Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 mai 2009, 08-16.421, Publié au bulletin

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mars 2008), que le 31 mai 1987, M. X..., aux droits duquel se trouvent le consorts X..., a loué à M. Y... une maison d'habitation pour une durée de trois ans ; que le même jour, il a consenti à Mme Nadia Y... un contrat de bail commercial portant sur diverses parcelles de terre ainsi que sur les bâtiments édifiés sur ces parcelles, le contrat prévoyant la pension de chevaux et l'activité de loueur d'équidés ; que le 1er juin 1996, une autre convention dénommée bail à loyer commercial a été conclue entre M. X... et Mme Y... portant sur les mêmes parcelles et prévoyant une autorisation de mutation à Mme Y... ; que le 21 décembre 2006, les époux Y... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en requalification des baux dont ils bénéficiaient qui s'étaient renouvelés le 1er juin 2005, en baux ruraux soumis au statut du fermage ; qu'en cause d'appel, ils ont demandé, en outre, de dire parfaite la vente portant sur les biens pris à bail ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie l'article L. 311-1 et régie par les dispositions du statut du fermage ; qu'en vertu de ce dernier texte dans sa rédaction issue de la loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux sont réputées agricoles les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacles ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les preneurs exerçaient sur les immeubles à vocation agricole pris à bail une activité de gardiennage d'équidés, la cour d'appel a procédé d'une violation des articles L. 311-1 et L. 411-1 du code rural ;

2°/ qu'en toute hypothèse sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal et animal, ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les époux Y... exerçaient à tout le moins sur les parcelles prises à bail une activité agricole au sens de l'article L. 311-1 du code rural consistant à garder, à élever, et à nourrir des chevaux, la cour d'appel n'a pas davantage donné de base légale à sa décision au regard des mêmes textes ;

3°/ qu'en toute hypothèse sont soumis aux dispositions du statut du fermage les contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux lorsque les obligations incombant normalement au propriétaire du fonds sont mises à la charge du preneur ; que dès lors, en se déterminant encore comme elle l'a fait tout en constatant que les baux consentis à Mme Y... avaient pour objet la prise en pension de chevaux et l'activité de loueur d'équidés, la cour d'appel a procédé d'une violation de l'article L. 411-1 du code rural ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la seule activité de gardiennage de chevaux n'entrait pas dans la classification des activités agricoles prévues par l'article L. 311-1 du code rural qui ne vise que les activités de préparation et d'entraînement d'équidés en vue de leur exploitation, et ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les époux Y... ne justifiaient pas de revenus provenant de leur exploitation, la cour d'appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que les époux Y... n'exerçaient pas une activité agricole susceptible de leur donner le bénéfice du statut des baux ruraux et d'entraîner une requalification des contrats conclus avec M. X... en 1987 et en 1996 ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre une admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ; les condamne à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mai deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour les époux Y...,

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, débouté les époux Y... de leur demande tendant à voir requalifier les baux à eux consentis en baux ruraux soumis au statut du fermage ;

AUX MOTIFS QUE la circonstance que les biens loués se trouveraient en bail agricole du P.O.S. est sans incidence sur les baux conclus sur les biens inclus dans cette zone, car le P.O.S. définit le zones urbaines ou naturelles, organise les espaces en fonction des risques naturels ou technologiques d'une région et permet de prévoir les espaces constructibles que rendent nécessaires les activités économiques d'intérêt général et les besoins en matière d'habitat ; que les classifications du P.O.S. n'ont donc pas vocation à déterminer la nature juridique des conventions de droit privé, conclues à l'occasion de la gestion et de l'administration d'un bien immobilier ; que le fait que la maison ait été construite en zone agricole et pour les besoins de l'activité agricole de Monsieur X... est sans effet pour une location de ce bien qui utiliserait le bâtiment et ses aménagements ; que s'agissant de l'activité revendiquée par Mme Y... d'exploitation et de gardiennage d'équidés de manière continue depuis 1987, la Cour constate que les documents versés aux débats n'établissent cette activité effective de gardiennage d'équidés que de janvier 1990 à mai 1996 ; que M. Y... a repris cette activité en y ajoutant une activité de prestations de service « informatique » qui n'était pas autorisée par le bail ; qu'il a déclaré la disparition du fonds de commerce en avril 1997, sans en informer les bailleurs ; que Mme Y... s'est inscrite à nouveau, en avril 2002, au R.C.S., juste avant son assignation devant le Tribunal Paritaire en requalification du bail ; que l'activité de gardiennage de chevaux n'entre pas dans la classification des activités agricoles prévues par l'article L. 311-1 du Code rural, qui ne vise que les activités de préparation et d'entraînement d'équidés en vue de leur exploitation ; que ni Mme Y..., qui exerce la profession de comptable ni son mari qui est mécanicien, ne produisent des pièces qui établiraient une activité agricole effective, le seul fait de nourrir de chevaux et de cultiver du foin en respectant les cycles biologiques étant insuffisant pour en justifier ;

