Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 décembre 2013, 12-28.432, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 2012), que par acte du 1er août 2007, reçu par M. X... avec le concours de M. Y... (les notaires), la société Blace finance a vendu à la SCI Loulou plusieurs lots de copropriété d'un immeuble à usage d'habitation, dont certains étaient occupés par des locataires s'acquittant de loyers trimestriels ; que se prévalant de l'annonce d'une fausse rentabilité par la mention erronée de loyers mensuels dans la promesse de vente du 25 avril 2007 puis dans l'acte authentique, la SCI Loulou a assigné la société Blace finance en indemnisation sur le fondement du dol et de l'erreur, laquelle a appelé en garantie les notaires ;

Sur le premier moyen, pris en ses troisième, quatrième, cinquième, sixième et septième branches :

Attendu que la SCI Loulou fait grief à l'arrêt de rejeter l'intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en écartant le dol au prétexte que la société SCI Loulou était en possession des baux avant le 25 avril 2007 et disposait des éléments nécessaires pour apprécier la rentabilité de l'immeuble et prendre une décision éclairée, quand précisément les manoeuvres dolosives du vendeur dont elle se prévalait avaient eu pour objet et pour effet d'abuser de sa confiance et de la dissuader de procéder à la vérification du contenu des baux, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;

2°/ que constitue une erreur légitime le fait pour l'acquéreur d'un bien immobilier de tenir pour vraies les déclarations du vendeur consignées tant dans la promesse de vente que dans l'acte de vente, tous deux étant des actes authentiques conclus devant notaire ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de la cour d'appel que, tant la promesse de vente que l'acte authentique, précisaient que les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 étaient de 749, 33 euros, quand en réalité le montant de 749, 33 euros était celui d'un loyer trimestriel et non mensuel ; qu'en écartant cependant l'erreur de l'acheteur au prétexte qu'il n'aurait pas dû s'en tenir aux mentions des actes authentiques et constater dans les baux que le loyer était trimestriel et non mensuel, la cour d'appel a violé les articles 1110 du code civil ;

3°/ que les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, pour obtenir réparation de son préjudice, la SCI Loulou ne se prévalait pas seulement d'un vice du consentement, mais encore d'un manquement du vendeur à ses obligations d'information et de bonne foi au stade des pourparlers, le vendeur s'étant abstenu de prévenir de l'existence de travaux importants et essentiels pour l'immeuble ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ qu'en affirmant péremptoirement par motifs adoptés que la SCI Loulou n'établissait pas que la société Blace finance avait connaissance des projets de travaux litigieux, sans viser ni analyser les procès-verbaux d'assemblée générale des 16 novembre 2005 et 21 juin 2006 versés aux débats, dont il résultait que les travaux étaient envisagés de longue date, un maître d'oeuvre ayant été désigné déjà lors de l'assemblée générale de 2005, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce la SCI Loulou faisait valoir subsidiairement qu'il y avait lieu de faire application des stipulations du contrat de vente du 1er août 2007 selon lesquelles le coût des travaux votés avant sa signature était à la charge de la société Blace finance, si bien que le coût des travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2007 lui incombait ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu, d'abord, qu'ayant constaté que la promesse de vente ainsi que l'acte authentique comportaient une erreur sur la périodicité des loyers, l'arrêt relève que l'acquéreur avait pu consulter les baux, dont il avait copie, avant tout engagement et avait déclaré parfaitement connaître les conditions de location des biens vendus, en sorte que celui-ci disposait des éléments d'information nécessaires pour apprécier la rentabilité de l'immeuble et prendre une décision éclairée ; que de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a souverainement estimé qu'il n'était pas établi que la société Blace finance avait donné sciemment une information erronée afin de tromper la SCI Loulou et l'amener à contracter, a pu déduire l'absence de dol de la société Blace finance et exclure toute erreur excusable sur la substance du bien ;

