Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 juin 2013, 12-22.226, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que le logement faisait partie intégrante des locaux monovalents loués commercialement, que pour estimer la valeur locative de ce logement il fallait, pour tenir compte de la clause d'accession en fin de relations contractuelles, procéder à un abattement forfaitaire sur la valeur après travaux et relevé que la locataire avait fait le choix de se placer dans un créneau particulier pour lequel la fréquentation moindre étant contrebalancée par la qualité du programmation en fonction de laquelle étaient versées des subventions, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et n'a pas dénaturé le rapport d'expertise, a souverainement fixé le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Cinématographe aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Cinématographe à payer à la SCI Renaissance la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Le Cinématographe


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé le loyer renouvelé pour les deux baux au 1er septembre 2006 à la somme annuelle de 68.913,45 euros ou un montant mensuel arrondi de 5.742,80 euros ;

AUX MOTIFS QUE « le jugement de 2008 a admis la monovalence de ces locaux et fixé la valeur locative conformément aux usages de l'activité cinématographique ; que par ailleurs, il convient d'observer que les aménagements des locaux initialement loués ont été faits avec l'accord écrit de la bailleresse, y compris l'aménagement d'une cinquième salle de cinéma ainsi que cela résulte du courrier du 26 juillet 1994 ; que dans son expertise du 16 novembre 2009, Mme X... expose que l'usage dans la branche d'activité est de se fonder soit sur les recettes théoriques soit sur les recettes réelles, affectées d'un pourcentage, mais propose de privilégier la recette réelle pour intégrer les facteurs économiques et ne pas commettre d'erreur par rapport aux taux de fréquentation, délicat à fixer pour un cinéma situé en retrait des grands axes et avec une programmation particulière ; qu'à juste titre le premier juge se ralliât à cette opinion, la pratique habituelle des juridictions étant de ne pas tenir compte des taxes, conformément d'ailleurs à une note de la Fédération Nationale des Cinémas Français du 12 octobre 1999, dès lors que le calcul d'une indemnité d'éviction qui indemnise la perte du commerce, et dans le cadre duquel il est tenu compte des taxes n'a rien à voir avec la fixation d'un loyer payé en contrepartie de la jouissance des lieux ; que s'agissant des subventions, le choix de spécialiser les cinémas STAR dans la catégorie cinéma d'art et d'essai relève de la seule décision de l'exploitant, étant précisé que la SARL preneuse fait partie du groupe des cinémas que M. René Y... a choisi de spécialiser ; que d'autre part, les subventions versées par le CNC, pour ne pas être des subventions de fonctionnement, sont fonction de la qualité de la programmation, laquelle relève uniquement du choix de la preneuse ; qu'enfin, c'est l'exploitante et preneuse qui a choisi de se placer dans un créneau particulier ayant pour conséquence qu'elle ne s'adresse pas automatiquement au grand public mais à une fréquentation moindre qu'elle se doit de contrebalancer par la qualité de sa programmation en fonction de laquelle lui sont versées des subventions par le CNC ; que dans ces conditions, contrairement à l'opinion du premier juge, cette subvention doit être incluse dans les recettes pour le calcul du loyer ; que s'agissant enfin du taux, à juste titre le premier juge a relevé que l'expert expliquait que les taux pratiqués s'échelonnaient de 5 à 7 % dans les centres ville de façon ordinaire, que le cinéma LE STRAR avait une activité sans rapport avec l'activité hôtelière et que le taux de 6 % tenait compte également de la situation secondaire de ce cinéma sur la Place de STRASBOURG ; qu'enfin, les articles de presse et autres courriers versés aux débats étant postérieurs à la date de renouvellement du bail ne peuvent être pris en considération ;
qu'en conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a appliqué le taux de 6 % ; que dès lors, la recette moyenne réelle s'établissant à 919,620 euros par an (hors TVA et hors TSA), il y a lieu de fixer le loyer à 919.620 euros x 6 % = 55,177,20 euros ou 4.598,10 euros par mois, ce qui correspond à un montant de 9,46 euros par fauteuil et par mois ; que le jugement sera donc infirmé en ce sens ; que sur le logement ; que si le bail de 1986 avait le même objet que celui de 1983, il n'en est plus de même aujourd'hui de par la volonté expresse de la société preneuse qui a transféré, ainsi qu'elle l'indique dans son courrier de 2005, le bail de 1986 à l'appartement situé sous les combles, lequel a été qualifié par le jugement définitif de 2008 de local accessoire à l'activité commerciale principale ; que par ailleurs, le bail de 1986, pour les mêmes raisons, ne peut plus porter sur une superficies de 65 m2 ; qu'enfin, ledit bail prévoyait dans ses conditions que le preneur s'obligeait de laisser à la fin de la location les lieux loués dans l'état où il se trouvent avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le preneur aurait pu faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité du bailleur à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement desdits lieux dans leur état primitif ; qu'une telle clause signifiait bien, dans la commune intention des parties que le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif la clause d'accession ne pouvait jouer qu'à la fin des relations contractuelles et non à la fin du bail rompu par le congé du 27 février 2006 (Cass. civ. 07 02 2007) ; qu'en conséquence, pour estimer la valeur locative, il faut reconstituer abstraitement les locaux avant travaux ou procéder à un abattement forfaitaire sur la valeur locative des locaux après travaux ; que c'est ce qu'à fait l'expert et ce qu'à retenu le premier juge en procédant à un abattement de 25 % sur la valeur locative ; que Le jugement sera confirmé sur ce point ; que s'agissant de la valeur locative, les travaux faits par la preneuse ont agrandi l'appartement dont la superficie est, selon l'expert, de 185,18 m2 ; que par ailleurs, il résulte de l'expertise que l'appartement utilisé à usage de logement de fonction en semaine est desservi principalement par le cinéma, l'accès secondaire débouchant sur l'escalier utilisé en sortie de Cinéma de l'immeuble ..., enfin que le logement est vaste, se composant d'une entrée, d'un séjour traversant et bien éclairé, d'une cuisine, d'une kitchenette, de cinq chambres et de deux salles de bain ou salle d'eau, le logement étant en bon état d'équipement avec des prestations agréables et contemporaines ; que l'expert à également recherché certaines références au centre ville dans les rues voisines pour des locaux équivalents des baux conclus à une époque équivalente pour en déduire que les valeurs locatives se situent dans une fourchette comprise entre 7,72 euros et 9 euros par m2 et par mois en 2006, faisant ressortir une moyenne, pour des logements situés dans les rues proches ou secondaires du centre ville (rue du Jeu des Enfants, rue de l'Arc-en-Ciel) une moyenne de 8,25 euros par m2 et par mois, soit un loyer de : - 185 m2 x 8,25 euros = 1.526,25 euros par mois dont il convient de déduire l'abattement de 25 %, soit un loyer de 1,144,68 euros par mois ou 13.636,25 euros par an ; qu'en conséquence, il y a lieu de fixer à compter du 1er septembre 2006 le loyer renouvelé pour l'ensemble à la somme de 68.913,45 euros par an ou au montant arrondi de 5.742,80 euros par mois ; que le jugement sera infirmé en ce sens » ;

