LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 novembre 2014), que, par une promesse de vente du 17 avril 2009, Mme X... a vendu à M. Y... les murs d'un local commercial et un fonds de commerce de lingerie, mercerie, bonneterie au prix de 265 000 euros ; que la vente a été réitérée, par acte authentique reçu le 6 juillet 2009, par la société civile professionnelle B... (SCP) ; qu'ayant appris qu'une modification du règlement de copropriété du 8 janvier 2008, publiée le 16 octobre 2008, interdisait l'exploitation de tout commerce ou magasin de restauration dans l'immeuble, M. Y... a assigné la SCP en paiement de la somme de 115 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de conseil ; qu'un arrêt mixte du 15 janvier 2014 a dit que la SCP avait manqué à son devoir de conseil et a rouvert les débats sur le préjudice ;

Attendu que, pour rejeter la demande indemnitaire de M. Y..., l'arrêt retient que, pour démontrer son intention de modifier l'activité en restauration rapide, sandwicherie, crêperie, laquelle doit s'être manifestée au plus tard au moment de la signature de l'acte authentique pour apprécier la perte de chance de renoncer à signer ledit acte du fait de la modification du règlement de copropriété et de l'impossibilité d'exercer une activité de restauration dans les lieux, M. Y... fait état de son curriculum vitae et de diverses attestations, que le fait que M. Y... ait précédemment rempli des fonctions en lien avec la restauration ou soit gérant d'un restaurant n'est pas suffisant à établir cette intention, les pièces relatives à l'acquisition de matériels le 20 août 2009, au business plan solveig établi le 23 décembre 2009 et aux contacts avec Mme Z..., gérante d'une crêperie en juillet 2009 et avec Mme A..., du pôle création d'entreprise, en 2010, sont postérieures à la signature de l'acte authentique, que l'attestation de l'expert-comptable relate un rendez-vous avec M. Y... en avril 2009 au cours duquel a été évoqué le changement possible d'activité, qu'il apparaît néanmoins que M. Y... entendait préalablement liquider le stock de la mercerie lingerie et ensuite faire des travaux de conformité et qu'il s'ensuit que son intention de modifier l'activité du fonds de commerce n'était donc pas établie de manière ferme ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la perte de chance implique seulement la privation d'une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain, après avoir constaté que le parcours professionnel de M. Y... était exclusivement tourné vers l'activité de restauration et qu'il avait pris des contacts avec des professionnels avant ou dans un temps très rapproché de la signature de l'acte authentique en vue d'une modification de l'activité en un commerce de restauration rapide, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCP B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP B... et la condamne à payer le somme de 3 000 euros à M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté Monsieur Y... de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance dirigée contre la SCP B... ;

AUX MOTIFS QUE « la cour a, dans son arrêt avant dire droit, retenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en ne donnant pas à Monsieur Y... les éléments d'information sur le contenu de la modification du règlement de copropriété dont il était fait état dans l'acte ; qu'elle a relevé que cette faute était susceptible de caractériser une perte de chance de renoncer à l'acquisition du fonds litigieux au regard de son intention d'exploiter un commerce de restauration rapide ; que la cour a, en conséquence, interrogé les parties sur l'intention de Monsieur Y... de modifier l'activité exercée dans le fonds et sur le caractère réel et sérieux de la perte de chance ; qu'il résulte de l'acte authentique que la vente portait sur un fonds de commerce de lingerie, mercerie et bonneterie ; que Monsieur Y... prétend qu'il avait l'intention de modifier l'activité exercée dans le fonds et de faire de la restauration rapide, sandwicherie ou crêperie ; qu'il ne fournit aucune pièce prouvant qu'il aurait informé directement le notaire de celle-ci ; que pour démontrer cette intention qui doit s'être manifestée au plus tard au moment de la signature de l'acte authentique pour apprécier la perte de chance de renoncer à signer ledit acte du fait de la modification du règlement de copropriété et de l'impossibilité d'exercer une activité de restauration dans les lieux, Monsieur Y... fait état de son curriculum vitae et de diverses attestations ; que le fait que Monsieur Y... ait précédemment rempli des fonctions en lien avec la restauration ou soit gérant d'un restaurant n'est pas suffisant à établir cette intention ; que le fait que la boutique soit située près du rer, d'un hôpital, d'une résidence crous et devant les arrêts de bus et soit dotée d'une chalandise exceptionnelle, vaut pour tous types de commerce ; que le document produit émanant de la société crêpes de France relatif à l'acquisition de matériels date du 20 août 2009 ; que le business plan solveig a été établi le 23 décembre 2009 ; que l'assistance de Madame Z..., gérante d'une crêperie est de juillet 2009 et de même celle de Madame A... du pôle création d'entreprise a eu lieu en 2010 ; que ces pièces sont postérieures à la signature de l'acte authentique ; que l'attestation de l'expert-comptable relate un rendez-vous avec Monsieur Y... en avril 2009 au cours duquel il a été évoqué le changement possible d'activité ; qu'il apparaît néanmoins que Monsieur Y... entendait préalablement à celui-ci liquider le stock de la mercerie lingerie et ensuite faire des travaux de conformité ; qu'il s'ensuit que l'intention n'était donc pas établie de manière ferme alors qu'il est ignoré la nature des travaux envisagés pour lesquels une autorisation éventuelle était nécessaire tant des autorités publiques que de la copropriété et qui rendait aléatoire toute certitude sur la possibilité de modifier l'activité ; qu'il ne produit aucun projet préalable à la signature portant sur de tels travaux ; qu'enfin, la cour constate que l'acte comprend une clause de non rétablissement ; que celle-ci ne peut viser que l'activité jusqu'alors exercée et qu'il s'ensuit que Monsieur Y... avait accepté de poursuivre le commerce en s'assurant d'une absence de concurrence de sa venderesse ; qu'il n'a jamais, au demeurant, demandé à affecter le lot aune activité de restauration ; qu'il a, en outre, continué à exercer l'activité désignée dans l'acte ainsi qu'il le démontre en produisant les chiffres d'affaire jusqu'en 2013 ; qu'il s'ensuit qu'en l'absence de preuve du projet de modification de l'activité, rapportée par Monsieur Y..., ce dernier ne peut prétendre avoir perdu une chance de renoncer à la signature de l'acte authentique du fait de l'absence d'information sur la modification du règlement de copropriété par l'étude notariale ; qu'il convient donc de débouter Monsieur Y... de sa demande indemnitaire » ;

