Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 juillet 2010, 09-67.999, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, d'une part, qu'aucun enclavement n'avait été démontré et que l'obstruction du chemin n'avait aucunement concerné l'accès normal aux lieux loués et, d'autre part, que les menaces et intimidations alléguées, replacées dans le contexte conflictuel qui avait perduré et auquel la preneuse avait activement pris part, ne permettaient pas de caractériser un trouble de jouissance imputable aux bailleurs, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que la locataire ne pouvait opposer l'exception d'inexécution pour justifier un manquement systématique à son obligation de payer le loyer, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail liant les parties pour un logement situé ..., son expulsion des lieux loués et de l'avoir condamnée à payer la somme de 18 690,24 euros à titre d'arriérés de loyers avec rejet de sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE il apparaît que la décision déférée procède de motifs exacts en fait et fondés en droit en ce qu'il a été signifié à Alice X... que le débat relatif à son prétendu droit de propriété immobilière était définitivement clos, celle-ci n'étant titulaire que d'un bail consenti par écrit du 2 février 1999 après convention verbale ; que sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et l'exception opposée, il importe de rappeler que l'obligation essentielle de tout locataire est de payer le loyer au terme mensuel ; qu'en l'espèce il est constant et non contesté que bien qu'ayant, en tant que de besoin, reconnu sa qualité de locataire devant un agent de police judiciaire le 13 juillet 2000, Alice X... ne s'est jamais acquittée du loyer depuis la signature du bail en 1999 ; que l'historique de la procédure démontre qu'après avoir vainement revendiqué la propriété, par action introduite le 6 juin 2001, la locataire en titre n'a pas davantage réglé le loyer après l'arrêt du 19 septembre 2006, pas plus qu'elle n'a offert d'en consigner le montant ni n'a estimé opportun de saisir la juridiction compétente pour y être autorisée sur justification de ses griefs à l'encontre du bailleur ; qu'elle s'est bornée à tenter de justifier une telle carence après assignation en résiliation-expulsion ; que l'appelante ne justifie pas mieux qu'en première instance des griefs censés avoir motivé l'exception d'inexécution soulevée pour légitimer in fine l'absence de paiement d'un quelconque loyer ; qu'il ne peut qu'être constaté à l'instar du premier juge et à défaut de nouvel élément de preuve qu'aucun défaut d'entretien précis n'a été caractérisé au point qu'aucune mise en demeure appropriée n'a pu être produite par la locataire ; que celle-ci soutient vainement que tous les accès lui ont été bouchés alors qu'aucun enclavement n'a été démontré, l'obstruction d'un chemin n'ayant aucunement concerné le Chemin des Antiquailles et l'Impasse de la Bégonie constituant l'accès normal aux lieux loués et à l'adresse figurant au bail : ... ; que les menaces et intimidations alléguées doivent nécessairement être replacées dans le contexte conflictuel ayant perduré et auquel 1'appelante a activement pris part malgré son âge et le "stress certain et ininterrompu" dont elle se plaint ; qu'en dépit des plaintes réciproques déposées aucune n'a abouti à des poursuites effectives ni à condamnation y compris à l'encontre de l'intimé Georges Y... ; que l'intéressée a elle-même reconnu avoir jeté une pierre en direction du véhicule de Georges Y... sans l'atteindre ; que le premier juge en a exactement déduit que ces éléments remis dans leur contexte ne permettaient guère de caractériser un trouble de jouissance imputable au bailleur ; que de surcroît l'arrêt du 19 septembre 2006 relevait déjà que la locataire avait dissuadé plusieurs candidats à l'achat par son comportement agressif ; que dans ces conditions l'exception d'inexécution ne peut prospérer à l'encontre du bailleur pour trouble à la jouissance paisible de la locataire ; que celle-ci ayant systématiquement manqué à son obligation de paiement du loyer la résiliation du bail à ses torts s'imposait avec toutes conséquences de droit et rejet des prétentions indemnitaires de la locataire ; que le Tribunal a par ailleurs fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel et les consorts Y... qui sollicitaient déjà 500 euros à ce titre ne justifient pas davantage en cause d'appel d'éléments établissant un préjudice complémentaire depuis le jugement rendu le 18 décembre 2007 ;
que compte tenu du jeu de la prescription applicable en matière de loyers la créance locative a été cantonnée à la période de janvier 2002 à décembre 2006, soit sur la base du loyer contractuel indexé à une somme totale de 18.690,24 euros, étant précisé que cette créance, déterminée par jugement du 18 décembre 2007, n'est pas de nature provisionnelle ; que la débitrice ayant déjà obtenu un délai de grâce de 18 mois pour s'en acquitter est mal venue de solliciter de plus larges délais de paiement vu l'ancienneté de sa dette et les délais résultant de fait de la durée de l'instance prolongée par son appel non fondé ; qu'en l'absence de cause de réformation le jugement dont appel recevra confirmation pour ces motifs et ceux du premier juge (arrêt attaqué p. 7, 8) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Madame X... soulève l'exception d'inexécution caractérisée par le trouble apporté à sa jouissance paisible d'une part par les intimidations et menaces et d'autre part l'obstruction du chemin d'accès à sa maison ; qu'en ce qui concerne les menaces ou intimidations, il convient de noter qu'elles se situent dans le contexte particulier du conflit intense opposant les parties quant à la propriété des lieux, conflit qui apparaît avoir conduit l'une et l'autre d'entre elles à des comportements manquant de mesure ayant notamment abouti à des dépôts de plainte de part et d'autre ; que ces éléments ainsi remis dans leur contexte ne peuvent ici caractériser un trouble de jouissance imputable au bailleur ; qu'en ce qui concerne l'obstruction du chemin avérée, il apparaît qu'elle concerne un chemin d'accès à l'habitation depuis le chemin du Bois de Mittau, c'est à dire la partie Sud des lieux loués, correspondant à une autre parcelle appartenant à M. Y... ; qu'elle ne crée aucune enclave et n'affecte pas l'accès normal des lieux correspondant à leur adresse désignée au bail ; que dans ces conditions, Mme X... n'établit pas l'existence d'une inexécution par le bailleur de son obligation de permettre la jouissance paisible des lieux susceptible de justifier le non-paiement du loyer (jugement entrepris p. 4) ;

1°) ALORS QUE le bailleur est tenu d'assurer de façon permanente et continue une jouissance paisible des lieux loués et ne peut s'exonérer de cette obligation qu'en cas de force majeure ; que Madame X... avait notamment invoqué le trouble de jouissance apportée par le bailleur du fait de l'obstruction volontaire par ce dernier d'un chemin d'accès à sa maison, ce qui était établi par les pièces du dossier ainsi que la reconnu le jugement confirmé par l'arrêt attaqué ; qu'en se bornant à relever que l'empierrement du chemin ne concernait pas l'accès normal et que l'état d'enclavement n'était pas démontré sans rechercher si la restriction d'accès résultant de l'empierrement non contesté d'un chemin n'apportait pas une restriction à la jouissance paisible des lieux loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil ;

2°) ALORS QUE Madame X... faisait aussi état des menaces et intimidations dont elle avait été l'objet de la part du bailleur pendant plusieurs années depuis le début du litige sur le droit de propriété de la maison d'habitation et qui avait entraîné un stress important ; que la Cour d'appel, sans nier l'existence de ces menaces et intimidations imputables au bailleur a décidé de n'en tenir aucun compte au motif inopérant qu'il fallait les replacer dans le contexte conflictuel et que Madame X... y avait pris part elle-même ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil.
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