LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Romans-sur-Isère, 11 janvier 2012), rendu en dernier ressort, que Mme X... a, postérieurement à la résiliation du bail d'habitation qui lui avait été consenti par Mme Y..., saisi la juridiction de proximité en restitution du dépôt de garantie et paiement de dommages-intérêts ; que le bailleur a sollicité reconventionnellement la remise des clés ;

Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire ;

Attendu que pour condamner Mme Y... à restituer à Mme X..., qui avait quitté le logement mais n'avait pas rendu les clés à la fin du bail, le montant du dépôt de garantie, la juridiction de proximité retient que le défaut de remise des clés est imputable à la bailleresse qui n'a ni organisé d'état des lieux de sortie, ni réclamé la restitution des clés, et qui par ailleurs disposait d'un double des clés ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que les clés avaient été remises au bailleur ou que celui-ci avait refusé de les recevoir, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique pris en ses cinquième et sixième branches :

Vu les articles 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 544 du code civil ;

Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande de restitution des clés, la juridiction de proximité retient que cette demande est sans objet dans la mesure où elle est en possession d'un autre trousseau de clés ;

Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant, alors qu'après la résiliation du contrat de bail, le locataire, qui n'a plus de droit de jouissance sur les lieux loués, ne peut en conserver les moyens d'accès, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen unique, pris en sa septième branche :

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1153 du code civil ;

Attendu qu'à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Attendu que pour condamner Mme Y... à payer à Mme X... une somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts pour le retard dans la restitution du dépôt de garantie, la juridiction de proximité retient que le comportement de Mme Y..., qui a consisté à garder le silence et à retenir sans motif légitime réel le dépôt de garantie de sa locataire, a entraîné un préjudice à Mme X... ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'un préjudice indépendant du retard dans la restitution du dépôt de garantie, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 11 janvier 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Romans-sur-Isère ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Valence ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 1 500 euros à Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour Mme Y...


Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné Mademoiselle Monique Y... à payer à Mademoiselle Yvette X... la somme de 609, 80 euros au titre du solde de son dépôt de garantie et de 100 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard dans la restitution du dépôt de garantie, de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes tendant à obtenir la restitution des clés et le paiement d'indemnités d'occupation et de l'avoir condamnée à payer à Mademoiselle Yvette X... la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Aux motifs que « l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur en 2011 énonce que « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un, mois de loyer en principal, Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution. des clés, par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire : » En l'espèce, il ressort des pièces que Mademoiselle Yvette X... a résilié le bail concernant son appartement de l'Avenue Jean Moulin par courrier recommandé reçu le 27 janvier 2011. Le préavis du locataire a pris fin au 26 avril 2011. Aucun état des lieux de sortie n'a été établi et ce malgré les demandes de Mademoiselle Yvette X..., Le dépôt de garantie devait, quoi qu'il en soit, être restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois à compter de la restitution des clés déduction faite des éventuelles sommes à retenir et sous réserve de production de tout justificatif utile. Cependant si Mademoiselle Yvette X... n'a pas restitué les clés au terme du préavis, c'est uniquement par la faute de son propriétaire qui n'a ni organisé d'état des lieux de sortie ni même réclamé la restitution des clés, ce dernier disposant par ailleurs d'un double des dites clés ce qu'elle a reconnu à l'audience. Mademoiselle Monique Y... reconnaît à la barre devoir restituer le dépôt de garantie, l'appartement ayant été laissé sans désordre. En conséquence, Mademoiselle Monique Y... sera condamnée à payer à Mademoiselle Yvette X... la somme de 609, 80 euros. Par ailleurs, le comportement de Mademoiselle Monique Y... qui a consisté à garder le silence et à retenir sans motif légitime réel le dépôt de garantie de sa locataire a entrainé un préjudice à Mademoiselle Yvette X... que le tribunal évalue à la somme de 100 euros. Quant à la demande reconventionnelle de Mademoiselle Monique Y..., elle sera rejetée car sans objet, cette dernière reconnaissant être en possession d'un trousseau de clés de l'appartement. L'équité commande par ailleurs de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Mademoiselle Monique Y... qui succombe sera condamnée aux dépens » ;

Alors que, d'une part, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire ; qu'en condamnant Madame Y... à restituer le dépôt de garantie quand il constatait pourtant que les clés n'avaient pas été restituées, le juge de proximité a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Alors que, d'autre part, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire ; qu'en estimant que la non remise des clés serait imputable à Madame Y... qui n'aurait pas organisé d'état des lieux de sortie, quand les clés ne sont pourtant pas quérables, le juge de proximité a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Alors qu'en outre, en énonçant que la non remise des clés serait imputable à Madame Y... qui n'aurait pas organisé d'état des lieux de sortie, sans s'expliquer sur les courriers des 15 avril et 27 mai 2011, par lesquels Madame Y... a contacté Maître Z..., Huissier de justice, en précisant qu'elle n'avait « aucune nouvelle de sa locataire », « n'arrivait pas à la joindre » et lui demandait de prendre attache avec cette dernière aux fins de faire procéder à un état des lieux, courriers démontrant la bonne foi de l'exposante, le juge de proximité a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;

Alors que, ensuite le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire ; que le bailleur a droit à une indemnité d'occupation tant que les clés ne lui sont pas restituées ; qu'en constatant que Madame X... n'avait pas restitué les clés, sans rechercher si Madame Y... n'avait pas le droit à une indemnité d'occupation de mai 2011 jusqu'à la restitution des clés, le juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Alors que, au surplus, en rejetant la demande reconventionnelle de Madame Y... tendant à obtenir la restitution des clés, au motif inopérant que celle-ci aurait reconnu être en possession d'un trousseau de clés, quand un appartement ne peut pourtant être considéré comme juridiquement libre d'occupation qu'à la date de remise des clés, le juge de proximité a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Alors que, de plus, la propriété est le droit de jouir des choses de la manière la plus absolue ; qu'en rejetant la demande reconventionnelle de Madame Y... tendant à obtenir la restitution des clés, au motif inopérant que celle-ci aurait reconnu être en possession d'un trousseau de clés, quand la conservation des clés par un ancien locataire porte atteinte au droit de jouissance du propriétaire, le juge de proximité a violé l'article 544 du Code civil ;

Alors que, enfin, en considérant que le comportement de Madame Y... qui a gardé le silence et retenu le dépôt de garantie sans motif légitime avait entraîné un préjudice à Madame X..., quand les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation qui se borne au paiement d'une somme d'argent ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, le juge de proximité a violé les article 1153 du Code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989.
ECLI:FR:CCASS:2014:C300251