ALORS, D'UNE PART, QUE toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie l'article L. 311-1 et régie par les dispositions du statut du fermage ; qu'en vertu de ce dernier texte dans sa rédaction issue de la loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux sont réputées agricoles les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacles ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les preneurs exerçaient sur les immeubles à vocation agricole pris à bail une activité de gardiennage d'équidés, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles L. 311-1 et L. 411-1 du Code rural ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU' en toute hypothèse sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal et animal, ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les époux Y... exerçaient à tout le moins sur les parcelles prises à bail une activité agricole au sens de l'article L. 311-1 du Code rural consistant à garder, à élever, et à nourrir des chevaux, la Cour d'appel n'a pas davantage donné de base légale à sa décision au regard des mêmes textes ;

ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse sont soumis aux dispositions du statut du fermage les contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux lorsque les obligations incombant normalement au propriétaire du fonds sont mises à la charge du preneur ; que dès lors, en se déterminant encore comme elle l'a fait tout en constatant que les baux consentis à Madame Y... avaient pour objet la prise en pension de chevaux et l'activité de loueur d'équidés, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article L. 411-1 du Code rural.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à voir dire parfaite la vente portant sur les biens pris à bail.

AUX MOTIFS QUE par lettre recommandée Monsieur X... a offert à ses locataires d'acheter le bien donné au prix de 152 450 euros, et que ceux-ci ont accepté l'offre dans le délai de deux mois soit le 4 mai 2004 ; que toutefois, la lettre d'acceptation prévoyait entre autres conditions que tous les loyers à venir seraient déduits du prix de la vente ;que cette clause spécifique aboutissait à une modification du prix de la vente ; que dès lors, c'est à tort que les époux Y... considèrent qu'il y aurait eu accord sur le prix ;

ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les époux Y..., locataires avaient accepté l'offre des vendeurs pour le prix de 152.450 euros, dans le délai de deux mois soit le 4 mai 2004, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1582 du Code civil ;

ALORS, EN OUTRE, QUE la clause insérée dans la lettre d'acceptation aux termes de laquelle les sommes versées à compter de la réception de la lettre, correspondant au montant des loyers à venir s'imputeraient sur le prix de vente, constituait une simple modalité de paiement et demeurait sans incidence sur le prix définitivement fixé par les vendeurs, et accepté par les acquéreurs ; que, dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé la lettre du 4 mai 2004, violant l'article 1134 du Code Civil.

Analyse

  • Publication : Bulletin 2009, III, n° 105
  • BAIL RURAL - Statut du fermage et du métayage - Domaine d'application - Caractère agricole de l'activité exercée - Exclusion - Cas - Activité de gardiennage de chevaux - Portée

    La seule activité de gardiennage de chevaux n'entre pas dans la classification des activités agricoles prévues par l'article L. 311-1 du code rural qui ne vise que les activités de préparation et d'entraînement d'équidés en vue de leur exploitation.

    Une cour d'appel, qui constate que des preneurs ne justifient pas de revenus provenant de leur exploitation, en déduit, à bon droit, qu'ils n'exercent pas une activité agricole susceptible de leur donner le bénéfice du statut des baux ruraux et d'entraîner la requalification de leur contrat renouvelé postérieurement à la promulgation de la loi du 23 février 2005

    • article L. 311-1 du code rural tel que modifié par la loi n° 2005-157 du 23 février 2005
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