Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 novembre 2015, 14-18.487, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 mars 2014), que, par contrat de bail à construire conclu pour une durée de soixante ans à compter du 1er juillet 1971, M. X..., preneur, aux droits duquel se trouve depuis 1999 la SCI La Perronette, s'est obligé à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain appartenant à Mme Y..., aux droits de laquelle se trouve Mme Z..., des constructions conformes aux plans et devis descriptifs visés à l'acte, en s'interdisant d'apporter au projet de construction défini une quelconque modification d'exécution ou de délai sans avoir obtenu, par écrit, l'accord du bailleur ; que, le 26 novembre 2010, la bailleresse a délivré à la société La Perronette un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à mettre en conformité le site quant aux surfaces construites, effectuer des travaux et entretenir les constructions pour qu'elles demeurent conformes à leur destination, puis, se prévalant d'avoir eu, en 2007, connaissance du dommage réalisé, la bailleresse a saisi le tribunal de grande instance pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le preneur s'était expressément interdit de modifier le projet de construction initial sans l'autorisation écrite du bailleur et s'était engagé, après avoir obtenu une telle autorisation, à faire toute diligence pour obtenir un certificat de conformité des nouvelles constructions, que le caractère dommageable des constructions édifiées sur le terrain donné à bail à construire avait été révélé à la bailleresse en 2007, date à laquelle la mairie l'a informée du défaut de conformité des constructions dépassant le projet initial et de délivrance d'un permis de construire correspondant aux surfaces réelles , la cour d'appel a exactement retenu que l'action en résolution du bail engagée le 25 février 2011 après délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire le 26 novembre 2010 n'était pas prescrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour déclarer acquise la clause résolutoire, l'arrêt retient que Mme Z... a légitimement fait délivrer le commandement du 26 novembre 2010 et que, dans le délai qui lui était imparti, la SCI La Perronette n'a pas satisfait aux causes de ce commandement ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le lui demandait la SCI La Perronette , si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... , la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI La Perronette ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société La Perronette

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail des 6 juillet 1971 et 16 septembre 1971 et conclu pour une durée de 60 ans à compter du 1er juillet 1971, puis, ordonné l'expulsion de la SCI LA PERRONETTE, outre le paiement d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « aux termes du contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 197I, le preneur s'est obligé "à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptif" (6ème feuillet), documents visés par ailleurs à l'acte (3ème feuillet), et s'est interdit d'apporter au projet de construction ainsi défini, une quelconque modification d'exécution ou de délai sans avoir obtenu, par écrit l'accord du bailleur à ce sujet (6ème feuillet) ; que le preneur s'est engagé en outre "à faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais, le certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur", à notifier ce certificat au bailleurs et à en effectuer le dépôt au rang des minutes du notaire instrumentaire (7ème feuillet) ; que le contrat prévoit encore que le bail pourra être résilié de plein droit en cas "d'inexécution de l'une ou l'autre des charges et conditions stipulées, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mis en demeure d'exécuter demeuré infructueux" (11ème feuillet) ; que désigné comme expert par ordonnance de référé du 25 août 2009, M. Pierre A... a pu déterminer, après des recherches effectuées auprès du service d'urbanisme de la commune de Saint-Jean d'Illac (33), que la seule construction qui avait l'objet d'une demande d'autorisation administrative était celle qui avait été prévue au contrat de bail et qui avait fait l'objet d'un permis de construire délivré le 26 juillet 1971, soit un bâtiment en façade sur rue d'une surface de 637 m² (p. 9 du rapport d'expertise du 21 septembre 2009) ; que l'expert a constaté que d'autres constructions avaient été édifiées sans autorisation pour une surface totale de 533 