Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 mai 2010, 09-13.426, Inédit

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 13 janvier 2009), que la société BNP Paribas (BNP), preneuse à bail d'une maison d'habitation, a, le 26 avril 2006, délivré aux époux X..., bailleurs, un congé pour le 30 mai 2006 ; que, soutenant que, par les travaux qu'ils avaient entrepris, les propriétaires avaient manifesté leur intention de reprendre le bien loué avant l'expiration du délai de préavis, la BNP les a assignés afin d'établir les comptes entre les parties ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une certaine somme en considérant que le loyer n'était pas dû au-delà du 30 mai 2006, alors, selon le moyen :

1°/ que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en déduisant de ce que les bailleurs avaient, après le départ anticipé volontaire de l'occupant des lieux et la remise des clés, effectué des travaux dans l'immeuble loué et ne l'avaient pas reloué immédiatement, la conséquence qui ne s'en évinçait nullement nécessairement que les bailleurs auraient renoncé au préavis légal de trois mois dû par le locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1181 du code civil ;

2°/ qu' en toute hypothèse, les travaux effectués par les bailleurs pendant le délai de préavis, après le départ volontaire du locataire et la restitution des clés par ce dernier ne sont pas de nature à causer un trouble de jouissance au locataire ; qu'en jugeant, en l'espèce, que les travaux effectués par les époux X... auraient causé un préjudice de jouissance à l'occupant bien qu'il ait préalablement et volontairement quitté les lieux avant l'expiration du préavis, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'un état des lieux de sortie avait été établi le 30 mai 2006 et que la locataire avait restitué les clés le 31 mai 2006 et qu'avant même le 30 mai 2006, date d'effet du congé, les bailleurs avaient engagé d'importants travaux de rénovation qui avaient porté sur la maçonnerie du "pool house", le remplacement du portail du garage, la réfection complète de la terrasse et de la façade de l'habitation avec dépose des volets, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les bailleurs avaient renoncé au préavis de trois mois, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 22, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'à défaut de restitution dans le délai prévu au troisième alinéa de ce texte, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ;

Attendu que pour condamner les époux X... à payer à la BNP une somme avec intérêts double du taux légal, l'arrêt retient que l'octroi des intérêts à un taux porté au double du taux de l'intérêt légal conduit à écarter l'allocation de dommages-intérêts complémentaires ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que les intérêts seraient portés au double du taux légal et en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société BNP Paribas , l'arrêt rendu le 13 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne la société BNP Paribas aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les époux X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame X... à payer à la SA BNP PARIBAS la somme de 2.139,58 euros après compensation entre les sommes dues ;

AUX MOTIFS QUE c'est à bon droit qu'il a été jugé, nonobstant les assertions de l'intimée que la locataire était tenue de respecter un préavis de trois mois conformément au principe posé par l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, l'exception édictée pour le cas de mutation du locataire n'étant pas dans son cas ; que le motif susceptible de justifier le préavis réduit d'un mois doit essentiellement avoir existé au moment de la délivrance du congé par le locataire, ici le 26 avril 2006 ; qu'en l'espère la mutation de l'occupant Roger Y... a été simplement programmée et encore postérieurement, le 1er mai 2006 et, de surcroît n'a été effective qu'à compter du 1er novembre 2006 ; qu'à cet égard, l'intimée confond à sa convenance principe et décision officielle de mutation, décision pourtant interne à ses propres services dont elle ne justifie par plus a posteriori qu'en première instance ; que toutefois, il résulte des éléments fournis au débat contradictoire que les bailleurs, loin de se cantonner à de simples travaux de remise en état ont avant même le 30 mai 2006, date d'effet du congé, engagé d'importants travaux de rénovation, travaux constatés par l'huissier chargé d'établir l'état de sortie des lieux contradictoire et d'acter la remise effective des clés par la locataire, le 31 mai 2006 ; que mieux, ces travaux anticipés portant notamment sur la réfection complète de la terrasse et de la façade d'habitation avec dépose des volets, comme d'ailleurs sur la maçonnerie du pool house ou le portail du garage, ont nécessairement occasionné quelque trouble de jouissance pour l'occupant des lieux bien avant le terme du préavis de trois mois revendiqué par les appelants eux-mêmes, au 31 juillet 2006 ; qu'ils ne sauraient ignorer ni disconvenir avoir signifié à l'intimé (lettre recommandée avec avis de réception du 15/09/2006) qu'il était toujours locataire jusqu'au 31 juillet 2006 et en précisant que le nouveau locataire de la villa y était entré le 1er août 2006 ; qu'il convient d'observer ici qu'à cette date, les importants travaux de réfection mentionnés plus haut étaient réalisés et que le décision unilatérale de ne relouer qu'à partir d'août 2006 n'est pas opposable à l'ancien locataire ; que dans ces conditions, le premier juge en a valablement déduit que les époux X... avaient, de fait, renoncé au préavis de trois mois ; qu'il s'ensuit que l'apurement de comptes opéré sur la base de la restitution du loyer de juin 2006 (1.719,48 euros) et du dépôt de garantie (3.048 euros) d'une part et d'autre part, de l'imputation à la locataire des remises en état non contestées à hauteur de 2.627,90 euros sera confirmée ;

1°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en déduisant de ce que les bailleurs avaient, après le départ anticipé volontaire de l'occupant des lieux et la remise des clés, effectué des travaux dans l'immeuble loué et ne l'avaient pas reloué immédiatement, la conséquence qui ne s'en évinçait nullement nécessairement que les bailleurs auraient renoncé au préavis légal de trois mois dû par le locataire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1181 du Code civil ;

2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les travaux effectués par les bailleurs pendant le délai de préavis, après le départ volontaire du locataire et la restitution des clés par ce dernier ne sont pas de nature à causer un trouble de jouissance au locataire ; qu'en jugeant, en l'espèce, que les travaux effectués par les époux X... auraient causé un préjudice de jouissance à l'occupant bien qu'il ait préalablement et volontairement quitté les lieux avant l'expiration du préavis, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame X... à payer à la SA BNP PARIBAS la somme de 2.139,58 euros après compensation entre les sommes dues, avec intérêts au taux porté au double du taux de l'intérêt légal à compter du 1er août 2006 ;

AUX MOTIFS QUE l'apurement de comptes opéré sur la base de la restitution du loyer de juin 2006 (1.719,48 euros) et du dépôt de garantie (3.048 euros) d'une part et d'autre part, de l'imputation à la locataire des remises en état non contestées à hauteur de 2.627,90 euros sera confirmée ; que cette somme produira intérêts au double du taux de l'intérêt légal à compter du 1er août 2006 ;

ALORS QUE le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'après expiration de ce délai, il porte intérêt au taux légal ; qu'en jugeant, en l'espèce, que la somme due par les


bailleurs à la SA BNP PARIBAS porterait intérêt au double du taux de l'intérêt légal, la Cour d'appel a violé l'article 22, alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989.

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