LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant à bon droit retenu que la qualification d'indivision forcée et perpétuelle s'appliquait aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l'accessoire indispensable, et souverainement relevé que le couloir en cause n'avait pas eu pour seule fonction de donner accès au consorts X... à l'escalier desservant l'étage et le grenier de leur maison mais permettait d'accéder aussi à la cour depuis la voie publique, que Mme Z... utilisait le couloir en cause comme seul accès à sa maison, que ce couloir lui permettait d'accéder jusqu'à l'arrière de l'immeuble où elle disposait, sur la cour dépendant de la propriété X..., d'un droit de passage, que le couloir procurait aux consorts X...- B... un accès direct à leur cour, jardin et dépendances à l'arrière de l'immeuble sur rue, que la privation d'un tel accès les obligerait à traverser la maison proprement dite dans des conditions malcommodes, l'utilisation normale d'une cour, d'un jardin et de dépendances en ces lieux impliquant légitimement le transport en provenance de la voie publique d'objets divers n'ayant pas leur place dans des pièces à usage d'habitation, et que ce couloir commun aux deux habitations avait le caractère d'accessoire indispensable des deux immeubles desservis, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et répondu aux conclusions, en a justement déduit que l'indivision qui affectait ce couloir était une indivision forcée et perpétuelle échappant aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour Mme Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement ayant rejeté l'ensemble des demandes de Madame Z... et de l'avoir condamnée à payer diverses sommes par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE Madame Thérèse Z... fonde son action en annulation de la vente consentie, suivant acte authentique du 25 février 2005 par Madame Joséphine A..., veuve X..., Madame Eliane X..., épouse D..., Monsieur Jean-Pierre X... et Madame Annie X..., épouse E..., à Mademoiselle Régine X... et à Monsieur Gilles B..., sur la violation, par les vendeurs, des dispositions de l'article 815-14 du Code civil (…), l'inobservation de ces dispositions étant sanctionnée de nullité par l'article 815-16 du même Code ; qu'il est constant que la notification prévue par le premier de ces textes n'a pas été effectuée ; que l'acte de cession litigieux porte sur une maison d'habitation, une cour, un autre bâtiment, un appentis à usage de chaufferie et un jardin, la seule partie du bien dont la cession aurait dû, selon la thèse soutenue par l'appelante, donner lieu à la notification omise, se trouve comprise dans la maison d'habitation (1°) de la désignation figurant dans l'acte sous la dénomination suivante « au rez-de-chaussée la moitié indivise d'un couloir commun avec la propriété Z... » ; qu'il s'agit là, en effet, du seul droit dont soit titulaire les vendeurs dans une indivision existant entre eux et Madame Z... et, toutes les autres parties de l'objet de la vente se trouvant en dehors de toute indivision avec la propriété Z..., en aucun cas le défaut de notification de la cession affectant la moitié indivise du couloir commun ne saurait entraîner la nullité de l'ensemble de l'opération ; que tout en reconnaissant que la situation d'une copropriété de voisinage est établie juridiquement et qu'elle consiste en « une copropriété d'un élément affecté à l'usage commun de deux fonds bâtis, en l'espèce un couloir commun », Madame Thérèse Z... prétend que ce couloir ne constitue pas un élément indispensable des immeubles situés au n° 22 et 24, place de la Maison des Princes, car chacun des immeubles dispose d'un accès tant sur la rue que sur les dépendances situées à l'arrière des deux immeubles, notamment la Cour de la famille X... ainsi que la pièce du premier étage ; que d'une part, par cette affirmation, Madame Z... se met en contradiction avec sa propre prétention, non contestée par qui que ce soit et résultant d'ailleurs des actes, à utiliser elle-même ce couloir pour desservir ses locaux professionnels ; que d'autre part, si la seule fonction utile et nécessaire avait été, comme elle le soutient, de donner aux consorts X... accès à l'escalier desservant l'étage et le grenier de leur maison ainsi qu'aux WC communs – l'escalier en question étant désormais inutilisé d'après l'appelante et les WC ayant été supprimés – ce couloir ne se prolongerait pas jusqu'à la Cour sur laquelle Madame Z... bénéficie elle-même d'un droit de passage hérité des précédents propriétaires ; que la qualification de l'indivision forcée et perpétuelle s'applique aux biens qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituent l'accessoire indispensable ; que l'existence de ces caractéristiques est indiscutable si l'on considère l'usage par Madame Z... de son bien qu'est la maison du 24, place de la Maison des Princes, puisqu'il résulte de toutes les constatations figurant au dossier des parties, et en particulier du constat effectué le 9 mars 2005 par ministère d'huissier à la demande de Madame Joséphine A..., veuve X... et de Mademoiselle Jeanne X... et du constat effectué également par huissier le 22 mai 2007 à la demande de l'appelant que cette dernière a affecté ce couloir, commun aux deux maisons, à l'accès de sa clientèle et que sa plaque professionnelle est apposée près de l'entrée du couloir commun portant le numéro 22 et non à la porte d'entrée de sa maison, portant le numéro 24, obstruée par un arbuste en pot et dont le montant droit supporte une boîte aux lettres à son nom portant l'avertissement suivant « merci de sonner au numéro 22 » ; qu'en outre comme indiqué ci-dessus, le couloir litigieux permet à Madame Z... d'accéder jusqu'à l'arrière de l'immeuble où elle dispose, sur la cour dépendant de la propriété X..., d'un droit de passage ; que de même ainsi que le soutiennent à bon droit les consorts X..., le couloir litigieux constitue un accessoire indispensable à la jouissance normale de l'immeuble vendu par les premiers aux seconds ; qu'en effet ce couloir leur procure un accès direct à la cour, au jardin et aux dépendances situées à l'arrière de l'immeuble sur rue, la privation d'un tel accès ayant pour conséquence d'obliger les occupants du numéro 22 à traverser la maison proprement dite dans des conditions malcommodes dès lors que l'utilisation normale d'une cour, d'un jardin et de dépendances bâties en ces lieux implique, de façon normale et légitime, le transport, en provenance de la voie publique, d'objets, d'ustensiles, de matériaux et, le cas échéant, le passage de petits véhicules n'ayant pas leur place dans les pièces à usage d'habitation ; qu'en conséquence, l'usage de la maison de la famille X... située au numéro 22 de la place de Maison des Princes serait notablement détériorée si ses propriétaires n'avaient pas l'usage du couloir commun objet du présent litige ; que le novembre 2004, Madame Joséphine A..., veuve X... et son notaire, Maître Y..., ont effectué, en application des articles L 213-1 et R 213-5 du Code de l'urbanisme la déclaration d'intention d'aliéner un bien soumis au droit de préemption urbain, cette déclaration portant sur la maison indivise située 22, place de la Maison des Princes ; que l'existence du couloir commun avec la maison voisine appartenant à Madame Z... n'est pas expressément mentionnée sur le formulaire ; qu'en particulier, la rubrique E, relative aux droits réels ou personnels grevant les biens n'est pas renseignée ; que loin de démontrer que ce couloir ne constituerait pas, pour le notaire déclarant, un accessoire indispensable à l'usage des deux biens d'habitation, cette omission implique au contraire que la spécification du couloir commun n'était pas nécessaire dans la formalité administrative de déclaration pour que la moitié indivise du couloir commun soit automatiquement incluse dans l'objet de la cession envisagée portant sur l'ensemble de l'immeuble dont elle était un accessoire indispensable sur lequel aucune indivision n'était envisageable ; que Madame Z... souhaitant trouver une preuve de l'absence d'une indivision forcée dans la réduction de la largeur du couloir commun opérée par les acquéreurs ou les vendeurs au niveau d'un tuyau d'évacuation des toilettes qui, selon elle, réduirait cette largeur de 30 centimètres ; qu'en premier lieu on ne voit pas en quoi une telle intervention, à la supposer effective, constituerait la preuve invoquée ; qu'en second lieu, cette réduction de la largeur du couloir par le fait des propriétaires voisins n'est pas établie ; que Madame Z... ne prouve pas que la largeur d'origine du couloir fût, comme elle le soutient, de 110 centimètres étant observé que l'acte de vente qui constitue sa pièce n° 1 mentionne un droit de passage sur une longueur de 7. 63 mètres pour une largeur un mètre et un centimètre, la longueur ainsi retenue correspondant exactement à la distance, dans l'arrêt de la Cour d'appel de Rennes du 16 octobre 1935, est considéré comme étant celle du couloir, de même que, plus récemment, dans le constat effectué le 27 mai 2007 par Maître C... à la demande de Madame Z... ; qu'après avoir précisé que cette longueur englobe une partie extérieure côté Sud, l'huissier mentionne que le couloir est d'une largeur de un mètre environ côté rue pour se réduire légèrement, côté jardin, à 0. 