LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 novembre 2014), que, par acte notarié du 16 décembre 1935 publié le 29 janvier 1936, plusieurs personnes ont décidé d'édifier en commun une maison bourgeoise de huit étages avec caves et sous-sols, divisée en quatorze appartements et des parties communes ; que l'acte stipulait que l'étage souterrain, à l'exception des caves affectées à chacun des copropriétaires, le rez-de-chaussée et le huitième étage étaient des parties communes ; que l'assemblée générale du 18 janvier 1968 a décidé d'établir une nouvelle division de l'immeuble et que, par acte notarié du 4 octobre 1968, publié les 10 décembre 1968 et 22 janvier 1969, les quatorze lots existants ont été supprimés et remplacés par un nouvel état descriptif de division comprenant quarante-neuf lots ; que l'assemblée générale du 20 janvier 2010 a, notamment, rejeté le projet de résolution portant sur la vente des lots 32 et 48 correspondant à un appartement et une cave ; que la société Gestimmo (la société), propriétaire des lots 24 et 40, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 55 boulevard Saint-Jacques (le syndicat) en annulation de cette décision ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'acte du 4 octobre 1968 établi en application de la décision de l'assemblée générale du 18 janvier 1968 avait supprimé les14 lots existants pour les remplacer par un nouvel état descriptif de division comprenant 49 lots et stipulait que l'ensemble du rez-de-chaussée et du huitième étage ainsi que deux caves au sous-sol seront divisés en sept nouveaux lots, « les copropriétaires actuels restant propriétaires de ces lots proportionnellement au sept/ centièmes leur appartenant précédemment », la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé l'acte du 4 octobre 1968 et qui ne s'est pas contredite, a retenu, à bon droit, que l'acte du 4 octobre 1968 n'avait pas cédé la propriété des lots issus des parties communes à une indivision composée des seuls copropriétaires de 1968 et que l'assemblée générale du 18 janvier 1968 avait décidé de diviser en lots les locaux constituant des parties communes sans en changer la nature commune, lesdits locaux devenant des lots appartenant au syndicat ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant exactement relevé que l'évolution du litige justifiant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'était caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige, la cour d'appel, qui n'a pas statué par voie de simple affirmation, a pu retenir que la société Cabinet Michau était un tiers au litige opposant la société au syndicat et que l'étude de la société Geocite, établie en juin 2012 à la requête de la seule société, ne modifiait pas les données juridiques du litige ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Gestimmo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Gestimmo et la condamne à payer au syndicat de l'immeuble sis 55 boulevard Saint-Jacques 75014 Paris la somme de 3 000 euros et à la société Cabinet Michau la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la société Gestimmo.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'appartement correspondant au lot 32 et la cave correspondant au lot 48 (ou 49) de l'état descriptif de division étaient la propriété du syndicat des copropriétaires et d'AVOIR rejeté la demande de la SCI Gestimmo tendant à l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 20 janvier 2010 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'« (...) il appert de l'examen des pièces versées aux débats que par acte reçu le 16 décembre 1935 par Me Y..., notaire, publié le 29 janvier 1936, plusieurs personnes ont convenu d'édifier en commun sur le terrain sis 55 boulevard St Jacques à Paris une maison bourgeoise à loyers de huit étages sur caves et sous-sol, cette maison étant divisée entre ces personnes en 14 appartements avec cave attribués privativement et des parties communes selon le règlement de copropriété contenu dans l'acte du 16 décembre 1935 précité ; il y était stipulé que l'étage souterrain à l'exception des caves affectées à chacun des copropriétaires, le rez-de-chaussée et le huitième étage étaient parties communes ; Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 janvier 1968, il a été rappelé par le syndic qu'il était compris dans les parties communes plusieurs studios et pièces louées par la copropriété et que pour parvenir à la vente éventuelle de ces locaux, il était indispensable de les identifier par des lots affectés de quantièmes de copropriété et qu'en outre, pour tenir compte des nouvelles réglementations sur la publicité foncière, les caves devaient être séparées des appartements ; que l'assemblée a donc décidé d'établir une nouvelle division