Attendu, ensuite, qu'ayant souverainement retenu que les parties avaient convenu d'une prise en charge par la SCI Loulou du coût des travaux décidés postérieurement à la signature de la promesse de vente, l'arrêt relève que celle-ci a participé à l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2007 et a voté en faveur de la réalisation de travaux, puis, qu'elle a réitéré la vente le 1er août suivant, sans émettre la moindre observation ; que par ces motifs, faisant ressortir que, malgré la résolution relative aux travaux, la SCI Loulou avait maintenu sa décision d'acquérir aux conditions initialement fixées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle écartait, a légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que la SCI Loulou fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que celui qui a accepté de donner des renseignements a lui-même l'obligation de s'informer pour informer en connaissance de cause ; qu'ainsi le notaire qui accepte d'indiquer dans un acte un renseignement factuel doit s'assurer de son exactitude ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les actes notariés des 25 avril 2007 et 1er août 2007 indiquaient que " le vendeur déclare que les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 euros ", quand en réalité le montant de 749, 33 euros était celui d'un loyer trimestriel et non mensuel ; qu'en écartant cependant la responsabilité des notaires à qui il appartenait de s'informer quant à la véracité du renseignement contenu dans leur acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ que tant la promesse que l'acte de vente litigieux indiquaient que « le vendeur déclare que les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 euros. Il est précisé :- que les lots 11 et 12 sont actuellement loués au profit de Mme Veuve Jacques Z... aux termes d'un bail sous seing privé en date à Paris du 6 janvier 1966, soumis à la loi du 1er septembre 1948.- que le lot 10 est actuellement loué au profit de M. Jacques Z... fils aux termes d'un bail sous seing privé en date à Paris du 10 mars 1999 soumis à la loi du 1er septembre 1999. Lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard » ; qu'ainsi l'acquéreur pouvait légitimement tenir pour exactes les mentions des actes notariés relatives notamment au montant et la périodicité, expressément affirmée, des loyers, et pouvait légitimement se croire dispenser de vérifier l'exactitude des éléments de la transaction affirmés par les officiers ministériels ; qu'en écartant cependant la responsabilité des notaires au prétexte que la SCI s'était vue remettre une copie des baux et devait dès lors connaître la véritable périodicité des loyers, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que, si le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui afin qu'ils produisent toutes les conséquences attendues, il n'a pas à renseigner son client sur l'existence de données de fait dont celui-ci a connaissance, et qu'une partie ne saurait demander la réparation d'un préjudice résultant selon elle d'une circonstance dont elle avait connaissance à la date de l'acte prétendument dommageable ; que la cour d'appel, ayant relevé qu'avant la signature de la promesse de vente, la société Blace finance avait remis une copie des baux mentionnant la périodicité des loyers à la SCI Loulou, laquelle avait déclaré, dans les actes, parfaitement connaître les conditions de location des biens vendus, a pu décider que l'erreur purement matérielle commise par le notaire sur une donnée de fait connue de l'acquéreur n'engageait pas sa responsabilité ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les première et deuxième branches du premier moyen et sur la troisième branche du second moyen qui ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Loulou aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la SCI Loulou.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR rejeté l'intégralité des demandes présentées par la SCI LOULOU et d'AVOIR condamné cette dernière sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

AUX MOTIFS QUE « tant le compromis de vente, par acte sous seing privé du 25 avril 2007, que l'acte authentique de vente du 1er août 2007, qui font tous les deux état de ce que les lots 11 et 12 sont loués à Mme veuve Jacques Z... par bail sous seing privé du 6 janvier 1966 et le lot 10 à son fils Jacques Z... par bail sous sein privé du 10 mars 1999, les deux baux étant soumis aux dispositions de la loi du le septembre 1948, comportent la mention suivante : " les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 ¿ " alors qu'en réalité la somme de 749, 33 ¿ est celle d'un loyer trimestriel et non mensuel ; Considérant que selon l'article 1116 du code civil, " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, il doit être prouvé ", étant observé que pour que le dol soit constitué, il doit être rapporté la preuve par celui qui l'invoque de l'existence de manoeuvres, mais également la preuve de l'intention de leur auteur de provoquer par ces manoeuvres une erreur de nature à vicier le consentement du contractant et la preuve de l'erreur provoquée par ces manoeuvres ; Considérant, en l'espèce, que s'il est établi, et non contesté, qu'une erreur a été commise par les rédacteurs du compromis de vente et de l'acte authentique de vente, les deux actes faisant état d'un loyer mensuel aux lieu et place d'un loyer trimestriel, la preuve n'est cependant pas rapportée de ce que cette information erronée aurait été donnée sciemment par le vendeur, dans le but de tromper l'acquéreur pour l'amener à contracter, étant observé que la SCI Loulou ne fait état d'aucune manoeuvre ou agissement du vendeur antérieurs à la vente de nature à l'avoir induite en erreur sur la rentabilité du bien ; Qu'il est précisé dans les deux actes que " lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquels il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard. Une copie de ces baux a été remise à l'acquéreur dès avant ce jour ", ce dont il résulte que la SCI Loulou était en possession des deux baux avant le 25 avril 2007 et qu'elle disposait donc des éléments d'information nécessaires pour apprécier la rentabilité de l'immeuble et prendre une décision éclairée, étant observé que sa décision a nécessairement été prise avant la signature du compromis de vente ; Que la SCI Loulou ne rapporte donc pas la preuve que son consentement aurait été vicié par dol ou, subsidiairement, par suite d'une erreur portant sur la substance du bien, du fait de l'erreur matérielle contenue dans le compromis de vente et reprise dans l'acte de vente quant à la périodicité des loyers ; Considérant que la SCI Loulou soutient également que la SAS Blace finance s'est rendue coupable de réticence dolosive en ne l'informant pas de la nécessité pour la copropriété d'entreprendre à court terme d'importants travaux rendus nécessaires du fait de l'existence d'infiltrations ; Que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté la SCI Loulou de cette demande, étant observé que la SCI Loulou ne conteste pas avoir participé à l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 20 juin 2007, donc antérieurement à la réitération de la vente par acte authentique, et avoir voté en faveur de l'exécution des travaux visés à la résolution 18. 2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 juin2007 ; Que c'est donc en parfaite connaissance de la réalisation prochaine de ces travaux, et sans aucune observation sur ce point, que la SCI Loulou a réitéré la vente par acte authentique le 1er août 2007 ; Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Loulou de ce chef de demande » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur les vices du consentement invoqués par la SCI LOULOU, Cette dernière soutient que son consentement à la vente a été vicié par le dol commis par la SAS BLACE FINANCE, ou à tout le moins une erreur sur les qualités des biens vendus. Elle précise que l'acquisition a été faite en se fondant sur une rentabilité locative qui s'est avérée fausse. Elle ajoute qu'elle a également dû assumer le coût de travaux sur les parties communes dont la SAS BLACE FINANCE avait omis de lui parler. L'article 1116 du code civil dispose que le dol est cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contractée. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Aux termes de l'article 1110 de ce même code, l'erreur n'est cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. L'erreur sur la substance s'entend non seulement de celle qui porte sur la matière même dont la chose est composée, mais aussi et plus généralement de celle qui a trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté. En l'espèce, tant la promesse de vente, signée le 25 avril 2007, que l'acte de vente en date du 1er août 2007, indiquent dans un paragraphe intitulé " PROPRIETE-JOUISSANCE " que : " L'entrée en jouissance aura lieu, savoir :- concernant les lots 13-16-47-48 et 49 : le même jour par la prise de possession réelle, lesdits devant être libres de toute location ou occupation.- concernant les lots 10-11 et 12 : la jouissance aura lieu par la perception des loyers à compter de la réitération par acte authentique des présentes. Le VENDEUR déclare que les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 euros. Il est précisé :- que les lots 11 et 12 sont actuellement loués au profit de Madame Veuve Jacques Z... aux termes d'un bail sous seing privé en date à PARIS du 6 janvier 1966, soumis à la loi du 1er septembre 1948.- que le lot 10 est actuellement loué au profit de Monsieur Jacques Z... fils aux termes d'un bail sous seing privé en date à PARIS du 10 mars 1999 soumis à la loi du 1er septembre 1999. Lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l'ACQUEREUR déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du VENDEUR à cet égard. Une copie de ces baux a été remise à l'acquéreur dès avant ce jour. Les parties dispensent expressément le rédacteur des présentes de relater plus amplement les conditions de ces baux. " Il est constant et non contesté que le montant de 749, 33 euros ne représente pas, en réalité, le montant des loyers mensuels versés par les consorts Z..., mais celui des loyers dus par trimestre. Ainsi, il est incontestable que tant la promesse de vente que l'acte de vente indiquent un montant de loyers erroné. Toutefois, il résulte de la lecture de ces baux que :- les lots 11 et 12 ont été loués aux époux Z... en 1966, moyennant des loyers mensuels de 60, 40 Francs et 50, 80 Francs,- le lot n° 10 a été loué en 1999 à Monsieur Z... fils, " moyennant un loyer trimestriel de 1. 253 Francs ". Ainsi, et même en tenant compte de la réévaluation annuelle des loyers, ceux-ci ne pouvaient atteindre un montant mensuel de 749, 33 euros au jour de la signature de la promesse de vente. Or, et conformément aux stipulations contractuelles non contredites, la SCI LOULOU avant eu communication de ces baux et déclarant " parfaitement connaître " les conditions et charges auxquelles ils avaient été conclus, elle ne peut aujourd'hui valablement arguer de la méconnaissance du montant exact des loyers et par là même d'un dol commis par la SAS BLACE FINANCE ou d'une erreur sur la substance des lots acquis. Ainsi, son consentement à la vente n'a pas été vicié et ses demandes indemnitaires présentées à l'encontre de la société venderesse doivent être rejetées. S'agissant des travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété, la SCI LOULOU soutient qu'elle n'avait pas été informée de la nécessité de réaliser à brève échéance des travaux sur la toiture de l'immeuble. Elle considère donc que la SAS BLACE FINANCE s'est rendue coupable d'un dol. La promesse de vente prévoit dans un paragraphe relatif aux " Travaux-Convention " que " Les parties conviennent expressément ce qui suit :.... 2) par contre, le coût des travaux qui seraient décidés postérieurement à ce jour, soit par une assemblée générale, soit par le syndic en cas d'urgence, sera à la charge exclusive de l'ACQUEREUR. Si une nouvelle réunion de l'assemblée générale a lieu avant la signature de l'acte de vente, le VENDEUR s'oblige, savoir :- à en avertir l'ACQUEREUR en lui adressant l'ordre du jour, le tout minimum huit jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception,- et à lui donner mandat pour le représenter et y exercer le droit de vote, étant précisé que le vote de l'ACQUEREUR engagera le VENDEUR. " Il n'est pas contesté que, par convocation en date du 30 mai 2007, les copropriétaires de l'immeuble ont été convoqués à une assemblé générale ordinaire devant se tenir le 20 juin et dont l'ordre de jour comportait diverses résolutions relatives à la réalisation de travaux de réfection, notamment sur la toiture. Il est également établi que Madame Karine A..., épouse B..., gérante de la SCI LOULOU, a participé à cette assemblée générale et au vote sur les résolutions relatives à ces travaux. D'ailleurs, cette dernière a voté en faveur de la réalisation de ces travaux. C'est pourquoi, la SCI LOULOU ne peut valablement arguer de la méconnaissance de ces travaux lors de la régularisation de la vente, intervenue un peu plus d'un mois après cette assemblée générale. De même, elle n'établit pas que la SAS BLACE FINANCE avait connaissance de ces projets de travaux à réaliser sur les parties communes et qu'elle les lui a sciemment cachés lors de la signature de la promesse de vente. Ainsi, le dol de la SAS BLACE FINANCE n'est pas non plus établi de sorte que les demandes indemnitaires présentées par la SCI LOULOU à ce titre doivent également être rejetées » ;

1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les termes du litige ; qu'en l'espèce, la SCI LOULOU faisait état (conclusions pages 5 et 8 notamment) de manoeuvres du vendeur consistant à lui avoir affirmé que les loyers des biens qu'elle envisageait d'acquérir étaient payés mensuellement pour un montant total de 749, 33 ¿, un courrier daté du 2 aout 2007 visant notamment le « loyer du mois d'aout », si bien que, confiante, elle n'avait pas jugé utile de vérifier le contenu des contrats de location, ce d'autant moins que les actes des notaires mentionnaient également un loyer mensuel de 749, 33 ¿ ; qu'en affirmant cependant que la SCI Loulou ne faisait état d'aucune manoeuvre ou agissement du vendeur antérieur à la vente de nature à l'avoir induite en erreur sur la rentabilité du bien, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les contrats soumis à leur appréciation ; que la déclaration de l'acheteur, incluse tant dans la promesse que dans l'acte de vente, selon laquelle « lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître », ne pouvait s'entendre que de l'affirmation de la connaissance de charges et conditions conformes aux énonciations de l'acte lui-même qui affirmait clairement, tel que la Cour d'appel l'a elle-même constaté (arrêt page 4), que « les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 ¿ » ; qu'en affirmant cependant qu'il fallait déduire de la déclaration susvisée du vendeur qu'il avait eu connaissance du contenu exact des baux prévoyant en réalité un loyer trimestriel pour le même montant, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3) ALORS QU'en écartant le dol au prétexte que la société SCI LOULOU était en possession des baux avant le 25 avril 2007 et disposait des éléments nécessaires pour apprécier la rentabilité de l'immeuble et prendre une décision éclairée, quand précisément les manoeuvres dolosives du vendeur dont se prévalait l'exposante avaient eu pour objet et pour effet d'abuser de sa confiance et de la dissuader de procéder à la vérification du contenu des baux, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;