m² (p. 11 du rapport) ; que par acte du 15 janvier 1999, la SCI LA PERRONETTE a acquis le droit au bail du preneur alors titulaire de ce droit, en déclarant expressément qu'elle faisait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour deux bâtiments édifiés en sus de celui qui était autorisé par le permis de construire du 26 juillet 1971 ; qu'elle doit donc répondre, le cas échéant, à l'égard du bailleur, du non-respect des obligations qu'elle a contractées en sa qualité de preneur, en ce compris le fait que les constructions supplémentaires non prévues au contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 1971 ont été édifiées pour une surface totale de 533 m² ; que ces engagements contractuels n'ont pas été respectés puisque, contrairement à ce que soutient la SCI LA PERRONETTE, le preneur s'était expressément interdit de modifier le projet de construction initial sans l'autorisation écrite du bailleur et qu'il s'était engagé en outre, après avoir obtenu cette autorisation du bailleur, à faire toute diligence pour obtenir un certificat de conformité des nouvelles constructions ; qu'il n'est pas contesté en effet que ces constructions ont été édifiées sans permis de construire ; qu'il n'est pas établi par ailleurs que l'autorisation du bailleur ait été demandée pour édifier ces nouvelles constructions, la société preneuse ne disposant pas, en tout état de cause, de l'autorisation écrite du bailleur, comme le prévoit le contrat de bail ; que l'action en résiliation contractuelle de Mme Z... n'est pas prescrite, dès lors qu'il ne résulte d'aucun élément de la cause que le bailleur ait eu connaissance de l'existence de ces constructions édifiées sans son autorisation avant le 24 octobre 2007, date à laquelle Mme Z... en a été informée par une lettre de la mairie de Saint-Jean d'Illac ; que contrairement à ce que soutient la SCI LA PERRONETTE, Mme Z... tient son intérêt à agir du seul fait que le contrat oblige le preneur à demander au bailleur l'autorisation de modifier le projet de construction initialement convenu, ainsi qu'à demander et obtenir un certificat administratif de conformité de la nouvelle construction ; que c'est donc à bon droit que Mme Z... a signifié le 26 novembre 2010 à la SCI LA PERRONETTE un commandement lui rappelant les termes de la clause de résiliation de plein droit en cas d'inexécution de l'une ou de l'autre des charges et conditions du bail et notamment cette de limiter la surface construite à celle qui avait été initialement autorisée ; qu'il convient d'observer que le commandement, dont les énonciations rappelle avec suffisamment de précision les obligations contractuelles que le bailleur demande au preneur de respecter, offre en outre à la société preneuse la possibilité de faire régulariser, par autorisation administrative, les constructions édifiées sans autorisation ; que la SCI LA PERRONETTE n'a effectué aucune régularisation dans le délai contractuel d'un mois rappelé au commandement et n'indique pas avoir seulement déposé une demande en ce sens auprès des services d'urbanisme ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire de résiliation mentionnée au contrat de bail, la SCI LA PERRONETTE ne pouvant dès lors demander à titre subsidiaire le bénéfice d'un délai pour exécuter des travaux de mise en conformité » ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Madame Z... ne se plaint plus du défaut de payement du loyer invoqué dans le commandement du 26 novembre 2010 ; que ce problème sera donc considéré comme résolu ; que l'intéressée ne peut pas se prévaloir d'un changement de destination sans son autorisation de certains bâtiments pour un usage d'habitation ; qu'en effet, il n'a jamais été délivré de commandement à la SCI LA PERONETTE lui demandant expressément de cesser un tel usage ; que ce grief ne peut dès lors être retenu ; qu'indépendamment de la question de l'amiante, l'expert A... n'a pas identifié de problème d'entretien ; qu'il précise que s'agissant de constructions légères revêtues extérieurement d'un bardage métallique, leur état correspond à celui de bâtiments similaires régulièrement entretenus ; que cet autre grief ne saurait donc justifier une quelconque résolution de bail ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire mais aussi de deux rapports d'expertise privée que de l'amiante a été repérée sur la couverture d'un bâtiment ; que dans le cadre de son obligation générale d'entretien résultant du bail à construction originel (p. 9), le preneur et ses ayant-droits sont censés effectuer à leurs