fonctionné régulièrement, lors des rares épisodes de fortes pluies (2 fois en 2010 et 2 fois en 2011), pour évacuer les eaux d'infiltrations avant d'être rebouché par l'entreprise HELENE & FILS sur demande des époux Z... ; il convient également de constater qu'aucun des documents remis aux acheteurs, lors de l'acquisition de l'immeuble, ne comporte de descriptif détaillé de la construction ni ne précise que celle-ci s'établit sur trois niveaux « habitables », l'acte de vente notarié n'étant pas plus précis sur ce point ; il apparaît encore des débats qu'avant de se déterminer et de régulariser l'acte d'acquisition de la construction litigieuse, Monsieur Charles X... a visité à deux reprises les lieux comme il l'a indiqué lui-même lors du transport sur les lieux effectué par le juge du tribunal de première instance ; il est précisé à cet égard (page 3 du PV de transport sur les lieux) que lors de la visite de la maison l'isolant recouvrant le mur Nord dans le « sous-sol » litigieux était déjà déposé et que, selon les propres déclarations de Monsieur X..., la première visite des lieux avait duré environ une heure pour voir l'aménagement des pièces et l'immeuble dans son ensemble, et que la seconde visite avait été plus détaillée ; en outre, si Monsieur X... conteste, dans ses dernières écritures, la présence de traces d'infiltrations qui auraient été visibles dans le « sous-sol » après démontage des plaques de protection par les vendeurs, il ne conteste pas avoir constaté la présence, dans ce même sous-sol, d'un puisard (qui est une excavation située au niveau le plus bas d'une cave ou pièce et dont la fonction est précisément destinée à recevoir et absorber ou évacuer les eaux ou résidus liquides souvent au moyen d'une pompe positionnée au fond du puisard) et qui ne pouvait, surtout en sa qualité de propriétaire d'une construction sur un terrain contigu à la propriété objet de la présente instance et qualifié de terrain « litigieux » par Monsieur X... lui-même lors des opérations de transport sur les lieux, qu'évoquer la présence au moins épisodique, d'eau en quantité suffisamment importante pour devoir être évacuée ; comme il l'a été rappelé ci-avant, l'action de l'acheteur en garantie des vices cachés, fondée sur les dispositions de l'article 1641 nécessite que soit rapportée la preuve par l'acquéreur de l'existence d'un vice affectant la chose vendue et la rendant impropre à l'usage auquel on la destine ; en l'espèce, les époux X... ne démontrent aucunement que le bien immobilier dont ils se sont portés acquéreurs en date du 13 mai 2009 leur ait été présenté comme étant « habitable » sur trois niveaux ; la non-conformité de la construction par rapport au permis de construire déposé (vide sanitaire de 1, 80 m équipé de trois fenêtres au lieu du vide sanitaire prévu pour une hauteur de 0, 90 m) ne caractérise pas, comme l'a rappelé l'expert, et comme l'a retenu à tort le premier juge, un vice affectant la construction puisque demeurant un vide sanitaire qui n'a pas vocation, par sa nature, à être étanche et qui doit permettre l'écoulement des eaux lors des fortes pluies en raison du fait que la construction a été édifiée sur un terrain, connu de tous les riverains dont les acquéreurs, comme étant inondable lors d'épisodes de fortes pluies ; la surface habitable d'une construction, définie à l'article R. 111-2 du code de la construction, est constituée par la surface de plancher construire, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; cette surface ne tient pas compte de la superficie des combles non aménagés, caves et sous-sols, remises, garages … et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1, 80 mètre ; si les vendeurs reconnaissent avoir, en partie, aménagé le vide sanitaire de leur construction en y installant, sur palettes, une machine à laver et un sèche-linge, des placards destinés aux vêtement de pêche et de chasse, et en y stockant des jouets d'enfants et du matériel de bricolage, cet aménagement, dépourvu de tout système de chauffage dans un local semi-enterré situé dans une région au climat extrêmement rigoureux, ne remet pas en cause la fonction du vide sanitaire, qui demeure aménageable, mais qui ne peut être considéré comme ayant créé une « surface habitable » au sens du code de la construction et qui serait dès lors atteinte par un vice inhérent à la chose vendue en cas de fortes pluies ; en conséquence, les époux Charles X... seront déboutés de leur demande en annulation de la vente au titre de la garantie des vices cachés » (arrêt pp. 9 à 13) ;


ET AUX MOTIFS QUE « lors des deux visites de la maison par Monsieur X..., l'isolant recouvrant le mur Nord dans le « sous-sol » litigieux était déjà déposé et révélait l'existence d'une fissures et de traces d'infiltrations, les lieux étant de plus équipés d'un puisard parfaitement visible et également examiné par Monsieur X... selon ses propres déclarations lors du transport sur les lieux (paragraphe 2, page 5/ 10) » (arrêt, p. 14) ;


ET, ENFIN, AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en matière de vente, l'article 1641 du code civil pose le principe d'une garantie due par le vendeur à raison des défauts cachés de la chose vendue ; que la garantie n'est due que si ce vice rend la chose vendue impropre à son usage ou s'il en diminue tellement l'usage que l'acquéreur aurait refusé d'acquérir ou acquis à un moindre prix s'il avait connu ce vice ; que l'article 1642 du même code précise toutefois que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même » ; que la jurisprudence a qualifié de vice apparent celui qui, non seulement est matériellement connu par l'acquéreur, mais également dont on peut considérer que l'ampleur et les conséquences du vice concerné ont été justement appréhendés par lui (Cass. 3ème civ., 21 juin 1995, n° 93-12. 922, Cass. 3ème civ., 14 mars 2012, n° 11-10. 861) ; qu'en l'espèce, les demandeurs se plaignent d'infiltrations d'eau de pluie au « sous-sol » de leur maison d'habitation survenant à l'occasion de fortes intempéries ; que depuis l'acquisition, le 13 mai 2009, ils ont subi des inondations les 11 et 12 juillet, le 21 septembre 2010, les 25 et 26 février 2011 et le 16 août 2011 ; que les sinistres ont détruit ou abimé très fortement deux canapés, des livres, un système de son, une machine à laver et un home cinéma, outre la dégradation des murs et planchers et les risques d'atteinte à la solidité de l'immeuble ; qu'il sera ici rappelé que le sous-sol se définit habituellement comme un local normalement accessible grâce à une hauteur sous plafond = 1, 80 m, mais dont la destination première n'est pas l'habitation tandis que, contrairement au sous-sol, le vide sanitaire ne fait pas partie du volume habitable et est beaucoup plus bas (entre 60 cm et 90 cm) ; que, présentant une hauteur de 1, 76 m, le local litigieux a été utilisé tant par les vendeurs que par les acquéreurs à des fins de rangement et de blanchisserie, voire, pour les acquéreurs, de salle de projection équipée d'un home cinéma ; qu'il s'en déduit que clairement « non habitable » au sens strict du terme, ce local peut être qualifié de « sous-sol » dès lors qu'il est accessible et utilisable à des fins principalement techniques ; que, sans empêcher totalement l'usage dudit « sous-sol », les infiltrations d'eau, ayant pour certaines d'entre elles, confiné à l'inondation, matériellement établies et non contestées par les défendeurs, constituent néanmoins une gêne non négligeable et, en diminuant l'usage de l'immeuble, forment un vice de celui-ci ; que la question est en réalité celle de savoir si ce vice était, pour les acquéreurs, apparent ou non au moment de la vente ; qu'il résulte des pièces et écritures versées en procédure, du transport réalisé le 16 juin 2011 et du rapport d'expertise déposé le 17 décembre 2012 que le sous-sol de ladite maison litigieuse est implanté de manière semi-enterrée, en zone marécageuse, à toute proximité d'un marais au sud-est et en contrebas d'un étang au nord ; qu'il est établi par l'expertise que les infiltrations d'eau ont deux origines distinctes mais qui sont liées :- l'une étant l'arrivée d'eaux de ruissellement de la montagne, en arrière du pavillon façade nord qui, en saturant la prairie, entraîne des infiltrations par l'angle nord-ouest,- l'autre étant la résurgence d'eau en sous face du dallage par les fissures et les joints, en raison de l'augmentation du niveau de la nappe phréatique et du sous-dimensionnement de la buse d'évacuation du marais ; qu'il est encore établi par le même rapport d'expertise que la cause des infiltrations est la nature même de la construction dudit sous-sol, qui n'a pas été réalisé initialement de manière étanche, le permis de construire faisant en effet état de la construction d'un « vide sanitaire », et non d'un sous-sol habitable ; que le caractère semi-enterré du sous-sol, la présence de l'étang au nord en haut de la colline et la présence du marais au sud étaient des éléments extérieurs parfaitement visibles par les acquéreurs au moment de l'acquisition ; que, surtout, ces caractéristiques étaient parfaitement connues d'eux puisqu'ils étaient eux-mêmes propriétaires d'une maison construire sur la parcelle immédiatement contigüe à l'ouest et qu'ils n'ignoraient rien du risque d'inondation de la zone pour avoir eux-mêmes été victimes de remontées d'eaux à la suite de fortes intempéries ; qu'au jour du transport, Monsieur X..., par ailleurs professionnel de la construction immobilière dans l'archipel de SAINT PIERRE ET MIQUELON, a du reste déclaré que « si ça avait été sa maison », il aurait construit avec une « cave étanche » dès le départ, car « ici, nous sommes en terrain litigieux » ; que le caractère non étanche du sous-sol s'évinçait quant à lui de la présence visible d'un puisard situé à proximité de la descente d'escalier intérieur, de trois fenêtres et d'une porte extérieure ; qu'il convient de rappeler qu'en architecture et en construction, le puisard est un système placé au point le plus bas des caves, servant à recueillir l'eau afin de la pomper en cas d'inondation ; que la présence d'un puisard signe, par conséquent, à elle seule l'existence d'un risque d'inondation et, corrélativement, l'absence de tout caractère étanche de l'endroit où il est placé, peu important que cet équipement ait été par la suite immobilisé ; qu'hormis la porte et les fenêtres, Monsieur X... s'est de fait penché sur le puisard lors de sa visite des lieux préalablement à l'acquisition mais n'a pas souhaité examiner plus avant l'état de celui-ci à ce moment-là, précisant qu'il y avait de moins en moins de maisons avec des puisard en raison du développement de systèmes efficaces de drainage ; enfin, que la survenue antérieure d'infiltrations s'évinçait quant à elle de la présence de traces visibles de celles-ci dans l'angle nord-ouest du mur du sous-sol, contre lequel les panneaux de recouvrement bois et panneaux d'isolation avaient, pour la raison des infiltrations, été démontés par les vendeurs, et non remontés par la suite, rendant ainsi la dégradation de l'angle aisément visible lors des deux visites préalables des lieux ; que là encore, cette dépose des panneaux n'appelait pas d'observation particulière de la part des acquéreurs, pas plus que l'état dégradé du mur ; qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments que Monsieur et Madame X..., en faisant l'acquisition d'une maison dont le sous-sol était d'une part construit de manière semi-enterrée dans une zone marécageuse connue d'eux comme telle, d'autre se trouvait être équipé d'un puisard, de fenêtres et d'une porte, et, enfin, présentait des traces visibles d'infiltrations dans l'angle nord-ouest, ont nécessairement connu, au moment de cette acquisition, non seulement le vice dont était affecté ce sous-sol, à savoir son défaut d'étanchéité en zone inondable, mais aussi son ampleur et ses conséquences, à savoir la survenue d'infiltrations d'eau, a fortiori lors de fortes intempéries, ce dont précisément ils se sont plaints ; que c'est à tort qu'ils se sont convaincus que le sous-sol était étanche alors que c'est de manière très apparente qu'il ne l'était pas ; qu'en conséquence, en l'absence de vice caché, ils sont mal fondés à solliciter l'annulation de la vente immobilière ; qu'il convient dès lors de les débouter de l'ensemble de leurs demandes principes et accessoires » (jugement, pp. 8 à 10) ;


