Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 juillet 2014, 13-17.428, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :
Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'en vertu de ces textes, seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, souhaitant acquérir un camping, M. X... est entré en relation avec la société Immobat (l'agence immobilière) qui lui a fait signer, le 5 février 2009, un document intitulé « reconnaissance d'indications et de visite » faisant référence au camping Nauzan Plage, que, le 10 février 2010, il a acquis ce fonds de commerce directement auprès du vendeur au moyen de l'achat de parts sociales de la société Le Nauzan Plage ; que, lui ayant vainement demandé le règlement de sa commission, l'agence immobilière l'a assigné en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. X... a apposé sa signature sur le document par lequel il reconnaissait avoir demandé et reçu de l'agence immobilière les noms, adresses et conditions de vente des affaires désignées qui lui avaient été présentées par son intermédiaire et s'engageait à s'interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence d'évincer celle-ci lors de l'achat de l'une de ces affaires, qu'il ressort des éléments du débat que M. X... avait connaissance de l'existence du camping litigieux par la présentation qui lui avait été faite par l'agence immobilière et qu'en contractant directement avec le vendeur, il a manqué à son engagement contractuel résultant de sa signature sur le document « reconnaissance d'indications et de visite » ;
Qu'en fondant sa décision sur ce document, et non sur un mandat confié à l'agence immobilière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Condamne la société Immobat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. X....
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. X... à payer à la société IMMOBAT la somme de 45 000 ¿ augmentée des intérêts légaux à compter du 8 juillet 2011 et D'AVOIR écarté la demande que M. X... avait formée afin de voir annuler l'engagement stipulé dans le bon de visite ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. X... soutient que la société IMMOBAT ne lui a jamais fait visiter le bien litigieux ; qu'il affirme que le bon de reconnaissance d'indications et de visite ne comportait, au moment de sa signature, aucune indication sur l'identité et les coordonnées du camping concerné que la société IMMOBAT remplissait ultérieurement et unilatéralement ce document ; qu'il indique qu'il a eu connaissance de la mise en vente de ce bien par son cabinet d'expert-comptable, le cabinet STECO, situés à la Rochelle et que c'est ainsi qu'il est entrer directement en contact avec les vendeurs et ce préalablement à sa signature sur le bon de visite établies par la société IMMOBAT ; que cependant il n'est pas contesté par M. X... que celui-ci est entré en contact avec la société IMMOBAT au mois de janvier 2008 ; que la société IMMOBAT verse au débat un bon dit de reconnaissance d'indications et de visite datée du 5 février 2009 faisant référence au camping NAUZAN PLAGE ; que la cour relève que M. X... a apposé sa signature précédée de la mention lu et approuvé sur ce document lequel précisait clairement que M. X... reconnaissait : « « - avoir demandé et reçu à l'instant de votre cabinet les noms, adresses et conditions de vente des affaires désignées ci-contre et qui nous ont été présentées par votre intermédiaire. / En conséquence, nous nous engageons ¿ expressément à nous interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de vous évincer lors de l'achat de l'une ou de plusieurs de ces affaires » ; que s'il n'est pas contesté par la société IMMOBAT qu'effectivement elle n'a pas fait visiter ce bien à M. X..., ce dernier ne démontre pas autrement que par ses affirmations que ce bien ne lui aurait pas été présenté par une autre agence ou par toute autre personne ; que le document signé ne concerne pas exclusivement la visite du bien par l'intermédiaire de l'agence immobilière mais également le fait que celle-ci donne des renseignements précis sur le bien à vendre ; que la seule attestation du vendeur indiquant que la société IMMOBAT n'avait pas fait visiter ce bien à M. X... est sans aucune incidence ; qu'il ressort de ces éléments que M. X... avait connaissance de l'existence du camping litigieux par la présentation qui lui a été faite par la société IMMOBAT ; qu'en contractant directement avec le vendeur, M. X... a manqué à son engagement contractuel résultant de sa signature sur le document ¿¿reconnaissance d'indications et de visite'' ; que de même c'est à tort que M. X... soulève la nullité de son contrat au motif qu'il ignorait le contenu objet même de ce contrat ; qu'en effet, la seule lecture du bon de reconnaissance d'indication et de visites lui permettaient de connaître exactement les termes du contrat ; que M. X... sollicite subsidiairement la résolution du contrat pour manquement de la société IMMOBAT à ses obligations contractuelles ; que là encore, M. X... procède par voie d'affirmation et n'étaye sa demande par aucune pièce probante ; qu'il y a lieu de le débouter de ses demandes ; que c'est par une exacte analyse des faits de la cause que le premier juge a condamné M. X... au paiement d'une somme de 45 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ; qu'il y a lieu de confirmer la condamnation de M. X... au paiement de cette somme, c'est-à-dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter du jugement ;
ALORS QUE l'agent immobilier, chargé de la vente d'un bien, ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, de commission ou toute autre somme à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; qu'en retenant, pour condamner M. X... à payer des dommages et intérêts à la société IMMOBAT, qu'il avait manqué à l'engagement qu'il avait pris dans le bon de reconnaissance d'indications et de visite de ne pas acheter le camping qu'elle lui avait présenté sans son concours, la cour d'appel qui a fondé sa décision sur le bon de visite signé par l'acheteur au profit de l'agent immobilier quand seul le mandat de vente donné à ce dernier pouvait justifier légalement la rémunération, a violé les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

ECLI:FR:CCASS:2014:C100814
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