LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 14 mars 2011), rendu en matière de référé, que par acte du 25 octobre 2007, M. X..., aux droits duquel vient la SCI de la Coste Espace (la SCI), a donné à bail à la société KBL des locaux à usage commercial ; que le 20 novembre 2008, la SCI a délivré à la société KBL un commandement de payer les loyers dus depuis mai 2008 visant la clause résolutoire, puis elle l'a assignée en acquisition de la clause, expulsion, paiement des loyers restant dus et paiement d'une indemnité d'occupation ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 622-21 I du code de commerce ;

Attendu que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent ;

Attendu que pour constater la résiliation du bail par l'effet du commandement et condamner la société KBL à payer à la SCI une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, l'arrêt retient que la société KBL ne justifie pas d'un motif légitime pour refuser le paiement des loyers et que le mandataire judiciaire, M. Y..., présent à la procédure, n'articule aucun moyen relatif au sort du bail dans le cadre du redressement judiciaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action introduite par le bailleur, avant la mise en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement, la cour d'appel, qui a constaté qu'une procédure collective était ouverte à l'encontre du preneur et qui était tenue de relever, au besoin d'office, les effets attachés au principe de l'interdiction des poursuites individuelles, a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties, en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article L. 622-22 du code de commerce ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que l'instance en cours, interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l'existence de cette créance ; que tel n'est pas le cas de l'instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle de sorte que la créance faisant l'objet d'une telle instance doit être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire ;

Attendu que pour condamner la société KBL à payer à la SCI les loyers impayés de mai à décembre 2008, l'arrêt retient que la société KBL ne justifie pas d'un motif légitime pour refuser le paiement des loyers et que le mandataire judiciaire, M. Y..., présent à la procédure, n'articule aucun moyen relatif au sort des loyers échus dans le cadre du redressement judiciaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait qu'une procédure collective était ouverte à l'encontre du preneur, la cour d'appel, qui était tenue de relever, au besoin d'office, le moyen tiré de ce que la SCI devait être renvoyée à suivre la procédure normale de vérification des créances, a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mars 2011, entre les parties, par la chambre détachée de la cour d'appel de Fort-de-France à Cayenne ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Réformant l'ordonnance de référé du 10 juillet 2009, rejette les demandes de la SCI ;

Dit n'y avoir lieu à modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;

Condamne la SCI de la Coste espace aux dépens du pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Coste Espace à payer la somme de 2 500 euros à la société KBL et M. Y..., ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils, pour la société Kourou bowling loisirs

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail commercial conclu le 25 octobre 2007 entre Monsieur Michel X... et la SARL KBL, ordonné l'expulsion des lieux de cette dernière et de tous occupants de son chef y compris par la force publique, condamnée la SARL KBL à payer à la SCI de la Coste Espace les sommes de 28.718,51 euros au titre des loyers impayés de mai 2008 à décembre 2008 date de la résiliation du bail, de 3.700 euros mensuelle à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois de janvier 2009 et jusqu'à la complète libération des lieux et de 1.000 et 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Aux motifs propres que, par acte sous seing privé du 25 octobre 2007, Monsieur X... a donné à bail commercial à la SARL KBL des locaux sis ZI Pariacabo moyennant le loyer mensuel de 3.700 euros payable le 5 de chaque mois ; qu'en date du 16 décembre 2008, les associés de la SARL KBL se sont réunis en assemblée générale et, statuent à l'unanimité des votants, excepté Monsieur X..., associé de la SARL détenteur de la majorité des parts, ont refusé d'approuver la conclusion de ce bail commercial ; qu'en date du 5 août 2008, Monsieur X... a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à la SARL KBL qu'à la suite de la vente de l'immeuble, le bailleur était désormais la SCI de la Coste Espace dont les coordonnée bancaires étaient portées à sa connaissance ; qu'étant confrontée à la carence de la SARL KBL dans le règlement des loyers à compter du mois de mai 2008, la SCI de la Coste Espace lui a fait délivrer le 20 novembre 2008 un commandement de payer la somme de 24.648,51 euros en reprenant les termes de la clause résolutoire qui était prévue au bail puis, par acte d'huissier du 13 mars 2009, l'a citée devant le juge des référés pour entendre constater sa résiliation et ordonner l'expulsion de ce locataire ; que la procédure de résiliation de bail est régulière, l'état produit aux débats faisant apparaître l'absence de créanciers inscrits ; que la SARL KBL ne saurait refuser le paiement des loyers au motifs de la désapprobation du bail par la majorité des associés dès lors qu'elle a joui des lieux sans émettre de protestations et que ce refus demeurait sans effet sur la validité de la convention conclue par son gérant avec Monsieur X... ; qu'aucune action en responsabilité n'a plus été intentée contre ce dernier signataire de cet acte ; qu'il n'est pas justifié à ce jour d'une action en nullité qui accréditerait le grief soulevé par la SARL KBL ; qu'est enfin allégué le défaut de signification de la vente, notifiée certes par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 août 2008, mais non par acte extrajudiciaire comme l'exige l'article 1690 du Code civil ; mais que l'assignation en paiement délivrée dans l'acte introductif d'instance vaut signification de la cession ; qu'à défaut d'alléguer un règlement des loyers effectué antérieurement entre les mains du cédant, le cédé qui connaissait la cession par l'information donnée le 12 août n'a pas intérêt à se prévaloir de sa tardiveté ; qu'il convient de confirmer l'ordonnance entreprise, le mandataire judiciaire, Me Y..., présent à la procédure n'articulant aucun moyen relatif au sort du bail et des loyers échus dans le cadre du redressement judiciaire ;

