LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 juillet 2014), que M. et Mme X... ont acheté une propriété comprenant une maison d'habitation, deux bâtiments et un terrain à Mme Y... qui y avait exercé une activité de laboratoire de prothèse dentaire ; que, se plaignant de l'insuffisance du système d'assainissement et de la découverte de containers et résidus toxiques, les acquéreurs ont l'assignée en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de la condamner à restituer le prix de vente et à verser diverses sommes à M. et Mme X... ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu, par une appréciation souveraine de la valeur des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le sol de la propriété était pollué par la présence, dans des teneurs non conformes aux normes en vigueur, de cadmium, zinc, cuivre et mercure, dont l'importance et la dispersion imposaient une dépollution du terrain, et que ce vice, caché par l'enfouissement des métaux ou par la végétation, n'était pas décelable par les acquéreurs au moment de la vente, mais était connu de Mme Y... qui avait dissimulé des bonbonnes sous des gravats, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a déduit, de ces seuls motifs, que Mme Y... était tenue de la garantie des vices cachés et que la résolution de la vente devait être prononcée, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme Renée Y... est tenue envers ses acquéreurs, Monsieur Pierre X... et son épouse, Mme Anne-Marie Z..., de la garantie des vices cachés affectant l'immeuble sis ..., à Liez (Vendée), comprenant une maison d'habitation, un bâtiment à proximité à usage de pigeonnier, un autre comprenant un studio et trois pièces, cour, jardin, prairie, le tout figurant au cadastre section A n° 900, 977, 978, 987 et 989, pour une surface totale de 1ha 51a 24ca, et, en conséquence ; d'AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 31 janvier 2006, par devant Maître Pierre A..., notaire à Niort ; d'AVOIR condamné Mme Renée Y... à verser à Monsieur Pierre X... et à son épouse, Mme Anne-Marie Z..., la somme de 305. 000 euros à titre de restitution du prix de vente ; d'AVOIR ordonné la restitution de cet immeuble à Mme Renée Y... ; d'AVOIR dit que la présente décision tient lieu de titre de propriété et sera publiée à la Conservation des Hypothèques de Fontenay Le Comte ; d'AVOIR condamné Mme Renée Y... à payer à Monsieur Pierre X... et à son épouse, Mme Anne-Marie Z..., les sommes de 15.845 euros au titre des frais d'enregistrement, 56.768, 80 euros au titre des intérêts de l'emprunt qu'ils ont contracté pour cet achat, 3.896, 87 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel, 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est par une exacte analyse des faits de la cause que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :- l'acte notarié comportait un paragraphe " assainissement " dans lequel Mme Y... avait déclaré sous sa seule responsabilité qu'il n'existait pas de réseau public d'assainissement et qu'une installation d'assainissement privée existait sur le bien depuis une date inconnue d'elle-même car déjà en place lorsqu'elle avait procédé à l'acquisition du bien alors qu'il résultait des pièces produites (contrôle réalisé par la SAUR et dossier en vue de l'installation d'un assainissement autonome en septembre 1993 par Mme Y...) que Mme Y... n'ignorait pas que sa propriété ne bénéficiait pas pour sa totalité d'un assainissement par fosse septique et qu'en conséquence ce système d'assainissement n'était pas conforme aux normes en vigueur au moment de la vente ;- le rapport d'expertise mettait en évidence la présence de cadmium, cuivre et zinc ainsi que de mercure dans les remblais de la terrasse extérieure non conforme à la législation en vigueur nécessitant une dépollution du site ;- Mme Y... ne pouvait ignorer l'existence de cette pollution provenant de son activité professionnelle ;- la dissimulation de bonbonnes sous des gravats et la présence de traces pouvant indiquer l'existence d'un telle pollution, masquées par une terrasse non entretenue démontraient que Mme Y... ne pouvait ignorer l'existence de ce vice ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution de vente, condamné ; que Mme Y... à restituer le prix de vente de 305. 000 euro et condamné les époux X... à restituer l'immeuble ; que de même, il convient de confirmer le jugement sur les autres demandes en paiement dont le montant est justifié et non critiqué par les époux X..., la clause de non garantie ne pouvant s'appliquer en l'espèce puisque Mme Y... n'ignorait pas l'existence des vices cachés aux acquéreurs » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « en application des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que les dispositions de l'article 1643 du même code établissent que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, les vices cachés reprochés par les époux X... à leur venderesse ressortent des deux éléments suivants, qui seront analysés successivement ; * Sur l'assainissement ; que l'acte notarié du 31 janvier 2006 comporte un paragraphe intitulé " assainissement ", par lequel Mme Y... a notamment déclaré sous sa seule responsabilité qu'il n'existe pas de réseau public d'assainissement, qu'une installation d'assainissement privée existe sur le bien dont il s'agit depuis une date inconnue d'elle-même car elle était déjà en place lorsqu'elle a procédé à l'acquisition du bien, qu'il s'agit d'une fosse septique toutes eaux, qu'elle n'a rencontré aucun problème particulier avec cette installation qui ne nécessite aucun entretien ; qu'en octobre 2006, la SAUR a réalisé un contrôle de l'assainissement, duquel il ressort que les eaux du gîte et de la partie privative de la maison d'habitation s'évacuent dans des puisards, seules les eaux usées des chambres d'hôtes étant traitées par une fosse septique ; que les époux X... ont déterminé que Mme Y... avait déposé en Mairie, le 21 septembre 1993, un dossier en vue d'installer un assainissement autonome pour toute sa propriété et qu'elle a obtenu un avis favorable, mais qu'elle n'a finalement pas fait les travaux ; que les demandeurs soutiennent que le coût de ces travaux de remise aux normes serait de 29.369, 09 € ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être considérée comme ayant parfaitement connaissance du fait que l'assainissement de la propriété n'était pas assurée en totalité par une fosse septique, et comme l'ayant volontairement caché à ses vendeurs, alors même qu'elle ne pouvait ignorer que le système d'assainissement d'au moins une partie de la propriété n'était pas conforme aux normes en vigueur au moment de la vente ; que, de ce fait, l'existence d'un premier vice caché sera retenue ; * Sur la pollution du site ; que Monsieur B... expert judiciaire, relève dans son rapport définitif que les teneurs en calcium, cuivre et zinc des remblais de la terrasse extérieure ne sont pas conformes à la législation en vigueur, pas plus que la teneur en mercure constatée après prélèvement ; qu'il conclue que la propriété est polluée dans la zone de sa terrasse extérieure ; qu'il en attribue les causes à l'exercice de sa profession par Mme Y..., qui a enfoui sous terre, sur sa propriété, des métaux d'origine médicale-dentiste-et quatre, dont elle a tu la provenance et la teneur, malgré les demandes qu'il lui a faites ; qu'il analyse le danger pour la santé des occupants de chacun des métaux dont il a constaté la trace, caractérisant un risque réel à long terme ; que, de ce fait, Monsieur B... conclue que la dépollution du site s'impose, qu'il la préconise par terrassement en déblai de l'intégralité des remblais existant(s) de la terrasse extérieure et remplacement par un matériau propre et compacté, par démontage des réseaux d'eau accessibles, des lavabos, WC etc pour les remplacer par du neuf, par bouchage du puits et par raccordement de tous les réseaux d'eau à l'eau de ville, enfin par décharge des matériaux déblayés dans un centre agréé de déchetterie, et qu'il chiffre le coût total de ces opérations à la somme de 120.000 euros ; qu'il ressort de l'analyse de l'expert que la venderesse ne pouvait pas ignorer la présence de cette pollution, dont l'ampleur est caractérisée par la dispersion des métaux dans le terrain ; que l'expert établit que Mme Y... ne pouvait ignorer le vice caché tenant à la pollution du site, dont l'unique cause est l'exercice de sa profession ; que ceci est crédible dès lors qu'elle a précisément exercé l'activité de chimiste durant 28 ans, son siège social étant l'immeuble en cause ; que la cessation de son activité de laboratoire, traitement chimique et revêtement des métaux, commencée le 1er janvier 1975, doit être retenue à la date du 31 décembre 2003, date qu'elle a librement donné(e) au Registre du Commerce et des Sociétés, seule date opposable aux tiers ; que Mme Y... n'a pas fourni à l'expert, malgré demande de celui-ci, de justificatif du sort des métaux qu'elle utilisait ; qu'il ressort enfin des faits de l'espèce et de l'expertise que cette pollution n'était pas décelable par les acheteurs au moment de la vente, les métaux en cause étant enfouis dans le sol ou sous la végétation ; que pour l'ensemble de ces motifs, l'existence d'un second vice caché sera retenue » ;