ALORS, d'une part, QUE constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur Y... de son action en responsabilité contre la SCP B... pour ne pas l'avoir informé de l'impossibilité d'exercer une activité de restauration dans le local à usage commercial dont il avait fait l'acquisition, que malgré la faute du notaire, qui aurait dû porter ce fait à sa connaissance, il ne démontrait pas avoir eu « l'intention ferme » d'exercer une activité de restauration dans ce local et que la possibilité d'exercer une telle activité était elle-même aléatoire, quand suffisait, pour que le préjudice de perte de chance de Monsieur Y... existe, qu'il ait eu, éventuellement, l'intention d'exercer une activité de restauration dans ce local et que cette exploitation soit simplement possible, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS, d'autre part, QUE l'absence fautive d'information précontractuelle donne lieu à indemnisation au titre de la perte de chance dès lors que celui à qui cette information était destinée ne se serait peut-être pas engagé ou se serait peut-être engagé à des conditions plus favorables s'il avait été correctement informé ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur Y... de son action en responsabilité contre la SCP B... pour ne pas l'avoir informé de l'impossibilité d'exercer une activité de restauration dans le local à usage commercial dont il avait fait l'acquisition, que malgré la faute du notaire, qui aurait dû porter ce fait à sa connaissance, il ne démontrait pas avoir eu « l'intention ferme » d'exercer une activité de restauration dans ce local et que la possibilité d'exercer une telle activité était elle-même aléatoire en raison des autorisations nécessaires, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Monsieur Y..., qui soutenait avoir toujours travaillé dans le domaine de la restauration, n'aurait pas accepté d'acquérir ce local ou n'aurait pas accepté de l'acquérir à ces conditions si cette information avait été portée à sa connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

ALORS, en tout état de cause, QUE, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et que ni l'assemblée générale des copropriétaires ni le règlement de copropriété ne peuvent restreindre les droits d'un copropriétaire sur son lot ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur Y... de son action en responsabilité contre la SCP B... pour ne pas l'avoir informé d'une clause du règlement de copropriété rendant impossible l'exercice d'une activité de restauration dans le local à usage commercial dont il avait fait l'acquisition, que malgré la faute du notaire, qui aurait dû l'informer de cette clause, la possibilité d'exercer une telle activité était aléatoire en raison des autorisations nécessaires de la copropriété, quand celle-ci ne pouvait restreindre les droits de Monsieur Y... sur son lot, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ALORS enfin QUE, subsidiairement, en retenant, pour débouter Monsieur Y... de son action en responsabilité contre la SCP B... pour ne pas l'avoir informé de l'impossibilité d'exercer une activité de restauration dans le local à usage commercial dont il avait fait l'acquisition, que malgré la faute du notaire, qui aurait dû porter ce fait à sa connaissance, l'activité de restauration qu'il soutenait avoir eu l'intention d'exercer était elle-même aléatoire dès lors qu'une autorisation administrative éventuelle pouvait être nécessaire pour effectuer des travaux dans le local et pour exploiter une activité de restauration, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.