frais et sous leur responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 666 du code civil et par l'usage, ainsi que le replacement de tous éléments de la construction et son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ; qu'il appartenait en conséquence à la SCI LA PERONNETTE d'entreprendre les travaux de désamiantage qui s'imposaient compte-tenu de la nocivité avérée du matériau en cause ; que faute de l'avoir fait, le preneur a manqué à ses obligations contractuelles sur ce point ; que force est de constater également qu'une partie des bâtiments a été édifiée sans permis de construire ; que la SCI LA PERONNETTE n'a rien fait pour régulariser leur situation administrative ; que le bail à construction originel lui imposait pourtant (page 7) de faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais le certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur ; que la négligence du preneur est d'autant plus grande qu'il connaissait cette difficulté dès son entrée dans les lieux, l'acte de cession du droit au bail du 15 janvier 1999 indiquant que la SCI LA PERONNETE était parfaitement au courant de ce fait et ferait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour les bâtiments concernés ; qu'il y a lieu en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire, qui n'est pas équivoque, pour absence de désamiantage et défaut de régularisation de la situation des bâtiments construits sans autorisation administrative ; que la résiliation du bail est ainsi acquise de plein droit depuis le 27 décembre 2010 compte-tenu du délai d'un mois laissé au preneur pour déférer au commandement » ;

ALORS QUE, premièrement, dans le cadre de la prescription extinctive, le délai de trente ans, s'agissant d'un manquement par le preneur à son obligation de construire selon certaines normes, courait du jour où l'obligation de construire devait être exécutés ; qu'en prenant pour point de départ du délai de trente ans la connaissance par le bailleur du manquement, les juges du fond ont commis une erreur et violé l'article 2262 ancien du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, le délai de trente ans courait, s'agissant de l'obligation d'obtenir un certificat de conformité, du jour où cette obligation venait à échéance ; qu'en prenant pour point de départ du délai la connaissance que le bailleur pouvait avoir du manquement, les juges du fond ont de nouveau commis une erreur de droit et violé l'article 2262 ancien du code civil ;

ALORS QUE, troisièmement et subsidiairement, dans le cadre de la prescription extinctive, le délai de trente ans, s'agissant d'un manquement par le preneur à son obligation de ne pas construire hors des prévisions contractuelles et postérieurement à l'échéance de son obligation de construire, courait à compter de la construction des bâtiments ; qu'en prenant pour point de départ du délai de trente ans la connaissance par le bailleur du manquement, les juges du fond ont commis une erreur et violé l'article 2262 ancien du code civil ;

ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, à supposer même que le point de départ soit lié à la connaissance par le bailleur des manquements, qu'il s'agisse de l'édification de la construction hors du projet convenu ou de l'absence de certificat de conformité, de toute façon les juges du fond ne pouvaient se prononcer sans s'expliquer sur les stipulations contractuelles relatives à l'achèvement de la construction ou à l'obtention du certificat de conformité ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces points, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 2262 ancien du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail des 6 juillet 1971 et 16 septembre 1971 et conclu pour une durée de 60 ans à compter du 1er juillet 1971, puis, ordonné l'expulsion de la SCI LA PERRONETTE, outre le paiement d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « aux termes du contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 197I, le preneur s'est obligé "à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptif" (6ème feuillet), documents visés par ailleurs à l'acte (3ème feuillet), et s'est interdit d'apporter au projet de construction ainsi défini, une quelconque modification d'exécution ou de délai sans avoir obtenu, par écrit l'accord du bailleur à ce sujet (6ème feuillet) ; que le preneur s'est engagé en outre "à faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais, le certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur", à notifier ce certificat au bailleurs et à