1°) ALORS QUE le bail mixte à usage commercial et d'habitation est commercial pour le tout et que la mixité des locaux n'a pas d'incidence sur le régime du loyer qui ne dépend que de l'affectation commerciale des locaux ; qu'en procédant à un chiffrage distinct de la valeur locative des locaux de cinéma et des locaux affectés au logement de fonctions, tout en constatant que le logement était un local accessoire à l'activité commerciale principale, la Cour d'appel a violé l'article R. 145-10 du Code de commerce ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge ne peut dénaturer le contenu clair et précis des documents qui lui sont soumis ; qu'en retenant que l'expert avait appliqué un abattement de 25 % sur la valeur locative du logement de fonctions correspondant à un abattement forfaitaire sur la valeur locative des locaux après travaux, cependant que, dans son rapport du 16 novembre 2009, celui-ci affirmait avoir préconisé un abattement de 25 % en considération de l'absence d'accès direct et extérieur à l'appartement, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QUE lorsque le bail stipule que l'accession ne pourra intervenir qu'en fin de jouissance, c'est-à-dire au moment où le locataire quitte les lieux, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d'amélioration qui ont été effectués par le preneur, en tant que motif de déplafonnement, ou comme éléments de fixation de la valeur locative ; qu'en fixant le montant du loyer et la valeur locative de l'appartement de fonctions en appliquant un abattement de 25 % correspondant à la valeur des travaux réalisés par la société Le Cinématographe et en prenant en compte la surface de l'appartement après travaux, tout en constatant que la clause d'accession ne pouvait jouer qu'à la fin des relations contractuelles, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'inféraient de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et l'article R. 145-8 du Code de commerce ;

4°) ALORS QUE la fixation du loyer d'un cinéma est fixée à la valeur locative, calculée en fonction des spécificités et usages observés dans cette branche professionnelle ; qu'en considérant que les subventions accordées selon la qualité de la programmation du cinéma devaient être incluses dans les recettes pour le calcul du loyer parce qu'elles relevaient uniquement du choix de la preneuse, sans rechercher, ainsi qu'il était demandé, si le choix d'une programmation dite « d'Art et d'Essai » ne s'était pas imposé à la société exploitante, qui n'avait pas eu d'autre alternative, eu égard à la configuration des lieux et au fait que le cinéma était en retrait des grands axes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du Code de commerce ;

5°) ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE, à supposer même que la programmation « d'Art et d'Essai » ait relevé du choix de l'exposante, la perception de subventions demeurait, pour la société exploitante, une source de revenus totalement aléatoire, irrégulière et imprévisible dès lors que leur versement n'était ni automatique, ni régulier mais dépendait des propositions de programmation ; qu'en décidant d'intégrer les subventions dans les recettes du cinéma pour le calcul du loyer, au motif inopérant que la société Le Cinématographe avait choisi de proposer une programmation de films « Art et Essai », cependant que la perception de ces subventions n'était pas une source de revenus spécifique et habituelle à cette activité, la Cour d'appel a violé l'article R. 145-10 du Code de commerce.ECLI:FR:CCASS:2013:C300755
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