Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 décembre 2016, 15-25.884, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 2015), que Mme X... a donné à bail à la société Dadier des locaux à destination de bureaux et show-room ; que, par arrêté du 19 octobre 2012, la préfecture de police a mis en demeure la société Dadier de fournir, dans un délai de trois mois, une attestation émanant d'un organisme agréé de mise en conformité des locaux à la sécurité incendie ; que la locataire a mis en demeure la bailleresse d'effectuer les travaux et a cessé de payer les loyers à compter d'octobre 2012 ; que, le 31 octobre 2012, la bailleresse lui a délivré un commandement, visant la clause résolutoire, de payer l'arriéré de loyer ; que la société Dadier, qui a quitté les lieux le 13 décembre 2012, a assigné Mme X... en résiliation du bail à ses torts ; que celle-ci a reconventionnellement demandé que la clause résolutoire soit déclarée acquise ;

Attendu que, pour accueillir la demande de la bailleresse, l'arrêt retient que le preneur ne pouvait, de son propre chef, suspendre l'exécution de ses propres obligations sans y être autorisé et que, nonobstant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, il restait débiteur du paiement des loyers dès lors qu'il ne lui a pas été fait interdiction d'exploiter ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à la société Dadier la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Dadier.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et, statuant à nouveau, d'avoir constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 31 octobre 2012 au 30 novembre 2012, d'AVOIR fixé la créance de loyers, charges et indemnités d'occupation de Mme X... au jour du départ de la locataire à la somme de 31 198, 26 €, d'AVOIR condamné par compensation entre les créances réciproques, à due concurrence, la société Dadier à payer à Mme X... la somme de 25 198, 26 € et d'AVOIR débouté la société Dadier du surplus de ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE conformément à l'article 1719 du Code civil, il appartenait à Mme X... de délivrer à la société Dadier un local conforme à la destination prévue au bail, à savoir celle de bureau et de showroom ; que la lecture des correspondances et de l'arrêté de la préfecture de police de Paris met en évidence l'absence de conformité aux normes incendie du local donné à bail, la préfecture rappelant que la mise en conformité avait déjà été demandée, sans succès, à l'exploitant précédent ; que si le bail peut prévoir que le locataire prendra à sa charge les travaux prescrits par l'administration, comme c'est le cas dans le bail liant les parties à l'article 7 c du bai, pour autant, cette obligation ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance lors de la prise à bail d'un local répondant aux prescriptions de sécurité et Mme X... ne peut se contenter de prétendre que le local est conforme à l'utilisation de bureaux alors que l'utilisation en tant que showroom est prévue au bail et qu'elle doit pouvoir être exercée dans des conditions de sécurité ; qu'elle est également mal fondée à soutenir que les locaux du 3e étage droite n'étaient pas concernés par les mesures de contrôle de la préfecture, alors que lesdits locaux sont expressément mentionnés dans les rapports de la préfecture ; que Mme X..., avisée par la préfecture de la non-conformité des locaux, et mise en demeure par son locataire de faire procéder à l'exécution des travaux de mise aux normes et d'en acquitter le coût par lettre de son conseil du 14 septembre 2012, n'a procédé à aucune diligence, alors qu'elle connaissait la non-conformité du local qui ne permettait pas au preneur d'exploiter normalement les locaux ; que la bailleresse a fait délivrer le 31 octobre suivant un commandement de payer les loyers dus depuis octobre 2012 ; que le Tribunal a considéré que la mise en oeuvre de ce commandement était contraire à la bonne foi devant présider aux relations contractuelles en déboutant Mme X... de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet de ce commandement ; que le preneur ne pouvait de son propre chef suspendre l'exécution de ses propres obligations sans demander à y être autorité ; que nonobstant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, il restait débiteur du paiement des loyers dès lors qu'il ne lui avait pas été fait interdiction d'exploiter ; que la clause résolutoire doit donc trouver à s'appliquer et que le bail a été résilié le 30 novembre 2012 ; que le preneur est tenu de payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux loués le 13 décembre 2012 (…) ; que Mme X... est bien fondée à se prévaloir de la clause 6. 1 du bail selon laquelle, dans le cas de résiliation du bail par suite de l'inexécution de l'une de ses conditions pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, de sorte que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur à la date d'entrée dans les lieux à hauteur de 26 000 € restera acquis au bailleur ; que la société Dadier était tenue de s'acquitter du paiement des loyers et charges et d'une indemnité d'occupation jusqu'au 31 décembre 2012, date de son départ des lieux égale au montant du loyer courant, charges et taxes en sus ; que selon le décompte du bailleur du 13 février 2013, est due par la société Dadier, au titre des loyers arrêtés au 4e trimestre 2012, la somme de 26 054, 88 € ;

1°) ALORS QU'un bail ne peut être résilié de plein droit en application d'une clause résolutoire postérieurement à la date de sa résiliation judiciaire ; qu'en retenant que le bail avait été résilié le 30 novembre 2012 en application de la clause résolutoire sans rechercher, comme il le lui était demandé, si sa résiliation judiciaire ne devait pas être prononcée à une date antérieure en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1741 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce ;

2°) ALORS QU'en tout état de cause, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en se bornant, pour dire le bail résilié en application de la clause résolutoire, à retenir que malgré le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, la société Dadier restait débitrice du paiement des loyers, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le preneur peut suspendre le paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance en lui donnant à bail des locaux non conformes à leur destination contractuelle ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que Mme X... avait manqué à son obligation de délivrance dès lors que les locaux donnés à bail n'étaient pas conformes aux normes de sécurité incendie et que, bien qu'avisée par la préfecture de police de cette non-conformité, qui ne permettait pas au preneur d'exploiter normalement les locaux, et mise en demeure par la société Dadier, le 14 septembre 2012, de faire réaliser les travaux de mise aux normes, elle n'avait, pour autant, procédé à aucune diligence ; qu'en retenant que la société Dadier ne pouvait suspendre le paiement du loyer au mois d'octobre 2012 dès lors qu'il ne lui aurait pas été fait interdiction d'exploiter les lieux, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1184 et 1719 1° du Code civil.ECLI:FR:CCASS:2016:C301338
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