Et aux motifs, le cas échéant adoptés des premiers juges, que, par acte en date du 25 octobre 2007, Monsieur X... a donné à bail à la SARL KBL, représentée par son gérant Monsieur Z..., un bâtiment situé ... pour un loyer mensuel de 3.700 euros ; que, par acte d'huissier en date du 20 novembre 2008, la SCI de la Coste Espace a fait délivrer un commandement de payer à la SARL KBL, les loyers étant impayés depuis le mois de mai 2008 ; que la SCI de la Coste Espace sollicite que soit ordonnée l'expulsion de la SARL KBL et sa condamnation au paiement de la somme de 48.100 euros, montant des loyers échus à la date de l'audience, outre l'indemnité d'occupation ; qu'il apparaît au vu des pièces fournies : - que la SCI de la Coste Espace est devenue propriétaire des locaux loués par Monsieur X... à la SARL KBL par acte de vente en date du 1er août 2008 et que la société défenderesse a été informée de cette cession par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 août 2008 de manière non équivoque ; - que l'assemblée générale de la SARL KBL en date du 16 décembre 2008 a refusé d'approuver la convention de bail commercial passée avec Monsieur X... portant sur le local susvisé, mais que ce refus est sans effet sur la validité du bail qui a été régulièrement signé par le gérant de la SARL KBL le 25 octobre 2007, - que la société défenderesse ne justifie pas de la méconnaissance des dispositions de l'article 14 de la loi du 17 mars 1909, sans effet sur la validité du bail objet du présent litige ; qu'il sera en conséquence fait droit aux demandes de la SCI de la Coste Espace ;

Alors, de première part, que, la règle de l'interruption des poursuites individuelles, consécutive à l'ouverture d'une procédure collective, qui fait obstacle à la mise en oeuvre d'une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause et dont le caractère d'ordre public impose au juge de la relever d'office ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la SARL KBL a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire, son mandataire judiciaire étant intervenu à ses côtés durant l'instance d'appel ; que la Cour d'appel, qui n'a pas relevé d'office le moyen tiré de l'interruption des poursuites individuelles, a violé les articles L. 622-21, L. 622-22 et L. 631-14 alinéa 1er du Code de commerce ;

Alors, subsidiairement, de deuxième part, que, les conventions doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1134 du Code civil et une clause résolutoire n'est pas acquise si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier ; qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé par la SARL KBL, si l'ensemble des circonstances dans lesquelles le bailleur avait poursuivi le recouvrement de loyers impayés et demandé l'acquisition de la clause résolutoire, n'excluait pas la bonne foi dans la mise en oeuvre de cette clause résolutoire, la Cour d'appel a entaché son arrêt d'une défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Alors, subsidiairement, de troisième part, que le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci et le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification ; qu'en se bornant à constater que la procédure de résiliation du bail conclu par la SARL KBL aurait été régulière, « l'état produit aux débats faisant apparaître l'absence de créanciers inscrits », sans préciser ni la date à laquelle cet état aurait été établi, ni l'existence ou l'absence de créanciers à la date de demande de résiliation formée par la SCI de la Coste Espace, la Cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 143-2 du Code de commerce (ancien article 14 de la loi du 17 mars 1909).