ALORS QUE 1°) le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le tribunal supérieur d'appel constate qu'aucun document remis aux acheteurs lors de l'acquisition de l'immeuble ne comporte de descriptif détaillé de la construction, permettant notamment de déterminer si elle s'établissait sur trois niveaux « habitables », comprenant le vide sanitaire faisant office de sous-sol (arrêt p. 12) ; qu'en se bornant, pour débouter les époux X... de leur demande d'annulation de la vente, à affirmer que les acquéreurs ne démontraient pas que le bien acquis leur avait été présenté comme étant « habitable » sur trois niveaux, sans rechercher, comme il y était expressément invité (conclusions des exposants, pp. 6 à 9, 16 et 17), si le caractère habitable du sous-sol de l'immeuble vendu ne résultait pas nécessairement, aux yeux des acheteurs lors de la vente, et en l'absence de toute précision dans les documents contractuels à cet égard, de la volonté manifeste des vendeurs de disposer d'un local habitable, puisqu'ils avaient fait réaliser une hauteur sous plafond permettant l'habitabilité (contrairement à un vide sanitaire classique), qu'ils avaient agrémenté le local de deux accès intérieur et extérieur et de trois fenêtres, et qu'ils avaient eux-mêmes aménagé ce sous-sol en buanderie (meublée d'une table et d'étagères, d'un lave-linge, d'un sèche-linge, et d'un réfrigérateur), en lieu de stockage (affaires de pêche, de chasse, de jouets …) avec des placards, et en une salle de jeux pour les enfants, le tribunal supérieur d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;