1°/ ALORS QUE seul constitue un vice caché le défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il en avait eu connaissance ; qu'en l'espèce, en retenant que l'absence de système d'assainissement assuré en totalité par fosse septique était constitutive d'un vice caché, sans constater qu'une telle absence rendait l'immeuble vendu impropre à son usage ou diminuait tellement cet usage que les époux X..., s'ils en avaient eu connaissance, en auraient donné un moindre prix, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;

2°/ ALORS QUE seul constitue un vice caché le défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il en avait eu connaissance ; qu'en l'espèce, en se fondant sur le rapport d'expertise pour retenir l'existence d'un vice tenant à la pollution de l'immeuble vendu, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée (conclusions de Mme Renée Y..., p. 18 et 19), si la méthode utilisée par l'expert pour relever une telle pollution était conforme aux normes applicables aux prélèvements destinés à l'analyse de terrains suspectés d'une telle contamination, seule à même de caractériser une telle contamination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

3°/ ALORS QUE seul constitue un vice caché le défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il en avait eu connaissance ; qu'en l'espèce, en se fondant sur le rapport d'expertise pour retenir l'existence d'un vice tenant à la pollution de l'immeuble vendu qui aurait présenté un risque réel à long terme pour la santé des époux X..., sans rechercher, comme elle y était expressément invitée (conclusions de Mme Renée Y..., p. 18 et 19), si la norme à laquelle s'était référé l'expert était propre à permettre l'appréciation d'un tel risque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

4°/ ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, en énonçant que la pollution du site n'était pas décelable par les acheteurs au moment de la vente, en ce que les métaux étaient enfouis dans le sol, sans rechercher si la présence de larges zones de couleur bleu-vert, au niveau de la terrasse, dès avant la vente, qui attestait de traces de cuivre, n'était pas propre à révéler aux époux X... l'existence d'une pollution du site, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil.