LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 février 2010), que le 9 février 2002, par acte authentique passé en l'étude de M. X..., notaire, et en présence de M. Y..., notaire, les époux Z...ont acquis de Mme A...une maison d'habitation sur laquelle ils ont entrepris des travaux, qui ont été interrompus par arrêté du maire de la commune faute de permis de construire, et pour lesquels ils ont été condamnés par le tribunal correctionnel au paiement d'une amende et à la démolition des ouvrages réalisés ; que le 12 avril 2006, les époux Z...ont assigné Mme A...et MM. X...et Y...pour obtenir l'annulation de la vente pour dol et erreur sur les qualités substantielles, la restitution du prix, et des dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Z...font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que conformément à l'article 1110 du code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur une qualité substantielle de la chose vendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux Z...avaient acquis une maison " en mauvais état ", mais à usage d'habitation, et qu'ils entendaient non pas démolir ou reconstruire mais rénover cette maison afin d'y demeurer lors de leur retraite ; que de même, la cour d'appel a constaté que les travaux qu'ils avaient entrepris dont elle n'a pas relevé qu'ils constituaient en une démolition ou une reconstruction avaient été interrompus puis interdits par l'autorité administrative, la maison ne pouvant être considérée comme " existante " au sens du code de l'urbanisme ; qu'en conséquence, les époux Z...qui ont déclaré leur volonté d'habiter, et de rénover au préalable la maison, et qui en ont été empêchés par l'autorité administrative ont bien commis une erreur sur une qualité substantielle de la maison, son habitabilité, et la légalité de sa rénovation, condition inhérente à celle d'habitation ; qu'en rejetant néanmoins l'action en annulation de la vente et en écartant l'erreur des acquéreurs sur l'usage aux fins d'habitation de la chose vendue, ce qui suppose nécessairement la faculté de la rénover, la cour d'appel, en statuant ainsi, n'a pas déduit de ses propres constatations et de celles du premier juge, adoptées par elle, les conséquences légales qui s'en évinçaient, et a violé le texte susvisé ;

2°/ que la maison acquise par les époux Z...a été mentionnée dans l'acte notarié de vente comme étant à usage d'habitation et les acquéreurs ont déclaré ne vouloir ni la démolir ni la reconstruire, ce qui ne laisse plus qu'un usage d'habitation après une rénovation à laquelle tout acquéreur d'une maison d'habitation comme tout propriétaire doit pouvoir procéder, au demeurant quel que soit l'état déclaré du bien ; qu'en énonçant que les époux Z...ne démontraient pas qu'ils entendaient faire du logement une maison d'habitation pour décider que les acquéreurs n'avaient pas commis une erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue, la cour d'appel qui a relevé que l'habitabilité d'une maison d'habitation était une condition subjective a, en statuant ainsi, violé l'article 1110 du code civil ;

3°/ que dans leurs conclusions, les époux Z...ont fait valoir que la note de renseignement d'urbanisme délivrée le 7 janvier 2002 par un géomètre expert, annexée à l'acte de vente, s'était référée aux dispositions du code de l'urbanisme mais que celles-ci ne pouvaient les informer du caractère inconstructible de leur terrain, ces dispositions permettant l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes, ce qui correspondait à leur projet de rénovation, sans extension ni surélévation ; qu'en retenant, par motifs adoptés, qu'à supposer que les époux Z...aient commis une erreur, celle-ci n'était pas excusable, qu'ils devaient exiger un certificat d'urbanisme et s'interroger sur la faisabilité de leur projet de " réhabilitation ", la cour d'appel qui n'a pas recherché si la note de renseignement annexée à l'acte de vente n'était pas de nature à confirmer les acquéreurs dans leur erreur quant à la faculté de rénover la maison d'habitation, vendue comme en " mauvais état " mais non pas comme " délabrée " a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les époux Z..., qui avaient visité à plusieurs reprises le bien décrit dans l'acte de vente comme étant une maison d'habitation en mauvais état, avaient ainsi apprécié en connaissance de cause son caractère habitable, et qu'ils avaient déclaré ne le destiner ni à la démolition ni à la reconstruction, retenu que la note de renseignements d'urbanisme annexée à l'acte de vente qui aurait dû les conduire à se renseigner sur la faisabilité de leur projet de réhabilitation de l'immeuble, rendait inexcusable toute erreur de leur part sur ce point et que les voies de recours contre les décisions administratives qualifiant de reconstruction les travaux entrepris n'étaient pas épuisées, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que leur demande d'annulation de la vente pour erreur sur la chose ne pouvait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les époux Z...font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre des notaires, alors, selon le moyen :

1°/ que commet une faute engageant sa responsabilité le notaire qui rédige un compromis de vente puis l'acte authentique de vente d'un bien immobilier dont il mentionne dans l'acte qu'il s'agit d'une maison d'habitation en mauvais état et qui ne procède pas à la vérification des faits et des conditions nécessaires à l'utilité et à l'efficacité de ses actes, soit en l'espèce, la faculté de procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du bien ; qu'en l'espèce, les notaires ont reçu un document d'urbanisme établi par un géomètre expert mentionnant qu'en cas de modification de l'immeuble, il était conseillé de demander un certificat d'urbanisme, mais se sont abstenus de procéder à cette demande, tout en étant informés que le bien, à usage d'habitation, devait être remis en état pour être habitable ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de Maître X...et de M. Y..., que les notaires n'avaient pas à se transporter sur les lieux pour constater le caractère habitable du bien immobilier, la cour d'appel qui s'est abstenue de rechercher si la responsabilité des notaires n'était pas engagée, faute pour eux d'avoir demandé un certificat d'urbanisme relatif au bien vendu et de l'avoir annexé à l'acte de vente a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que, à titre subsidiaire, le notaire qui participe à la vente d'un bien immobilier dont il mentionne qu'il s'agit d'une maison d'habitation en mauvais état et pour lequel le document d'urbanisme énonce que la demande d'un certificat d'urbanisme est conseillée en cas de modification du bien est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur ; qu'il doit l'informer de la nécessité de procéder à cette demande et lui conseiller de le faire, sauf à engager sa responsabilité ; qu'en l'espèce, M. X...et M. Y...se sont abstenus d'exécuter leur obligation d'information et de remplir leur devoir de conseil, en dépit de la qualité de non professionnels des époux Z...et de la connaissance des notaires tant de l'état matériel du bien, imposant de procéder à des travaux, que de sa situation juridique, de nature à empêcher ces mêmes travaux ; qu'en décidant que les notaires n'avaient pas engagé leur responsabilité à l'égard des époux Z..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les époux Z..., qui avaient indiqué dans le " compromis " de vente ne pas destiner l'immeuble à la démolition ou à la reconstruction, n'avaient pas informé MM. X...et Y...de leur intention de le reconstruire, et que la note d'urbanisme annexée à l'acte de vente ne conseillait de demander un certificat d'urbanisme que si une modification de l'immeuble était envisagée, et retenu que les notaires n'avaient pas l'obligation de demander un certificat d'urbanisme, la cour d'appel en a exactement déduit qu'ils n'avaient pas failli à leurs obligations et que leur responsabilité n'était pas engagée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Z...aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les époux Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande formée par les époux Z...aux fins de voir annuler l'acquisition d'une maison d'habitation et du terrain attenant, réalisée par acte notarié du 9 février 2002, entre eux et Madame A...,