ALORS QUE 2°) le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que, pour débouter les époux X... de leur demande d'annulation de la vente, le tribunal supérieur d'appel constate que, malgré les aménagements dont il avait fait l'objet, le local litigieux n'avait pas perdu sa fonction première d'isolation du plancher du rez-de-chaussée de l'humidité, par l'installation du puisard (arrêt p. 11) et que le caractère non étanche du sous-sol s'évinçait de la présence visible de ce puisard (jugement, p. 9) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le faisaient valoir les époux X... (conclusions, p. 14), si, outre le fait que le local litigieux était aménagé pour être habitable, ils avaient été convaincus de l'absence de risque d'inondation du sous-sol, par le fait que le puisard avait été obstrué par les vendeurs (p. 14), le tribunal supérieur d'appel a privé sa décision de base légale au regard de les articles 1641 et 1642 du code civil ;

ALORS QUE 3°) le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que, pour débouter les époux X... de leur demande d'annulation de la vente pour vice caché, le tribunal supérieur d'appel constate que, malgré les aménagements dont il avait fait l'objet, le local litigieux n'avait pas perdu sa fonction première d'isolation du plancher du rez-de-chaussée de l'humidité, par l'installation du puisard qui avait fonctionné régulièrement lors des rares épisodes de fortes pluies (2 fois en 2010 et 2 fois en 2011), pour évacuer les eaux d'infiltrations avant d'être rebouché par l'entreprise HELENE & FILS sur demande des époux Z... (arrêt p. 11) ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait que la vente était intervenue en 2009, de sorte que la décision des consorts Y...-Z...de reboucher le puisard était nécessairement antérieure à la vente, et que ce dispositif n'était donc déjà plus apte à assurer ses fonctions lorsque les époux X... ont pris la décision d'acquérir la maison dont le sous-sol était suffisamment aménagé pour être habitable, ce qu'ils soutenaient au demeurant expressément dans leurs conclusions en relevant que l'obstruction du puisard les avait confortés, lors de la vente, dans l'idée que le local était préservé de tout risque d'inondation (p. 14), le tribunal supérieur d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et il a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;


ALORS QUE 4°) le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le tribunal supérieur d'appel constate que, nonobstant les aménagements dont le local litigieux avait fait l'objet par les vendeurs (hauteur sous plafond, accès et fenêtres, et aménagements divers en buanderie, rangements et stockages), les acquéreurs ne pouvaient se méprendre sur l'affectation du local à titre de vide sanitaire, non habitable, dès lors que ce local, en sous-sol d'une maison située dans une région au climat très rigoureux, était dépourvu de chauffage (arrêt p. 13) ; qu'en statuant par de tels motifs, qui ne suffisaient pas à caractériser la connaissance par les époux X... du risque d'inondation dans son ampleur et ses conséquences, le tribunal supérieur d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

ALORS QUE 5°) le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le tribunal supérieur d'appel affirme que le risque d'inondation s'évinçait également de la présence de traces visibles d'infiltrations dans l'angle nord-ouest du mur du sous-sol (jugement, p. 10 ; arrêt p. 14) ; que, cependant, la seule présence de traces d'infiltrations ne permet pas de se convaincre de l'existence d'un risque d'inondation du local lors de fortes intempéries ; qu'en statuant ainsi, pour débouter les époux X... de leur demande d'annulation de la vente pour vice caché, sans caractériser la connaissance par les acquéreurs du risque d'inondation dans son ampleur et ses conséquences au jour de la vente, le tribunal supérieur d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;