en effectuer le dépôt au rang des minutes du notaire instrumentaire (7ème feuillet) ; que le contrat prévoit encore que le bail pourra être résilié de plein droit en cas "d'inexécution de l'une ou l'autre des charges et conditions stipulées, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mis en demeure d'exécuter demeuré infructueux" (11ème feuillet) ; que désigné comme expert par ordonnance de référé du 25 août 2009, M. Pierre A... a pu déterminer, après des recherches effectuées auprès du service d'urbanisme de la commune de Saint-Jean d'Illac (33), que la seule construction qui avait l'objet d'une demande d'autorisation administrative était celle qui avait été prévue au contrat de bail et qui avait fait l'objet d'un permis de construire délivré le 26 juillet 1971, soit un bâtiment en façade sur rue d'une surface de 637 m² (p. 9 du rapport d'expertise du 21 septembre 2009) ; que l'expert a constaté que d'autres constructions avaient été édifiées sans autorisation pour une surface totale de 533 m² (p. 11 du rapport) ; que par acte du 15 janvier 1999, la SCI LA PERRONETTE a acquis le droit au bail du preneur alors titulaire de ce droit, en déclarant expressément qu'elle faisait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour deux bâtiments édifiés en sus de celui qui était autorisé par le permis de construire du 26 juillet 1971 ; qu'elle doit donc répondre, le cas échéant, à l'égard du bailleur, du non-respect des obligations qu'elle a contractées en sa qualité de preneur, en ce compris le fait que les constructions supplémentaires non prévues au contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 1971 ont été édifiées pour une surface totale de 533 m² ; que ces engagements contractuels n'ont pas été respectés puisque, contrairement à ce que soutient la SCI LA PERRONETTE, le preneur s'était expressément interdit de modifier le projet de construction initial sans l'autorisation écrite du bailleur et qu'il s'était engagé en outre, après avoir obtenu cette autorisation du bailleur, à faire toute diligence pour obtenir un certificat de conformité des nouvelles constructions ; qu'il n'est pas contesté en effet que ces constructions ont été édifiées sans permis de construire ; qu'il n'est pas établi par ailleurs que l'autorisation du bailleur ait été demandée pour édifier ces nouvelles constructions, la société preneuse ne disposant pas, en tout état de cause, de l'autorisation écrite du bailleur, comme le prévoit le contrat de bail ; que l'action en résiliation contractuelle de Mme Z... n'est pas prescrite, dès lors qu'il ne résulte d'aucun élément de la cause que le bailleur ait eu connaissance de l'existence de ces constructions édifiées sans son autorisation avant le 24 octobre 2007, date à laquelle Mme Z... en a été informée par une lettre de la mairie de Saint-Jean d'Illac ; que contrairement à ce que soutient la SCI LA PERRONETTE, Mme Z... tient son intérêt à agir du seul fait que le contrat oblige le preneur à demander au bailleur l'autorisation de modifier le projet de construction initialement convenu, ainsi qu'à demander et obtenir un certificat administratif de conformité de la nouvelle construction ; que c'est donc à bon droit que Mme Z... a signifié le 26 novembre 2010 à la SCI LA PERRONETTE un commandement lui rappelant les termes de la clause de résiliation de plein droit en cas d'inexécution de l'une ou de l'autre des charges et conditions du bail et notamment cette de limiter la surface construite à celle qui avait été initialement autorisée ; qu'il convient d'observer que le commandement, dont les énonciations rappelle avec suffisamment de précision les obligations contractuelles que le bailleur demande au preneur de respecter, offre en outre à la société preneuse la possibilité de faire régulariser, par autorisation administrative, les constructions édifiées sans autorisation ; que la SCI LA PERRONETTE n'a effectué aucune régularisation dans le délai contractuel d'un mois rappelé au commandement et n'indique pas avoir seulement déposé une demande en ce sens auprès des services d'urbanisme ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire de résiliation mentionnée au contrat de bail, la SCI LA PERRONETTE ne pouvant dès lors demander à titre subsidiaire le bénéfice d'un délai pour exécuter des travaux de mise en conformité » ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Madame Z... ne se plaint plus du défaut de payement du loyer invoqué dans le commandement du 26 novembre 2010 ; que ce problème sera donc considéré comme résolu ; que