de l'immeuble ; Par acte du 4 octobre 1968 reçu par Me X..., notaire, en application de la décision de l'assemblée générale du 18 janvier 1968, publié les 10 décembre 1968 et 22 janvier 1969, les 14 lots existants ont été supprimés et remplacés par un nouvel état descriptif de division comprenant 49 lots, notamment le lot n° 7 étant supprimé et remplacé par les lots n° 24 et 40, propriété actuelle de la SCI Gestimmo ; l'acte du 4 octobre 1968 indique : « De plus l'ensemble du rez-de-chaussée (à l'exception de l'entrée, du hall et des parties réservées à la concierge) et du huitième étage, ainsi que deux caves au sous-sol qui étaient comprises dans les parties communes, seront divisés en sept lots nouveaux au moyen de quoi la désignation et le numérotage des nouveaux lots sera la suivante :... » et in fine précise : « en outre, pour faciliter aux copropriétaires actuels ayant établi le présent règlement, la connaissance des numéros des lots qu'ils possèdent, ces lots ont été récapitulés par copropriétaire dans le tableau ci-dessous », l'indication des lots 15, 16, 17, 32, 33, 48 et 49 issus des parties communes pour un total de 119/ 819èmes étant rappelée, suivie de la mention « les copropriétaires actuels restant propriétaires de ces lots proportionnellement au sept/ centièmes leur appartenant précédemment » ; il résulte de ce qui précède que lors de l'assemblée générale du 18 janvier 1968, les copropriétaires ont décidé de diviser en lots les locaux constituant des parties communes sans changer la nature commune, c'est-à-dire en indivision entre tous, desdits locaux tant qu'ils n'étaient pas vendus, lesdits locaux devenant dès lors des lots appartenant au syndicat ; la SCI Gestimmo ne peut pas valablement soutenir que les lots créés en 1968 seraient la propriété, non du syndicat, mais de l'indivision constituée par les seuls copropriétaires à cette date au motif de la mention portée dans le récapitulatif « les copropriétaires actuels restant propriétaires de ces lots » alors que cette mention, ainsi qu'indiquée dans l'acte notarié du 4 octobre 1968, n'a pour seul objet que de faciliter la compréhension des copropriétaires sur les lots qu'ils possèdent suite à la nouvelle numérotation et non de céder la propriété des lots issus des parties communes à une indivision composée des seuls copropriétaires de 1968 ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ; la SCI Gestimmo ne peut pas valablement soutenir qu'aux termes de son acte d'acquisition du 7 juillet 2005, outre sa propriété sur les lots 24 et 40, elle serait également copropriétaire en indivision des lots 17, 32 et 49, ladite indivision étant elle-même copropriétaire, alors qu'il appert de l'extrait d'acte d'acquisition produit qu'il est mentionné après la désignation des lots 24 et 40 : « observation étant ici faite que lors du modificatif au règlement de copropriété établi par Me X..., notaire à Paris, les 4 octobre 1968 et 6 janvier 1969... le lot n° 7 est remplacé par les lots n° 24 et 40 et partie des lots 15-16-17-32-33-48-49 », cette mention indiquant seulement qu'à la suite du modificatif du 4 octobre 1968, elle est propriétaire en indivision avec tous les autres copropriétaires des lots issus des parties communes (non encore vendus) et non qu'il aurait été constitué au sein de la copropriété une indivision propriétaire des lots litigieux ne comprenant que certains copropriétaires ; ce moyen sera donc rejeté ; Ainsi, il sera dit que l'appartement correspondant au lot 32 et la cave correspondant au lot 48 (ou 49) de l'état descriptif sont la propriété du syndicat des copropriétaires ; (...) le moyen de la SCI Gestimmo tendant à voir annuler les résolutions de l'assemblée générale du 20 janvier 2010 au motif que le syndicat, n'étant pas propriétaire des lots litigieux, n'aurait pas eu qualité pour délibérer sur la vente desdits lots ou leur restauration et leur location alors qu'il est établi que le syndicat est bien propriétaire desdits lots, ne peut prospérer ; ce moyen sera donc rejeté (...) le jugement sera confirmé, par adoptions de motifs, en ce qu'il a déclaré la SCI Gestimmo irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 20 janvier 2010, la SCI Gestimmo ayant voté « Contre » la résolution rejetée et n'ayant donc pas la qualité d'opposante à ladite résolution » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'« (...) II est constant que l'appartement et la cave constituant les lots de copropriété 32 et 48 sont la propriété du syndicat des copropriétaires. Aux termes de l'article 26 a de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d de la loi. Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition visés par l'article 25 d de la loi du 10 juillet 1965 sont les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté, la cession envisagée en l'espèce par la copropriété du 55, boulevard Saint Jacques portant sur des lots privatifs et ne résultant pas d'obligations légales ou réglementaires, de sorte que la décision devant être prise par les copropriétaires quant à la cession envisagée nécessitait la majorité prévue par l'article 26, et non par l'article 25, de la loi sur la copropriété. Par application des dispositions de l'article 16, dernier paragraphe de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de voix en assemblée générale au titre des lots privatifs lui appartenant, de sorte qu'en l'espèce, les copropriétaires pouvant participer au vote représentaient 771/ 819èmes, correspondant à l'ensemble des tantièmes de la copropriété, soit 819/ 819èmes, diminué des tantièmes correspondant aux lots appartenant au syndicat (48/ 819èmes). Il n'est pas contesté que les copropriétaires, détenant 395/ 819èmes, ayant voté en faveur de l'adoption de la résolution 3, ne représentent pas les deux tiers des voix susceptibles d'être comptabilisées (771), de sorte que la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunie, la résolution 3 n'a pu être adoptée (...) Aux termes de l'exploit introductif d'instance du 19 mars 2010, la SCI Gestimmo sollicite l'annulation non pas de l'assemblée générale du 20 janvier 2010, mais celle des décisions adoptées lors de cette assemblée. Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 janvier 2010 que la SCI Gestimmo a voté en faveur des décisions faisant l'objet des résolutions 1, 2, 4, 5 et 6, de sorte que n'ayant pas à l'égard de ces décisions la qualité d'opposant, la SCI Gestimmo est irrecevable à solliciter leur annulation par application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il est constant que conformément aux dispositions de l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes correspondant aux lots privatifs dont le syndicat défendeur est propriétaire dans l'immeuble n'ont pas été comptabilisés, et que le syndicat n'a pas participé au vote des différentes décisions adoptées le 20 janvier 2010. Pour le surplus, aucune disposition légale n'imposant de mentionner dans la convocation adressée aux copropriétaires la majorité requise pour l'adoption des résolutions mises à l'ordre du jour, et l'avis donné en cours d'assemblée par le syndic sur la majorité effectivement requise n'étant pas de nature à entacher d'irrégularité les décisions adoptées, les demandes d'annulation formées par la SCI Gestimmo seront rejetées »
.

ALORS QUE 1°) il ressortait des propres constatations de l'arrêt attaqué que les lots 15, 16, 17, 32, 33, 48 et 49 étaient la propriété indivise des seuls copropriétaires existant lors de la rédaction de l'acte modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété du 4 octobre 1968 ayant procédé à la création desdits lots ; que la Cour d'appel a ainsi elle-même retenu, d'une part, que lors de l'assemblée générale du 18 janvier 1968, les copropriétaires avaient décidé de diviser en lots des locaux constituant des parties communes, « lesdits locaux devenant dès lors des lots appartenant au syndicat » (arrêt attaqué p. 4, § pénultième), et qu'aux termes de l'acte modificatif de 1968, pris en application de l'assemblée générale, il était expressément prévu : « les copropriétaires actuels restant propriétaires de ces lots proportionnellement au sept/ centièmes leur appartenant précédemment » (arrêt attaqué p. 4, § antépénultième in fine) ; qu'en considérant cependant que les lots crées en 1968 étaient ultérieurement devenus la propriété de l'ensemble des copropriétaires réunis au sein du syndicat des copropriétaires, et n'étaient pas seulement celle de l'indivision constituée par les copropriétaires existants à la date de l'acte modificatif de 1968 (arrêt attaqué p. 4, dernier § et p. 5, § 3), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble des articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE 2°) sous couvert d'interprétation de la volonté des parties, les juges ne sauraient dénaturer les stipulations claires et précises de leurs conventions ; qu'aux termes de l'acte modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété du 4 octobre 1968, ayant procédé à la création des lots 15, 16, 17, 32, 33, 48 et 49, il était expressément prévu : « les copropriétaires actuels restant propriétaires de ces lots proportionnellement au sept/ centièmes leur appartenant précédemment » (arrêt attaqué p. 4, § antépénultième in fine) ; qu'en considérant que cette mention portée dans l'acte modificatif de 1968 n'aurait eu pour seul objet de que faciliter la compréhension des copropriétaires sur les lots qu'ils possédaient à la suite à la nouvelle numérotation, « et non de céder la propriété des lots issus des parties communes à une indivision composée des seuls copropriétaires de 1968 » (arrêt attaqué p. 5, § 1er), la Cour d'appel a dénaturé les termes de l'acte modificatif en violation de l'article 1134 du Code civil ;