ALORS QUE 6°) le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que, pour débouter les époux X... de leur demande d'annulation de la vente, le tribunal supérieur d'appel relève que Monsieur X... était un professionnel de la construction immobilière dans l'archipel de SAINT PIERRE ET MIQUELON (jugement, p. 9), de sorte qu'il avait une parfaite connaissance des caractéristiques du terrain d'assiette de la maison litigieuse, et du risque d'inondation de la zone ; qu'en statuant par de tels motifs, qui ne suffisaient pas à caractériser la connaissance par les époux X... du risque d'inondation de la maison acquise dans son ampleur et ses conséquences, le tribunal supérieur d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;


ALORS QUE 7°) le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que, pour débouter les époux X... de leur demande d'annulation de la vente, le tribunal supérieur d'appel relève que les acquéreurs avaient une parfaite connaissance du risque d'inondation de la zone puisqu'ils étaient propriétaires d'une maison construite sur la parcelle immédiatement contigüe de celle acquise des consorts Y...-Z...(jugement, p. 9 ; arrêt p. 12) ; qu'en statuant par de tels motifs, qui ne suffisaient pas à caractériser la connaissance par les époux X... du risque d'inondation de la maison acquise dans son ampleur et ses conséquences, les acquéreurs exposant à cet égard que leur précédente habitation, surélevée par rapport au terrain et parfaitement étanche, n'avait jamais subi d'inondation (conclusions, p. 13), le tribunal supérieur d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et 1642 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « Sur l'annulation de la vente intervenue le 13 mai 2009 pour dol : les époux Charles X... soutiennent encore, au visa des articles 1109 et 1116 du code civil que les consorts Y...-Z...ont usé de manœuvres dolosives pour emporter le consentement des époux X... ; les articles ainsi visés disposent que « Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol », « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté./ Il ne se présume pas et doit être prouvé » ; les époux X... allèguent que les manœuvres dolosives des vendeurs et leur volonté de dissimuler aux concluants la réalité de la situation résident notamment dans le fait qu'ils aient tu les infiltrations d'eau et le caractère non étanche du sous-sol lors des visites préalables des lieux, lors de la signature de la vente, mais surtout qu'ils aient volontairement persisté dans leur attitude lorsque les époux X... se sont manifestés auprès d'eux pour leur faire part de ladite difficulté, arguant qu'il s'agissait d'un vice caché dont eux-mêmes ignoraient tout, alors même que les opérations expertales ont permis de mettre en exergue qu'il n'en était rien en réalité, bien au contraire, ce qu'ils ont finalement reconnu ; ils considèrent que les consorts Y...-Z...ont intentionnellement, et en pleine connaissance de cause, caché aux acquéreurs des informations déterminantes qui, si elles avaient été portées à leur connaissance, auraient influé sur leur consentement ; […] en l'espèce, il n'est pas contesté aux débats que les consorts Y...-Z...n'ont pas informé les acheteurs, avant la vente immobilière ou au moment de celle-ci, de l'existence d'infiltrations d'eau dans le vide sanitaire aménagé notamment lors de périodes de fortes pluies ; cependant, il y a lieu de rappeler qu'aucun des documents relatifs à la construction litigieuse ne faisait état de l'existence d'une surface habitable au niveau N-1 de l'habitation et que, comme cela a été rappelé précédemment, lors des deux visites de la maison par Monsieur X..., l'isolant recouvrant le mur Nord dans le « sous-sol » litigieux était déjà déposé et révélait l'existence d'une fissures et de traces d'infiltrations, les lieux étant de plus équipés d'un puisard parfaitement visible et également examiné par Monsieur X... selon ses propres déclarations lors du transport sur les lieux (paragraphe 2, page 5/ 10) ; il convient encore de rappeler que les époux X..., propriétaires et occupants de la parcelle contigüe à celle de leurs vendeurs, connaissaient parfaitement au moment de l'acquisition de l'immeuble des époux Z... la nature du sol sur laquelle elle était implantée (terrains inondables lors de fortes précipitations) en ayant de plus donné leur accord pour le passage de drains sur leur propriété au bénéfice de la construction litigieuse ; il est de jurisprudence constante que l'existence du dol nécessite que soit constaté l'existence de manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant et que la seule constatation du défaut d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci, le dol devant être antérieur ou concomitant à la conclusion du contrat ; en l'espèce, les époux X..., sur qui pèse la charge de rapporter l'existence du dol qu'ils évoquent, ne démontrent pas l'existence de manœuvres dolosives de la part des époux Z..., antérieurement à la vente immobilière ou au moment de celle-ci, pas plus que le caractère déterminant de l'erreur sur l'appréciation de l'habitabilité éventuelle du niveau N-1 de la construction ; ils seront dès lors déboutés de leur demande en annulation de la vente immobilière sur ce fondement » (arrêt pp. 13 et 14) ;