96 mètres ; qu'il mentionne également que cette largeur de 0. 96 mètres est réduite à 0. 85 côté jardin par la descente d'un tuyau d'évacuation en provenance du plafond ; que cependant, alors que les intimés affirment que l'installation est très ancienne et que ce tuyau existe depuis plus de trente ans, aucun élément du dossier ne permet de tenir pour acquis qu'une canalisation litigieuse n'existait pas déjà auparavant au même emplacement que celui où l'on aperçoit, sur les photographies, constituant les pièces n° 40 et 47 du dossier de l'appelante un tuyau en PVC apparemment neuf ; que bien plus, sur le cliché n° 3 du procès-verbal de constat établit par Maître C... à la demande de Madame Z... le 19 août 2004 donc avant les travaux, l'on constate déjà la présence d'un tuyau de même forme au même emplacement ; que rien ne permet donc d'établir une appropriation d'une partie de la largeur du couloir commun par les uns ou les autres des co indivisaires de Madame Z... ; qu'au vu des considérations qui précèdent, il est établi que le couloir commun aux deux habitations a le caractère d'accessoire indispensable des deux immeubles qu'il dessert et qu'il se trouve, comme l'ont exactement estimés les premiers juges, dans une indivision forcée perpétuelle échappant aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du Code civil et aux formalités prescrites par ces textes, étant observé que, dans une lettre recommandée qu'elle avait adressée à Maître Y..., le 10 janvier 2005, Madame Z... avait elle-même affirmé, non pas au conditionnel mais bien à l'indicatif, que « la jurisprudence confirme que nous sommes bien dans le cadre d'une copropriété avec indivision forcée » ;

ALORS D'UNE PART QUE l'indivision forcée et perpétuelle suppose que l'usage ou l'exploitation des immeubles principaux serait impossible ou notablement détérioré si leurs propriétaires respectifs ne bénéficiaient pas de la chose commune ; que l'exposante faisait valoir que le couloir n'est pas un élément indispensable des immeubles situés au 22 et 24 place de la Maison des Princes dès lors qu'il n'assure pas la déserte tant sur ladite place que sur les dépendances situées à l'arrière des deux immeubles, chacun des voisins disposant d'un accès sur la rue indépendant du couloir ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat du 9 mars 2005, que chacun des voisins dispose à l'arrière de la maison d'un accès sur une courette donnant sur un jardin ; qu'en décidant que si la seule fonction utile et nécessaire avait été de donner aux consorts X... accès à l'escalier desservant l'étage et le grenier de leur maison ainsi qu'aux WC communs – l'escalier en question étant désormais inutilisé d'après l'appelante et les WC ayant été supprimés – ce couloir ne se prolongerait pas jusque la cour sur laquelle l'exposante bénéficie elle-même d'un droit de passage hérité des précédents propriétaires, que la qualification d'indivision forcée et perpétuelle s'appliquant aux biens qui, ne pouvant être partagés étant nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens, en constitue l'accessoire indispensable, que l'existence de ces caractéristiques est indiscutable si l'on considère l'usage par Madame Z... de son bien puisqu'il résulte de toutes les constatations figurant au dossier des parties et en particulier du constat du 9 mars 2005 et du constat du 22 mai 2007 que l'exposante a affecté le couloir commun aux deux maisons à l'accès de sa clientèle et que sa plaque professionnelle est apposée près de l'entrée du couloir commun, que la porte d'entrée de sa maison obstruée par un arbuste en pot et dont le montant droit supporte une boîte aux lettres à son nom portant l'avertissement « merci de sonner au numéro 22 », que ce couloir permet à l'exposante d'accéder jusqu'à l'arrière de l'immeuble où elle dispose, sur la cour dépendant de la propriété X..., d'un droit de passage, que le couloir constitue un accessoire indispensable à la jouissance normale de l'immeuble, qu'il procure un accès direct aux consorts X... à la cour, au jardin et aux dépendances situées à l'arrière de l'immeuble sur rue, que la privation d'un tel accès ayant pour conséquence d'obliger les occupants du numéro 22 à traverser la maison dans des conditions malcommodes dès lors que l'utilisation normale d'une cour, d'un jardin et de dépendances bâties en ces lieux impliquent le transport en provenance de la voie publique d'objets, d'ustensiles, de matériaux et le passage de petits véhicules n'ayant pas leur place dans les pièces à usage d'habitation, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales s'évinçant de leurs propres constatations dont il