l'intéressée ne peut pas se prévaloir d'un changement de destination sans son autorisation de certains bâtiments pour un usage d'habitation ; qu'en effet, il n'a jamais été délivré de commandement à la SCI LA PERONETTE lui demandant expressément de cesser un tel usage ; que ce grief ne peut dès lors être retenu ; qu'indépendamment de la question de l'amiante, l'expert A... n'a pas identifié de problème d'entretien ; qu'il précise que s'agissant de constructions légères revêtues extérieurement d'un bardage métallique, leur état correspond à celui de bâtiments similaires régulièrement entretenus ; que cet autre grief ne saurait donc justifier une quelconque résolution de bail ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire mais aussi de deux rapports d'expertise privée que de l'amiante a été repérée sur la couverture d'un bâtiment ; que dans le cadre de son obligation générale d'entretien résultant du bail à construction originel (p. 9), le preneur et ses ayant-droits sont censés effectuer à leurs frais et sous leur responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 666 du code civil et par l'usage, ainsi que le replacement de tous éléments de la construction et son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ; qu'il appartenait en conséquence à la SCI LA PERONNETTE d'entreprendre les travaux de désamiantage qui s'imposaient compte-tenu de la nocivité avérée du matériau en cause ; que faute de l'avoir fait, le preneur a manqué à ses obligations contractuelles sur ce point ; que force est de constater également qu'une partie des bâtiments a été édifiée sans permis de construire ; que la SCI LA PERONNETTE n'a rien fait pour régulariser leur situation administrative ; que le bail à construction originel lui imposait pourtant (page 7) de faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais le certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur ; que la négligence du preneur est d'autant plus grande qu'il connaissait cette difficulté dès son entrée dans les lieux, l'acte de cession du droit au bail du 15 janvier 1999 indiquant que la SCI LA PERONNETE était parfaitement au courant de ce fait et ferait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour les bâtiments concernés ; qu'il y a lieu en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire, qui n'est pas équivoque, pour absence de désamiantage et défaut de régularisation de la situation des bâtiments construits sans autorisation administrative ; que la résiliation du bail est ainsi acquise de plein droit depuis le 27 décembre 2010 compte-tenu du délai d'un mois laissé au preneur pour déférer au commandement » ;

ALORS QUE, premièrement, seuls les manquements formellement visés au commandement peuvent servir de base à la décision du juge quant à l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'en l'espèce, en dehors de deux points étrangers à la motivation des juges du fond, le commandement se bornait à viser l'édification de construction excédant le projet initial et l'absence de régularisation de l'autorisation de construire ; qu'en retenant, pour fonder l'acquisition de la clause résolutoire, l'absence d'autorisation du bailleur, les juges du fond ont violé la règle suivant laquelle seuls les manquements visés au commandement peuvent être retenus et méconnu ce faisant l'article 1134 du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, et de la même manière, en retenant l'absence de certificat de conformité, quand ce point n'était pas visé au commandement, les juges du fond ont de nouveau violé la règle suivant laquelle seuls les manquements visés au commandement peuvent être retenus et méconnu ce faisant l'article 1134 du code civil ;

ET ALORS QUE, troisièmement, telle qu'elle est rapportée par l'arrêt (arrêt, p. 3 antépénultième alinéa) et telle qu'elle figure au bail (bail à construction, p. 6), la stipulation relative à la construction n'interdisait pas de façon absolue l'édification de constructions plus étendues que celles prévues au bail ; qu'admettant le principe de telles constructions, le bail se bornait simplement à les subordonner à l'autorisation écrite du bailleur ; que la résiliation de plein droit supposant la méconnaissance d'une obligation découlant du bail, les juges du fond ne pouvaient constater l'acquisition de la clause résolutoire, sur la base de l'idée qu'une construction plus étendue avait été édifiée, seule l'absence d'autorisation pouvant le cas échéant fonder une résiliation ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1134 du code civil.