AUX MOTIFS QUE c'est par des motifs exacts et pertinents tant en fait qu'en droit et que la cour reprend que le premier juge, relevant que le dol n'était pas constitué et qu'il n'y a point d'erreur sur les qualités substantielles de la chose, en a déduit qu'il n'y avait pas lieu à annulation de la vente, étant observé au surplus et d'une part, que le caractère habitable de la maison litigieuse résulte non pas de considérations réglementaires mais de l'appréciation subjective des parties, et spécialement, puisqu'est ici en cause leur consentement, des acheteurs qui avaient une parfaite connaissance du bien, lequel était au demeurant décrit à l'acte comme étant en mauvais état, étant observé d'autre part, que la note d'urbanisme aurait dû conduire les acheteurs puisque leur projet était bien, comme cela résulte des pièces soumises aux débats et notamment des photographies, de réhabiliter l'importante bâtisse située sur le terrain, ce dont ils n'ont nullement fait part à la venderesse, de se renseigner plus avant sur la faisabilité du dit projet, et d'exiger à cet égard un certificat d'urbanisme voire l'établissement d'une condition suspensive, étant observé en troisième lieu et de ce chef, que les époux Z...ne démontrent pas qu'ils auraient indiqué qu'ils entendaient faire de ce logement une habitation comme ils le soutiennent aujourd'hui, étant observé en quatrième lieu que l'allégation relative à la plus value réalisée par Madame A... est indifférente, sauf en ce qu'elle attire l'attention sur la modicité du prix de vente, soit 21 342 €, en 2002, puisqu'ils en avaient connaissance lors de la passation de l'acte, et étant observé enfin, que Madame A... ne peut se voir opposer les aléas du contentieux opposant l'administration aux époux Z..., sur la question de la qualification de reconstruction et non de rénovation de leurs travaux, les voies de recours n'ayant pas d'ailleurs été épuisées à cet égard, si l'on s'en tient aux éléments soumis aux débats par ces derniers ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le dol et l'erreur sur les qualités substantielles, en vertu de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; qu'il appartient en conséquence aux demandeurs de démontrer que Madame A... a usé de manoeuvres destinées à vicier leur consentement, le dol pouvant également être constitué par le silence de la venderesse aux fins de dissimuler un fait qui, s'il avait été connu des acheteurs, les aurait empêchés de contracter ; qu'il résulte des termes mêmes de l'acte authentique de vente conclu le 9 février 2002 que si le bien en cause est expressément décrit comme en mauvais état, il n'est toutefois, à aucun moment, indiqué qu'il menaçait ruine, les acheteurs ayant, en toute hypothèse, pu se rendre compte de l'état des lieux en le visitant ; qu'en dépit du mauvais état de cette maison, qu'ils ont nécessairement pu constater, les acquéreurs, tout en déclarant vouloir affecter l'immeuble à un usage d'habitation ont expressément indiqué dans le compromis de vente signé entre les parties le 5 avril 2001 qu'ils ne destinaient le bien ni à la démolition ni à la reconstruction ; que l'on relèvera par ailleurs que l'acte authentique de vente signé le 9 février 2002 mentionne quant à lui en page 8 qu'a été portée à la connaissance de l'acquéreur une note de renseignement d'urbanisme délivrée par Monsieur C..., géomètre expert, le 7 janvier 2002, note dont il résulte expressément que la commune de Laux Montaux sur laquelle est édifiée la construction ne dispose pas de plan d'occupation des sols et est donc soumise au règlement national d'urbanisme ; que sont ainsi visés les articles R. 111. 1 à R. 111. 27, L. 124-4, L. 111. 1. 3 et L. 111. 2 du code de l'urbanisme ; qu'or, l'article L. 111. 1. 2 du code de l'urbanisme prévoit … que seules sont autorisées en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes, …. ; qu'en l'état de ces dispositions légales, dûment visées dans la note de renseignements d'urbanisme, annexée à l'acte authentique, l'on ne saurait considérer que Madame A... ait, de quelque manière que ce soit, trompé les acquéreurs sur les qualités substantielles du bien acheté ; que l'on rappellera en toute hypothèse que les époux Z...avaient expressément indiqué lors de la signature du compromis de vente après avoir visité le bien immobilier à plusieurs reprises ne pas destiner l'immeuble à la démolition ou à la reconstruction ; qu'en tout état de cause, il n'appartenait pas à Madame A... d'informer les acquéreurs des dispositions légales et réglementaires en vigueur sur la commune de Laux Montaux, tout acquéreur un tant soit peu diligent qui envisage de réaliser des travaux sur un immeuble en cours d'acquisition ayant le devoir de se renseigner sur les règles d'urbanisme applicables à la réalisation de ses projets de démolition ou de reconstruction ; que les époux Z...fondent par ailleurs leur action en justice sur les dispositions de l'article 1110 du code civil ; qu'il résulte des éléments du débat que les époux Z...ont fait l'acquisition d'une maison en mauvais état, qu'ils ne destinaient pas à la démolition ou à la reconstruction mais simplement à leur habitation, la qualité substantielle déterminante du consentement donné par les acquéreurs étant le caractère habitable du bien ; qu'il état inséré au compromis de vente une condition suspensive relative à l'obtention du document d'urbanisme conforme à la destination envisagée du bien ; que la note annexée renseignait clairement les acquéreurs sur la seule possibilité d'effectuer des travaux de réfection ou d'extension des constructions existantes sans possibilité de reconstruire le bien ; que par ailleurs, contrairement aux affirmations des acquéreurs, ni le compromis de vente ni l'acte authentique de vente n'emploie le terme de ruine ou ne décrit le bien comme un bâtiment très délabré menaçant de s'écrouler ; que l'immeuble y est simplement décrit comme « une maison d'habitation en mauvais état » ; qu'en toute hypothèse, l'on relèvera qu'après avoir constaté le mauvais état de cette habitation, les époux Z...ont déclaré ne pas destiner l'immeuble à la démolition ou à la reconstruction, ce qui implique nécessairement alors que le bien était habitable ou aménageable en l'état ; qu'en tout état de cause, même si l'on devait retenir l'erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble, cette erreur serait inexcusable, dans la mesure où les acquéreurs ont eu l'occasion de visiter le bien à plusieurs reprises, et de constater son mauvais état, le document d'urbanisme annexé à l'acte renvoyant en outre expressément à l'article L. 111. 1. 2 du code de l'urbanisme, qui pose clairement comme principe le caractère inconstructible de la zone ; que de plus, il est mentionné page 7 de l'acte authentique de vente, au § assainissement, que le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'est pas desservi par l'assainissement communal, et précise qu'il n'utilise pas un assainissement individuel ; que dès lors, les époux Z...ne pouvaient qu'être parfaitement conscients de la vétusté de cette maison ;

1) ALORS QUE conformément à l'article 1110 du code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur une qualité substantielle de la chose vendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux Z...avaient acquis une maison « en mauvais état », mais à usage d'habitation, et qu'ils entendaient non pas démolir ou reconstruire mais rénover cette maison afin d'y demeurer lors de leur retraite ; que de même, la cour d'appel a constaté que les travaux qu'ils avaient entrepris dont elle n'a pas relevé qu'ils constituaient en une démolition ou une reconstruction avaient été interrompus puis interdits par l'autorité administrative, la maison ne pouvant être considérée comme « existante » au sens du code de l'urbanisme ; qu'en conséquence, les époux Z...qui ont déclaré leur volonté d'habiter, et de rénover au préalable la maison, et qui en ont été empêchés par l'autorité administrative ont bien commis une erreur sur une qualité substantielle de la maison, son habitabilité, et la légalité de sa rénovation, condition inhérente à celle d'habitation ; qu'en rejetant néanmoins l'action en annulation de la vente et en écartant l'erreur des acquéreurs sur l'usage aux fins d'habitation de la chose vendue, ce qui suppose nécessairement la faculté de la rénover, la cour d'appel, en statuant ainsi, n'a pas déduit de ses propres constatations et de celles du premier juge, adoptées par elle, les conséquences légales qui s'en évinçaient, et a violé le texte susvisé ;

2) ALORS QUE la maison acquise par les époux Z...a été mentionnée dans l'acte notarié de vente comme étant à usage d'habitation et les acquéreurs ont déclaré ne vouloir ni la démolir ni la reconstruire, ce qui ne laisse plus qu'un usage d'habitation après une rénovation à laquelle tout acquéreur d'une maison d'habitation comme tout propriétaire doit pouvoir procéder, au demeurant quel que soit l'état déclaré du bien ; qu'en énonçant que les époux Z...ne démontraient pas qu'ils entendaient faire du logement une maison d'habitation pour décider que les acquéreurs n'avaient pas commis une erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue, la cour d'appel qui a relevé que l'habitabilité d'une maison d'habitation était une condition subjective a, en statuant ainsi, violé l'article 1110 du code civil ;

3) ALORS QUE dans leurs conclusions, les époux Z...ont fait valoir que la note de renseignement d'urbanisme délivrée le 7 janvier 2002 par un géomètre expert, annexée à l'acte de vente, s'était référée aux dispositions du code de l'urbanisme mais que celles-ci ne pouvaient les informer du caractère inconstructible de leur terrain, ces dispositions permettant l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes, ce qui correspondait à leur projet de rénovation, sans extension ni surélévation ; qu'en retenant, par motifs adoptés, qu'à supposer que les époux Z...aient commis une erreur, celle-ci n'était pas excusable, qu'ils devaient exiger un certificat d'urbanisme et s'interroger sur la faisabilité de leur projet de « réhabilitation », la cour d'appel qui n'a pas recherché si la note de renseignement annexée à l'acte de vente n'était pas de nature à confirmer les acquéreurs dans leur erreur quant à la faculté de rénover la maison d'habitation, vendue comme en « mauvais état » mais non pas comme « délabrée » a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande formée par les époux Z...aux fins de voir condamner les notaires rédacteurs de l'acte, Maître X...et Maître Y..., à réparer le préjudice subi par eux,