ALORS encore QUE 3°) la division en lots de parties communes et leur maintien en indivision entre les copropriétaires existants ne peut caractériser un transfert de propriété au syndicat ; que le patrimoine du syndicat ne se confond pas avec le patrimoine des copropriétaires indivis ; que la Cour d'appel ne pouvait dès lors retenir que les lots litigieux étaient devenus propriété du syndicat au motif que « lors de l'assemblée générale du 18 janvier 1968, les copropriétaires ont décidé de diviser en lots les locaux constituant des parties communes sans changer la nature commune, c'est-à-dire en indivision entre tous, desdits locaux tant qu'ils n'étaient pas vendus, lesdits locaux devenant dès lors des lots appartenant au syndicat » ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 4 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ALORS enfin QUE 4°) la contradiction de motifs équivaut à l'absence de motifs ; qu'un même bien ne peut être tout à la fois propriété indivise des copropriétaires et propriété exclusive du syndicat ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a retenu tout à la fois que les lots litigieux issus de l'allotissement de parties communes décidé par l'assemblée générale du 18 janvier 1968 étaient propriété du syndicat (v. arrêt p. 4 avant dernier alinéa : « lesdits locaux devenant dès lors des lots appartenant au syndicat », et p. 5 alinéa 2 : « il sera dit que l'appartement correspondant au lot 32 et la cave correspondant au lot 48 (ou 49) de l'état descriptif sont la propriété du syndicat des copropriétaires ») et qu'ils étaient propriété indivise de tous les copropriétaires (arrêt p. 5 alinéa 1er : « à la suite du modificatif du 4 octobre 1968, (la SCI Gestimmo copropriétaire) est propriétaire en indivision avec tous les autres copropriétaires des lots issus des parties communes (non encore vendus) ») ; que ce faisant, le Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande en intervention forcée formée par la SCI Gestimmo à l'encontre de la société Cabinet Michau ;

AUX MOTIFS QUE « (...) Le Cabinet Michau demande de déclarer irrecevable, sur le fondement de l'article 555 du CPC, l'assignation en intervention forcée qui lui a été délivrée devant la Cour par la SCI Gestimmo, aucune évolution du litige n'imposant sa mise en cause au stade de l'appel ; La SCI Gestimmo soutient que l'évolution du litige, justifiant la mise en cause de l'ancien syndic Cabinet Michau en cause d'appel, serait caractérisée au regard de l'étude du Cabinet Geocite du 14 juin 2012 établissant la faute du Cabinet Michau quant à la propriété des lots litigieux ; elle demande la condamnation dudit Cabinet à lui payer la somme de 5. 000 euros à titre de remboursement des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel ; Vu l'article 555 du CPC, L'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel, au sens de l'article 555 du CPC, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; En l'espèce, le Cabinet Michau, non partie à titre personnel en première instance, est un tiers au litige opposant la SCI Gestimmo au syndicat et l'étude de la société Geocite, établie en juin 2012 à la requête de la seule SCI Gestimmo, ne modifie pas les données juridiques du litige de telle sorte que l'intervention forcée du Cabinet Michau pour la première fois en cause d'appel sera déclarée irrecevable ; En conséquence, la demande en intervention forcée formée par la SCI Gestimmo à l'encontre de la société Cabinet Michau sera déclarée irrecevable » ;

ALORS QUE) tout jugement doit être motivé ; que l'évolution du litige permettant la mise en cause devant la cour d'appel d'une personne qui n'était pas partie en première instance ou qui y figurait en une autre qualité, est caractérisée par la révélation d'un fait postérieurement au jugement, modifiant les données juridiques du procès ; que pour déclarer irrecevable la demande en intervention forcée formée par la SCI Gestimmo à l'encontre du syndic, la société Cabinet Michau, à la suite de l'étude du 14 juin 2012 du cabinet Géocité ayant établi la faute du syndic quant à la propriété des lots litigieux, la Cour d'appel s'est bornée à relever que : « l'étude de la société Geocite, établie en juin 2012 à la requête de la seule SCI Gestimmo, ne modifie pas les données juridiques du litige » (arrêt attaqué p. 6, § 8) ; qu'en statuant ainsi, par voie de simple affirmation, sans autrement justifier sa décision, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, ensemble celles des articles 331, 332 et 555 du Code de procédure civile.