4) ALORS QUE constitue une erreur légitime le fait pour l'acquéreur d'un bien immobilier de tenir pour vraies les déclarations du vendeur consignées tant dans la promesse de vente que dans l'acte de vente, tous deux étant des actes authentiques conclus devant notaire ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de la Cour d'appel que tant la promesse de vente que l'acte authentique précisaient que « les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 ¿ » quand en réalité le montant de 749, 33 ¿ était celui d'un loyer trimestriel et non mensuel (arrêt page 4) ; qu'en écartant cependant l'erreur de l'acheteur au prétexte qu'il n'aurait pas dû s'en tenir aux mentions des actes authentiques et constater dans les baux que le loyer était trimestriel et non mensuel, la Cour d'appel a violé les articles 1110 du Code civil ;

5) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, pour obtenir réparation de son préjudice, l'exposante ne se prévalait pas seulement d'un vice du consentement, mais encore d'un manquement du vendeur à ses obligations d'information et de bonne foi au stade des pourparlers, le vendeur s'étant abstenu de prévenir de l'existence de travaux importants et essentiels pour l'immeuble (conclusions page 16 notamment et page 18 et 19) ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

6) ALORS QU'en affirmant péremptoirement par motifs adoptés que l'exposante n'établissait pas que la SAS BLACE FINANCE avait connaissance des projets de travaux litigieux, sans viser ni analyser les procès-verbaux d'assemblée générale des 16 novembre 2005 et 21 juin 2006 versés aux débats (productions n° 12 et 13) dont il résultait que les travaux étaient envisagés de longue date, un maître d'oeuvre ayant été désigné déjà lors de l'assemblée générale de 2005, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

7) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce l'exposante faisait valoir subsidiairement qu'il y avait lieu de faire application des stipulations du contrat de vente du 1er aout 2007 selon lesquelles le coût des travaux votés avant sa signature était à la charge de la société BLACE FINANCE, si bien que le cout des travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2007 lui incombait (conclusions d'appel page 16) ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR rejeté l'intégralité des demandes présentées par la SCI LOULOU et d'AVOIR condamné cette dernière sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