ressortait l'existence d'autres accès tant à la voie publique qu'aux dépendances et, partant, ils ont violé les articles 815 et suivants du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que les précédents propriétaires des deux maisons ayant connu des difficultés avaient saisi le tribunal de Lorient (jugements des 31 mai 1932 et 30 janvier 1934), puis la Cour d'appel de Rennes (arrêt du 16 octobre 1935), ces juridictions ayant confirmé qu'il s'agissait d'un couloir commun, l'acte d'acquisition de l'exposante relatant que « ce couloir sera mitoyen » ce dont il s'évince qu'il s'agit d'une copropriété d'un élément affecté à l'usage commun de deux fonds, le couloir commun étant assimilé à une cour commune, les juges du fond devant vérifier le caractère indispensable ou non de cette partie commune au regard de son objet qui était d'assurer le service du premier étage et du grenier, précisions qui n'ont pas été reprises dans l'acte de vente des consorts X... aux consorts X... / B..., les premiers ayant fermé par une cloison l'accès à l'escalier donnant sur le couloir ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat ; que l'exposante invitait la Cour d'appel a constaté que ce couloir commun ne constituait pas un moyen de désenclavement de la maison X... ; qu'en décidant qu'il est établi que le couloir commun aux deux habitations a le caractère d'accessoire indispensable des deux immeubles qu'il dessert et qui se trouve dans une indivision forcée et perpétuelle, que si la seule fonction utile et nécessaire avait été comme le soutient Madame Z... de donner aux consorts X... accès à l'escalier desservant l'étage et le grenier de leur maison ainsi qu'aux WC communs, ce couloir ne se prolongerait pas jusqu'à la cour sur laquelle Madame Z... bénéficie elle-même d'un droit de passage hérité des précédents propriétaires, que la qualification de l'indivision forcée et perpétuelle s'applique à ces biens, était de nature à exclure la qualification de couloir commun ou cour commune, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS ENFIN QU'en se contentant de relever l'usage fait par l'exposante du couloir commun sans relever l'usage qui en aurait été fait par ses voisins, la Cour d'appel n'a par là même pas constaté que l'usage ou l'exploitation des immeubles principaux seraient impossibles ou notablement détériorés si leurs propriétaires respectifs ne bénéficiaient pas de l'usage de la chose commune et, partant, elle n'a pas légalement justifié sa décision au regard de les articles 815 et suivants du Code civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement ayant rejeté l'ensemble des demandes de Madame Z... et de l'avoir condamnée à payer diverses sommes par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE pour les mêmes motifs que ceux qui viennent d'être exposés à propos de la caractérisation de la situation d'indivision forcée et perpétuelle dans laquelle se trouve le couloir litigieux, la présence dans ce couloir d'un tuyau d'évacuation ne peut être qualifiée, à la charge des intimés, de trouble anormal de voisinage justifiant une injonction sous astreinte d'enlever cet accessoire ; que les désordres constatés au procès-verbal dressé le 28 février 2005 par Maître C..., à savoir un effondrement du mur cloison du côté de l'habitation X..., avec détachement partiel du compteur d'alimentation en électricité constitue un événement fortuit indépendant la volonté des propriétaires, que les causes de cet effondrement n'ont pas été déterminées en l'état des éléments produits aux débats et il n'est allégué d'aucune négligence quant à des mesures qui auraient pu être prises de façon préventives ; que quant à Madame Z..., elle a accompli les diligences qui convenaient auprès des services EDF qui ont tardé à intervenir, ce qui ne saurait être imputé aux consorts X... ; que ces derniers ont procédé à la reconstruction du mur comme le montrent les clichés des pièces 36 et 27 du dossier de l'appelante, dans des conditions qui ont pu causer une gêne à Madame Z..., mais sans qu'il y ait excès caractérisé quant aux inconvénients normaux du voisinage ; qu'il en est de même des incommodités occasionnées par l'entreposage dans le couloir et dans la cour d'éléments d'équipement – tels que des tuyaux en attente d'utilisation que l'on voit sur certains clichés ainsi que de fragments de plancher et de charpente, de gravas et autres matériaux de démolition ; que ces inconvénients, liés aux travaux de réparation et de restructuration entrepris par les voisins de la demanderesse, ont duré le temps nécessaire aux travaux sans pour autant constituer des excès générateurs d'un préjudice indemnisable.

ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que la maison de ses voisins a été vide pendant plus de dix ans, abandonnée, que dans le couloir mitoyen le 9 janvier 2005 le mur du côté X... s'est écroulé sur une hauteur de trente centimètres, de nombreuses fissures sont apparues, rendant le mur particulièrement dangereux, un compteur électrique y étant apposé, qu'elle a prévenu les services EDF dès le mois de février 2005, qu'il résulte d'un constat d'huissier établi le 28 février 2005 que le mur cloison s'est effondré, qu'il est très gravement lézardé et fissuré en partie haute, se détachant du gros mur de façade, qu'après l'achat de la maison, le compteur électrique est resté revêtu de la mention « danger de mort » pendant plus d'un an, que le mur s'est écroulé de sorte que pendant plusieurs mois la maison X... s'est trouvée accessible à quiconque, de tels faits caractérisant une situation de danger constitutif d'un inconvénient anormal de voisinage ; qu'en décidant que les désordres constatés au procès-verbal dressé le 28 février 2005, consistant en l'effondrement du mur cloison du côté de l'habitation X... avec détachement partiel du compteur d'alimentation en électricité constitue un élément fortuit indépendant de la volonté des propriétaires, que les causes de cet effondrement n'ont pas été déterminées, qu'il n'est allégué d'aucune négligence quant à des mesures préventives qui auraient pu être prises, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

ALORS DE DEUXIEME PART QUE l'exposante faisait valoir que la maison de ses voisins a été vide pendant plus de dix ans, abandonnée, que dans le couloir mitoyen le 9 janvier 2005 le mur du côté X... s'est écroulé sur une hauteur de trente centimètres, de nombreuses fissures sont apparues, rendant le mur particulièrement dangereux, un compteur électrique y étant apposé, qu'elle a prévenu les services EDF dès le mois de février 2005, qu'il résulte d'un constat d'huissier établi le 28 février 2005 que le mur cloison s'est effondré, qu'il est très gravement lézardé et fissuré en partie haute, se détachant du gros mur de façade, qu'après l'achat de la maison, le compteur électrique est resté revêtu de la mention « danger de mort » pendant plus d'un an, que le mur s'est écroulé de sorte que pendant plusieurs mois la maison X... s'est trouvée accessible à quiconque, de tels faits caractérisant une situation de danger constitutif d'un inconvénient anormal de voisinage ; qu'en décidant que les désordres constatés au procès-verbal dressé le 28 février 2005, consistant en l'effondrement du mur cloison du côté de l'habitation X... avec détachement partiel du compteur d'alimentation en électricité constitue un élément fortuit indépendant de la volonté des propriétaires, que les causes de cet effondrement n'ont pas été déterminées, qu'il n'est allégué d'aucune négligence quant à des mesures préventives qui auraient pu être prises, que l'exposante a accompli les diligences qui convenaient auprès des services EDF qui ont tardé à intervenir, ce qui ne saurait être imputé aux consorts X..., qu'ils ont procédé à la reconstruction du mur comme le montrent les clichés des pièces 36 et 27 du dossier de l'appelante, dans des conditions qui ont pu causer une gène à Madame Z... mais sans qu'il y ait excès caractérisé quant aux inconvénients normaux du voisinage, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette situation de danger ne résultait pas des carences des consorts X... ayant laissé à l'abandon pendant plus de dix ans la maison, et du fait qu'après la vente pendant plus d'un an le compteur électrique est resté revêtu de la mention « danger de mort » pour ne pas avoir été remis en état, ne caractérisait pas les négligences des voisins à l'origine de ce trouble anormal de voisinage, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE l'exposante faisait valoir que depuis l'acquisition par les nouveaux propriétaires dans le couloir commun se sont trouvés une multitude de tuyaux empêchant une ouverture de la porte, mettant en danger la sécurité des personnes accédant aux propriétés, que les sols du couloir commun et du droit de passage sont pour le moins hétéroclites, que l'huissier a constaté la présence de tuyaux et qu'il rapportait que du côté X..., ont été accumulés dans le couloir des objets divers et variés, planches, planchers, WC, gravats, constituant un danger et une gène esthétique anormale, que des planches avec des pointes ont été entreposées pendant au moins un an dans le passage, pouvant blesser des adultes mais encore éborgner des enfants, les pointes se situant à la hauteur des yeux ; qu'en retenant que les consorts X... ont procédé à la reconstruction du mur, dans des conditions qui ont pu causer une gène à l'exposante mais sans qu'il y ait excès caractérisé quant aux inconvénients normaux du voisinage, qu'il en est de même des incommodités occasionnées par l'entreposage dans le couloir et dans la cour d'éléments d'équipement, que ces inconvénients liés aux travaux de réparation et de construction entrepris ont duré le temps nécessaire aux travaux sans pour autant constituer des excès générateurs d'un préjudice indemnisable, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le fait d'avoir entreposé pendant des années de tels objets, dont certains très dangereux, ne caractérisait pas un trouble anormal de voisinage, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;