ALORS QUE, quatrièmement, les juges du fond ne pouvaient pas davantage retenir l'édification d'une construction sans permis de construire dès lors que le commandement se bornait à dénoncer une absence de régularisation d'une construction édifiée sans permis ; que de ce point de vue également, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1134 du code civil ;

ALORS QUE, cinquièmement, les constatations des premiers juges, relatives au désamiantage, n'ont pas été reprises par les juges du second degré et ne sont pas à la base de la décision de ces derniers ; que s'il fallait considérer le contraire, il n'a pas été constaté soit que le bail stipulait de procéder à des opérations de désamiantage, soit qu'une prescription légale l'imposait auquel le bail aurait pu renvoyer ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

ALORS QUE, sixièmement, à la différence des premiers juges, les juges du second degré n'ont pas retenu l'absence de régularisation a posteriori d'une autorisation de construire ; que cette absence n'est donc pas à la base de la solution retenue ; que s'il fallait considérer le contraire, force est de constater qu'il n'a pas été vérifié que l'obligation de régularisation procédait bien d'une stipulation du bail ; que de ce chef également, l'arrêt souffre en tout état de cause d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail des 6 juillet 1971 et 16 septembre 1971 et conclu pour une durée de 60 ans à compter du 1er juillet 1971, puis, ordonné l'expulsion de la SCI LA PERRONETTE, outre le paiement d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « aux termes du contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 197I, le preneur s'est obligé "à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptif" (6ème feuillet), documents visés par ailleurs à l'acte (3ème feuillet), et s'est interdit d'apporter au projet de construction ainsi défini, une quelconque modification d'exécution ou de délai sans avoir obtenu, par écrit l'accord du bailleur à ce sujet (6ème feuillet) ; que le preneur s'est engagé en outre "à faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais, le certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur", à notifier ce certificat au bailleurs et à en effectuer le dépôt au rang des minutes du notaire instrumentaire (7ème feuillet) ; que le contrat prévoit encore que le bail pourra être résilié de plein droit en cas "d'inexécution de l'une ou l'autre des charges et conditions stipulées, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mis en demeure d'exécuter demeuré infructueux" (11ème feuillet) ; que désigné comme expert par ordonnance de référé du 25 août 2009, M. Pierre A... a pu déterminer, après des recherches effectuées auprès du service d'urbanisme de la commune de Saint-Jean d'Illac (33), que la seule construction qui avait l'objet d'une demande d'autorisation administrative était celle qui avait été prévue au contrat de bail et qui avait fait l'objet d'un permis de construire délivré le 26 juillet 1971, soit un bâtiment en façade sur rue d'une surface de 637 m² (p. 9 du rapport d'expertise du 21 septembre 2009) ; que l'expert a constaté que d'autres constructions avaient été édifiées sans autorisation pour une surface totale de 533 m² (p. 11 du rapport) ; que par acte du 15 janvier 1999, la SCI LA PERRONETTE a acquis le droit au bail du preneur alors titulaire de ce droit, en déclarant expressément qu'elle faisait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour deux bâtiments édifiés en sus de celui qui était autorisé par le permis de construire du 26 juillet 1971 ; qu'elle doit donc répondre, le cas échéant, à l'égard du bailleur, du non-respect des obligations qu'elle a contractées en sa qualité de preneur, en ce compris le fait que les constructions supplémentaires non prévues au contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 1971 ont été édifiées pour une surface totale de 533 m² ; que ces engagements contractuels n'ont pas été respectés puisque, contrairement à ce que soutient la SCI LA PERRONETTE, le preneur s'était expressément interdit de modifier le projet de construction initial sans l'autorisation écrite du bailleur et qu'il s'était engagé en outre, après avoir obtenu cette autorisation du bailleur, à faire toute diligence pour obtenir un certificat de conformité des nouvelles constructions ; qu'il n'est pas contesté en effet que ces constructions ont été édifiées sans permis de construire ; qu'il n'est pas établi par ailleurs que l'autorisation du bailleur ait été demandée pour édifier ces nouvelles constructions, la société preneuse ne disposant pas, en tout état de cause, de l'autorisation écrite du bailleur, comme le prévoit le contrat de bail ; que l'action en résiliation contractuelle de Mme Z... n'est pas prescrite, dès lors qu'il ne résulte d'aucun élément de la cause que le bailleur ait eu connaissance de l'existence de ces constructions édifiées sans son autorisation avant le 24 octobre 2007, date à laquelle Mme Z... en a été informée par une lettre de la mairie de Saint-Jean d'Illac ; que contrairement à ce que soutient