AUX MOTIFS QUE « tant le compromis de vente, par acte sous seing privé du 25 avril 2007, que l'acte authentique de vente du 1er août 2007, qui font tous les deux état de ce que les lots 11 et 12 sont loués à Mme veuve Jacques Z... par bail sous seing privé du 6 janvier 1966 et le lot 10 à son fils Jacques Z... par bail sous sein privé du 10 mars 1999, les deux baux étant soumis aux dispositions de la loi du le septembre 1948, comportent la mention suivante : " les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 ¿ " alors qu'en réalité la somme de 749, 33 ¿ est celle d'un loyer trimestriel et non mensuel ; Considérant que selon l'article 1116 du code civil, " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, il doit être prouvé ", étant observé que pour que le dol soit constitué, il doit être rapporté la preuve par celui qui l'invoque de l'existence de manoeuvres, mais également la preuve de l'intention de leur auteur de provoquer par ces manoeuvres une erreur de nature à vicier le consentement du contractant et la preuve de l'erreur provoquée par ces manoeuvres ; Considérant, en l'espèce, que s'il est établi, et non contesté, qu'une erreur a été commise par les rédacteurs du compromis de vente et de l'acte authentique de vente, les deux actes faisant état d'un loyer mensuel aux lieu et place d'un loyer trimestriel, la preuve n'est cependant pas rapportée de ce que cette information erronée aurait été donnée sciemment par le vendeur, dans le but de tromper l'acquéreur pour l'amener à contracter, étant observé que la SCI Loulou ne fait état d'aucune manoeuvre ou agissement du vendeur antérieurs à la vente de nature à l'avoir induite en erreur sur la rentabilité du bien ; Qu'il est précisé dans les deux actes que " lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquels il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard. Une copie de ces baux a été remise à l'acquéreur dès avant ce jour ", ce dont il résulte que la SCI Loulou était en possession des deux baux avant le 25 avril 2007 et qu'elle disposait donc des éléments d'information nécessaires pour apprécier la rentabilité de l'immeuble et prendre une décision éclairée, étant observé que sa décision a nécessairement été prise avant la signature du compromis de vente ; Que la SCI Loulou ne rapporte donc pas la preuve que son consentement aurait été vicié par dol ou, subsidiairement, par suite d'une erreur portant sur la substance du bien, du fait de l'erreur matérielle contenue dans le compromis de vente et reprise dans l'acte de vente quant à la périodicité des loyers ; Considérant que la SCI Loulou soutient également que la SAS Blace finance s'est rendue coupable de réticence dolosive en ne l'informant pas de la nécessité pour la copropriété d'entreprendre à court terme d'importants travaux rendus nécessaires du fait de l'existence d'infiltrations ; Que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté la SCI Loulou de cette demande, étant observé que la SCI Loulou ne conteste pas avoir participé à l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 20 juin 2007, donc antérieurement à la réitération de la vente par acte authentique, et avoir voté en faveur de l'exécution des travaux visés à la résolution 18. 2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 juin2007 ; Que c'est donc en parfaite connaissance de la réalisation prochaine de ces travaux, et sans aucune observation sur ce point, que la SCI Loulou a réitéré la vente par acte authentique le 1er août 2007 ; Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Loulou de ce chef de demande » ;