ALORS QUE 1°) il n'y a point de consentement valable si le consentement a été surpris par dol ; que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le tribunal supérieur d'appel constate que les consorts Y...-Z...n'avaient certes pas informé les acheteurs, avant la vente immobilière ou au moment de celle-ci, de l'existence d'infiltrations d'eau dans le vide sanitaire aménagé notamment lors de périodes de fortes pluies (arrêt p. 13) ; qu'en affirmant toutefois, de manière péremptoire, que les époux X... ne démontraient pas l'existence de manœuvres dolosives de la part des époux Z..., antérieurement à la vente immobilière ou au moment de celle-ci, pas plus que le caractère déterminant de l'erreur sur l'appréciation de l'habitabilité éventuelle du niveau N-1 de la construction (arrêt p. 14), sans rechercher, ainsi que l'y invitaient les époux X... (conclusions, pp. 19 à 21), si l'intention dolosive des consorts Y...-Z...ne se manifestait pas précisément dans le fait qu'ils avaient sciemment omis de mentionner, dans l'acte de vente, le défaut d'étanchéité du sous-sol du bien vendu, dont les vendeurs avaient pourtant une parfaite connaissance, le tribunal supérieur d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ;


ALORS QUE 2°) il n'y a point de consentement valable si le consentement a été surpris par dol ; que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le tribunal supérieur d'appel constate qu'aucun document remis aux acheteurs lors de l'acquisition de l'immeuble ne comporte de descriptif détaillé de la construction, permettant notamment de déterminer si elle s'établissait sur trois niveaux « habitables », comprenant le vide sanitaire faisant office de sous-sol (arrêt p. 12) ; qu'en se bornant, pour débouter les époux X... de leur demande d'annulation de la vente, à affirmer que les acquéreurs ne démontraient pas que le caractère déterminant de l'erreur sur l'appréciation de l'habitabilité éventuelle du sous-sol, sans rechercher, comme il y était expressément invité (conclusions des exposants, pp. 6 à 9, 16 et 17), si le caractère habitable du sous-sol, attendu par les acheteurs de l'immeuble vendu, ne résultait pas nécessairement, à leurs yeux, et en l'absence de toute précision dans les documents contractuels à cet égard, de la volonté manifeste des vendeurs de proposer à la vente une maison disposant d'un sous-sol habitable, puisqu'ils avaient fait réaliser une hauteur sous plafond permettant l'habitabilité (contrairement à un vide sanitaire classique), qu'ils avaient agrémenté le local de deux accès intérieur et extérieur et de trois fenêtres, et qu'ils avaient eux-mêmes aménagé ce sous-sol en buanderie (meublée d'une table et d'étagères, d'un lave-linge, d'un sèche-linge, et d'un réfrigérateur), en lieu de stockage (affaires de pêche, de chasse, de jouets …) avec des placards, et en une salle de jeux pour les enfants, le tribunal supérieur d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ;


ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE 3°) il n'y a point de consentement valable si le consentement a été surpris par dol ; que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que les époux X... faisaient valoir, dans leurs conclusions (pp. 20 et 21), que la maison avait été construite en totale infraction avec le permis de construire et qu'ils pouvaient, dès lors, à tout moment être inquiétés et être sommés de se conformer au permis de construire initialement délivré, de sorte qu'ils n'auraient nécessairement pas contracté s'ils avaient été informés de cette infraction au permis de construire ; qu'en écartant le dol, sans donner aucune réponse à ces conclusions opérantes, le tribunal supérieur d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

ECLI:FR:CCASS:2017:C300001
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