la SCI LA PERRONETTE, Mme Z... tient son intérêt à agir du seul fait que le contrat oblige le preneur à demander au bailleur l'autorisation de modifier le projet de construction initialement convenu, ainsi qu'à demander et obtenir un certificat administratif de conformité de la nouvelle construction ; que c'est donc à bon droit que Mme Z... a signifié le 26 novembre 2010 à la SCI LA PERRONETTE un commandement lui rappelant les termes de la clause de résiliation de plein droit en cas d'inexécution de l'une ou de l'autre des charges et conditions du bail et notamment cette de limiter la surface construite à celle qui avait été initialement autorisée ; qu'il convient d'observer que le commandement, dont les énonciations rappelle avec suffisamment de précision les obligations contractuelles que le bailleur demande au preneur de respecter, offre en outre à la société preneuse la possibilité de faire régulariser, par autorisation administrative, les constructions édifiées sans autorisation ; que la SCI LA PERRONETTE n'a effectué aucune régularisation dans le délai contractuel d'un mois rappelé au commandement et n'indique pas avoir seulement déposé une demande en ce sens auprès des services d'urbanisme ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire de résiliation mentionnée au contrat de bail, la SCI LA PERRONETTE ne pouvant dès lors demander à titre subsidiaire le bénéfice d'un délai pour exécuter des travaux de mise en conformité » ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Madame Z... ne se plaint plus du défaut de payement du loyer invoqué dans le commandement du 26 novembre 2010 ; que ce problème sera donc considéré comme résolu ; que l'intéressée ne peut pas se prévaloir d'un changement de destination sans son autorisation de certains bâtiments pour un usage d'habitation ; qu'en effet, il n'a jamais été délivré de commandement à la SCI LA PERONETTE lui demandant expressément de cesser un tel usage ; que ce grief ne peut dès lors être retenu ; qu'indépendamment de la question de l'amiante, l'expert A... n'a pas identifié de problème d'entretien ; qu'il précise que s'agissant de constructions légères revêtues extérieurement d'un bardage métallique, leur état correspond à celui de bâtiments similaires régulièrement entretenus ; que cet autre grief ne saurait donc justifier une quelconque résolution de bail ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire mais aussi de deux rapports d'expertise privée que de l'amiante a été repérée sur la couverture d'un bâtiment ; que dans le cadre de son obligation générale d'entretien résultant du bail à construction originel (p. 9), le preneur et ses ayant-droits sont censés effectuer à leurs frais et sous leur responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 666 du code civil et par l'usage, ainsi que le replacement de tous éléments de la construction et son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ; qu'il appartenait en conséquence à la SCI LA PERONNETTE d'entreprendre les travaux de désamiantage qui s'imposaient compte-tenu de la nocivité avérée du matériau en cause ; que faute de l'avoir fait, le preneur a manqué à ses obligations contractuelles sur ce point ; que force est de constater également qu'une partie des bâtiments a été édifiée sans permis de construire ; que la SCI LA PERONNETTE n'a rien fait pour régulariser leur situation administrative ; que le bail à construction originel lui imposait pourtant (page 7) de faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais le certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur ; que la négligence du preneur est d'autant plus grande qu'il connaissait cette difficulté dès son entrée dans les lieux, l'acte de cession du droit au bail du 15 janvier 1999 indiquant que la SCI LA PERONNETE était parfaitement au courant de ce fait et ferait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour les bâtiments concernés ; qu'il y a lieu en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire, qui n'est pas équivoque, pour absence de désamiantage et défaut de régularisation de la situation des bâtiments construits sans autorisation administrative ; que la résiliation du bail est ainsi acquise de plein droit depuis le 27 décembre 2010 comptetenu du délai d'un mois laissé au preneur pour déférer au commandement » ;

ALORS QUE, la clause résolutoire doit être écartée si elle est invoquée de mauvaise foi par le bailleur ; qu'en l'espèce, la SCI LA PERRONETTE s'est prévalue de la mauvaise foi du bailleur (conclusions du 19 mars 2013, pp. 11 & 12) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le point de savoir si la mauvaise foi du bailleur n'excluait pas la mise en oeuvre de la clause résolutoire, s'agissant d'un bail à construction conclu pour 60 ans, d'une construction édifiée au début des années 1970, soit 35 ans avant l'engagement de la procédure et ce, dans le cadre d'un bail dont le loyer était largement tributaire de l'achèvement des constructions ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.

ECLI:FR:CCASS:2015:C301260
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