LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° P 12-14. 711 et Q 12-14. 712 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X... ont vendu, par acte reçu le 29 août 2007 par M. Y..., notaire associé de la SCP Y... et A..., aux époux Z... un ancien entrepôt industriel réhabilité en maison d'habitation, que ces derniers, estimant que le diagnostic de performance énergétique établi par la société Tulipanjou aux droits de laquelle vient la société Allo diagnostic, assurée par la société Covea Risks, sous-estimait gravement le coût annuel de chauffage, ont recherché la responsabilité du diagnostiqueur ainsi que celle du notaire dont l'acte ne précisait pas si les travaux réalisés par les vendeurs étaient couverts par une assurance dommages-ouvrage ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° P 12-14. 711, pris en sa seconde branche, et celui du pourvoi n° Q 12-14. 712, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner, d'une part, la société Allo diagnostic et la société Covea Risks à payer aux époux Z... une provision de 100 000 euros, d'autre part, M. Y... et la SCP Y... et A... à payer une provision de 20 000 euros, l'arrêt retient qu'ayant directement concouru au dommage des époux Z..., le diagnostiqueur et le notaire sont tenus, in solidum entre eux et avec les vendeurs, de réparer le préjudice de ceux-ci ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si mieux informés les époux Z... auraient renoncé à acquérir le bien litigieux ou l'auraient acquis à des conditions plus avantageuses, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;

Condamne les époux Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les sociétés Covea Risks et Allo diagnostic, demanderesses au pourvoi n° P 12-14. 711.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société ALLO DIAGNOSTIC et la société COVEA RISKS, in solidum avec les époux X..., Maître Y... et la SCP Y... et A... à verser aux époux Z... les sommes de 100. 000 euros et 20. 000 euros à titre de provision ;

AUX MOTIFS QUE la société ALLO DIAGNOSTIC et son assureur COVEA RISKS ainsi que Maître Y... et la SCP Y... et A... soutiennent que le préjudice qu'ils sont tenus de réparer ne consiste qu'en une perte de chance ; cependant, le dommage des époux X... résulte de l'acquisition d'un bien transformé ne répondant pas totalement à sa finalité ; qu'à côté des constructeurs vendeurs tenus par les garanties légales, les manquements commis par le diagnostiqueur et le notaire ont directement contribué à l'apparition de cette situation dommageable ; qu'en réparation de celle-ci, les acquéreurs avaient le choix entre une action rédhibitoire ou estimatoire et celle qu'ils ont engagée pour obtenir la réparation de leur préjudice constitué par le coût des travaux de reprise et des frais complémentaires générés par la mise en oeuvre de ceux-ci ; qu'en ayant directement concouru à ce dommage, le notaire et le diagnostiqueur sont tenus in solidum entre eux et avec les vendeurs de réparer entièrement celui-ci ;

1°) ALORS QUE la faute du diagnostiqueur qui n'a pas décelé l'existence d'un vice n'est pas la cause du vice lui-même ; qu'en affirmant que le manquement commis par le diagnostiqueur, consistant à ne pas avoir déceler l'absence d'isolation de la maison litigieuse, avait directement contribué à l'apparition du dommage des époux X... résultant de l'acquisition d'un bien transformé ne répondant pas à sa finalité, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QUE les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors que la décision qu'aurait prise le créancier de l'obligation d'information et les avantages qu'il aurait pu obtenir, s'il avait été mieux informé, ne sont pas établis de manière certaine ; qu'en condamnant la société ALLO DIAGNOSTIC et son assureur, la société COVEA RISKS, à payer aux époux Z... une provision au titre des travaux de reprise et des frais complémentaires générés par la mise en oeuvre de ces derniers sans constater qu'il était certain que mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir des vendeurs une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Y... et A... et M. Y..., demandeurs au pourvoi n° Q 12-14. 712.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Maître Y... et la SCP Y... et A... in solidum avec la société ALLO DIAGNOSTIC, la société COVEA RISKS et les époux X..., à verser aux époux Z... les sommes de 100. 000 euros et 20. 000 euros à titre de provision ;

AUX MOTIFS QUE la société ALLO DIAGNOSTIC et son assureur COVEA RISKS ainsi que Maître Y... et la SCP Y... et A... soutiennent que le préjudice qu'ils sont tenus de réparer ne consiste qu'en une perte de chance ; cependant, le dommage des époux X... résulte de l'acquisition d'un bien transformé ne répondant pas totalement à sa finalité ; qu'à côté des constructeurs vendeurs tenus par les garanties légales, les manquements commis par le diagnostiqueur et le notaire ont directement contribué à l'apparition de cette situation dommageable ; qu'en réparation de celle-ci, les acquéreurs avaient le choix entre une action rédhibitoire ou estimatoire et celle qu'ils ont engagée pour obtenir la réparation de leur préjudice constitué par le coût des travaux de reprise et des frais complémentaires générés par la mise en oeuvre de ceux-ci ; qu'en ayant directement concouru à ce dommage, le notaire et le diagnostiqueur sont tenus in solidum entre eux et avec les vendeurs de réparer entièrement celui-ci, sans qu'il y ait lieu, s'agissant du notaire de faire le départ entre les dommages susceptibles d'être couverts par l'assurance dommage ouvrage, la responsabilité du notaire n'ayant pas un caractère subsidiaire par rapport à celle du constructeur vendeur défaillant ; qu'il ne peut davantage se fonder sur la jurisprudence relative à la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente qui ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable puisque, comme il a été dit ci-dessus, les époux Z... ne demandent pas une réduction de prix mais l'indemnisation des travaux de reprise que leur dommage rend nécessaire ;

1°) ALORS QUE la faute du notaire qui n'a pas avisé ses clients de l'absence d'assurance obligatoire n'est pas la cause des désordres eux-mêmes ; qu'en affirmant que le manquement commis par le notaire, consistant à ne pas avoir fait mention de l'absence d'assurance dommages-ouvrages dans l'acte de vente, avait directement contribué à l'apparition du dommage des époux X... résultant de l'acquisition d'un bien transformé ne répondant pas à sa finalité, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QUE les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information, se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ; qu'en affirmant que la faute du notaire, consistant à ne pas avoir informé les acquéreurs de l'absence d'assurance dommages-ouvrage, avait directement concouru au dommage constitué par le coût des travaux de reprise et des frais complémentaires générés par la mise en oeuvre de ceux-ci sans constater qu'il était certain que, mieux informés, les acquéreurs auraient pu souscrire une assurance couvrant les désordres en cause ou obtenir des vendeurs une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire qui n'a pas informé ses clients de l'absence d'assurance obligatoire ne peut être condamné à les indemniser du défaut de couverture de désordres que cette assurance n'aurait pas couverts si elle avait été souscrite ; qu'en condamnant les notaires in solidum avec les vendeurs et le diagnostiqueur à réparer l'ensemble des préjudices subis par les acquéreurs sans faire le départ entre les dommages susceptibles d'être couverts par l'assurance dommages-ouvrage et ceux qui, tels les désordres immatériels, n'entraient pas dans le champ d'une telle garantie, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.