AUX MOTIFS QUE c'est par de justes motifs que la cour reprend expressément que le premier juge, relevant notamment que les notaires n'avaient pas l'obligation de se rendre sur les lieux pour se prononcer sur le caractère habitable du bâti litigieux, qui relevait du consentement éclairé des acquéreurs, lesquels avaient amplement visité les lieux, étant observé tout d'abord que de l'aveu même des acquéreurs, la note d'urbanisme indiquait qu'elle n'avait pas pour objet de déterminer la constructibilité ou non et conseillait, si une modification de l'immeuble faisant l'objet de la mutation était envisagée, de demander un certificat d'urbanisme, alors qu'il n'apparaît d'aucune pièce produite aux débats qu'une telle modification de l'immeuble était envisagée par les acheteurs, et alors que les pièces et notamment des photographies soumises aux débats démontrent que les époux Z...ont procédé à une telle modification, ce qui leur a valu les poursuites dont ils se plaignent, et étant observé d'autre part, que la qualification de ruine par l'administration est sans incidence sur le consentement des époux Z...qui, ayant parfaitement connaissances des lieux, ont fait leur l'appréciation de l'acte selon laquelle il s'agissait d'une maison d'habitation en mauvais état ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux Z...reprochent aux notaires de ne pas avoir précisé dans l'acte authentique de vente que l'immeuble en cause était un bien en ruine situé sur un terrain inconstructible, la seule remise à des profanes d'un certificat d'urbanisme non commenté ne correspondant pas, selon eux, à l'obligation d'information et de conseil mise à la charge des notaires ; que l'on relèvera, s'agissant de l'état du bien immobilier, que les notaires n'avaient nullement l'obligation de se transporter sur les lieux afin d'en constater le caractère habitable ; qu'il appartenait aux acquéreurs, après avoir euxmêmes constaté l'état du bien, de demander au notaire rédacteur de l'acte de mentionner que le bien acheté était en réalité à l'état de ruine, s'ils estimaient que tel était le cas ; que par ailleurs, à aucun moment les acquéreurs n'ont informé les notaires de leur intention de procéder à la reconstruction du bâtiment existant, le contraire ayant même été expressément indiqué dans le compromis de vente signé préalablement à l'acte authentique ;

1) ALORS QUE commet une faute engageant sa responsabilité le notaire qui rédige un compromis de vente puis l'acte authentique de vente d'un bien immobilier dont il mentionne dans l'acte qu'il s'agit d'une maison d'habitation en mauvais état et qui ne procède pas à la vérification des faits et des conditions nécessaires à l'utilité et à l'efficacité de ses actes, soit en l'espèce, la faculté de procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du bien ; qu'en l'espèce, les notaires ont reçu un document d'urbanisme établi par un géomètre expert mentionnant qu'en cas de modification de l'immeuble, il était conseillé de demander un certificat d'urbanisme, mais se sont abstenus de procéder à cette demande, tout en étant informés que le bien, à usage d'habitation, devait être remis en état pour être habitable ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de Maître X...et de Maître Y..., que les notaires n'avaient pas à se transporter sur les lieux pour constater le caractère habitable du bien immobilier, la cour d'appel qui s'est abstenue de rechercher si la responsabilité des notaires n'était pas engagée, faute pour eux d'avoir demandé un certificat d'urbanisme relatif au bien vendu et de l'avoir annexé à l'acte de vente a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2) ALORS QUE à titre subsidiaire, le notaire qui participe à la vente d'un bien immobilier dont il mentionne qu'il s'agit d'une maison d'habitation en mauvais état et pour lequel le document d'urbanisme énonce que la demande d'un certificat d'urbanisme est conseillée en cas de modification du bien est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur ; qu'il doit l'informer de la nécessité de procéder à cette demande et lui conseiller de le faire, sauf à engager sa responsabilité ; qu'en l'espèce, Maître X...et Maître Y...se sont abstenus d'exécuter leur obligation d'information et de remplir leur devoir de conseil, en dépit de la qualité de non professionnels des époux Z...et de la connaissance des notaires tant de l'état matériel du bien, imposant de procéder à des travaux, que de sa situation juridique, de nature à empêcher ces mêmes travaux ; qu'en décidant que les notaires n'avaient pas engagé leur responsabilité à l'égard des époux Z..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.