ET QUE « Considérant, en ce qui concerne les demandes de la SCI Loulou à l'encontre des notaires, qu'il sera observé que l'erreur relative à la périodicité de loyers contenue dans le compromis de vente, reproduite dans l'acte authentique de vente, ne peut avoir été déterminante de la décision d'acquérir de la SCI Loulou, laquelle avait nécessairement été prise avant la saisine du notaire aux fins de la rédaction des actes, au vu, quant à la rentabilité de l'immeuble, des baux en possession desquels la SCI Loulou se trouvait dès avant le 25 avril 2007 ; Que les notaires, qui sont tenus d'assurer la validité et l'efficacité de leurs actes, n'étaient pas tenus à un devoir de conseil concernant la rentabilité de l'opération, la SCI Loulou ne justifiant pas, ni même ne soutenant, les avoir consultés sur ce point ni les avoir informés du caractère déterminant, pour elle, de la mensualité des loyers » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur les vices du consentement invoqués par la SCI LOULOU, Cette dernière soutient que son consentement à la vente a été vicié par le dol commis par la SAS BLACE FINANCE, ou à tout le moins une erreur sur les qualités des biens vendus. Elle précise que l'acquisition a été faite en se fondant sur une rentabilité locative qui s'est avérée fausse. Elle ajoute qu'elle a également dû assumer le coût de travaux sur les parties communes dont la SAS BLACE FINANCE avait omis de lui parler. L'article 1116 du code civil dispose que le dol est cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contractée. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Aux termes de l'article 1110 de ce même code, l'erreur n'est cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. L'erreur sur la substance s'entend non seulement de celle qui porte sur la matière même dont la chose est composée, mais aussi et plus généralement de celle qui a trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté. En l'espèce, tant la promesse de vente, signée le 25 avril 2007, que l'acte de vente en date du 1er août 2007, indiquent dans un paragraphe intitulé " PROPRIETE-JOUISSANCE " que : " L'entrée en jouissance aura lieu, savoir :- concernant les lots 13-16-47-48 et 49 : le même jour par la prise de possession réelle, lesdits devant être libres de toute location ou occupation.- concernant les lots 10-11 et 12 : la jouissance aura lieu par la perception des loyers à compter de la réitération par acte authentique des présentes. Le VENDEUR déclare que les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 euros. Il est précisé :- que les lots 11 et 12 sont actuellement loués au profit de Madame Veuve Jacques Z... aux termes d'un bail sous seing privé en date à PARIS du 6 janvier 1966, soumis à la loi du 1er septembre 1948.- que le lot 10 est actuellement loué au profit de Monsieur Jacques Z... fils aux termes d'un bail sous seing privé en date à PARIS du 10 mars 1999 soumis à la loi du 1er septembre 1999. Lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l'ACQUEREUR déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du VENDEUR à cet égard. Une copie de ces baux a été remise à l'acquéreur dès avant ce jour. Les parties dispensent expressément le rédacteur des présentes de relater plus amplement les conditions de ces baux. " Il est constant et non contesté que le montant de 749, 33 euros ne représente pas, en réalité, le montant des loyers mensuels versés par les consorts Z..., mais celui des loyers dus par trimestre. Ainsi, il est incontestable que tant la promesse de vente que l'acte de vente indiquent un montant de loyers erroné. Toutefois, il résulte de la lecture de ces baux que :- les lots 11 et 12 ont été loués aux époux Z... en 1966, moyennant des loyers mensuels de 60, 40 Francs et 50, 80 Francs,- le lot n° 10 a été loué en 1999 à Monsieur Z... fils, " moyennant un loyer trimestriel de 1. 253 Francs ". Ainsi, et même en tenant compte de la réévaluation annuelle des loyers, ceux-ci ne pouvaient atteindre un montant mensuel de 749, 33 euros au jour de la signature de la promesse de vente. Or, et conformément aux stipulations contractuelles non contredites, la SCI LOULOU avant eu communication de ces baux et déclarant " parfaitement connaître " les conditions et charges auxquelles ils avaient été conclus, elle ne peut aujourd'hui valablement arguer de la méconnaissance du montant exact des loyers et par là même d'un dol commis par la SAS BLACE FINANCE ou d'une erreur sur la substance des lots acquis. Ainsi, son consentement à la vente n'a pas été vicié et ses demandes indemnitaires présentées à l'encontre de la société venderesse doivent être rejetées. S'agissant des travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété, la SCI LOULOU soutient qu'elle n'avait pas été informée de la nécessité de réaliser à brève échéance des travaux sur la toiture de l'immeuble. Elle considère donc que la SAS BLACE FINANCE s'est rendue coupable d'un dol. La promesse de vente prévoit dans un paragraphe relatif aux " Travaux-Convention " que " Les parties conviennent expressément ce qui suit :.... 2) par contre, le coût des travaux qui seraient décidés postérieurement à ce jour, soit par une assemblée générale, soit par le syndic en cas d'urgence, sera à la charge exclusive de l'ACQUEREUR. Si une nouvelle réunion de l'assemblée générale a lieu avant la signature de l'acte de vente, le VENDEUR s'oblige, savoir :- à en avertir l'ACQUEREUR en lui adressant l'ordre du jour, le tout minimum huit jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception,- et à lui donner mandat pour le représenter et y exercer le droit de vote, étant précisé que le vote de l'ACQUEREUR engagera le VENDEUR. " Il n'est pas contesté que, par convocation en date du 30 mai 2007, les copropriétaires de l'immeuble ont été convoqués à une assemblé générale ordinaire devant se tenir le 20 juin et dont l'ordre de jour comportait diverses résolutions relatives à la réalisation de travaux de réfection, notamment sur la toiture.

Il est également établi que Madame Karine A..., épouse B..., gérante de la SCI LOULOU, a participé à cette assemblée générale et au vote sur les résolutions relatives à ces travaux. D'ailleurs, cette dernière a voté en faveur de la réalisation de ces travaux. C'est pourquoi, la SCI LOULOU ne peut valablement arguer de la méconnaissance de ces travaux lors de la régularisation de la vente, intervenue un peu plus d'un mois après cette assemblée générale. De même, elle n'établit pas que la SAS BLACE FINANCE avait connaissance de ces projets de travaux à réaliser sur les parties communes et qu'elle les lui a sciemment cachés lors de la signature de la promesse de vente. Ainsi, le dol de la SAS BLACE FINANCE n'est pas non plus établi de sorte que les demandes indemnitaires présentées par la SCI LOULOU à ce titre doivent également être rejetées »

ET QUE « La SCI LOULOU soutient que Maître X..., en sa qualité de rédacteur d'acte, a commis une faute en ne l'informant pas de la périodicité des loyers perçus pour la location des lots 10, Il et 12 et de la contradiction existant entre les baux, la promesse de vente et l'acte de vente. Elle ajoute que la SELAS Y... et Associés a commis une faute en n'alarmant pas ni Maître X..., ni elle-même sur le fait que les actes signés recelaient une erreur quand à la périodicité des loyers perçus. Il convient de rappeler que l'obligation d'information et de conseil ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous. Or, comme cela a été relevé plus tôt, " dès avant " la signature de la promesse de vente, la SCI LOULOU, par l'intermédiaire de sa gérante, s'était vu remettre les copies des baux d'habitation litigieux. Elle avait donc connaissance des conditions auxquelles ces baux avaient été conclus, et notamment savait quels étaient les montants des loyers et leur périodicité de versement. D'ailleurs, tant la promesse que l'acte de vente indiquent que " Lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l'ACQUEREUR déclare parfaitement connaître ". C'est pourquoi, il ne peut être reproché aux deux notaires aucun manquement à leur obligation d'information et de conseil. Les demandes présentées par la SCI LOULOU à leur encontre doivent également être rejetées » ;

1) ALORS QUE celui qui a accepté de donner des renseignements a lui-même l'obligation de s'informer pour informer en connaissance de cause ; qu'ainsi le notaire qui accepte d'indiquer dans un acte un renseignement factuel doit s'assurer de son exactitude ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que les actes notariés des 25 avril 2007 et 1er aout 2007 indiquaient que « Le VENDEUR déclare que les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 euros » quand en réalité le montant de 749, 33 ¿ était celui d'un loyer trimestriel et non mensuel (arrêt page 4) ; qu'en écartant cependant la responsabilité des notaires à qui il appartenait de s'informer quant à la véracité du renseignement contenu dans leur acte, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2) ALORS QUE tant la promesse que l'acte de vente litigieux indiquaient que « Le VENDEUR déclare que les loyers hors charges mensuels pour les lots 10, 11 et 12 sont de 749, 33 euros. Il est précisé :- que les lots 11 et 12 sont actuellement loués au profit de Madame Veuve Jacques Z... aux termes d'un bail sous seing privé en date à PARIS du 6 janvier 1966, soumis à la loi du 1er septembre 1948.- que le lot 10 est actuellement loué au profit de Monsieur Jacques Z... fils aux termes d'un bail sous seing privé en date à PARIS du 10 mars 1999 soumis à la loi du 1er septembre 1999. Lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l'ACQUEREUR déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du VENDEUR à cet égard » ; qu'ainsi l'acquéreur pouvait légitimement tenir pour exactes les mentions des actes notariés relatives notamment au montant et la périodicité, expressément affirmée, des loyers, et pouvait légitimement se croire dispenser de vérifier l'exactitude des éléments de la transaction affirmés par les officiers ministériels ; qu'en écartant cependant la responsabilité des notaires au prétexte que la SCI s'était vue remettre une copie des baux et devait dès lors connaître la véritable périodicité des loyers, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

3) ALORS QUE seule la faute de la victime recouvrant les caractéristiques de la force majeure est totalement exonératoire de responsabilité ; qu'en écartant en l'espèce la responsabilité des notaires au prétexte que la SCI acheteuse s'était vue remettre une copie des baux sans caractériser la force majeure, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ECLI:FR:CCASS:2013:C101446
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